房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，又被稱為不動產（real property）。從房地產產品所具有的特點來看，主要表現(xiàn)為：地域性和不可移動性、產品復雜性、異質性與同質性并存、開發(fā)周期性比較長、高價值、存在引導消費的空間等方面。 因而，營銷專家孔長春老師（官網：www.kongmingteam.com)指出：房地產營銷應考慮到以下幾個方面的差異特征： 　　 一、不可移動性 　　房地產具有不可移動性，這體現(xiàn)在房地產存在的形態(tài)上。房地產可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。相比較而言，汽車等產品在產品復雜性、高價值方面與房地產產品具有一些共性之處，而在地域性、不可移動性以及開發(fā)周期長等方面存在著明顯的區(qū)別。一般可移動商品輸出、出口，將本地的產品賣給外國人（外地人），而房產的“出口”就是外國人（外地人）買本地的房產，房產的“移動”是靠其對立面居住人的移動完成的，而且外國人（外地人）購買本地房產比例越高，說明本地房產“出口”越多，本地開放程度越高。 二、市場區(qū)隔化 　　房地產市場區(qū)隔將潛在市場，根據不同的性質畫分出不同的區(qū)隔，針對這些不同性質的市場，分別采取最適當的行銷策略，以滿足消費者多樣化的需求，并謀求最大的利潤。房地產市場的區(qū)隔化，沒有一定的方法，只要劃分后的市場能顯示出市場機會即可。 　　房地產市場區(qū)隔具有下列功能：1、營銷人員較易發(fā)現(xiàn)營銷的機會；2、發(fā)展商應該經常地改良產品，以合乎市場的需求；3、發(fā)展商應該經常地調整價格及營銷的組合，所謂的市場區(qū)隔是以需要面為基礎，進行產品、服務及營銷工作的調整，以符合消費者需要。 　　房地產市場區(qū)隔化的目的是要讓營銷人員針對最有利的區(qū)隔市場采取營銷推廣，這些被選為營銷推廣的對象市場成為目標市場。因此，并非每一塊區(qū)隔市場都適合營銷人員采取營銷的訴求。因而，市場區(qū)隔化的第一個目的是要讓營銷人員針對目標市場設計一套有效的營銷組合加以執(zhí)行，營銷人員必須根據目標市場顧客群的特征及所追求的項目制訂出一套適當的營銷組合。 　　為實現(xiàn)市場區(qū)域隔化，樓盤在進行設計規(guī)劃前，必須對目標客戶的需求和喜好進行周密的調查，包括欲購樓盤的類型、用途、面積、格局的喜好及對房屋價格的接受程度等。市場調查工作的目標即在尋求地區(qū)性的目標客戶，探索目標客戶所需求的樓盤，然后再確定產品的策略。這樣，設計規(guī)劃出來的房屋才有針對性。 以下四個產品因素是進行市場區(qū)域隔化的要訣：（一）建筑規(guī)劃；（二）景觀規(guī)劃；（三）小區(qū)配套；（四）戶型格局。 三、大額消費 　　住宅消費不同于一般商品的消費，其中最重要的特點是價值量大。這一消費特征可從房地產市場的發(fā)展上看出。在商品房逐漸成為房地產市場的主角以后，人們對居住類型的選擇也逐漸從過去簡單的安居概念中跳出。由于收入水平的制約，商品房在最初進入市場時，價格成了人們想擁有一套自有住房的門檻。習慣了分配住房的人們，很難承受以大筆資金購房，在這時購買住房還是一種被動的行為（政府取消福利分房政策），對住房的選擇以普通住宅和政府資助住房（經濟適用房）為主要選擇對象。 　　隨著國家住房改革的深化和一系列住房政策和制度的出臺，商品房逐步成為房地產市場的主流，這其中最具影響力的政策首推住房貸款政策的實施。房貸政策使很多人對望塵莫及的房款有了更多的解決方法，使商品房的銷售成幾何基數增長。商品意識逐漸成為社會普遍意識，人們的消費觀念也隨之在改變，不再是“掙多少，花多少”，而是“花多少，掙多少”；居民購房也不再是“量力而行”，對生活狀態(tài)、生活品質的預期逐漸表現(xiàn)在對住房的選擇上。品質更高、設施齊全、多樣化的社區(qū)文化已成為購房者的選擇標準，為此多花錢也覺得物有所值。 四、貸款消費 　　為了配合啟動住房消費，減輕居民的購房壓力，調動居民購房的積極性，活躍房地產消費市場，讓開發(fā)商盡快收回資金，加大房地產投資資金的流動性，就有必要完善和發(fā)展住宅消費個人融資體系。 　　在目前的住房消費信貸市場中，主要有三類：第一類是公積金貸款；第二類是商業(yè)貸款（按揭貸款）；第三類是組合消費貸款。對個人消費來說，其融資途徑主要是銀行貸款，通過消費信貸幫助自己提前消費，然后在消費過程中逐步償還。目前最流行的是住房抵押貸款中的按揭貸款。適當提高住房貸款的限額，增加居民住房貸款的總量，延長貸款期限，降低貸款利率，從而最大限度地鼓勵和刺激居民住房消費欲望，能有效提高居民的購買力。公積金貸款是發(fā)展較成熟的項目，是住宅消費融資機制的重要組成部分。我國現(xiàn)階段居民收入水平還不高，住房互助儲蓄體系是復合式住宅消費融資模式的有力補充，可以滿足部分居民的需要。 五、升值保值 營銷專家孔長春老師指出：住房建設必須依附于土地，而土地是一種不可再生的稀缺資源，具有升值潛力，因此住房具有保值和增值功能。 　　一般來說，以下四類房產具有較好的升值保值潛力：一是地理位置前景好。該城市受地理限制，可利用的土地已開發(fā)完畢，城市也無法向周邊發(fā)展，因此土地價格會有所上升，新開樓盤的樓價也會上升，從而導致原購住房保值和增值；二是區(qū)域性配套設施的改善，如周邊環(huán)境、綠化、文化教育和市場配套的改善等等；三是交通狀況的明顯改善，如地鐵的開通等；四是城市中心的偏移，使新的區(qū)域住房得以保值和增值。 　　六、信息不對稱 　　由于房地產的不可移動性和地域性，樓盤的推廣不可能象日用品那樣進行搬運和現(xiàn)場實物展示，導致了房地產營銷的信息不對稱性。要克服開發(fā)商與消費者之間的這種信息不對稱，樓盤的推廣中應采用多種媒體傳播渠道，在報紙（綜合與專業(yè)）、電視、電臺、網絡、直郵、戶外廣告等等多種手段，在信息傳播上相互滲透，以確保潛在夠房者對樓盤有全面的了解。