在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，不同類(lèi)型城市的房?jī)r(jià)漲勢(shì)出現(xiàn)明顯分化。一線城市的房?jī)r(jià)漲幅顯著高于二線與三線城市。許多人因此認(rèn)為,一線城市房產(chǎn)屬于安全投資標(biāo)的。那么，一線城市房產(chǎn)是否的確是低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)呢？國(guó)際經(jīng)驗(yàn)或許能夠給我們提供一些鏡鑒。

      我們以日本、美國(guó)、韓國(guó)和新加坡為例，來(lái)考察核心地區(qū)與其他地區(qū)的房?jī)r(jià)漲跌情況。結(jié)果顯示，在樓市繁榮期，核心地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅的確更高;然而，與大眾信念不同的是,在樓市調(diào)整期，核心地區(qū)的房?jī)r(jià)跌幅相應(yīng)也更大。 

1、日本的經(jīng)驗(yàn)

由于缺乏日本分地區(qū)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，我們使用城市土地價(jià)格指數(shù)來(lái)近似衡量房產(chǎn)價(jià)格。日本上個(gè)世紀(jì)的樓市繁榮于1991年結(jié)束。當(dāng)年日本6個(gè)主要城市的土地價(jià)格指數(shù)高達(dá)285.3。而排除6個(gè)主要城市后，其他城市的土地價(jià)格指數(shù)僅為144.9。

經(jīng)過(guò)九年的調(diào)整后，2000年6大城市的土地價(jià)格指數(shù)下落到了與其他城市指數(shù)相當(dāng)?shù)乃缴希ㄌ貏e指出的是，這里僅僅是都以2000年3月31日為基期100的指數(shù)數(shù)值接近，而不是房屋的絕對(duì)價(jià)格一樣。下同，不再特別說(shuō)明）。期間6大城市土地價(jià)格下降近65%，而其他城市的土地價(jià)格僅下跌31%。

2、美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)

美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)前，10個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)漲幅明顯高于全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅。在2006年的年中房?jī)r(jià)見(jiàn)頂時(shí)，10個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)約為226.3。而全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)約為192.3。2009年7月，10個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)下跌到了與全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)相當(dāng)?shù)乃缴?。期間10個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)下跌約31%，而全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)下跌不到20%。

3、韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)

2002年至2008年，韓國(guó)房?jī)r(jià)也經(jīng)歷了較快上漲。首爾房?jī)r(jià)指數(shù)大致于2008年9月見(jiàn)頂，達(dá)到108.76。同期全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)為89.27。此后，首爾房?jī)r(jià)指數(shù)穩(wěn)中有降，全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)仍呈上漲趨勢(shì)。2014年后，首爾房?jī)r(jià)指數(shù)與全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)水平基本一致。

4、新加坡的經(jīng)驗(yàn)

由于新加坡的面積較小，難以劃分為不同的城市群。因此，我們對(duì)新加坡中央?yún)^(qū)與非中央?yún)^(qū)的地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行比較。從1998年第四季度為基期的房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，2006至2008年，新加坡地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)快速上漲。2008年第一季度，中央?yún)^(qū)房?jī)r(jià)指數(shù)見(jiàn)頂，達(dá)到131.3。同期非中央?yún)^(qū)房?jī)r(jià)指數(shù)僅為115.3。2008年下半年起，新加坡房?jī)r(jià)快速下跌，而中央?yún)^(qū)的房?jī)r(jià)跌幅大幅超過(guò)非中央?yún)^(qū)。2009年第一季度，中央?yún)^(qū)房?jī)r(jià)指數(shù)回落到了與非中央?yún)^(qū)房?jī)r(jià)指數(shù)相當(dāng)?shù)乃缴稀?/span>

綜上，盡管核心地區(qū)的房?jī)r(jià)能夠在樓市繁榮期漲幅更大，但在調(diào)整時(shí)期，其調(diào)整幅度也大于其他地區(qū)。因此，如果借用金融市場(chǎng)的術(shù)語(yǔ)，一線城市房產(chǎn)是一種典型的高β資產(chǎn)。