重慶商業(yè)地產(chǎn)項目—朗晴廣場之?dāng)」P 身處觀音橋商圈核心位置的—朗晴廣場，2010年9月風(fēng)光開業(yè)，口號是要打造重慶“最浪漫購物中心”。時至今日經(jīng)營不到一年，已經(jīng)是人氣慘淡、商家退場、合同糾紛等等而導(dǎo)致基本“死盤”狀態(tài)。 地產(chǎn)知行者提醒——這種情況正驗證了本人自創(chuàng)的《中國商業(yè)地產(chǎn)危盤實操解碼系統(tǒng)》商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)教材及演講培訓(xùn)時提到的：商業(yè)地產(chǎn)項目的成功不是地段、位置所決定的;而是項目的市場定位、商業(yè)定位決定了所有的后面一系列的：項目規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合、內(nèi)外部人流車流動線規(guī)劃、鋪位劃分、功能劃分、設(shè)施設(shè)備配套、招商策略、宣傳推廣策略、經(jīng)營管理模式......否則怎么會有那么多身處CBD核心商圈的商業(yè)地產(chǎn)爛盤、死盤呢？ 最近傳聞?wù)f要改變主題——從當(dāng)初綜合型業(yè)態(tài)的購物中心，變身為專業(yè)性的婚慶主題賣場、西南最大的珠寶賣場（只是傳聞還未確定）。 地產(chǎn)知行者提示——如果朗晴廣場真是按此定位重新操盤的話，本人現(xiàn)在就可以斷言肯定又是另一場悲劇的開始。（注：此定位不可行專業(yè)分析暫略） 其實一個項目失敗后如何重新操盤成功道理非常簡單，就像一個人生病后怎么樣才能夠治愈（絕癥除外）：那就是通過望、聞、問、切先確診病因，然后針對病因?qū)ΠY下藥就OK了;地產(chǎn)知行者在10余年全國各地成功救活數(shù)百萬平米商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)驗及教訓(xùn)就是—望、聞、問、切，然后對癥下藥。 朗晴廣場項目現(xiàn)狀及失敗病因概析： 1.項目外車水馬龍、項目內(nèi)門可羅雀 朗晴廣場項目被一條步行街行車道將其與商圈硬生生隔斷，從表面看外面是車水馬龍，但人流卻難以貫通、對流; 一側(cè)裝修了大半年還未竣工的某珠寶品牌門店后面，是一排排關(guān)門謝客的商鋪，如果不是臨街幾個商鋪亮著的店招，很難聯(lián)想到這里曾經(jīng)賣到10萬、20幾萬元一平米的天價商鋪就在這里。（其實當(dāng)時大家還在為這個項目銷售得如此火爆而大贊成功時，地產(chǎn)知行者就已經(jīng)提出了：商業(yè)地產(chǎn)項目的成功不是單看銷售得多好、銷售價多高，而是需要看其是否真正能夠提供可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展并增值回報多贏的——商機(jī)） 再看朗晴廣場的LG層，除了大門兩邊的快餐店、便利店和服飾店，沒有一家店鋪在正式營業(yè)，開業(yè)率不到一成。 那些曾寄托、憧憬著高額投資回報的無數(shù)小業(yè)主、無數(shù)商家美好愿望的各式店招下，一扇扇緊閉的大門上幾乎清一色的貼著“清倉處理”、“門面轉(zhuǎn)讓”的告示，冷清的景象一覽無余。 2.僅存商家賠本經(jīng)營商管公司形同虛設(shè) 項目的二樓，是曾被大肆宣傳的“愛情天梯”、“約會鐘樓”和重慶獨一無二的“數(shù)碼天幕”，這些本應(yīng)成為朗晴廣場最大亮點的設(shè)施如今卻如“死魚的尾巴——不擺了”。 除了占據(jù)兩層樓的某服飾店與快餐店，二樓僅有一家茶餐廳、一家咖啡廳及一家造型機(jī)構(gòu)還在營業(yè)，且根據(jù)了解均為賠本經(jīng)營。 此外，偌大的項目除了偶爾能夠看到一位清潔工，沒有發(fā)現(xiàn)任何商管工作人員，二樓唯一的洗手間設(shè)施損壞無人修理，商場微弱的冷氣在室外高溫侵襲下作用不大，商業(yè)管理形同虛設(shè)。 3.鋪位分割、通道設(shè)計、業(yè)態(tài)組合問題繁多 同行明眼人一看就知道當(dāng)初開發(fā)商為了銷售回款價值最大化，基本上是把每一寸土地在商鋪分割時用到了極致，導(dǎo)致通道狹窄、鋪位密集、公共休閑區(qū)域缺失，使消費者容易產(chǎn)生消費疲勞感; 從一間間已經(jīng)關(guān)閉的店鋪可以看到，內(nèi)部商鋪中的業(yè)態(tài)品種繁雜多樣，既有戶外運動品牌，也有二手房租售商鋪，更多的是檔次如同地下商業(yè)街一樣的小店，與朗晴曾經(jīng)宣傳的LV、CHANEL、GUCCI等品牌將會入駐相去甚遠(yuǎn)，更無一品牌及業(yè)態(tài)能夠體現(xiàn)出項目的主題及定位。 4.統(tǒng)一經(jīng)營管理權(quán)缺失 朗晴廣場幾乎有一大半商鋪都出售給了小業(yè)主。（對于一個商業(yè)物業(yè)，只有開發(fā)商在持有較大比例項目產(chǎn)權(quán)的情況下，經(jīng)營管理權(quán)才有可能統(tǒng)一，才能保證項目招商、營運按照預(yù)先的統(tǒng)一規(guī)劃實施。） 否則，小業(yè)主為了追求租金收益，自行招商、使商戶在業(yè)態(tài)品種、經(jīng)營模式等方面各自為政，商場難以形成統(tǒng)一的經(jīng)營管理。導(dǎo)致的結(jié)果就是招商業(yè)態(tài)混亂、商家品質(zhì)參差不齊，缺乏統(tǒng)一的推廣、統(tǒng)一的營運、沒有清晰的主題。 5.項目概念及業(yè)態(tài)定位太泛 “浪漫金街”的理念的確很新鮮（所以在銷售階段炒作效果非常好），但地產(chǎn)知行者提醒—這種比較泛的概念卻是不利于后期業(yè)態(tài)的明確及組合，商家的引進(jìn)及消費市場的定位。 婚慶這個行業(yè)，屬于目的性消費，消費者滯留時間不多，客流互動少。 從消費群體來說，浪漫的氛圍固然對情侶來說不錯，但這無形中又拒絕了眾多其他消費人群， 從消費頻率來說人不可能頻繁的結(jié)婚、反復(fù)的來消費吧; 對于這樣一個身處CBD商圈的商業(yè)項目來說，必須做到依傍商圈優(yōu)勢，吸引、分流商圈大量人流、人氣來此才行，單單依靠“婚慶”這一目的性消費的業(yè)態(tài)要操盤成功朗晴廣場項目只能是一廂情愿。 地產(chǎn)知行者提醒——其實朗情廣場項目最缺乏的是主力店及休閑娛樂業(yè)態(tài)，有了這些業(yè)態(tài)才是保障基本人氣的基礎(chǔ)。而該項目在規(guī)劃時，如果沒有考慮到這些業(yè)態(tài)的工程技術(shù)條件，（如動線要求、層高要求、柱距標(biāo)準(zhǔn)、荷載要求、用電負(fù)荷、上下水要求等等），部分業(yè)態(tài)的引進(jìn)那也就不現(xiàn)實了。 6.動線規(guī)劃不合理，空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計缺陷 朗晴廣場本身的規(guī)劃設(shè)計缺陷也是導(dǎo)致今天結(jié)果的核心因素之一。 項目停車場入口外面是一條比較擁擠的單行道，開車一旦錯過車庫入口，就必須繞一大圈才能回到原點，加上朗晴廣場停車場入口又極為不明顯，出入極其不方便。曾出現(xiàn)過市民開車?yán)@觀音橋步行街兩圈都找不到入口的情況; 朗晴廣場由諸多外地甚至國外的規(guī)劃設(shè)計所、商業(yè)地產(chǎn)專家團(tuán)隊聯(lián)合操盤規(guī)劃，似乎沒有考慮到重慶的氣候環(huán)境因素，廣場內(nèi)與外界流通的開口太多，使得廣場的制冷系統(tǒng)在這樣的炎熱夏日幾乎不起作用，在廣場內(nèi)明顯能感覺到蒸桑拿一般的悶熱，購物體驗極為不適。停車場、冷氣等等，這些都是感受一個商場最基本的標(biāo)準(zhǔn)，如果這些硬傷不能想辦法解決，該項目無疑將像地產(chǎn)知行者曾經(jīng)診斷調(diào)整顧問過的宗申集團(tuán)萬州福斯德廣場項目一樣，最終也就只能轉(zhuǎn)手他人了。 朗晴廣場項目的核心問題，地產(chǎn)知行者一針見血指出——最初的商業(yè)規(guī)劃問題。 結(jié)合10余年在操盤、診斷、盤活諸多商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)驗，一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功模式就一句話：商業(yè)定位、功能規(guī)劃是1，這個1沒有或者錯了，后面的技術(shù)規(guī)劃設(shè)計、設(shè)備設(shè)施配備、招商、宣傳...........這些0寫再多，其結(jié)果還是等于0。 林海彬《中國商業(yè)地產(chǎn)危盤實操解碼系統(tǒng)》=創(chuàng)始人一針見血洞穿商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì);望聞問切找對商業(yè)地產(chǎn)問題核心;對癥下藥解決商業(yè)地產(chǎn)危盤項目病根。咨詢QQ：437528611郵箱：xjzczl@126.com電話：15922918366房地產(chǎn)全程策劃、招商、銷售、運營、投資、咨詢、顧問。做中國房地產(chǎn)最具影響力增值服務(wù)商——駿邦地產(chǎn)（專業(yè)策劃、實效營銷）www.cqjbdc.com