頭頂全球第二大商業(yè)物業(yè)業(yè)主及運營商光環(huán)的大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司進(jìn)入路演第二日，承銷團人士透露，目前投資者反應(yīng)良好，銷售狀況非常理想。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者于路演首日獲得的招股資料顯示，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)獲得11名基石投資者合計認(rèn)購價值約19.94億美元的股份。12月9日，再次更新的招股資料顯示，基石投資者數(shù)量增至12名，新增的富邦人壽將認(rèn)購價值1億美元的股份，基石投資者合計認(rèn)購的股份價值也增至約20.94億美元，以發(fā)行中間價計，約占發(fā)售股份的59.22%。

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)H股IPO計劃發(fā)行6億股，95%于全球發(fā)售，發(fā)行價區(qū)間為每股41.8港元至49.6港元，募資規(guī)模最高38.36億美元，投行估值超過2500億港元。

萬達(dá)集團董事長王健林在參加了12月8日的投資者路演午宴后，并未現(xiàn)身9日召開的記者會，管理層解釋王本人并非上市公司的管理層，因此未現(xiàn)身。

兩上市平臺共存

一個眾所周知的故事是，在選擇香港上市之前，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)曾考慮在A股上市，這一過程也在招股書中得到更詳細(xì)的解釋。

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)表示，曾在2010年3月向中國證監(jiān)會（下稱“中證監(jiān)”）申請在上交所上市，中證監(jiān)在同月25日正式接納審閱上市申請，但此后便無進(jìn)展，也未收到有關(guān)上市申請的意見。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)稱，經(jīng)考慮業(yè)務(wù)發(fā)展及融資計劃，決定轉(zhuǎn)向香港上市，因此再無采取進(jìn)一步行動更新其向中證監(jiān)提交的上市申請，該申請于今年7月失效。

在此次將商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)打包上市前，去年，萬達(dá)集團旗下于BVI成立的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)海外有限公司的一個動作是，買下了在港交所上市的恒力商業(yè)地產(chǎn)這個“殼”，更名為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)（0169.HK）。今年8月，再次更名為萬達(dá)酒店發(fā)展有限公司（下稱“萬達(dá)酒店”），定位轉(zhuǎn)為萬達(dá)自有品牌酒店在海外投資和運營的平臺。

“現(xiàn)在（萬達(dá)酒店）是這次上市的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的子公司，其定位是萬達(dá)海外酒店的投資和開發(fā)平臺，它的所有業(yè)務(wù)都是包含在萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)下面，（二者業(yè)務(wù)）不存在重合問題?！比f達(dá)商業(yè)地產(chǎn)董事會秘書劉朝暉表示。

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)持有萬達(dá)酒店65.04%的股權(quán)，后者持有的資產(chǎn)包括桂林萬達(dá)廣場項目、西班牙馬德里項目、英國倫敦項目及美國芝加哥項目等。作為附屬公司，萬達(dá)酒店也屬于此次上市資產(chǎn)的一部分。

僅以萬達(dá)酒店作為上市平臺的一個問題是，注入資產(chǎn)的速度可能很慢。港交所對于兩年內(nèi)向殼公司注入的資產(chǎn)規(guī)模有嚴(yán)格規(guī)定，借殼上市的企業(yè)在24個月內(nèi)累計注資的任一指標(biāo)，高于殼公司的收益、市值、資產(chǎn)、盈利和股本等五個測試指標(biāo)中任何一條的100%，注資就可能被視作新IPO進(jìn)行審批。

“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模相對殼而言太‘龐大’，如果通過注入資產(chǎn)的方式實現(xiàn)上市可能需要很多年?！毕愀垡幻赓Y投行房地產(chǎn)分析師對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示。相比之下，IPO是一個更好的選擇。

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)非執(zhí)行董事王貴亞表示，目前萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的海外發(fā)展方面，已經(jīng)鎖定部分發(fā)達(dá)國家中法治健全的門戶城市。招股書披露的信息顯示，已經(jīng)覆蓋的地區(qū)包括倫敦、 馬德里、洛杉磯、澳大利亞及芝加哥。

O2O故事

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)此次上市囊括的資產(chǎn)被視為萬達(dá)集團旗下最好的三個板塊——長期投資的商業(yè)物業(yè)開發(fā)租賃、開發(fā)和銷售物業(yè)及酒店經(jīng)營。

盡管物業(yè)管理及酒店經(jīng)營增長迅速，但一直以來，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的收入主要還是來自銷售其所開發(fā)的物業(yè)。截至2011年、2012年、2013年底及2014年6月30日，物業(yè)銷售在總收入的占比分別為89.6%、85.6%、86.4%以及70.1%。

投資者關(guān)注的另一個問題是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的高負(fù)債。截至2011年、2012年、2013年底及2014年6月30日，其銀行及其他借款總額分別為697.47億元、932.28億元、1303.18億元及1723.62億元；截至同日，杠桿比率分別為38.8%、48.7%、53%及87.8%。今年前六個月，利息開支高達(dá)62.1億元，其中77%償還期短于5年。截至今年9月30日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)質(zhì)押其于26間附屬公司持有的股本，以擔(dān)保未償還余額達(dá)207.73億元的信托貸款。

“萬達(dá)（商業(yè)地產(chǎn)）確實錯過了2006-2007年的上市潮，但現(xiàn)在畢竟是除了綠地之外最后一家未上市的大型房企，而且也算是有特色，比起中小房企還是要更好?！毕愀垡晃?a target="_blank" style="color: black;" >房地產(chǎn)行業(yè)分析師對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示。

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)希望能夠區(qū)分于其他房企的一個賣點是，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的控股股東萬達(dá)集團與騰訊、百度的電子商務(wù)合作，萬達(dá)集團將持有電子商務(wù)合營企業(yè)70%股權(quán)。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與王健林全資控股公司萬達(dá)投資控股成立萬達(dá)信息（Wanda Information），用以持有合營企業(yè)70%的股份，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)通過持有萬達(dá)信息50%的股權(quán)間接控股合營企業(yè)，即相當(dāng)于持有合營企業(yè)35%股權(quán)。

“萬達(dá)電商的規(guī)劃是建立線上線下完全融合的O2O開放平臺，通過采用新技術(shù)能夠?qū)⒕€下平臺建立得更加智慧化?！比f達(dá)商業(yè)地產(chǎn)高級副總裁曲德君表示，通過融合為線下終端客戶提供體驗和增值服務(wù)，提升線下平臺的價值。

根據(jù)招股書披露，目前合作處于初級階段，合營企業(yè)尚未成立，預(yù)計2017年前，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)對該合營企業(yè)的資本投資承擔(dān)不超過17.5億元。