“我糾正你一下，你說的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)化20年不準(zhǔn)確。正確的說法是31年。因?yàn)?987年深圳標(biāo)志性進(jìn)行中國第一塊土地拍賣。一般把它當(dāng)作中國房地產(chǎn)起步元年，到今年已31年?！?

和董藩的對(duì)話，從糾正一個(gè)錯(cuò)誤的說法開始。盡管包括我在內(nèi)很多人把1998年27號(hào)文當(dāng)作中國房地產(chǎn)市場(chǎng)化的起點(diǎn)，董藩體現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)研究學(xué)者的嚴(yán)謹(jǐn)性。

但在大眾眼里，他曾因“極不嚴(yán)謹(jǐn)”的兩句話被全民“批判”了多年，據(jù)說至今仍有學(xué)生寫作文批評(píng)。

一句是：“北京房價(jià)25年后要到80萬每平米”，另一句是：“40歲之前沒有4000萬身價(jià)，別說是我的學(xué)生”。

迄今，董藩仍堅(jiān)持并未“妄言”。他解釋他用2012年之前25年房價(jià)實(shí)際漲幅約18.7%，來推算25年后的房價(jià)，復(fù)合計(jì)算得出的均價(jià)80萬?！艾F(xiàn)在很多人說當(dāng)時(shí)的預(yù)測(cè)太保守”。至于4000萬，他說實(shí)際相當(dāng)于今天北京兩套普通大戶型，或一套豪宅的價(jià)格。他的學(xué)生二十出頭，“研究生畢業(yè)奮斗十七八年，有兩套房產(chǎn)，很正?！?。

不論你是否愿意接受董藩的觀點(diǎn)，這些年房價(jià)始終在漲。事實(shí)勝于雄辯。輿論如今也少見房價(jià)要大跌的說法，大眾接受了房地產(chǎn)價(jià)格的堅(jiān)挺性。但在十多年前，并非如此。

大約在2004年左右，當(dāng)北京的房價(jià)開始較大幅度攀升時(shí)，圍繞房價(jià)的輿論戰(zhàn)也喧聲鼎沸。易憲容、謝國忠、牛刀堅(jiān)定看空，影響廣泛。任志強(qiáng)、陳淮和董藩是看多派。2005年，易憲容甚至提出，上海房價(jià)要降一半，北京房價(jià)要降30%。

“那時(shí)易憲容的影響力很大，我看了他的觀點(diǎn)，覺得他不專業(yè)”，董藩說，他決定發(fā)聲，扭轉(zhuǎn)輿論。他先給新華社下屬北京參考寫小短文，寫了幾篇卻被相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)叫停，他心氣上來了，繼續(xù)在網(wǎng)絡(luò)博客里寫，一口氣17篇，洋洋灑灑2萬余字，被稱為“兩萬言書”一時(shí)成為輿論熱點(diǎn)，媒體競(jìng)相報(bào)道，董藩也成為了公眾人物。

董藩的觀點(diǎn)是否扭轉(zhuǎn)了大眾輿論很難說，但在遭遇大眾和官方媒體批判多年里他始終堅(jiān)持了自己的立場(chǎng)：看多樓市。事實(shí)證明，他的眼光比許多懂得所謂高深經(jīng)濟(jì)理論的經(jīng)濟(jì)學(xué)者專家更靠譜。

這些年來，他的真實(shí)感觸是媒體總是傳播一兩句有爭議的話，而普通老百姓不可能通過媒體真正理解他的觀點(diǎn)：不要跟房地產(chǎn)市場(chǎng)斗氣，要尊重規(guī)律，長遠(yuǎn)看不發(fā)生災(zāi)難性變化，房價(jià)總是會(huì)上漲的。

他轉(zhuǎn)而做培訓(xùn)，通過系統(tǒng)的課程傳播房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)投資的規(guī)律。他推動(dòng)了廈門大學(xué)EMBA教育中心成立了房地產(chǎn)開發(fā)與管理方向，與廈大老師，帶著5屆200多位企業(yè)界學(xué)員學(xué)習(xí)。通過清華、北大、長江商學(xué)院、廈大、上海交大等著名高校培訓(xùn)平臺(tái)合作，他為大約9萬人次講了2天和8天的房地產(chǎn)投資課程。 這些人中，既有央企領(lǐng)導(dǎo)，也有普通百姓；既有畢業(yè)于海內(nèi)外博士碩士，也有沒系統(tǒng)讀過大學(xué)的工商界人士；有海外飛回來聽課的，也有很多來自偏遠(yuǎn)地區(qū)的。

董藩認(rèn)為，只有讓大眾具備房地產(chǎn)投資能力，增加非勞動(dòng)力的財(cái)產(chǎn)性收入，才能真正縮小貧富差距。這樣讓我想起任志強(qiáng)說的，房價(jià)上漲實(shí)際上縮小了貧富差距，因?yàn)楸热绫本┒h(huán)內(nèi)很多普通住宅里的老人，因房價(jià)大漲而受益。

如果要談到董藩對(duì)中國房地產(chǎn)幾十年來發(fā)展的貢獻(xiàn)，董藩自己認(rèn)可成績是，他率先探索了中國房地產(chǎn)學(xué)科的搭建，并且?guī)资瓿掷m(xù)經(jīng)營，多年來和同事合作撰寫了多套教材。

此外他對(duì)房地產(chǎn)制度與政策也有影響。據(jù)他介紹，早在1993年他就寫了《關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的兩種思路》，后來通過民革中央黨派提案提交全國政協(xié)、建設(shè)部，最終影響到按揭貸款的推廣。2005年，董藩通過兩份內(nèi)參，上報(bào)中央領(lǐng)導(dǎo)，引起重視，影響到當(dāng)時(shí)的宏觀調(diào)控工作。隨后又與同事通過四份內(nèi)參上報(bào)《建議實(shí)施貨幣化梯度補(bǔ)貼政策》等9篇建議，受到中央領(lǐng)導(dǎo)重視，推動(dòng)了2007年《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的出臺(tái)。

在讓董藩點(diǎn)評(píng)中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史中三個(gè)最有價(jià)值的人物時(shí)，董藩特別提到了王健林。在他看來，中國商業(yè)地產(chǎn)真正的發(fā)端和發(fā)育來自王健林，從大型綜合商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，再到異地開發(fā)，然后訂單模式，之后是文旅地產(chǎn)等等都是王健林創(chuàng)造的，“王健林極富創(chuàng)新精神，也是極其有魄力?！彼f。

從一個(gè)幾十年研究中國房地產(chǎn)業(yè)的學(xué)者角度，如何評(píng)價(jià)房地產(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的影響呢？

董藩說，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，就像那句“要想富、先修路”一樣，中國經(jīng)濟(jì)要全面發(fā)展，必須先發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。

“真話往往很難聽，真相也往往讓我們難堪——在國民經(jīng)濟(jì)中能同時(shí)獲得這三中地位評(píng)價(jià)的，只有房地產(chǎn)業(yè)，可以說沒有哪種產(chǎn)業(yè)比房地產(chǎn)更重要。但是，我非常遺憾，大家對(duì)這些，認(rèn)識(shí)是不足的?！?

以下是樂居財(cái)經(jīng)和董藩的對(duì)話：

樂居財(cái)經(jīng)：作為學(xué)者，您如何評(píng)價(jià)中國改革開放40年？

董藩：我出生在1967年，那個(gè)時(shí)候文化大革命剛開始，還屬于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代。最初幾年不記事，沒有印象，到后邊慢慢自己有些記憶了，今天看，覺得那時(shí)候生活太困難。直到后來搞農(nóng)村改革，才慢慢從家庭角度感受到了這個(gè)社會(huì)的變化。

1978年11屆3中全會(huì)召開之后，中國開始了農(nóng)村改革。當(dāng)時(shí)中國種人參的唯一一個(gè)集體參場(chǎng)就在我們那里，因?yàn)閷儆谵r(nóng)村集體所有制，就一起改革，搞了承包制。那個(gè)年代一斤好的人參要200多塊錢，差的也五六十塊錢，和玉米、小麥、高粱這些農(nóng)作物的價(jià)格相比，是上百元和幾分錢之間的差別。我們家在那個(gè)參場(chǎng)第一年承包的時(shí)候，賺了2萬多塊錢，全村第一。我今天推算，可能是當(dāng)時(shí)全國收入最高的家庭，因?yàn)槟菚r(shí)城里還沒有改革，一般人的月工資也就是三、五十元，估計(jì)當(dāng)時(shí)月工資也就不到300元吧。所以我講課時(shí)有時(shí)開玩笑說“我也做過富二代”、“我爸爸曾經(jīng)是中國的首富”。那時(shí)我突然間就感覺到了改革開放給農(nóng)村帶來的實(shí)惠。

這件事情對(duì)我的影響很大，引起了我的思考和研究的興趣。我從農(nóng)民家庭角度，感覺到中國在變，由貧窮向相對(duì)富足轉(zhuǎn)變。后來因?yàn)樯蠈W(xué)的原因，我不斷走出去，從農(nóng)村走向城鎮(zhèn)、縣城，再走向更大的城市，眼界不斷開闊，因此看到了中國的大變化，看到中國最早一批開發(fā)區(qū)，看到外資企業(yè)。讀書的過程中，還了解到改革開放這些舉措對(duì)整個(gè)國家的意義。所以，從內(nèi)心是希望中國繼續(xù)改革開放。

樂居財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)化的發(fā)展對(duì)中國經(jīng)濟(jì)和對(duì)普通百姓意味著什么？

董藩：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)一個(gè)產(chǎn)業(yè)，在這個(gè)過程當(dāng)中，我們看到它隨著中國改革開放一同開始了它的市場(chǎng)化進(jìn)程。跟其它行業(yè)相比，但它的市場(chǎng)化的進(jìn)程實(shí)際上是比較緩慢的。雖然很緩慢，但我們還是感覺到了大變化。

解放初期的時(shí)候，我們城鎮(zhèn)人均住宅只有4.5平方米。但解放后，人口在增加，國家房屋建設(shè)卻處在相對(duì)停滯狀態(tài)，所以住房越來越緊張，到1979年下降到人均3.6平米，1984年才恢復(fù)到4.4平米，還不到解放初期的水平。到了1997年人均好像才9.2平米，這是靠大規(guī)模開發(fā)才增加到了這個(gè)水平。

1998年后，因?yàn)橐獞?yīng)對(duì)金融危機(jī)，房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入第二個(gè)階段，強(qiáng)調(diào)把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展，大規(guī)模地推廣按揭，大規(guī)模地對(duì)開發(fā)商貸款，供給和需求兩端均被注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

從那個(gè)時(shí)候開始，全社會(huì)人均住房面積每年提高1平方米左右。中國整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長也主要是靠房地產(chǎn)來拉動(dòng)。

房地產(chǎn)業(yè)的影響有多大？在國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中它第一是支柱產(chǎn)業(yè)，這個(gè)判定強(qiáng)調(diào)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)，對(duì)稅收的貢獻(xiàn)，對(duì)就業(yè)的貢獻(xiàn)；第二它是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系當(dāng)中它是最主要的發(fā)力者；后來我還給它加了一個(gè)地位，叫先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。就是說在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)，要以房地產(chǎn)業(yè)的先行發(fā)展為前提。

國民經(jīng)濟(jì)有兩個(gè)典型的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是交通，一個(gè)是房地產(chǎn)。要想富先修路，由此看得出交通條件對(duì)生產(chǎn)組織的影響；房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的先導(dǎo)地位大家都沒認(rèn)識(shí)到，比如今天一些新興產(chǎn)業(yè)要大發(fā)展，沒有寫字樓不行，需要基本辦公條件；發(fā)展商業(yè)要有房地產(chǎn)業(yè)先提供生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境——除了農(nóng)業(yè)和在大街上擦皮鞋、賣水果、修自行車這些最低級(jí)的服務(wù)活動(dòng)，其他稍微高級(jí)一點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)，都需提供辦公經(jīng)營場(chǎng)所。所以沒有房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做前提，其他行業(yè)是沒有辦法發(fā)展的。

真話往往很難聽，真相也往往讓我們難堪——在國民經(jīng)濟(jì)中能同時(shí)獲得這三中地位評(píng)價(jià)的，只有房地產(chǎn)業(yè)，可以說沒有哪種產(chǎn)業(yè)比房地產(chǎn)更重要。但是，我非常遺憾，大家對(duì)這些，認(rèn)識(shí)是不足的。

房地產(chǎn)業(yè)具有的這三大基礎(chǔ)性的地位，決定了對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的影響太大了。1998年后看中國的改革開放，凡是經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度特別快的年份，基本上都可以說房地產(chǎn)也都在大發(fā)展，這個(gè)行業(yè)貢獻(xiàn)很大。凡是房地產(chǎn)業(yè)受打壓的時(shí)候，國民經(jīng)濟(jì)就呈現(xiàn)出整體衰退，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)著建筑、鋼鐵、水泥、玻璃、電解鋁等眾多行業(yè)。僅僅從建材來看，房地產(chǎn)建造過程中就涉及大小近1萬種建材商品。

房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)深刻地影響到我們每個(gè)人的生活。它實(shí)實(shí)在在地改善了大家的居住條件，這個(gè)不要多說。從全社會(huì)來講，房地產(chǎn)業(yè)也是老百姓都富裕起來，家庭財(cái)富當(dāng)中60%-70%體現(xiàn)為房產(chǎn)的價(jià)值。我自己覺得北京、上海的普通家庭，90%的財(cái)產(chǎn)都表現(xiàn)為房產(chǎn)。

國外大部分城市也應(yīng)該占到七成左右。所以我們?cè)谫I房的時(shí)候有壓力，因?yàn)樗亲钪饕囊粋€(gè)價(jià)值載體，工作幾年你就能買房子，這個(gè)確實(shí)是不容易的事。對(duì)普通人來講，它就是一個(gè)要用終生去支付的商品，要連續(xù)幾十年還貸。

樂居財(cái)經(jīng)：您是如何走上房地產(chǎn)研究道路的？

董藩：當(dāng)年我在東北財(cái)經(jīng)大學(xué)上大學(xué)的時(shí)候，報(bào)考專業(yè)叫投資管理，顧名思義，就是管錢、管項(xiàng)目。那時(shí)候中國正處于上個(gè)世紀(jì)80年代中后期，從計(jì)劃向市場(chǎng)慢慢過渡階段，政府、事業(yè)單位、公有企業(yè)，蓋大樓，修地鐵，修高速，主要還是靠政府投資。后來慢慢地一些民營投資主體出現(xiàn)，民間房地產(chǎn)開發(fā)也有了，雖然還比較少見。

我碩士研究生畢業(yè)后留校當(dāng)了老師，我和我的同事們就建了中國最早的房地產(chǎn)專業(yè)。1993年我們招了第一屆學(xué)生。但是因?yàn)閲覍I(yè)目錄里沒有房地產(chǎn)這個(gè)專業(yè)，我們就按通常做法，叫“房地產(chǎn)投資管理專門化”。從課程設(shè)置上，開發(fā)肯定是最主要的，還包括代理、估價(jià)、房地產(chǎn)金融、市場(chǎng)信息服務(wù)、法律人才培養(yǎng)等。

我做了幾年，覺得我的專業(yè)理論基礎(chǔ)比較薄弱。所以我又專門去教了幾年西方經(jīng)濟(jì)學(xué)，在這個(gè)過程中我一直關(guān)注房地產(chǎn)學(xué)科，所以1997——1998年，我組織很多青年學(xué)者，主編了一套十幾本房地產(chǎn)教材。

那算是中國算是最早的房地產(chǎn)系列教材之一。此后我就一直往這個(gè)方向走，后來我換了學(xué)校，沒有這個(gè)專業(yè)了，但我對(duì)這個(gè)學(xué)科的研究和搭建，一直在探索。我們出了好多套教材，合在一起有五、六十本：我們?cè)噲D回答中國應(yīng)該怎么搞房地產(chǎn)教育，西方怎么搞的，我們有哪些特殊地方，從學(xué)科設(shè)置上應(yīng)該開設(shè)哪些課程。

為什么有的時(shí)候我說我算是中國房地產(chǎn)學(xué)科最主要的搭建者之一，就是因?yàn)槲乙恢庇幸庾R(shí)地做這些。后來又有一次學(xué)科調(diào)整，又把這個(gè)專業(yè)給改成工程管理，其實(shí)工程管理跟房地產(chǎn)不是一碼事。但工程管理專業(yè)的課程中，有些房地產(chǎn)的課程，所以很多人實(shí)際上是學(xué)著我們的教材成長的。

樂居財(cái)經(jīng)：是什么機(jī)緣讓您成名的，您又如何成為被攻擊對(duì)象的？

董藩：我成名較早，學(xué)生時(shí)代就曾被中央電視臺(tái)、中央人民廣播電臺(tái)、《光明日?qǐng)?bào)》、《中國青年報(bào)》、《中國教育報(bào)》廣泛報(bào)道，但與房地產(chǎn)無關(guān)。

2004年，我調(diào)到北師大我重新確定專業(yè)方向，為了我的學(xué)生能找到好工作，我把房地產(chǎn)按照學(xué)科去搞。學(xué)校有土地資源管理專業(yè)，我就把這個(gè)專業(yè)做了改造，使它偏向房地產(chǎn)內(nèi)容。

當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)問題也很熱，那時(shí)易憲容是非常有輿論影響的人物。但從我內(nèi)心覺得他很不專業(yè)。我又看了很多人對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，感覺專業(yè)度也很差。他們可能不學(xué)這個(gè)專業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)問題很熱，容易出名，所以都來插嘴。房地產(chǎn)恰恰有很多特殊的地方，我覺得他們可能都忽略了，或者根本不知道，所以講的都不對(duì)。

于是我就決定來引導(dǎo)這個(gè)輿論。當(dāng)時(shí)我看哪個(gè)報(bào)紙有這樣的小欄目，我就想給他投稿，講一些觀點(diǎn)，怎樣認(rèn)識(shí)價(jià)格高，怎樣認(rèn)識(shí)需求等。當(dāng)時(shí)《參考消息》旗有一個(gè)《北京參考》，它有一個(gè)房地產(chǎn)欄目，我就跟他們聯(lián)系。他們很高興。但是我要保證他們答應(yīng)連載，這樣我的觀點(diǎn)成體系。他們說不了解我，讓我先寫幾篇給他們看看。

我就寫了四、五篇小塊文章，他們一看，說很棒，于是就開始連載。登到第五篇的時(shí)候，他們跟我說，好像央視有一個(gè)重要領(lǐng)導(dǎo)，跟他們新華社說你們發(fā)表的那個(gè)董藩的文章，觀點(diǎn)不符合中央的調(diào)控精神。于是就把連載叫停了。  

我主要的觀點(diǎn)是“較高的房價(jià)是中國特色”，基于當(dāng)時(shí)的條件，房價(jià)一定是越來越高。我大略講了供給是怎么回事，需求是怎么回事。反對(duì)我的領(lǐng)導(dǎo)覺得，你怎么能說房價(jià)會(huì)越來越高？這不符合大眾愿望，也與中央的調(diào)控精神相矛盾。我當(dāng)時(shí)寫作的勁頭兒已經(jīng)調(diào)動(dòng)起來了。于是我決定寫完，貼網(wǎng)上。本來想一篇寫1000字左右，寫20篇，結(jié)果寫到第17篇的時(shí)候，有些疲倦了，寫不下去了。

我就把它們合在一起，題目給改了一下，叫《關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的17個(gè)觀點(diǎn)與兩萬言書》。這篇文章，焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)貼出來，雖然今天看內(nèi)容已經(jīng)很普通了，大家都接受了這些觀點(diǎn)，但當(dāng)時(shí)來看很新穎、很震驚、很轟動(dòng)。

當(dāng)時(shí)建設(shè)部的人也都在看我這篇文章。老部長楊慎看到我的文章，非常激動(dòng)，帶著幾個(gè)人直接到了北師大，找到我，跟我討論。當(dāng)時(shí)的建設(shè)部研究中心主任陳淮還專門組織了一個(gè)小型談?wù)摃?huì)，讓我去講一下。我記得陳主任見面首先對(duì)我說的話是“你這篇文章，是迄今為止，對(duì)市場(chǎng)問題說的最好的一篇”。企業(yè)界的人也都在看這篇“橫空出世”的文章。

王石以前不認(rèn)識(shí)我，看到我這文章，特意派兩個(gè)人來北京看我。一個(gè)是當(dāng)時(shí)萬科集團(tuán)辦公室主任朱保全，一個(gè)他當(dāng)時(shí)《萬科周刊》的主編韋業(yè)寧，他們代表萬科到北京很認(rèn)真地跟我交流，然后把我文章在他們刊物上發(fā)表，好像發(fā)了兩期。

這篇網(wǎng)絡(luò)文章奠定了我在房地產(chǎn)輿論領(lǐng)域的影響力。隨后清華、北大、長江等各種培訓(xùn)班，好像發(fā)現(xiàn)了一個(gè)人才，可以給他們講房地產(chǎn)課程了，就開始找我，媒體也經(jīng)常找我參加各種活動(dòng)。應(yīng)該說我從書齋走向大眾、走向輿論，這算是一個(gè)標(biāo)志性的事件。

那是2005年，接下來對(duì)我的攻擊就開始多了?？梢哉f多到數(shù)不勝數(shù)，來自媒體的攻擊最猛。《人民日?qǐng)?bào)》好像單獨(dú)發(fā)文章批駁我四次。我覺得房價(jià)上漲有它的道理，很多人的認(rèn)識(shí)其實(shí)都是情緒化的。因?yàn)槊襟w人大部分人學(xué)中文、新聞、歷史、哲學(xué)的，他們一個(gè)月掙幾千塊錢，你說房價(jià)還能漲，那怎么能接受？大家都不接受！我后來我專門寫了一篇回應(yīng)人民日?qǐng)?bào)的文章，講關(guān)于房價(jià)上漲的邏輯。那時(shí)候就說按照這個(gè)漲幅，現(xiàn)在下去25年后北京會(huì)到80萬每平米、全國平均會(huì)到9萬每平米，為啥？理由很多，比如貨幣政策放松導(dǎo)致不斷的貶值，然后各種原因?qū)е氯丝诓粩嗤行某鞘芯奂鹊?，但大家很反感這些專業(yè)的說法，不接受。

樂居財(cái)經(jīng)：對(duì)于此前您的北京房價(jià)會(huì)到80萬每平米的說法，您現(xiàn)在還這樣認(rèn)為嗎？

董藩：現(xiàn)在很多人對(duì)我說：你當(dāng)時(shí)的預(yù)測(cè)太保守了。因?yàn)槟鞘?012年末的預(yù)測(cè)，我的是此前25年的房價(jià)上漲數(shù)據(jù)，去簡單推算這個(gè)漲幅的。那之前我們推算北京的實(shí)際漲幅是平均每年18.7%。我說不用達(dá)到這個(gè)幅度，你算一算，五年翻一番，那再來一個(gè)25年，會(huì)到什么地步。但是均價(jià)80萬這個(gè)數(shù)字很刺激，大家總是忘了它是25年后的數(shù)據(jù)，而且它是一個(gè)復(fù)合增長率。我說按照這個(gè)漲幅25年之后會(huì)到，大家按照眼前的收入等數(shù)據(jù)去想，就覺得是不可能的。

后來我被逼無奈，寫了一篇長文章，就講房價(jià)上漲的邏輯究竟是什么？其實(shí)工資收入對(duì)他的推動(dòng)作用從全世界范圍內(nèi)都是越來越低的，更大的推動(dòng)力量表現(xiàn)為一種財(cái)產(chǎn)性的收入。比如，你有一套房子，你現(xiàn)在收入不高，每個(gè)月就2萬塊錢。但你的房子現(xiàn)在值1000萬，這套房子可能幾乎沒有什么貸款，你把它一賣，你就可以做首付，再買它2000萬甚至3000萬的房子。你并不是靠自己的工資收入幫你增加了1000萬的購買力。

中國的收入也比較復(fù)雜，有各種情況影響對(duì)真實(shí)情況的判斷。你看他可能覺得他是很窮，但他房子值錢。他自己收入低，可能過去分過公房，房改后升值很大?；蛘咚诒韭毠ぷ髦庥泻芏嗉媛毿允杖?。你再看中國經(jīng)濟(jì)，政府也沒辦法，被逼無奈要放水。這個(gè)說起來就復(fù)雜了，總之房價(jià)在嚴(yán)厲打壓下，仍存在上漲的壓力。如果沒有限購、限貸、限價(jià)、驅(qū)趕外來人口、疏散城市功能等嚴(yán)厲措施，北京均價(jià)早就十萬以上了。如果5年翻一番，十五年可能就距離80萬不遠(yuǎn)了。

樂居財(cái)經(jīng)：您2011年提出“40歲之前沒有4000萬身價(jià)，別說是您的學(xué)生”，您現(xiàn)在還堅(jiān)持這種說法嗎？

董藩：你只要從事這個(gè)行業(yè)，4000萬身家沒多少。我的學(xué)生都是二十幾歲，是吧？到了40歲的時(shí)候，那是十七八年以后了。

實(shí)際上，今天你說4000萬算個(gè)什么財(cái)富狀態(tài)？4000萬在北京，就是兩套普通大戶型房子或一套豪宅的總價(jià)。

研究生畢業(yè)之后，努力十七、八年，他名下有兩套房子，很正常吧？那時(shí)兩套普通房子的價(jià)格，可能遠(yuǎn)超4000萬。其實(shí)這句話當(dāng)時(shí)就是鼓勵(lì)他們，就像說“你要沒考一百分，你別來見我”是一樣的。我當(dāng)時(shí)是這樣說的：“當(dāng)你40歲時(shí)，沒有4千萬身價(jià)不要來見我，也別說是我學(xué)生——這是我對(duì)研究生的要求。培養(yǎng)其財(cái)富意識(shí)是我工作內(nèi)容之一，當(dāng)然前提是合理合法致富。自己富了意味著創(chuàng)造了很多GDP、稅收、就業(yè)崗位，社會(huì)貢獻(xiàn)大，也幫助了低收入者，并避免自己、家屬及親屬成為社會(huì)負(fù)擔(dān)。對(duì)高學(xué)歷者來說，貧窮意味著恥辱和失敗 ”這段話其實(shí)沒有毛病，但是全社會(huì)到今天還是在議論，連中學(xué)生寫作文都批判了好多年，現(xiàn)在還有人寫……

從媒體上來講，特別是傳統(tǒng)媒體，從業(yè)者都是學(xué)文史哲的，文史哲從學(xué)科角度他也往往注重培養(yǎng)學(xué)生的公平意識(shí)。比如學(xué)中文，我們學(xué)那些文學(xué)作品往往帶有階級(jí)性，強(qiáng)調(diào)替窮人說話；又比如哲學(xué)，老強(qiáng)調(diào)公平；歷史書上講的也全是農(nóng)民起義，強(qiáng)調(diào)均貧富。所以那些記者、編輯自然而然就不接受我的觀點(diǎn)，而且他會(huì)把我們所說的十七、八年之后的4000萬等同于現(xiàn)在生活中的4000萬。

他會(huì)想：憑啥你的學(xué)生就應(yīng)該有4000萬，而我們卻在受窮？所以這里頭有一個(gè)中國人的一個(gè)財(cái)富意識(shí)和財(cái)富觀的問題。中國人人都想富裕，但在自己還不富有的時(shí)候，看別人富了還是很難接受的，就是嫉妒或者仇富。

后來，我一直在摸索整個(gè)中國財(cái)富的增長、財(cái)富的安全、財(cái)富的傳承究竟怎么搞，這些對(duì)老百姓是有用的，但是我發(fā)現(xiàn)給老百姓講不明白這些道理，因?yàn)橥ㄟ^媒體傳播出去的都是一、兩句有爭議的話。于是我說誰愿意學(xué)？我們給大家開班講，于是有了對(duì)老百姓這種系統(tǒng)的培訓(xùn)，主要是從我的粉絲開始的。

而且我們一直認(rèn)為，要縮小貧富差距，一個(gè)非常重要的手段是讓老百姓提升它的投資意識(shí)和投資能力。普通老百姓都懂投資，那他就擺脫了只靠勞動(dòng)力創(chuàng)造收入這種狀態(tài)。他和富人階層之間的差距就會(huì)越來越小。

樂居財(cái)經(jīng)：除了率先探索中國房地產(chǎn)學(xué)科的搭建外，您對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)還有哪些？

董藩：我從事房地產(chǎn)專業(yè)教學(xué)和科研近30多年，算是中國房地產(chǎn)學(xué)科的主要搭建者和帶頭人之一吧。我大學(xué)和研究生階段學(xué)的專業(yè)與此有關(guān)，后來我決定無論在哪個(gè)學(xué)科從事教學(xué)，都不能放棄房地產(chǎn)這個(gè)研究領(lǐng)域。我的第一本學(xué)術(shù)著作《土地利用土地管理土地市場(chǎng)運(yùn)行——側(cè)重于制度、政策和發(fā)展模式的考察》，1997年由內(nèi)蒙古大學(xué)出版社后，獲得了遼寧省第六界社會(huì)科學(xué)優(yōu)秀成果二等獎(jiǎng)。

這對(duì)我從事這個(gè)領(lǐng)域的研究算是不小的鼓勵(lì)。2000-2001年我在東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社主編了一套13本房地產(chǎn)教材。2004-2005年，我又主編了這套教材的修訂版，即第二版；2009年，我在清華大學(xué)出版社主編出版了一套14本《物業(yè)管理系列教材》；2006年我在中國建筑工業(yè)出版社主編出版了一套6本“房地產(chǎn)基本知識(shí)問答”叢書；2009年，在北師大出版社主編出版了《土地資源管理》6本一系列教材；2012年，我和我的博士后康耀江在清華大學(xué)出版社主編出版了一套14本房地產(chǎn)系列教材，2017年開始修訂第二版。

2007年我在韓國藝一出版社出版了《中國不動(dòng)產(chǎn)概況》（韓文），介紹中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)；2017我在鷺江出版社出版了《房地產(chǎn)的邏輯》、《房地產(chǎn)的解釋》兩本著作。我有的教材還被評(píng)為國家十一五規(guī)劃教材。中國房地產(chǎn)領(lǐng)域很多人上大學(xué)、工作后參加培訓(xùn)用的是我們的教材，這一點(diǎn)我很驕傲。

與教學(xué)、科研工作緊密聯(lián)系的是人才的培養(yǎng)。除了給本科生上課、作報(bào)告以外，這么多年來，我在我現(xiàn)在的學(xué)校帶出了十幾位博士、博士后，上百位學(xué)術(shù)性碩士和公共管理碩士，作為顧問和導(dǎo)師，推動(dòng)廈門大學(xué)EMBA教育中心成立了房地產(chǎn)開發(fā)與管理方向，與戴亦一等很多廈大老師一起，帶著5屆200多位企業(yè)界學(xué)員學(xué)習(xí)，成就喜人。

我還在東北大學(xué)、華南理工、青島大學(xué)等帶過碩士研究生。另外，我覺得最值得一提的是，我通過清華、北大、長江商學(xué)院、廈大、上海交大等著名高校培訓(xùn)平臺(tái)和我們與培訓(xùn)機(jī)構(gòu)合作，為大約9萬人次講了大約2天和8天的房地產(chǎn)投資課程，我又帶了兩批200多人，系統(tǒng)學(xué)習(xí)了一年的工商管理與投資前沿課程。這些人中，既有大央企的領(lǐng)導(dǎo)，也有普通百姓；既有畢業(yè)于海內(nèi)外著名高校的博士、碩士，也有沒系統(tǒng)讀過大學(xué)的工商界人士；既有海外飛回來聽課的，也有很多來自偏遠(yuǎn)地區(qū)的。有這么廣泛的分布，我很高興。我的目的就是與每一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)感興趣的人一起成長。

此外，對(duì)房地產(chǎn)制度與政策的影響，其實(shí)是非常大的。很多人不知道，影響到千家萬戶的按揭貸款制度，上升的國家政策方面，最早起源于我在1993年《關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的兩種思路》，后來通過民革中央黨派提案提交全國政協(xié)、建設(shè)部，最終影響到按揭貸款的推廣（此前深圳民間有萌芽，但沒有什么影響）。

2005年，我又通過兩份主要內(nèi)參，上報(bào)中共中央、國務(wù)院、全國人大、全國政協(xié)、中央軍委領(lǐng)導(dǎo)三篇文章，送副部級(jí)以上領(lǐng)導(dǎo)參閱。這三篇文章引起時(shí)任中央領(lǐng)導(dǎo)重視，影響到了當(dāng)時(shí)的宏觀調(diào)控工作。隨后我通過三份重要內(nèi)參提交《我國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控成效及對(duì)策建議》，上報(bào)國家領(lǐng)導(dǎo)人及主管部門，陳述自己的調(diào)控意見；隨后我與同事又通過四份內(nèi)參上報(bào)《建議實(shí)施貨幣化梯度補(bǔ)貼政策》等9篇建議，受到中央領(lǐng)導(dǎo)高度重視，推動(dòng)了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)[2007]24號(hào)文)的出臺(tái)。這方面我還做了很多工作。我在獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策、影響國家戰(zhàn)略與政策制定方面，曾做過很多事情，作為學(xué)者，我很驕傲。

樂居財(cái)經(jīng)：請(qǐng)談?wù)劯母镩_放40年來，您心中認(rèn)可的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最有影響的三個(gè)人物。

董藩：對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)做出過貢獻(xiàn)的人物很多，都讓我佩服。有的我認(rèn)識(shí)，有的沒接觸過。從開發(fā)商身份來講，影響最大的應(yīng)是王健林。中國真正的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)端、發(fā)育就是從他和萬達(dá)開始的。王健林的貢獻(xiàn)是等方面的，有三點(diǎn)特別值得強(qiáng)調(diào)：第一以前就沒人就沒有從房地產(chǎn)領(lǐng)域做分工，專門去蓋商廈，大規(guī)模的商業(yè)化開發(fā)是從他開始的。第二，異地開發(fā)也是他帶來的，過去的房地產(chǎn)業(yè)就是當(dāng)?shù)毓井?dāng)?shù)刈?，我們講房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)都講到“區(qū)域化”是基本特點(diǎn)。今天沒有人這樣講了。傳說他當(dāng)時(shí)跟主政大連的某領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系不是很好，在大連拿不到地，所以北上長春、沈陽異地開發(fā)；第三，商業(yè)地產(chǎn)的訂單模式是他發(fā)明的，這個(gè)創(chuàng)新太厲害了。

過去我們是蓋了商業(yè)綜合體再賣，賣出去賣不出去根本就不知道，你賣給人家，人家也常說用著不合適，萬達(dá)反過來，開發(fā)之前事先招商，先考慮到客戶需求，在設(shè)計(jì)當(dāng)中充分滿足。這種經(jīng)營的創(chuàng)新或產(chǎn)品的創(chuàng)新，沒有人比得了王健林。

此外，商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)規(guī)范、大量技術(shù)應(yīng)用在商業(yè)地產(chǎn)里的應(yīng)用都是萬達(dá)的貢獻(xiàn)。另外他對(duì)其他行業(yè)的影響也很大，例如萬達(dá)影視、萬達(dá)院線對(duì)整個(gè)文化產(chǎn)業(yè)影響很大。王健林這個(gè)人極富創(chuàng)新精神，也是極其有魄力，不管輿論現(xiàn)在怎樣評(píng)價(jià)他，內(nèi)部人都承認(rèn)他的這些貢獻(xiàn)。

再一個(gè)就是任志強(qiáng)。任志強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)甚至整個(gè)社會(huì)輿論的影響，地產(chǎn)界沒人比得了。對(duì)房地產(chǎn)政策的影響，我覺得跟我差不多。任志強(qiáng)在開發(fā)商領(lǐng)域的輿論影響力，真沒人能比得了。這個(gè)人絕頂聰明，又愛說愛講，其觀點(diǎn)被廣泛傳播。他是一個(gè)復(fù)合型的人物，影響力是多方面的。他是紅二代，是企業(yè)家，還是政協(xié)委員和輿論大v，對(duì)民營資產(chǎn)或是民營企業(yè)經(jīng)營權(quán)的保護(hù)有很多呼吁，他還熱心做公益。中國很需要任志強(qiáng)這樣的人物，可惜只有一個(gè)。

如果說對(duì)行業(yè)貢獻(xiàn)，再往下說是王石。萬科和王石的影響，主要體現(xiàn)在住宅產(chǎn)業(yè)上。他確實(shí)對(duì)行業(yè)影響非常大。雖然后邊也產(chǎn)生了很多優(yōu)秀的企業(yè)，可以用群星燦爛來說，但是如果從房地產(chǎn)行業(yè)符號(hào)人物這一層次來講的話，我覺得這三個(gè)人是要排在前面，其他人的影響力稍弱一些。