房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)（real property）。從房地產(chǎn)產(chǎn)品所具有的特點(diǎn)來(lái)看，主要表現(xiàn)為：地域性和不可移動(dòng)性、產(chǎn)品復(fù)雜性、異質(zhì)性與同質(zhì)性并存、開(kāi)發(fā)周期性比較長(zhǎng)、高價(jià)值、存在引導(dǎo)消費(fèi)的空間等方面。 因而，營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家孔長(zhǎng)春老師（官網(wǎng)：www.kongmingteam.com)指出：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)考慮到以下幾個(gè)方面的差異特征： 　　 一、不可移動(dòng)性 　　房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，這體現(xiàn)在房地產(chǎn)存在的形態(tài)上。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。相比較而言，汽車(chē)等產(chǎn)品在產(chǎn)品復(fù)雜性、高價(jià)值方面與房地產(chǎn)產(chǎn)品具有一些共性之處，而在地域性、不可移動(dòng)性以及開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等方面存在著明顯的區(qū)別。一般可移動(dòng)商品輸出、出口，將本地的產(chǎn)品賣(mài)給外國(guó)人（外地人），而房產(chǎn)的“出口”就是外國(guó)人（外地人）買(mǎi)本地的房產(chǎn)，房產(chǎn)的“移動(dòng)”是靠其對(duì)立面居住人的移動(dòng)完成的，而且外國(guó)人（外地人）購(gòu)買(mǎi)本地房產(chǎn)比例越高，說(shuō)明本地房產(chǎn)“出口”越多，本地開(kāi)放程度越高。 二、市場(chǎng)區(qū)隔化 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)隔將潛在市場(chǎng)，根據(jù)不同的性質(zhì)畫(huà)分出不同的區(qū)隔，針對(duì)這些不同性質(zhì)的市場(chǎng)，分別采取最適當(dāng)?shù)男袖N(xiāo)策略，以滿(mǎn)足消費(fèi)者多樣化的需求，并謀求最大的利潤(rùn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)隔化，沒(méi)有一定的方法，只要?jiǎng)澐趾蟮氖袌?chǎng)能顯示出市場(chǎng)機(jī)會(huì)即可。 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)隔具有下列功能：1、營(yíng)銷(xiāo)人員較易發(fā)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)的機(jī)會(huì)；2、發(fā)展商應(yīng)該經(jīng)常地改良產(chǎn)品，以合乎市場(chǎng)的需求；3、發(fā)展商應(yīng)該經(jīng)常地調(diào)整價(jià)格及營(yíng)銷(xiāo)的組合，所謂的市場(chǎng)區(qū)隔是以需要面為基礎(chǔ)，進(jìn)行產(chǎn)品、服務(wù)及營(yíng)銷(xiāo)工作的調(diào)整，以符合消費(fèi)者需要。 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)隔化的目的是要讓營(yíng)銷(xiāo)人員針對(duì)最有利的區(qū)隔市場(chǎng)采取營(yíng)銷(xiāo)推廣，這些被選為營(yíng)銷(xiāo)推廣的對(duì)象市場(chǎng)成為目標(biāo)市場(chǎng)。因此，并非每一塊區(qū)隔市場(chǎng)都適合營(yíng)銷(xiāo)人員采取營(yíng)銷(xiāo)的訴求。因而，市場(chǎng)區(qū)隔化的第一個(gè)目的是要讓營(yíng)銷(xiāo)人員針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)設(shè)計(jì)一套有效的營(yíng)銷(xiāo)組合加以執(zhí)行，營(yíng)銷(xiāo)人員必須根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)顧客群的特征及所追求的項(xiàng)目制訂出一套適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)組合。 　　為實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)區(qū)域隔化，樓盤(pán)在進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃前，必須對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的需求和喜好進(jìn)行周密的調(diào)查，包括欲購(gòu)樓盤(pán)的類(lèi)型、用途、面積、格局的喜好及對(duì)房屋價(jià)格的接受程度等。市場(chǎng)調(diào)查工作的目標(biāo)即在尋求地區(qū)性的目標(biāo)客戶(hù)，探索目標(biāo)客戶(hù)所需求的樓盤(pán)，然后再確定產(chǎn)品的策略。這樣，設(shè)計(jì)規(guī)劃出來(lái)的房屋才有針對(duì)性。 以下四個(gè)產(chǎn)品因素是進(jìn)行市場(chǎng)區(qū)域隔化的要訣：（一）建筑規(guī)劃；（二）景觀(guān)規(guī)劃；（三）小區(qū)配套；（四）戶(hù)型格局。 三、大額消費(fèi) 　　住宅消費(fèi)不同于一般商品的消費(fèi)，其中最重要的特點(diǎn)是價(jià)值量大。這一消費(fèi)特征可從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展上看出。在商品房逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角以后，人們對(duì)居住類(lèi)型的選擇也逐漸從過(guò)去簡(jiǎn)單的安居概念中跳出。由于收入水平的制約，商品房在最初進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，價(jià)格成了人們想擁有一套自有住房的門(mén)檻。習(xí)慣了分配住房的人們，很難承受以大筆資金購(gòu)房，在這時(shí)購(gòu)買(mǎi)住房還是一種被動(dòng)的行為（政府取消福利分房政策），對(duì)住房的選擇以普通住宅和政府資助住房（經(jīng)濟(jì)適用房）為主要選擇對(duì)象。 　　隨著國(guó)家住房改革的深化和一系列住房政策和制度的出臺(tái)，商品房逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，這其中最具影響力的政策首推住房貸款政策的實(shí)施。房貸政策使很多人對(duì)望塵莫及的房款有了更多的解決方法，使商品房的銷(xiāo)售成幾何基數(shù)增長(zhǎng)。商品意識(shí)逐漸成為社會(huì)普遍意識(shí)，人們的消費(fèi)觀(guān)念也隨之在改變，不再是“掙多少，花多少”，而是“花多少，掙多少”；居民購(gòu)房也不再是“量力而行”，對(duì)生活狀態(tài)、生活品質(zhì)的預(yù)期逐漸表現(xiàn)在對(duì)住房的選擇上。品質(zhì)更高、設(shè)施齊全、多樣化的社區(qū)文化已成為購(gòu)房者的選擇標(biāo)準(zhǔn)，為此多花錢(qián)也覺(jué)得物有所值。 四、貸款消費(fèi) 　　為了配合啟動(dòng)住房消費(fèi)，減輕居民的購(gòu)房壓力，調(diào)動(dòng)居民購(gòu)房的積極性，活躍房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，讓開(kāi)發(fā)商盡快收回資金，加大房地產(chǎn)投資資金的流動(dòng)性，就有必要完善和發(fā)展住宅消費(fèi)個(gè)人融資體系。 　　在目前的住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)中，主要有三類(lèi)：第一類(lèi)是公積金貸款；第二類(lèi)是商業(yè)貸款（按揭貸款）；第三類(lèi)是組合消費(fèi)貸款。對(duì)個(gè)人消費(fèi)來(lái)說(shuō)，其融資途徑主要是銀行貸款，通過(guò)消費(fèi)信貸幫助自己提前消費(fèi)，然后在消費(fèi)過(guò)程中逐步償還。目前最流行的是住房抵押貸款中的按揭貸款。適當(dāng)提高住房貸款的限額，增加居民住房貸款的總量，延長(zhǎng)貸款期限，降低貸款利率，從而最大限度地鼓勵(lì)和刺激居民住房消費(fèi)欲望，能有效提高居民的購(gòu)買(mǎi)力。公積金貸款是發(fā)展較成熟的項(xiàng)目，是住宅消費(fèi)融資機(jī)制的重要組成部分。我國(guó)現(xiàn)階段居民收入水平還不高，住房互助儲(chǔ)蓄體系是復(fù)合式住宅消費(fèi)融資模式的有力補(bǔ)充，可以滿(mǎn)足部分居民的需要。 五、升值保值 營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家孔長(zhǎng)春老師指出：住房建設(shè)必須依附于土地，而土地是一種不可再生的稀缺資源，具有升值潛力，因此住房具有保值和增值功能。 　　一般來(lái)說(shuō)，以下四類(lèi)房產(chǎn)具有較好的升值保值潛力：一是地理位置前景好。該城市受地理限制，可利用的土地已開(kāi)發(fā)完畢，城市也無(wú)法向周邊發(fā)展，因此土地價(jià)格會(huì)有所上升，新開(kāi)樓盤(pán)的樓價(jià)也會(huì)上升，從而導(dǎo)致原購(gòu)住房保值和增值；二是區(qū)域性配套設(shè)施的改善，如周邊環(huán)境、綠化、文化教育和市場(chǎng)配套的改善等等；三是交通狀況的明顯改善，如地鐵的開(kāi)通等；四是城市中心的偏移，使新的區(qū)域住房得以保值和增值。 　　六、信息不對(duì)稱(chēng) 　　由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和地域性，樓盤(pán)的推廣不可能象日用品那樣進(jìn)行搬運(yùn)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物展示，導(dǎo)致了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的信息不對(duì)稱(chēng)性。要克服開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間的這種信息不對(duì)稱(chēng)，樓盤(pán)的推廣中應(yīng)采用多種媒體傳播渠道，在報(bào)紙（綜合與專(zhuān)業(yè)）、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、直郵、戶(hù)外廣告等等多種手段，在信息傳播上相互滲透，以確保潛在夠房者對(duì)樓盤(pán)有全面的了解。