城市運(yùn)營(yíng)與商業(yè)發(fā)展本身是有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的，但是這需要地方政府及開(kāi)發(fā)企業(yè)的高度責(zé)任感與科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃、運(yùn)作能力，否則將給城市建設(shè)與消費(fèi)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重的負(fù)面影響。

最近地產(chǎn)知行者受邀帶領(lǐng)駿邦地產(chǎn)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)去到某幾個(gè)區(qū)縣級(jí)城市考察、診斷當(dāng)?shù)匾恍┥虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)，某一目前只有12萬(wàn)左右城鎮(zhèn)人口，十二五規(guī)劃2015年達(dá)到30萬(wàn)城鎮(zhèn)人口，2010年全縣消費(fèi)品零售總額約23億元，2011年預(yù)計(jì)達(dá)到30億元的縣級(jí)城市，目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、特別是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有同時(shí)5大項(xiàng)目正如火如荼在建設(shè)中，預(yù)計(jì)在3-4年內(nèi)該縣將有近70萬(wàn)平米新增商業(yè)物業(yè)面市，如加上原有商業(yè)物業(yè)部分據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)將超過(guò)百萬(wàn)平米，相信大家從以上數(shù)據(jù)已經(jīng)看出來(lái)了未來(lái)市場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)供求比例及危機(jī)所在;

其實(shí)這還不算什么，地產(chǎn)知行者看到的更大危機(jī)是：這5大新建商業(yè)項(xiàng)目有3大項(xiàng)目基本是原模原樣按照北城天街的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且還都打的天街的口號(hào)，甚至于連項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)組合、商家品牌等等都要按照北城天街來(lái)做;這不由得讓我回想起大概在半年前，應(yīng)邀去診斷一廣州來(lái)渝發(fā)展的開(kāi)發(fā)商在某縣城已經(jīng)建成，并開(kāi)業(yè)有2年左右但一直要死不活的商業(yè)項(xiàng)目一樣;初步考察、診斷后地產(chǎn)知行者給開(kāi)發(fā)企業(yè)老總的一個(gè)總結(jié)評(píng)價(jià)：

該項(xiàng)目把表面用眼睛能夠看到的北城天街樣子全部模仿像了，可以說(shuō)是建得和北城天街幾乎也是一模一樣，但里面需要靠專業(yè)才能做到的幾乎一個(gè)都沒(méi)有學(xué)到。

由于某些地方政府及開(kāi)發(fā)企業(yè)急功近利思想與商業(yè)規(guī)劃的失誤，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目頻頻失敗的案例屢見(jiàn)不鮮。九十年代初動(dòng)工的成都“熊貓城”以50萬(wàn)方的規(guī)模號(hào)稱建設(shè)亞洲最大的shoppingmall，而由于政府的規(guī)劃與企業(yè)戰(zhàn)略的失誤，導(dǎo)致該項(xiàng)目一直爛尾N年，這個(gè)被喻為史上“最難地產(chǎn)項(xiàng)目”近年又易主富力地產(chǎn)并改名為富力天匯MALL重新打造，后期發(fā)展如何我們拭目以待。

東莞的“華南Mall”規(guī)劃建筑面積119萬(wàn)平方，其中商業(yè)建筑面積46萬(wàn)方，曾一度被美國(guó)《新聞周刊》評(píng)為“世界新七大奇觀”，而如今卻經(jīng)營(yíng)慘淡，其主要原因是區(qū)域規(guī)劃不理想，商業(yè)面積與城市規(guī)模不對(duì)稱。

杭州信義坊特色商業(yè)街地處繁華的城市中心，但由于政府規(guī)劃了七條特色商業(yè)街，其經(jīng)營(yíng)模式與商業(yè)定位基本雷同，加上政府后續(xù)監(jiān)管不力，信義坊商業(yè)街最終淪為一個(gè)地?cái)偸袌?chǎng)。

而作為國(guó)際大都市的上海，從2009年開(kāi)始也出現(xiàn)商業(yè)平效持續(xù)下滑，租金下跌的現(xiàn)象。主要原因是商業(yè)規(guī)劃不合理導(dǎo)致同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)下的商業(yè)過(guò)剩。根據(jù)易居中國(guó)報(bào)告，早在2008年上海人均商業(yè)面積就高達(dá)2.3平方米，這一面積是標(biāo)準(zhǔn)的2倍。按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，人均占有商業(yè)面積在1.2平方米是一個(gè)比較合量的參照值。由于中國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)發(fā)展尚未成熟，居民消費(fèi)能力差距較大，城市發(fā)展程度的不同，合理的人均商業(yè)面積一線城市應(yīng)為1平方米，二線城市0.75平方米，三線城市0.5平方米。但目前中國(guó)很多三線城市人均商業(yè)面積都已經(jīng)超過(guò)1.2平方米了。

商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)解決之道

據(jù)相關(guān)報(bào)告顯示我國(guó)土地抵押貸款已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)億元，如果商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營(yíng)不善而無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期收入，那么地方銀行將面臨巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，從而威脅地方經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。因此，地方政府必須高度重視城市商業(yè)規(guī)劃的科學(xué)性與商業(yè)發(fā)展的一體化管理。在商業(yè)規(guī)劃中切勿盲目攀比，要以區(qū)域經(jīng)濟(jì)特性與居民可支配收入為參照基礎(chǔ)，在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要形成前、中、后三大機(jī)制才能保證商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。

地產(chǎn)知行者建議：

一：要加強(qiáng)城市商業(yè)規(guī)劃的科學(xué)性、專業(yè)性，以功能性、服務(wù)性商業(yè)開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)理念。避免城市商圈重復(fù)建設(shè)、項(xiàng)目疊加、定位不明確造成的同類商業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，影響整體商業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

二：要建立嚴(yán)格的商業(yè)地產(chǎn)審批與監(jiān)管制度。目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一樣，主要還是依托土管、建委、規(guī)劃、房管四個(gè)部門(mén)來(lái)管理。而這四個(gè)部門(mén)在業(yè)務(wù)上基本與商業(yè)無(wú)關(guān)，所以商業(yè)的科學(xué)規(guī)劃更是無(wú)從談起，審核也只是走個(gè)程序。因此建議在商業(yè)地產(chǎn)審批意見(jiàn)上形成專家制，根據(jù)不同商業(yè)性質(zhì)加入外圍商業(yè)專業(yè)機(jī)構(gòu)、商委及行業(yè)協(xié)會(huì)等介入，以此避免專業(yè)缺位現(xiàn)象。

三：需要建立城市商業(yè)前、后期服務(wù)平臺(tái)，解決商業(yè)專業(yè)運(yùn)營(yíng)瓶頸。商業(yè)地產(chǎn)最大的瓶頸是前期定位策劃、規(guī)劃與后期運(yùn)營(yíng)管理等專業(yè)的匱乏。為此政府可以組織協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)企業(yè)成立城市商業(yè)前、后期服務(wù)平臺(tái)，使區(qū)域內(nèi)的商業(yè)資源得以合理分配。同時(shí)組織跨區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)方面人才培養(yǎng)及引進(jìn)，讓政府與企業(yè)之間形成一個(gè)共信機(jī)制來(lái)推動(dòng)城市商業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。

林海彬《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)危盤(pán)實(shí)操解碼系統(tǒng)》=創(chuàng)始人
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