最近，多家機構(gòu)預(yù)測前八個月投資增速可能跌破17%，因為大家均預(yù)測8月的投資增速繼續(xù)下滑，可能落在16.8%~16.9%之間。這將創(chuàng)下2003年1月以來140個月的新低。從該指標(biāo)看，這意味著今年是11年來固定資產(chǎn)投資最糟糕的一年。緊接著，一個重要問題就出現(xiàn)了：中國一直是主要靠投資推動經(jīng)濟增長的國家，在其他經(jīng)濟指標(biāo)也大多走低的情況下，今年可能成為2002年以來GDP增速最糟糕的一年，其糟糕程度甚于2008年經(jīng)濟危機爆發(fā)那年（當(dāng)年的GDP增長率為9.6%），以至于很多學(xué)者和企業(yè)家私下里對是否能完成今年國家預(yù)定的經(jīng)濟增長目標(biāo)是持悲觀態(tài)度的。
現(xiàn)在并不處于世界經(jīng)濟危機的爆發(fā)期或谷底期，全世界經(jīng)濟形勢大體上恢復(fù)、向好。為什么中國出現(xiàn)了與世界大多數(shù)國家大相徑庭的發(fā)展趨勢？我認(rèn)為，經(jīng)濟增長速度的下滑主要是投資增長幅度下滑導(dǎo)致的，這次投資增長幅度下滑則主要是房地產(chǎn)行業(yè)的低迷導(dǎo)致的，因為中國是全世界唯一對房地產(chǎn)業(yè)實施高壓政策的國家。
1999年至2013年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的年均復(fù)合名義增長率為24.5%，其中在2009—2013年五年中，房地產(chǎn)開發(fā)投資全年名義增長率分別為18.5%、33.2%、27.9%、16.2%、19.8%。但今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率持續(xù)下滑。1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資共完成50381億元，同比名義增長13.7%，此前任志強先生估計全年會下滑到10%以下。至少從目前的情況來看，今年肯定會是1999年以來15年間房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率的最低谷。而房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，則與房地產(chǎn)需求政策特別是按揭貸款政策有關(guān)。
限購限貸政策正在被陸續(xù)取消。但正如我此前在公眾訂閱號“藩絲財智廳”里預(yù)測的那樣，這種松動對交易的恢復(fù)有作用，但還很有限。因為房地產(chǎn)畢竟是價值量巨大的商品，在限貸還沒有取消的情況下，在有買房欲望的所有家庭中，沒有多少能做到輕松支付全款。中國十多年來一直是全世界房地產(chǎn)按揭貸款最嚴(yán)厲的國家，高達30%~70%的首付政策在全世界范圍內(nèi)幾乎見不到，更沒聽說第三套絕對不貸款的情況。對開發(fā)貸款的限制也極其嚴(yán)格，這些年很多開發(fā)公司被迫使用成本很高的信托、私募資金甚至非法高利貸資金。在全世界都刺激房地產(chǎn)需求、刺激經(jīng)濟增長的背景下，中國的房地產(chǎn)政策成為鮮艷的“奇葩”，從供給、需求兩個角度夾擊整個行業(yè)，其結(jié)果不僅僅導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)的震蕩，整個國民經(jīng)濟也被刮劃得遍體鱗傷。
房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長有多大貢獻？這似乎沒有公論。官方（統(tǒng)計部門）當(dāng)然承認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)是中國的第一大產(chǎn)業(yè)，但他們的給出的數(shù)據(jù)肯定是錯得離譜的——由于各種可以說、不可以說的原因，農(nóng)村房屋建設(shè)、小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)、城中村房屋自建、軍事部門的房地產(chǎn)開發(fā)、單位違反法規(guī)的自建等大量應(yīng)該納入房地產(chǎn)統(tǒng)計口徑的建設(shè)活動，中國從來沒有把它們統(tǒng)計進去，統(tǒng)計數(shù)據(jù)怎么能反映客觀實際？實際上，這個行業(yè)可能與國民經(jīng)濟體系中60%以上的行業(yè)、70%以上的社會財富、60%以上的地方本級財政收入以及大約50%以上的就業(yè)量連在一起。美國至今房地產(chǎn)業(yè)仍然是第一大支柱產(chǎn)業(yè)，在GDP增長中大約做出了13%~15%的貢獻，遠高于雄霸世界的金融保險業(yè)的貢獻率（大約占8%）。以目前中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段和狀況看，其真實的貢獻率應(yīng)是驚人的。無論打壓政策是否涉及到我前面所說的各種遺漏部分，它們都必然受到影響，由于缺乏統(tǒng)計數(shù)據(jù)，這種損失根本無法計算。盡管由于現(xiàn)實需求和潛在需求巨大，中國房地產(chǎn)業(yè)的抗打壓能力極強，但市場與政府兩敗俱傷已經(jīng)是血淋淋的事實了！
房價繼續(xù)下跌究竟對哪些群體有利？可能帶來多大的經(jīng)濟與社會危機？對政治穩(wěn)定又會有怎樣的影響？……………（此處略去568字）。
我在講課時說：房價上漲是規(guī)律，下跌是意外；上漲是常態(tài)，下跌只發(fā)生在特殊情況下。所謂的特殊情況，其中之一就是實施了嚴(yán)厲而錯誤的宏觀調(diào)控政策。買地時沒有限購限貸政策，買完地出現(xiàn)了限購限貸政策，需求被鎖住、被壓制，而政府又逼著開發(fā)商快速開發(fā)（對土地開發(fā)進度有時間規(guī)定）。這樣，市場規(guī)則變了，供求關(guān)系因此被極大改變，導(dǎo)致供應(yīng)在新的市場條件下明顯過剩。按照月度觀察，今年房價的拐點的確出現(xiàn)了（全年可能漲跌在2個百分點以內(nèi)，是否會出現(xiàn)年度拐點還有待觀察），但這種下跌，完全是行政措施介入市場的結(jié)果，它只意味著行政手段仍然很強大、中國仍然不是純正的市場體制，并不意味著市場規(guī)律失效了，更不意味著從長期看中國房地產(chǎn)供應(yīng)過剩了。
考察中國這十多年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策及市場運行的狀況，可以得出很多斬釘截鐵的結(jié)論：
——過去的打壓政策沒有使這個行業(yè)更健康、更平穩(wěn)地發(fā)展，而是制造了更多的麻煩、沖突和波動；
——限購限貸政策既違反了法律規(guī)定，也違反了經(jīng)濟規(guī)律。若不取消，會使得市場秩序進一步紊亂；
——我們早該放開限購限貸政策，但由于面子等原因卻一再貽誤時機。這使下滑產(chǎn)生了“加速效應(yīng)”，為后面的救市工作大大增加了難度；
——房地產(chǎn)并沒有要挾誰，但房地產(chǎn)輿論要挾了中央政府。調(diào)控決策過于迎合輿論，而不是科學(xué)地引導(dǎo)輿論，這使得某些對房地產(chǎn)業(yè)、對政府的指責(zé)變得理所當(dāng)然，也使得某些矯正工作不敢推進，政府變得畏手畏腳；
——政府不敢救房地產(chǎn)市場以保增長，又被迫大規(guī)模進入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域。但這些建設(shè)活動由于產(chǎn)業(yè)鏈的原因，拉動效果遠不如房地產(chǎn)業(yè)，而且舉債投入的作法會加重中央和地方政府的負擔(dān)；
——已經(jīng)把房地產(chǎn)市場的手腳綁住，沒有徹底解除這些繩索，卻說不再出政策、不再干預(yù)市場，這是錯誤的、很不合適的做法！
緊接著出現(xiàn)的一個疑問是：為什么會出現(xiàn)這么糟糕的局面？這要從制度、文化和歷史三個維度進行分析，還要研究決策者的思維及形成背景……………………（此處略去856字）。
有人說：不是已經(jīng)在救市了嗎？是，中央政府絕對希望房地產(chǎn)市場盡快恢復(fù)大規(guī)模交易，使經(jīng)濟增長率在好看的7.5%以上，而不是還要特意去解釋的7.5%以下。但中央政府至今也沒明確表態(tài)，弄得地方政府在救市問題上畏手畏腳、優(yōu)柔寡斷，以至于出政策卻不敢下發(fā)文件；或出了政策卻怕輿論圍剿，再收回；或文件流傳出來了，被媒體一炒，嚇得說是內(nèi)部討論稿。更重要的是，目前僅是取消限購，銀行仍然未明顯放松按揭貸款的條件，又有幾個家庭買得起？全世界市場化國家，哪個不是靠信貸支撐房地產(chǎn)交易的呢？
有人說：中央政府不也有表示嗎？比如允許某些上市公司發(fā)債，對棚戶區(qū)改造項目給予支持，只是沒直接說拯救房地產(chǎn)市場而已。是，但這種羞羞答答的做法使得市場感受不到政策信號，媒體可以不“急領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)心所急”，繼續(xù)公開唱衰。而且這種“擠牙膏”似的救市做法使得政策效應(yīng)軟弱無比，迅速被負面輿論吞噬，極大浪費了救市的政策資源和機會。更讓人不可思議的是，在市場存量大量增加、難以消化的背景下，還在大推棚戶區(qū)改造，這不是自己給自己挖坑么？誰家面條沒吃完又會煮一鍋餃子？
有人說：取消限貸，繼續(xù)放任市場發(fā)展，會制造出更大泡沫。他們知道什么是房地產(chǎn)泡沫，怎樣衡量么？他們知道有多少房地產(chǎn)交易的價格沒有納入到官方的房價統(tǒng)計范圍么？他們知道官方對人均可支配收入的統(tǒng)計嚴(yán)重失真么？他們想過無論黑錢、白錢都有購買力么？他們知道房價收入比毫無國際比較價值么？他們知道租金售價比使用的基本條件么？他們知道黑燈率隱含的很多合理因素么？——濫竽充數(shù)的“專家”太多，危害巨大！
有人說，取消限貸，三、四線城市也未必能啟動——請相信市場機制，它精妙絕倫，強大無比，最終會完成自我修復(fù)過程。一些三、四線城市的確此前土地放量太大，但只要中央政府放出信號，聲明未來幾年將結(jié)合商品房去化情況安排建設(shè)用地指標(biāo)，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，是可以改變市場預(yù)期，把這些城市從懸崖邊上安全救回的。當(dāng)然，想讓所有的企業(yè)都安全過河也是不可能的，有些開發(fā)商注定要死掉，也該死掉，是哪些開發(fā)商，我就不公開說了。
有人說：我們不靠房地產(chǎn)業(yè)，難道沒有房地產(chǎn)業(yè)中國就完蛋了嗎？說這樣話的人，一部分人是別有用心，另一部分人是真無知，還有一部分人是從不說實話的墻頭草。房地產(chǎn)業(yè)的地位有多么重要？我給出的說法是：它不僅是支柱產(chǎn)業(yè)，還是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，更是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。這種獨一無二的地位既不是御封的，也不是法律規(guī)定的，而是行業(yè)本身的特點以及中國經(jīng)濟社會發(fā)展的特殊階段決定的。2008年經(jīng)濟危機爆發(fā)、政府驚慌失措時，我做過一場引起廣泛爭議的演講——《沒有房地產(chǎn)業(yè)救不了中國》，實踐證明我說對了，正是房地產(chǎn)業(yè)把中國從那場大危機中拖了出來；2010年限購限貸政策出臺，交易迅速冷卻時，我又做過一場爭議很大的演講——《沒有房地產(chǎn)業(yè)保不住中國》。從這幾年房地產(chǎn)業(yè)的起伏看GDP增長的情況，毫無疑問，我說的絕對正確！
盡管空間市場結(jié)構(gòu)在迅速分化，但毫無疑問，中國房地產(chǎn)業(yè)的高增長過程沒有結(jié)束。不過決策層的認(rèn)識顯然沒有到這種境界，社會各界對這個問題的認(rèn)識也很混亂?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)問題已經(jīng)被嚴(yán)重政治化、道德化、社會化、娛樂化，導(dǎo)致很多問題無法深入討論。房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出被妖魔化、暴力化的傾向。在這樣的大背景下，對房地產(chǎn)市場何去何從問題，沒有辦法形成科學(xué)共識，調(diào)控也沒法形成科學(xué)的方案。決策層又怕嗆著輿論，影響形象評價，錯誤決策便一直得不到糾正，甚至政府在調(diào)控路上越陷越深，難以自拔！
決策不能只聽輿論呼聲，即只聽老百姓的意見。老百姓具有啥特點？老百姓只考慮自己、不考慮他人，只考慮目前、不考慮長遠，只考慮小家庭、不考慮大社會。治理一個國家不考慮各行各業(yè)、不考慮可持續(xù)發(fā)展、不考慮市場機制行嗎？再說，城里人是老百姓，城里人都想要房子，多占耕地就可以多蓋房子，但多占耕地很多農(nóng)民就得下崗，難道農(nóng)民不是老百姓嗎？沒買房的盼著房價下跌，買了房的盼著房價上漲。沒買房的是老百姓，買了房的就不是老百姓嗎？
決策必須考慮經(jīng)濟規(guī)律。房地產(chǎn)市場有很多獨特規(guī)律。絕大多數(shù)人不知道房地產(chǎn)供給彈性與需求彈性有啥差別，絕大多數(shù)人想不到房地產(chǎn)沒有替代品對需求走勢的影響，絕大多數(shù)人不知道房地產(chǎn)需求的大致演化趨勢，絕大多數(shù)人不知道房價的“粘性”是什么含義（我引進的概念啦），絕大多數(shù)人也不知道房地產(chǎn)價格下跌與其他普通商品價格下跌有什么區(qū)別。但決策者必須知道，不懂則必須學(xué)習(xí)，設(shè)法搞懂——因為決策者不知道，就意味著調(diào)控的錯誤和國家巨大的損失。
調(diào)控不能斗氣，不要去證明誰輸誰贏，誰的力量強大………………（此處略去116個字）。房價下跌能證明什么？證明房地產(chǎn)價格不是總經(jīng)理說的算而是某個人說的算？那不恰恰證明了西方不承認(rèn)我們國家市場經(jīng)濟地位是對的了么？
如果把經(jīng)濟增長比作一條必須遮體的褲子，毫無疑問，這條褲子已經(jīng)向下滑落，需要趕快伸手扯住。若市場繼續(xù)惡化，可能引爆一個個地雷——要知道，在三、四線城市，很多開發(fā)商由于無法獲取開發(fā)貸款，又不能上市，是大量使用民間高利貸的。當(dāng)這些地雷被引爆的時候，危害之大，無法描述！
必須調(diào)整了！再不調(diào)整，就可能人為制造出經(jīng)濟和社會災(zāi)難——當(dāng)年香港、日本、海南的房地產(chǎn)市場震蕩，雖有客觀原因，但更多則是錯誤決策誘發(fā)而致。先從認(rèn)識上調(diào)整吧——我一直認(rèn)為，中央政府欠市場一句公道的話：房地產(chǎn)業(yè)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)。如果想說兩句，則加一句：房地產(chǎn)業(yè)也是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。如果想說三句，則再加一句：董教授說得對——房地產(chǎn)業(yè)還是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。調(diào)整完認(rèn)識，再調(diào)整政策，這是順理成章的事情。如此這樣，想讓房地產(chǎn)市場交易恢復(fù)，保住7.5%以上的經(jīng)濟增長率，那是很輕松的事情。
治理一個國家，是一項很“殘忍”的事業(yè)，不要怕得罪誰，只要最終對大眾和大局有利就要大刀闊斧，如同反腐敗一樣！
困境是偉人產(chǎn)生的土壤，我們在等著英明領(lǐng)袖款款走來！
注：本文專為個人微信公眾訂閱號“藩絲財智廳”而準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)載必須注明。以往內(nèi)容請登陸后點擊“查看歷史消息”。出于多重考慮，本文對有爭議、可能引起政治性誤會的表述已做了大量刪減。盡管論述已不完整，但不影響態(tài)度表達。一些被刪減的內(nèi)容，將在10月1-2日（北京），10月18-19日（北京），11月29-30日（上海）內(nèi)部房地產(chǎn)投資理財課程課程培訓(xùn)時還原——董藩教授