最近，多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)前八個(gè)月投資增速可能跌破17%，因?yàn)榇蠹揖A(yù)測(cè)8月的投資增速繼續(xù)下滑，可能落在16.8%~16.9%之間。這將創(chuàng)下2003年1月以來(lái)140個(gè)月的新低。從該指標(biāo)看，這意味著今年是11年來(lái)固定資產(chǎn)投資最糟糕的一年。緊接著，一個(gè)重要問(wèn)題就出現(xiàn)了：中國(guó)一直是主要靠投資推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的國(guó)家，在其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也大多走低的情況下，今年可能成為2002年以來(lái)GDP增速最糟糕的一年，其糟糕程度甚于2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)那年（當(dāng)年的GDP增長(zhǎng)率為9.6%），以至于很多學(xué)者和企業(yè)家私下里對(duì)是否能完成今年國(guó)家預(yù)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)是持悲觀態(tài)度的。
現(xiàn)在并不處于世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)期或谷底期，全世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大體上恢復(fù)、向好。為什么中國(guó)出現(xiàn)了與世界大多數(shù)國(guó)家大相徑庭的發(fā)展趨勢(shì)？我認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的下滑主要是投資增長(zhǎng)幅度下滑導(dǎo)致的，這次投資增長(zhǎng)幅度下滑則主要是房地產(chǎn)行業(yè)的低迷導(dǎo)致的，因?yàn)橹袊?guó)是全世界唯一對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施高壓政策的國(guó)家。
1999年至2013年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的年均復(fù)合名義增長(zhǎng)率為24.5%，其中在2009—2013年五年中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資全年名義增長(zhǎng)率分別為18.5%、33.2%、27.9%、16.2%、19.8%。但今年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率持續(xù)下滑。1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資共完成50381億元，同比名義增長(zhǎng)13.7%，此前任志強(qiáng)先生估計(jì)全年會(huì)下滑到10%以下。至少?gòu)哪壳暗那闆r來(lái)看，今年肯定會(huì)是1999年以來(lái)15年間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率的最低谷。而房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，則與房地產(chǎn)需求政策特別是按揭貸款政策有關(guān)。
限購(gòu)限貸政策正在被陸續(xù)取消。但正如我此前在公眾訂閱號(hào)“藩絲財(cái)智廳”里預(yù)測(cè)的那樣，這種松動(dòng)對(duì)交易的恢復(fù)有作用，但還很有限。因?yàn)?a target="_blank" style="color: black;" >房地產(chǎn)畢竟是價(jià)值量巨大的商品，在限貸還沒(méi)有取消的情況下，在有買(mǎi)房欲望的所有家庭中，沒(méi)有多少能做到輕松支付全款。中國(guó)十多年來(lái)一直是全世界房地產(chǎn)按揭貸款最嚴(yán)厲的國(guó)家，高達(dá)30%~70%的首付政策在全世界范圍內(nèi)幾乎見(jiàn)不到，更沒(méi)聽(tīng)說(shuō)第三套絕對(duì)不貸款的情況。對(duì)開(kāi)發(fā)貸款的限制也極其嚴(yán)格，這些年很多開(kāi)發(fā)公司被迫使用成本很高的信托、私募資金甚至非法高利貸資金。在全世界都刺激房地產(chǎn)需求、刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的背景下，中國(guó)的房地產(chǎn)政策成為鮮艷的“奇葩”，從供給、需求兩個(gè)角度夾擊整個(gè)行業(yè)，其結(jié)果不僅僅導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)的震蕩，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)也被刮劃得遍體鱗傷。
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有多大貢獻(xiàn)？這似乎沒(méi)有公論。官方（統(tǒng)計(jì)部門(mén)）當(dāng)然承認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)的第一大產(chǎn)業(yè)，但他們的給出的數(shù)據(jù)肯定是錯(cuò)得離譜的——由于各種可以說(shuō)、不可以說(shuō)的原因，農(nóng)村房屋建設(shè)、小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)、城中村房屋自建、軍事部門(mén)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、單位違反法規(guī)的自建等大量應(yīng)該納入房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)口徑的建設(shè)活動(dòng)，中國(guó)從來(lái)沒(méi)有把它們統(tǒng)計(jì)進(jìn)去，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)怎么能反映客觀實(shí)際？實(shí)際上，這個(gè)行業(yè)可能與國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中60%以上的行業(yè)、70%以上的社會(huì)財(cái)富、60%以上的地方本級(jí)財(cái)政收入以及大約50%以上的就業(yè)量連在一起。美國(guó)至今房地產(chǎn)業(yè)仍然是第一大支柱產(chǎn)業(yè)，在GDP增長(zhǎng)中大約做出了13%~15%的貢獻(xiàn)，遠(yuǎn)高于雄霸世界的金融保險(xiǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率（大約占8%）。以目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段和狀況看，其真實(shí)的貢獻(xiàn)率應(yīng)是驚人的。無(wú)論打壓政策是否涉及到我前面所說(shuō)的各種遺漏部分，它們都必然受到影響，由于缺乏統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這種損失根本無(wú)法計(jì)算。盡管由于現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求巨大，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的抗打壓能力極強(qiáng)，但市場(chǎng)與政府兩敗俱傷已經(jīng)是血淋淋的事實(shí)了！
房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌究竟對(duì)哪些群體有利？可能帶來(lái)多大的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)危機(jī)？對(duì)政治穩(wěn)定又會(huì)有怎樣的影響？……………（此處略去568字）。
我在講課時(shí)說(shuō)：房?jī)r(jià)上漲是規(guī)律，下跌是意外；上漲是常態(tài)，下跌只發(fā)生在特殊情況下。所謂的特殊情況，其中之一就是實(shí)施了嚴(yán)厲而錯(cuò)誤的宏觀調(diào)控政策。買(mǎi)地時(shí)沒(méi)有限購(gòu)限貸政策，買(mǎi)完地出現(xiàn)了限購(gòu)限貸政策，需求被鎖住、被壓制，而政府又逼著開(kāi)發(fā)商快速開(kāi)發(fā)（對(duì)土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度有時(shí)間規(guī)定）。這樣，市場(chǎng)規(guī)則變了，供求關(guān)系因此被極大改變，導(dǎo)致供應(yīng)在新的市場(chǎng)條件下明顯過(guò)剩。按照月度觀察，今年房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)的確出現(xiàn)了（全年可能漲跌在2個(gè)百分點(diǎn)以?xún)?nèi)，是否會(huì)出現(xiàn)年度拐點(diǎn)還有待觀察），但這種下跌，完全是行政措施介入市場(chǎng)的結(jié)果，它只意味著行政手段仍然很強(qiáng)大、中國(guó)仍然不是純正的市場(chǎng)體制，并不意味著市場(chǎng)規(guī)律失效了，更不意味著從長(zhǎng)期看中國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩了。
考察中國(guó)這十多年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策及市場(chǎng)運(yùn)行的狀況，可以得出很多斬釘截鐵的結(jié)論：
——過(guò)去的打壓政策沒(méi)有使這個(gè)行業(yè)更健康、更平穩(wěn)地發(fā)展，而是制造了更多的麻煩、沖突和波動(dòng)；
——限購(gòu)限貸政策既違反了法律規(guī)定，也違反了經(jīng)濟(jì)規(guī)律。若不取消，會(huì)使得市場(chǎng)秩序進(jìn)一步紊亂；
——我們?cè)缭摲砰_(kāi)限購(gòu)限貸政策，但由于面子等原因卻一再貽誤時(shí)機(jī)。這使下滑產(chǎn)生了“加速效應(yīng)”，為后面的救市工作大大增加了難度；
——房地產(chǎn)并沒(méi)有要挾誰(shuí)，但房地產(chǎn)輿論要挾了中央政府。調(diào)控決策過(guò)于迎合輿論，而不是科學(xué)地引導(dǎo)輿論，這使得某些對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、對(duì)政府的指責(zé)變得理所當(dāng)然，也使得某些矯正工作不敢推進(jìn)，政府變得畏手畏腳；
——政府不敢救房地產(chǎn)市場(chǎng)以保增長(zhǎng)，又被迫大規(guī)模進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域。但這些建設(shè)活動(dòng)由于產(chǎn)業(yè)鏈的原因，拉動(dòng)效果遠(yuǎn)不如房地產(chǎn)業(yè)，而且舉債投入的作法會(huì)加重中央和地方政府的負(fù)擔(dān)；
——已經(jīng)把房地產(chǎn)市場(chǎng)的手腳綁住，沒(méi)有徹底解除這些繩索，卻說(shuō)不再出政策、不再干預(yù)市場(chǎng)，這是錯(cuò)誤的、很不合適的做法！
緊接著出現(xiàn)的一個(gè)疑問(wèn)是：為什么會(huì)出現(xiàn)這么糟糕的局面？這要從制度、文化和歷史三個(gè)維度進(jìn)行分析，還要研究決策者的思維及形成背景……………………（此處略去856字）。
有人說(shuō)：不是已經(jīng)在救市了嗎？是，中央政府絕對(duì)希望房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快恢復(fù)大規(guī)模交易，使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率在好看的7.5%以上，而不是還要特意去解釋的7.5%以下。但中央政府至今也沒(méi)明確表態(tài)，弄得地方政府在救市問(wèn)題上畏手畏腳、優(yōu)柔寡斷，以至于出政策卻不敢下發(fā)文件；或出了政策卻怕輿論圍剿，再收回；或文件流傳出來(lái)了，被媒體一炒，嚇得說(shuō)是內(nèi)部討論稿。更重要的是，目前僅是取消限購(gòu)，銀行仍然未明顯放松按揭貸款的條件，又有幾個(gè)家庭買(mǎi)得起？全世界市場(chǎng)化國(guó)家，哪個(gè)不是靠信貸支撐房地產(chǎn)交易的呢？
有人說(shuō)：中央政府不也有表示嗎？比如允許某些上市公司發(fā)債，對(duì)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目給予支持，只是沒(méi)直接說(shuō)拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)而已。是，但這種羞羞答答的做法使得市場(chǎng)感受不到政策信號(hào)，媒體可以不“急領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)心所急”，繼續(xù)公開(kāi)唱衰。而且這種“擠牙膏”似的救市做法使得政策效應(yīng)軟弱無(wú)比，迅速被負(fù)面輿論吞噬，極大浪費(fèi)了救市的政策資源和機(jī)會(huì)。更讓人不可思議的是，在市場(chǎng)存量大量增加、難以消化的背景下，還在大推棚戶(hù)區(qū)改造，這不是自己給自己挖坑么？誰(shuí)家面條沒(méi)吃完又會(huì)煮一鍋餃子？
有人說(shuō)：取消限貸，繼續(xù)放任市場(chǎng)發(fā)展，會(huì)制造出更大泡沫。他們知道什么是房地產(chǎn)泡沫，怎樣衡量么？他們知道有多少房地產(chǎn)交易的價(jià)格沒(méi)有納入到官方的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)范圍么？他們知道官方對(duì)人均可支配收入的統(tǒng)計(jì)嚴(yán)重失真么？他們想過(guò)無(wú)論黑錢(qián)、白錢(qián)都有購(gòu)買(mǎi)力么？他們知道房?jī)r(jià)收入比毫無(wú)國(guó)際比較價(jià)值么？他們知道租金售價(jià)比使用的基本條件么？他們知道黑燈率隱含的很多合理因素么？——濫竽充數(shù)的“專(zhuān)家”太多，危害巨大！
有人說(shuō)，取消限貸，三、四線城市也未必能啟動(dòng)——請(qǐng)相信市場(chǎng)機(jī)制，它精妙絕倫，強(qiáng)大無(wú)比，最終會(huì)完成自我修復(fù)過(guò)程。一些三、四線城市的確此前土地放量太大，但只要中央政府放出信號(hào)，聲明未來(lái)幾年將結(jié)合商品房去化情況安排建設(shè)用地指標(biāo)，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，是可以改變市場(chǎng)預(yù)期，把這些城市從懸崖邊上安全救回的。當(dāng)然，想讓所有的企業(yè)都安全過(guò)河也是不可能的，有些開(kāi)發(fā)商注定要死掉，也該死掉，是哪些開(kāi)發(fā)商，我就不公開(kāi)說(shuō)了。
有人說(shuō)：我們不靠房地產(chǎn)業(yè)，難道沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)中國(guó)就完蛋了嗎？說(shuō)這樣話(huà)的人，一部分人是別有用心，另一部分人是真無(wú)知，還有一部分人是從不說(shuō)實(shí)話(huà)的墻頭草。房地產(chǎn)業(yè)的地位有多么重要？我給出的說(shuō)法是：它不僅是支柱產(chǎn)業(yè)，還是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，更是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。這種獨(dú)一無(wú)二的地位既不是御封的，也不是法律規(guī)定的，而是行業(yè)本身的特點(diǎn)以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的特殊階段決定的。2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)、政府驚慌失措時(shí)，我做過(guò)一場(chǎng)引起廣泛爭(zhēng)議的演講——《沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)救不了中國(guó)》，實(shí)踐證明我說(shuō)對(duì)了，正是房地產(chǎn)業(yè)把中國(guó)從那場(chǎng)大危機(jī)中拖了出來(lái)；2010年限購(gòu)限貸政策出臺(tái)，交易迅速冷卻時(shí)，我又做過(guò)一場(chǎng)爭(zhēng)議很大的演講——《沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)保不住中國(guó)》。從這幾年房地產(chǎn)業(yè)的起伏看GDP增長(zhǎng)的情況，毫無(wú)疑問(wèn)，我說(shuō)的絕對(duì)正確！
盡管空間市場(chǎng)結(jié)構(gòu)在迅速分化，但毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高增長(zhǎng)過(guò)程沒(méi)有結(jié)束。不過(guò)決策層的認(rèn)識(shí)顯然沒(méi)有到這種境界，社會(huì)各界對(duì)這個(gè)問(wèn)題的認(rèn)識(shí)也很混亂?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)問(wèn)題已經(jīng)被嚴(yán)重政治化、道德化、社會(huì)化、娛樂(lè)化，導(dǎo)致很多問(wèn)題無(wú)法深入討論。房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出被妖魔化、暴力化的傾向。在這樣的大背景下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)何去何從問(wèn)題，沒(méi)有辦法形成科學(xué)共識(shí)，調(diào)控也沒(méi)法形成科學(xué)的方案。決策層又怕嗆著輿論，影響形象評(píng)價(jià)，錯(cuò)誤決策便一直得不到糾正，甚至政府在調(diào)控路上越陷越深，難以自拔！
決策不能只聽(tīng)輿論呼聲，即只聽(tīng)老百姓的意見(jiàn)。老百姓具有啥特點(diǎn)？老百姓只考慮自己、不考慮他人，只考慮目前、不考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，只考慮小家庭、不考慮大社會(huì)。治理一個(gè)國(guó)家不考慮各行各業(yè)、不考慮可持續(xù)發(fā)展、不考慮市場(chǎng)機(jī)制行嗎？再說(shuō)，城里人是老百姓，城里人都想要房子，多占耕地就可以多蓋房子，但多占耕地很多農(nóng)民就得下崗，難道農(nóng)民不是老百姓嗎？沒(méi)買(mǎi)房的盼著房?jī)r(jià)下跌，買(mǎi)了房的盼著房?jī)r(jià)上漲。沒(méi)買(mǎi)房的是老百姓，買(mǎi)了房的就不是老百姓嗎？
決策必須考慮經(jīng)濟(jì)規(guī)律。房地產(chǎn)市場(chǎng)有很多獨(dú)特規(guī)律。絕大多數(shù)人不知道房地產(chǎn)供給彈性與需求彈性有啥差別，絕大多數(shù)人想不到房地產(chǎn)沒(méi)有替代品對(duì)需求走勢(shì)的影響，絕大多數(shù)人不知道房地產(chǎn)需求的大致演化趨勢(shì)，絕大多數(shù)人不知道房?jī)r(jià)的“粘性”是什么含義（我引進(jìn)的概念啦），絕大多數(shù)人也不知道房地產(chǎn)價(jià)格下跌與其他普通商品價(jià)格下跌有什么區(qū)別。但決策者必須知道，不懂則必須學(xué)習(xí)，設(shè)法搞懂——因?yàn)闆Q策者不知道，就意味著調(diào)控的錯(cuò)誤和國(guó)家巨大的損失。
調(diào)控不能斗氣，不要去證明誰(shuí)輸誰(shuí)贏，誰(shuí)的力量強(qiáng)大………………（此處略去116個(gè)字）。房?jī)r(jià)下跌能證明什么？證明房地產(chǎn)價(jià)格不是總經(jīng)理說(shuō)的算而是某個(gè)人說(shuō)的算？那不恰恰證明了西方不承認(rèn)我們國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地位是對(duì)的了么？
如果把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)比作一條必須遮體的褲子，毫無(wú)疑問(wèn)，這條褲子已經(jīng)向下滑落，需要趕快伸手扯住。若市場(chǎng)繼續(xù)惡化，可能引爆一個(gè)個(gè)地雷——要知道，在三、四線城市，很多開(kāi)發(fā)商由于無(wú)法獲取開(kāi)發(fā)貸款，又不能上市，是大量使用民間高利貸的。當(dāng)這些地雷被引爆的時(shí)候，危害之大，無(wú)法描述！
必須調(diào)整了！再不調(diào)整，就可能人為制造出經(jīng)濟(jì)和社會(huì)災(zāi)難——當(dāng)年香港、日本、海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩，雖有客觀原因，但更多則是錯(cuò)誤決策誘發(fā)而致。先從認(rèn)識(shí)上調(diào)整吧——我一直認(rèn)為，中央政府欠市場(chǎng)一句公道的話(huà)：房地產(chǎn)業(yè)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)。如果想說(shuō)兩句，則加一句：房地產(chǎn)業(yè)也是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。如果想說(shuō)三句，則再加一句：董教授說(shuō)得對(duì)——房地產(chǎn)業(yè)還是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。調(diào)整完認(rèn)識(shí)，再調(diào)整政策，這是順理成章的事情。如此這樣，想讓房地產(chǎn)市場(chǎng)交易恢復(fù)，保住7.5%以上的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，那是很輕松的事情。
治理一個(gè)國(guó)家，是一項(xiàng)很“殘忍”的事業(yè)，不要怕得罪誰(shuí)，只要最終對(duì)大眾和大局有利就要大刀闊斧，如同反腐敗一樣！
困境是偉人產(chǎn)生的土壤，我們?cè)诘戎⒚黝I(lǐng)袖款款走來(lái)！
注：本文專(zhuān)為個(gè)人微信公眾訂閱號(hào)“藩絲財(cái)智廳”而準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)載必須注明。以往內(nèi)容請(qǐng)登陸后點(diǎn)擊“查看歷史消息”。出于多重考慮，本文對(duì)有爭(zhēng)議、可能引起政治性誤會(huì)的表述已做了大量刪減。盡管論述已不完整，但不影響態(tài)度表達(dá)。一些被刪減的內(nèi)容，將在10月1-2日（北京），10月18-19日（北京），11月29-30日（上海）內(nèi)部房地產(chǎn)投資理財(cái)課程課程培訓(xùn)時(shí)還原——董藩教授