種子在發(fā)芽，黃葉在飄落。春風和秋雨，唱著歲月的歌。含著多少希望，伴著多少苦澀。春風和秋雨，唱著歲月的歌……

——《命運的訴說》

房地產真是一個好行業(yè)，不僅在中國，而且在全世界大多數發(fā)達國家，前百位富豪中的一半兒名額，可能被開發(fā)商和物業(yè)持有商占據著。房地產又是一個很糟糕的行業(yè)，在中國，它經常遭受調控折磨，壓投資、不放貸、限制價格、不許開盤、替政府建保障房……它還承受著來自百姓的各種罵名。它與社會各界沖突不斷，甚至被最高領導痛斥“缺乏道德的血液”。

在GDP增速一路下滑的背景下，雖然政府無可奈何救樓市，但幾家歡喜幾家憂，今年很多開發(fā)商日子仍然不好過。幾年前我給房地產總裁班和房地產EMBA班講課，講到有幾類開發(fā)商必然被淘汰掉，大家都還不以為然。今天的市場正無情地驗證著我當時的預測。昨天某三線城市一位開發(fā)商董事長打來電話，聲稱房屋銷售沒太好轉，借的高利貸已經到期，銀行仍然不給貸款，自己快堅持不住了。他聽我一個學員說我常給中央領導“寫內參、提建議”，就想求我反映一下基層開發(fā)商的困難，也想聽聽我對形勢的看法，并求我?guī)椭鷮ふ液?。?a target="_blank" style="color: black;" >市場形勢問題，我跟這位熟人介紹過來的董事長拉拉雜雜講了很多，概況下來大概有如下十個方面，現通過公眾號“藩絲財智廳”推送給大家參考——

1、市場將現冰火兩重天，成為歷史上反差最大的一年。少量城市交易量和價格明顯上漲，部分城市年內逐漸企穩(wěn)，但大多數三、四線城市依然壓力巨大。一些小城市在交易有起色的情況下，繼續(xù)呈現衰退跡象。大背景是整體經濟在衰退，小環(huán)境是以往基層政府放地量太大，必須承受“報應”。

2、救市政策會繼續(xù)推出，但在去年錯失最佳救市時機后，前幾個月仍然未把握好節(jié)奏和方案組織工作，沒有強有力的組合拳去阻擋下滑的趨勢，救市效率與質量仍難提升到必需狀態(tài)。信貸必須進一步放松，大量的政府支出砸向“鐵公基”，遠不如直接補貼市場主體效果好。但前提是這些建議能被決策層采納才行。

3、由于局面復雜、“肺心病”現象突出，雖然中央政府也很著急，但由于忌憚于輿論攻擊等各種原因，始終沒有像重視基礎設施建設和大眾創(chuàng)業(yè)那樣重視房地產市場的恢復工作，對預期的干預力度不足，市場信心無法提振。房地產業(yè)既是支柱產業(yè)，又是主導和先導產業(yè)。這不是御封的，也不是法律規(guī)定的。當前，承認并宣傳這種重要地位，意義重大、重大、重大！

4、由于取消限購、放松信貸等多種救市措施的影響，今年交易量肯定好于去年。是否超越前年，還要看后續(xù)政策的內容和力度。即使形成歷史新高，也將是比較難受的一年，因為市場規(guī)模的基數更大了，而不動產登記、房產稅征收、反腐敗等各類事件、信息對信心影響很大，老百姓的市場預期大不如從前了。

5、看70個城市或百城的價格，應該很快會出現拐點，止跌回升。全國均價全年可能繼續(xù)上升。去年按照國家統(tǒng)計局公布的數據推算（國家不直接公布此數據），全國房價微漲，這與跟多人的感覺不同，其中原因我早在微信公眾號“藩絲財智廳”解釋過，這也是我上課反復強調的“價格粘性”的體現，不贅述。

6、“不景氣”是土地市場全年的基本格調——當商品市場不景氣時，生產要素市場必然受沖擊，但這不意味著地價就會大幅下降。在這個問題上，由于在地方財政中土地出讓占比太高，難受的不是開發(fā)商，而是地方政府。盡管中央政府已經在幫地方政府想辦法，但在救市背景下，地方開支巨大。不景氣中可能有亮點：一線市場土地拍賣火爆，新地王還會出現，讓保守的人瞠目結舌。

7、開發(fā)投資、新項目開工狀況全年不會太理想，但上半年與下半年的景象可能有所不同。開發(fā)投資增幅已經下降到個位數，行業(yè)遭遇的這次重創(chuàng)遠甚于2008年危機時那次，開發(fā)商投資意愿持續(xù)下降。棚戶區(qū)改造項目的大力度推進進一步抑制了市場的恢復勢頭。預計下半年情況會有所好轉，但全國絕對不會形成“熱火朝天”局面。

8、項目兼并、重組的情況會有所增加。兼并、重組時時發(fā)生，年年都有，但今年和去年相比會格外引人關注一些。因為去年市場處于“恐慌期”，大開發(fā)商心里也忐忑不安，即使遇到合適的項目，敢接手的也不多?，F在恐慌期已過，項目轉手的情況可能會增加。那些靠關系拿地、自己沒有能力開發(fā)的，心理脆弱的，或經歷過這次危機“洗禮”想法有變化的，都在四處接觸合啦。

9、跨國投資繼續(xù)推進，漸成潮流。2010年春天限購限貸政策出現后，我開始關注中國房地產投資資金流向及海外投資問題，知道這是一個必然的趨勢。這個趨勢的形成與制度安全、反腐、融資需求、資本回報及移民等問題連在一起。今年這股浪潮繼續(xù)被推升，不管是開發(fā)能力輸出還是百姓投資置業(yè)，中國人的足跡開始遍布世界。

10、房地產企業(yè)積極尋求轉型，但大多數仍處于左沖右突中，難覓突破口。領袖企業(yè)尋求國際化、探索輕資產模式，但很多企業(yè)學不了。房地產電商尚未見哪個企業(yè)拓出金光大道，這與房地產產品物理屬性和價值特點有關。向金融領域延伸十分必要，但能獲得機會的企業(yè)不會太多，這是金融管制決定的。養(yǎng)老地產、旅游地產確實在興起，但對很多企業(yè)來說，那可能是泥潭。