就在幾個(gè)月前，地鐵二號(hào)線科技館站的亞太盛匯，仍是無(wú)人問(wèn)津的“死鋪”，然而如今的亞太盛匯已無(wú)空鋪，變成了人見人愛的“旺鋪”。
所謂外行看熱鬧內(nèi)行看門道，要想把爛鋪?zhàn)兺?，其中的門道還不少。本期欄目將介紹部分引進(jìn)合適的商業(yè)業(yè)態(tài)后或能“轉(zhuǎn)運(yùn)”的潛力型商鋪，還有一些看似地理位置欠缺，但有望通過(guò)調(diào)整業(yè)態(tài)后將獲得不錯(cuò)人氣的新建商鋪。
就在幾個(gè)月前，地鐵二號(hào)線科技館站的亞太盛匯，仍是無(wú)人問(wèn)津的“死鋪”，商場(chǎng)幾無(wú)人流經(jīng)過(guò)，對(duì)個(gè)別商鋪甚至以低至3元/平方米/天的價(jià)位招租，并且可以免收前三月的租金。幾個(gè)月后，只是因?yàn)橛辛讼尻?yáng)路商戶的搬遷進(jìn)駐，如今的亞太盛匯已無(wú)空鋪，甚至連科技館6號(hào)出口的店鋪也已滿租。
類似亞太盛匯的例子其實(shí)并不少。一些人流少、生意差的“死鋪”、“爛鋪”，在調(diào)整了經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、改變形象后，又變成了人見人愛的“旺鋪”。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》發(fā)現(xiàn)，商業(yè)企業(yè)租賃或購(gòu)買這一類商鋪雖然面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，但也可能以極低的商鋪?zhàn)赓U成本，借到一個(gè)生意很好的“旺鋪”。
轉(zhuǎn)型餐飲斜徐路商鋪由冷轉(zhuǎn)熱
在打浦橋商圈，新建的住宅區(qū)底樓裙房一般都會(huì)被用作為商鋪。無(wú)論是早期的大同花園、匯龍新城、開城新苑等，還是后來(lái)的帝庭、瑞金尊邸、海悅花園都設(shè)置裙房商鋪。不過(guò)，這些新建小區(qū)的商鋪經(jīng)營(yíng)情況卻好壞各異，目前開城新苑和匯龍新城底樓裙房商鋪的經(jīng)營(yíng)情況尚可，海悅花園、大同花園等商鋪卻出現(xiàn)了很高的空關(guān)率。
相比之下，斜徐路、麗園路上的大同花園底樓商鋪———大同又一城的空置率更高，即便是底樓的裙房也有兩三間未能營(yíng)業(yè)，二樓商場(chǎng)更是出現(xiàn)大面積的空關(guān)，即使是雙休日大同又一城的顧客也是少而又少。業(yè)內(nèi)人士把大同花園的經(jīng)營(yíng)慘淡，歸咎于斜徐路的過(guò)于短小，以及周邊人行交通的不便。
規(guī)劃為步行街的斜徐路，可能是打浦橋地區(qū)最為短小的一條馬路，一共只有190米長(zhǎng)，在這條12米寬的馬路上，只能開出十多家店（平均每間面寬8-10米），有限的店鋪資源，讓消費(fèi)者意猶未盡，無(wú)法滿足逛街的需要。
另一方面，與斜徐路相連的是一座天橋，這座天橋橫跨徐家匯路，直達(dá)泰康路。由斜徐路到泰康路要爬很高的樓梯，而泰康路的主要功能是藝術(shù)街。
上述客觀條件，限制了斜徐路的消費(fèi)人流，是商業(yè)街不興旺的“罪魁禍?zhǔn)住薄?br /> 同樣如此，在帝庭的底樓裙房剛剛交房開始招商營(yíng)業(yè)時(shí)，也遇到了大同又一城同樣的問(wèn)題，人氣缺乏、客流很少。這種情況一直持續(xù)到今年上半年，原先租賃商鋪的一些服裝、洗燙、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)由于經(jīng)營(yíng)不適合，逐漸被淘汰。商業(yè)街的商鋪?zhàn)鈶魮Q了兩三批都不止，但依然沒有出現(xiàn)任何興盛的預(yù)兆。
然而，現(xiàn)在的帝庭商鋪卻出現(xiàn)了不一樣的光景，一到晚上，食客便紛紛盈門。知情者稱，帝庭商鋪出現(xiàn)的這種改變，是由于業(yè)態(tài)的變化而帶來(lái)的。打浦橋是著名的餐飲商圈，但目前主要是大型酒店或者樓盤餐飲為主，小面積的特色餐館并不多。尤其是新新里地塊的動(dòng)遷，100平方米左右的沿街獨(dú)立餐飲商鋪日漸稀少。作為打浦橋餐飲商圈的延伸部分，可經(jīng)營(yíng)餐飲的帝庭商鋪，很容易受到附近中小餐飲企業(yè)的青睞。隨著食客的增多，商鋪的人氣也開始興盛。
根據(jù)盧灣“十一五”商業(yè)規(guī)劃，僅在打浦橋地區(qū)就將有30多萬(wàn)平方米的商業(yè)商務(wù)面積，但在這些商業(yè)面積中，沿街店鋪的數(shù)量和面積卻很少。而租賃商鋪的商戶，既有需要需要幾千乃至幾萬(wàn)平方米大面積的樓盤餐飲或酒店餐飲，也有小到一百，甚至幾十平方米的小企業(yè)。這一類企業(yè)同樣需要在打浦橋找機(jī)會(huì)。帝庭的店鋪雖然所處街道“地利”不佳，卻擁有餐飲商圈的整體氛圍，對(duì)租戶仍有吸引力。而在引進(jìn)這一業(yè)態(tài)以后，店鋪的人氣也逐漸趨向興旺。
跳蚤市場(chǎng)困擾圣蓮大廈商鋪 可轉(zhuǎn)型服務(wù)業(yè)
帝庭商鋪受惠于打浦橋餐飲特色商圈，借力“熱火”；但這一招卻無(wú)法運(yùn)用在南外灘地區(qū)的新建社區(qū)商鋪———圣蓮大廈，原因就在于與圣蓮大廈相鄰的，竟然是東街舊貨市場(chǎng)。舊貨市場(chǎng)的業(yè)態(tài)，目前仍然沿用以前“跳蚤”市場(chǎng)的形式，其整體業(yè)態(tài)并沒有大幅提升，仍是以馬路擺攤為主。
對(duì)圣蓮大廈這類裝修較豪華的新建住宅公寓而言，引進(jìn)舊貨市場(chǎng)的商鋪顯然是發(fā)展商、業(yè)主、住戶、物業(yè)管理公司都不會(huì)愿意的。
與帝庭商鋪一樣，圣蓮大廈并不正對(duì)交通主干道，而是身處一條僅能容納一輛轎車通過(guò)的小巷。雖然，這一道路形態(tài)，很方便人流來(lái)回貫穿馬路，使整個(gè)小巷商業(yè)，但周圍目前存有大量的老式公房，且公房并無(wú)底樓商鋪。因此，圣蓮大廈的商鋪即使順利招租，也只能是一邊有商鋪，一邊無(wú)商鋪的“陰陽(yáng)街”，按照傳統(tǒng)商業(yè)街形成的慣例，這樣的商鋪要“紅火”很難。
雖然，未來(lái)五年黃浦仍然有大面積舊房需要改造，但黃浦“十一五”房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，并沒有明確表明，圣蓮區(qū)域附近的眾多舊房是否會(huì)列入改造中。這導(dǎo)致未來(lái)圣蓮大廈的商鋪，服務(wù)的將是區(qū)域的新建商品房、老公房和待改造的低矮平房的住戶。住戶的人群構(gòu)成混雜，既有高收入人群，也有中低收入人群。
商鋪資深經(jīng)紀(jì)人表示，很多新建商品房底樓商鋪的經(jīng)驗(yàn)表明，這樣的商鋪成熟速度要比附近全部都是新建住宅群的商鋪快。比如麗園路、局門路區(qū)域的新建住宅商鋪，所面對(duì)的正是老公房和部分矮平房群體，卻出人意料地?fù)碛胁诲e(cuò)的人氣。原來(lái)這些新建住宅商鋪引進(jìn)的正是適應(yīng)區(qū)域消費(fèi)特征的美容美發(fā)、餐飲、休閑按摩、洗腳房、茶坊等服務(wù)業(yè)態(tài)。這些業(yè)態(tài)的入住，使店鋪在較短時(shí)間內(nèi)完成了“養(yǎng)鋪期”。
只是圣蓮大廈目前的售價(jià)高達(dá)每平方米3-7萬(wàn)元，即使按5%的年回報(bào)率，租金也要高達(dá)4.1-9.6元/平方米/天，而一些繁華路段的社區(qū)商鋪?zhàn)饨鹨膊贿^(guò)5-8元/平方米/天左右，所以投資仍需謹(jǐn)慎。
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