從最近地方政府紛紛準(zhǔn)備救樓市的情況來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面的周期性調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始，無(wú)論是二線、三線城市，還是一線城市都是如此。既然國(guó)內(nèi)的住房市場(chǎng)周期性調(diào)整已經(jīng)成了一種趨勢(shì)，那么地方政府想通過(guò)救市來(lái)保證住房市場(chǎng)的價(jià)格不下跌估計(jì)是不可能了。 在一個(gè)以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，如果購(gòu)買住房是一項(xiàng)有利可圖的投資，那么任何行政限制都無(wú)法阻止投資者進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。只不過(guò)，行政限制出現(xiàn)讓投資者的成本增加一些。比如，北京市采取住房購(gòu)買限購(gòu)政策以來(lái)，一個(gè)化解這種住房行政限購(gòu)的產(chǎn)業(yè)鏈立即出現(xiàn)。即如果一個(gè)投資者要想在北京購(gòu)買住房，只要支付一定的費(fèi)用就可購(gòu)買一個(gè)相應(yīng)的購(gòu)買住房的資格。同時(shí)，那幾年北京市參加社保的人數(shù)也急劇增加。這些現(xiàn)象都表明，只要購(gòu)買住房是有利可圖，投資者完全能夠以金錢交易的方式?jīng)_突這種限制。住房限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)需求遏制作用是十分有限的。既然住房的行政限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)影響很小，同樣希望放開(kāi)住房限購(gòu)來(lái)救樓市所起到的作用也是微乎其微的。 更為重要的是，當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)出現(xiàn)的調(diào)整并非是早幾年那種不斷出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策所導(dǎo)致的市場(chǎng)短期變化，而是國(guó)內(nèi)外金融市場(chǎng)條件變化導(dǎo)致的普遍的周期性調(diào)整。而這種調(diào)整，地方政府救市政策是起不了作用的。因?yàn)?，無(wú)論是中國(guó)的住房市場(chǎng)還是發(fā)達(dá)國(guó)家的住房市場(chǎng)，其發(fā)展與繁榮，很大程度上取決于相應(yīng)的金融市場(chǎng)條件。如果金融市場(chǎng)條件對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有利，比如按揭貸款利率低、杠桿率高、投資者從銀行貸款容易，那么這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就容易造就繁榮。前十年，中國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展與繁榮就完全取決于這樣一個(gè)有利的金融市場(chǎng)條件(當(dāng)然過(guò)度優(yōu)惠的住房稅收政策也是一個(gè)方面)。如果金融市場(chǎng)條件發(fā)生變化，那么住房市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整也是必然的。如果金融市場(chǎng)條件變化了，地方政府想希望通過(guò)行政性的方式來(lái)救市是根本不可能的。 我們可以看到，2013年以來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)金融爆炸式的增長(zhǎng)，一場(chǎng)自下而上的利率市場(chǎng)化改革讓國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)條件正在發(fā)生巨大的變化。這不僅讓大量的資金從正規(guī)的銀行體系流出，也會(huì)促使金融市場(chǎng)的利率水平全面上升。在這種情況下，一是會(huì)讓銀行可貸資金全面減少，這自然會(huì)推高銀行的貸款利率，也讓獲得高風(fēng)險(xiǎn)的住房貸款有較大的困難。二是當(dāng)金融市場(chǎng)的價(jià)格全面上升時(shí)，不僅會(huì)增加住房投資者進(jìn)入成本，也會(huì)增加住房投資者想獲得銀行信貸的困難。當(dāng)住房投資者融資成本全面上升及融資可獲得性降低時(shí)，住房投資者或是無(wú)法再進(jìn)入市場(chǎng)，或是預(yù)期進(jìn)入市場(chǎng)難以獲利，住房市場(chǎng)的預(yù)期將可能會(huì)發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)。作為一個(gè)以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)時(shí)，那么這個(gè)市場(chǎng)的周期性調(diào)整就開(kāi)始了。三是地方政府對(duì)這種金融市場(chǎng)條件變化是鞭長(zhǎng)莫及的。因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)性杠桿條件是無(wú)法用行政方式來(lái)改變的。在這種情況下，住房投資者或是不敢再進(jìn)入住房市場(chǎng)，或是將要退出這個(gè)市場(chǎng)，從而進(jìn)一步會(huì)強(qiáng)化住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整。 另一個(gè)金融市場(chǎng)條件的變化就是今年以來(lái)人民幣匯率貶值及美國(guó)QE的退出。從近十年來(lái)的情況看，人民幣一直處于單邊升值態(tài)勢(shì)。而人民幣的持續(xù)單邊升值，不僅使得以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，也讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)海外融資成本越來(lái)越低。前者讓大量海外資金流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，后者則讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)到海外融資成本降低，海外融資更為便利。但是今年以來(lái)，不僅美國(guó)QE退出，全球廉價(jià)資金的盛宴結(jié)束，而且人民幣單邊升值態(tài)勢(shì)突然改變，人民幣由升值轉(zhuǎn)變?yōu)橘H值。 而人民幣的突然貶值使得國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)條件發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)。這不僅使得國(guó)際上的熱錢不敢或不愿再進(jìn)入中國(guó)住房市場(chǎng)，而且讓以人民幣計(jì)價(jià)的國(guó)內(nèi)住房的價(jià)格下降，房地產(chǎn)企業(yè)海外融資成本全面上升并不容易從海外獲得融資。這不僅使得國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的投資性需求突然減少，也使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)唯一的活路就是如何調(diào)整價(jià)格或讓住房?jī)r(jià)格下調(diào)把其產(chǎn)品銷售出去來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。 當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)一手房的價(jià)格全面下跌時(shí)，不僅會(huì)強(qiáng)化住房市場(chǎng)價(jià)格下跌的預(yù)期，也會(huì)嚴(yán)重影響住房二手市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì)，從而誘發(fā)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)全面的周期性調(diào)整。當(dāng)前金融市場(chǎng)條件變化成為一種趨勢(shì)時(shí)，任何地方政府行政政策都是鞭長(zhǎng)莫及。而在這個(gè)時(shí)候，地方政府的救市往往會(huì)成為國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)變化的反向指標(biāo)，所能夠起到作用更是有限。 可見(jiàn)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整不僅在于這個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的不可持續(xù)，而且在于這個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的金融市場(chǎng)條件已經(jīng)發(fā)生了根本性變化。在這種情況下，地方政府希望用行政性方式來(lái)救市，能夠起到作用是十分有限的，甚至于這種地方政府的樓市救市會(huì)讓投資者認(rèn)為國(guó)內(nèi)住房所面臨的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更高，投資者最好的方式是逃離這個(gè)市場(chǎng)。也就是說(shuō)，面對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)的住房市場(chǎng)，地方政府救市只能是飛蛾撲火！