1993年，在上海的塘沽路和黃興路等地，一到晚上就有一幫人聚在一起討論調(diào)房子的事情，甚至很多人在電線(xiàn)桿上貼出了調(diào)房的廣告。因?yàn)榉孔邮菃挝环值模遣灰欢üぷ魃罘奖?，人們通過(guò)互相調(diào)換，達(dá)到自己想要的地段或房型的目的，貼補(bǔ)差價(jià)雙方議定。 1995年，只要花一萬(wàn)元，在上海市區(qū)可以買(mǎi)一間亭子間，雖然沒(méi)有廚衛(wèi)，但是也算是一個(gè)可以安身的窩?，F(xiàn)在，30萬(wàn)也很難在市區(qū)買(mǎi)到這樣的亭子間了。當(dāng)時(shí)，許多單位還在福利分房，公房房改如火如荼，許多人花了多年的積蓄將使用權(quán)房轉(zhuǎn)為了5年后可上市交易的售后公房。 1997年，在上海寶山和虹口交界的地方，我賣(mài)了一套一室半的房子，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)是6.5萬(wàn)，是一套使用權(quán)房，當(dāng)時(shí)可以通過(guò)房管所辦理變更手續(xù)。大量的使用權(quán)房正在通過(guò)這樣的方式進(jìn)行交易。 隨后出臺(tái)的一系列影響人們甚至徹底改變?nèi)藗冑?gòu)房觀(guān)念的政策。 一，福利分房取消，實(shí)行貨幣分房，甚至不分房； 二，公積金制度，商業(yè)貸款； 三，售后公房全流通； 四，大量商品住宅的開(kāi)發(fā)； 五，房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)； 六，藍(lán)印戶(hù)口制度； 七，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變； 八，高等教育從精英教育向普遍教育轉(zhuǎn)變； 九，交通周邊配套等基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境全面投入； 十，新農(nóng)村建設(shè)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快。 人們被禁錮已久的對(duì)房產(chǎn)的剛性需求全面釋放，在以上合力的作用下，加上利益的驅(qū)使，很多相關(guān)利益者的推波助瀾，所以在2003年以后，房地產(chǎn)出現(xiàn)了井噴行情。之后，上海逐步出現(xiàn)了內(nèi)環(huán)3萬(wàn)/平，中環(huán)2萬(wàn)/平，外環(huán)1萬(wàn)/平的局面。全國(guó)各地房?jī)r(jià)也是出現(xiàn)了同樣的行情。 1991年我在廈門(mén)讀書(shū)時(shí)，廈門(mén)島內(nèi)人口才二十萬(wàn)左右，而到2003年已經(jīng)超過(guò)百萬(wàn)。2003年在廈門(mén)島內(nèi)的房?jī)r(jià)很多單價(jià)都在3000左右，現(xiàn)在已經(jīng)翻了幾倍。 2002年我在澳門(mén)時(shí)，當(dāng)時(shí)澳門(mén)氹仔的房?jī)r(jià)很多還不到五千一平，100萬(wàn)可以辦理投資移民，澳門(mén)當(dāng)時(shí)的人口還是只有30幾萬(wàn)。而此時(shí)，香港九龍的房?jī)r(jià)也在2萬(wàn)/平以上，清水灣更是10萬(wàn)/平以上。何以如此大的差距？香港是用來(lái)定居的，而澳門(mén)是用來(lái)娛樂(lè)的?，F(xiàn)在隨著澳門(mén)回歸日久，珠港澳大橋的開(kāi)通，大陸經(jīng)濟(jì)在國(guó)際地位的快速提升，澳門(mén)房?jī)r(jià)已經(jīng)今非昔比。香港房?jī)r(jià)雖是起起落落，但是還是高位攀升。 隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，各種抑制房?jī)r(jià)的呼聲也越來(lái)越高，2005年出臺(tái)了一系列的房產(chǎn)新政，以平抑房?jī)r(jià)。交易成本的提高，在短期內(nèi)確實(shí)使得全國(guó)各大城市的地產(chǎn)出現(xiàn)了交易萎縮甚至價(jià)跌的行情。 但是，在兩三線(xiàn)城市，由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的剛性需求及受承受輻射的滯后性，房?jī)r(jià)依然節(jié)節(jié)上漲。許多縣級(jí)市，從原先的1600元/平漲到了3000元/平，甚至到了5000元/平。同時(shí)，在各大城市，諸如武漢，廈門(mén)，上海，房?jī)r(jià)隨著軌道交通的延伸而不斷上漲。 非典，雪災(zāi)，地震，金融危機(jī)，似乎多災(zāi)多難。但是，2009年3月以后全國(guó)房?jī)r(jià)再現(xiàn)井噴行情，截至2009年底，大部分城市房?jī)r(jià)漲幅在30%以上，漲50%也屬正常，個(gè)別樓盤(pán)甚至翻了一番。 奧運(yùn)會(huì)來(lái)了，北京房?jī)r(jià)漲了。世博會(huì)來(lái)了，上海房?jī)r(jià)漲了。長(zhǎng)江隧橋開(kāi)通了，崇明房?jī)r(jià)漲了。迪斯尼要落戶(hù)浦東了，浦東房?jī)r(jià)又漲了。南匯并入浦東了，南匯又漲了。安徒生童話(huà)樂(lè)園到新江灣城了，新江灣城又漲了。海南要建成國(guó)際旅游島了，海南又漲了！ 房?jī)r(jià)漲到現(xiàn)在，究竟正常不正常？究竟有沒(méi)有泡沫？ 2009年我三次去威海考察調(diào)研，2010年初又去威海實(shí)地調(diào)研。這幾年，海景房不斷搶灘各大城市以及東北西北市場(chǎng)，塑造海景概念。2003年就有朋友請(qǐng)我一起做海南三亞?？诘姆慨a(chǎn)代理，當(dāng)時(shí)已經(jīng)開(kāi)始組織上海散客去海南購(gòu)房。當(dāng)時(shí)?？谶€有1800的房?jī)r(jià)，三亞也不過(guò)3-4000，無(wú)敵海景也不超過(guò)一萬(wàn)。因?yàn)楹Ｄ?988年建省，曾經(jīng)吸引了大量的淘金客，如今的很多地產(chǎn)大腕諸如馮侖潘石屹都曾經(jīng)血戰(zhàn)海南島。隨著當(dāng)時(shí)的瘋狂炒作，房產(chǎn)泡沫出現(xiàn)，很多人因而破產(chǎn)。海南地產(chǎn)一度低落。海南的海景屬于四季海景，因?yàn)橐荒晁募緶囟榷歼m合游泳度假。而威海只有半年左右的時(shí)間適合度假，但是威海的房?jī)r(jià)似乎有些優(yōu)勢(shì)。威海地區(qū)由威海市區(qū)，榮成市，文登市和乳山市組成?，F(xiàn)在我們看到最多的威海海景房銷(xiāo)售的信息大都來(lái)于乳山銀灘，媒體客戶(hù)對(duì)銀灘的海景房的惡評(píng)如潮。此外，就是目前開(kāi)發(fā)規(guī)模比較大的榮成石島的鳳凰湖項(xiàng)目，石島距離威海市區(qū)約100公里，項(xiàng)目一萬(wàn)多畝，分批開(kāi)發(fā)，目前A，B，C區(qū)已經(jīng)售罄，但是入住率相當(dāng)?shù)?，客?hù)來(lái)自全國(guó)各地，基本屬于未來(lái)房?jī)r(jià)和未來(lái)小區(qū)。而距離市區(qū)30公里左右的榮成紋石寶灘，由于環(huán)海公路，海景怡人，地理區(qū)位較佳，美中不足的時(shí)，沿線(xiàn)的開(kāi)發(fā)商要么存在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，要么規(guī)劃不夠合理，有些配套還不能到位，交房的項(xiàng)目入住率也很低，出租也是有時(shí)效性。威海市區(qū)有環(huán)翠區(qū)，高區(qū)和經(jīng)區(qū)三個(gè)區(qū)組成，在很大程度上和廈門(mén)，海南有相似之處。威海是從1987年從煙臺(tái)劃分出來(lái)成為地級(jí)市，廈門(mén)是1981年被批準(zhǔn)成為特區(qū)，海南1988年建省，都是國(guó)家給了政策才有了大發(fā)展。威海市區(qū)這幾年的發(fā)展非常迅速，旅游人口也是節(jié)節(jié)上升，在夏季旅游旺季來(lái)臨時(shí)常常賓館爆滿(mǎn)。市區(qū)威海之門(mén)，威海公園附近及環(huán)北海周?chē)＞胺繚摿薮?。從房?jī)r(jià)上來(lái)看有相當(dāng)?shù)纳仙臻g。參考消息2009年10月10日載文，韓國(guó)京畿道政府正在討論建設(shè)從韓國(guó)仁川到威海的海底隧道。這對(duì)威海的發(fā)展來(lái)說(shuō)似乎絕對(duì)是一個(gè)利好消息。那么將來(lái)威海的房產(chǎn)將如何走向呢？ 其實(shí)這些問(wèn)題和股票問(wèn)題很相似，究竟買(mǎi)什么樣的股票？股票究竟有沒(méi)有泡沫？何時(shí)適合買(mǎi)？漲到何時(shí)才應(yīng)該拋? 荷蘭郁金香球的故事，相必大家都知道了。每個(gè)人都認(rèn)為自己不會(huì)是最后一位拿到接力棒的人，最后害了自己。孔子說(shuō)：己所不欲勿施于人。我們現(xiàn)在所做的投資活動(dòng)究竟有多少是真正的投資？還是完全在投機(jī)？一件事物大凡大家都知道了以后其實(shí)根本就不存在投機(jī)，比如買(mǎi)彩票，大家都知道，所以能中獎(jiǎng)的概率極低。而投機(jī)者還要具備相當(dāng)?shù)耐獠亢蛢?nèi)部條件，你具備嗎？偶然的投資或投機(jī)成功不代表你已經(jīng)掌握了規(guī)律，不小心，很可能下一個(gè)犧牲的就是你。所以，回到原點(diǎn)我們?cè)倏纯?，我們?nèi)绾握鎸?shí)的看待周?chē)姆績(jī)r(jià)？我們可以從以下方面考慮： 一，為地段你愿意付出多少代價(jià)？ 二，為交通配套你愿意付出多少代價(jià)？ 三，為樓盤(pán)品牌你愿意付出多少代價(jià)？ 四，為未來(lái)的期望值你愿意付出多少代價(jià)？ 五，為居住城市的工作利益你愿意付出多少代價(jià)？ 六，為自己的心理承受力你愿意付出多少代價(jià)？ 當(dāng)然根據(jù)每個(gè)人的不同情形還可以列出很多，類(lèi)似于富蘭克林法的好壞對(duì)比，這樣你就可以有比較清楚的認(rèn)識(shí)。因?yàn)?，未?lái)房?jī)r(jià)總是滾滾向前，就好像滬深股市總有一天滬市要到1萬(wàn)點(diǎn)一樣，問(wèn)題在于，究竟在什么時(shí)候到來(lái)？你又能等多久？ 十幾年前，就有很多人大喊房產(chǎn)泡沫，但是房產(chǎn)還是一路上漲。十幾年前看著《成長(zhǎng)的煩惱》我們還在羨慕美國(guó)人奢華的生活，看著老外開(kāi)車(chē)到shoppingmall去購(gòu)物，現(xiàn)在我們也獲得了同樣的生活！ 所以，請(qǐng)思考一下，當(dāng)我們要喊出泡沫的動(dòng)機(jī)是什么？當(dāng)我們要評(píng)估出泡沫的動(dòng)機(jī)是什么？當(dāng)我們盼望泡沫的動(dòng)機(jī)又是什么？還有，如果你認(rèn)為沒(méi)有泡沫你又有著怎樣的用心？ 如果你認(rèn)為房?jī)r(jià)太高了，面對(duì)現(xiàn)在昂貴的一切，請(qǐng)問(wèn)你做過(guò)怎樣的貢獻(xiàn)？如果你認(rèn)為現(xiàn)在的房?jī)r(jià)完全合理,請(qǐng)問(wèn)你獲得財(cái)富的方法是否社會(huì)群體同樣可以取得？要評(píng)價(jià)一件事情，請(qǐng)放在開(kāi)放的公平的環(huán)境中。 相信，你一定會(huì)找到答案！