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董藩:董藩教你成為房產(chǎn)專家,把握房?jī)r(jià)漲跌命脈
2016-01-20 3242
客戶:董藩 地點(diǎn):北京市 - 北京 時(shí)間:2015/9/19 0:00:00 北師大房地產(chǎn)中心研究主任,管理學(xué)院博導(dǎo)董藩教授向來把傳播房地產(chǎn)知識(shí)作為半公益的事業(yè),他對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)、房?jī)r(jià)漲跌規(guī)律有自己一套獨(dú)特的見解,他希望教會(huì)更多的人自己成為房產(chǎn)專家,把握房?jī)r(jià)漲跌命脈,而不是聽信所謂的大名鼎鼎的“經(jīng)濟(jì)學(xué)家”“房地產(chǎn)專家”的忽悠,耽誤買房置業(yè)的大事,要想真正理好財(cái),真正讓自己的財(cái)富增值,董潘教授教授了一套成為房產(chǎn)專家的秘訣,小編在此整理了他的講話,希望能對(duì)各位購(gòu)房者以幫助。 有只黃鼠狼,在雞國(guó)的山崖頂立了塊牌兒:擺脫禁錮!不跳下去,你怎么知道自己不是一只老鷹?然后它每天就在崖底等著吃摔死的雞。 這個(gè)笑話告訴我們:智商低,沒有專業(yè)知識(shí),聽別人瞎忽悠,結(jié)果可能很慘!這讓我想起房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的事情——這個(gè)領(lǐng)域“假冒偽劣”最猖獗:有些人是一點(diǎn)兒都不懂,但房地產(chǎn)領(lǐng)域熱門話題多,容易成名,所以要參與進(jìn)來;有些人雖沒有系統(tǒng)地學(xué)習(xí)、研究過,不過還是懂一些,但因?yàn)樾蜗?、地位等原因,要裝作很懂,不停地發(fā)言;有些人不管懂不懂,他們要做的就是討好輿論、討好一些領(lǐng)導(dǎo),根本沒有真正的觀點(diǎn),屬于“胡說八道”型??傮w看來,基本上懂的人,人少聲低,甚至處于被排斥、打壓、懷疑的窘境中,很尷尬。在這種行業(yè)認(rèn)識(shí)狀態(tài)下,不但老百姓搞不清楚誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò),不斷被各種觀點(diǎn)和看法所愚弄、欺騙,最高領(lǐng)導(dǎo)也一直被誤導(dǎo),至今無法把房地產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)到科學(xué)軌道上來。 很多老百姓聽信了那些大名鼎鼎的“經(jīng)濟(jì)學(xué)家”“房地產(chǎn)專家”的忽悠,耽誤了入市,由“買得起”,變得“買不起”,由中產(chǎn)變成了保障戶。有一位與我蠻熟的人,不知道是不是熟人相輕,總是認(rèn)為我胡說,相信那些他沒見過面的我的“對(duì)手們”。大約十年前,他十分崇拜摩根斯坦利的一位洋博士,相信他“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大泡沫的說法”,認(rèn)為我們這些土博士只能做定性分析,做做價(jià)值判斷,觀點(diǎn)缺乏科學(xué)性。朋友聚會(huì)一起吃飯時(shí),聽我談房地產(chǎn),他臉上隱隱地帶著一層不屑。后來他又崇拜社科院的一位學(xué)者,總認(rèn)為我董藩教授是替開發(fā)商說話,替政府“吹泡沫”,用不了幾年房?jī)r(jià)就會(huì)崩盤。由于總認(rèn)為我的觀點(diǎn)不對(duì),根本就聽不進(jìn)去我的一些說法,他總盼著房?jī)r(jià)下跌,一直租房,等著房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤。由過去房?jī)r(jià)每平六、七千元等到了今天的六、七萬(wàn)元,他徹底被市場(chǎng)拋棄了。類似的人,大家身邊都有很多。血琳琳的實(shí)踐嚴(yán)厲教育了這些等待的人,大家開始渴望學(xué)到真正的房地產(chǎn)知識(shí),弄懂房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律。 在公眾號(hào)號(hào)“藩絲財(cái)智廳”和我實(shí)名新浪微博的私信和評(píng)論里,我經(jīng)常收到藩絲們的留言,問怎樣跟著我系統(tǒng)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)知識(shí)。我也經(jīng)常在“藩絲財(cái)智廳”里說:“學(xué)好房地產(chǎn),捧上金飯碗”、“不懂房地產(chǎn),人生輸?shù)脩K”。 我董藩教授強(qiáng)調(diào)每個(gè)成年人都應(yīng)該系統(tǒng)學(xué)習(xí)一下房地產(chǎn)知識(shí),并不是因?yàn)槲覐氖逻@個(gè)學(xué)科的教學(xué)和研究工作,就特別強(qiáng)調(diào)它的重要性,而是因?yàn)榉康禺a(chǎn)確實(shí)存在一些特別之處,不學(xué)不行: 1、房地產(chǎn)業(yè)一般是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的第一大產(chǎn)業(yè)(美國(guó)今天的狀況也是如此,在GDP貢獻(xiàn)排名中房地產(chǎn)業(yè)遙遙領(lǐng)先,大約完成了13%左右的數(shù)值),它既是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),又是支柱產(chǎn)業(yè),還是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。不懂這些就無法對(duì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行科學(xué)定位、無法對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)做出最優(yōu)安排,也就不能把握好房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展趨勢(shì),更不能判斷出政策的對(duì)錯(cuò)。 2、房地產(chǎn)業(yè)通過前向關(guān)聯(lián)、后相關(guān)聯(lián)、側(cè)向關(guān)聯(lián),直接、間接把六成以上產(chǎn)業(yè)聯(lián)系在一起,影響到五成左右的就業(yè)量,直接、間接貢獻(xiàn)了一半左右的GDP(官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有大問題)。另外,賣地收入加上房地產(chǎn)稅費(fèi)占了地方財(cái)稅收入的65%左右。不懂這些怎么能知道政府會(huì)不會(huì)救市、如何救市,如何利用這些市場(chǎng)變化機(jī)會(huì)呢? 3、房屋和土地在一個(gè)社會(huì)中一般要占到財(cái)富總量的90%以上。在一個(gè)家庭的財(cái)富構(gòu)成中,平均也要占到7成左右。對(duì)這么重要的財(cái)富組成部分不了解,不清楚其財(cái)富屬性和投資特點(diǎn),怎么可能管理好這部分資產(chǎn),成為財(cái)富贏家?2014年,我們團(tuán)隊(duì)接受委托設(shè)計(jì)了幾十個(gè)家庭房產(chǎn)投資方案。調(diào)查過程中我們沒發(fā)現(xiàn)一個(gè)業(yè)主的管理讓人滿意,其粗糙和浪費(fèi)讓人痛心——在過去的十年之中,與我們的設(shè)計(jì)方案相比,他們普遍損失了幾百萬(wàn)、幾千萬(wàn)甚至上億增值。 4、由房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性、物理屬性、社會(huì)屬性所決定,房地產(chǎn)市場(chǎng)與普通商品市場(chǎng)相比,出現(xiàn)了很多不一致甚至相反的特點(diǎn)和規(guī)律,包括供給調(diào)整、需求演化、價(jià)格走勢(shì)等。用普通商品知識(shí)分析房地產(chǎn)市場(chǎng),結(jié)論往往是錯(cuò)誤(這就是很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)不對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的基本原因)。不懂這些,怎么可能順應(yīng)并利用房地產(chǎn)規(guī)律,成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)投資的贏家? 以上我只是隨便提幾條,如果順著往下講,我再講五、六條都沒有問題。從這四條不難看出,如果不懂房地產(chǎn)的基本知識(shí),無論作為政府決策者、行業(yè)從業(yè)者還是普通業(yè)主,都不可能成為成功者。無論對(duì)國(guó)家、對(duì)行業(yè)、對(duì)企業(yè)、對(duì)家庭,或大或小,危害或損失都是存在的,甚至可能影響巨大。 由于學(xué)科設(shè)置演化原因,中國(guó)高校基本上沒有房地產(chǎn)這個(gè)專業(yè)(極個(gè)別學(xué)校當(dāng)時(shí)設(shè)置了這個(gè)目錄外專業(yè))。這樣,能被稱為房地產(chǎn)專業(yè)教授的實(shí)在是寥寥無幾(這與財(cái)政、金融、貿(mào)易、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)等其他學(xué)科群星燦爛的情況完全不同)。在這“寥寥無幾”之中,我算其中一個(gè)(不看水平,僅從稀缺程度看,我絕對(duì)屬于“國(guó)寶級(jí)”的教授了)。十年前,我在北京師范大學(xué)和我所在的管理學(xué)院支持下,帶領(lǐng)其他5位優(yōu)秀教師創(chuàng)建了北師大房地產(chǎn)研究中心。目前該中心在全國(guó)建設(shè)行政主管系統(tǒng)、房地產(chǎn)領(lǐng)域和財(cái)經(jīng)教育界已經(jīng)有了較高知名度。同時(shí),我通過“土地資源管理”和“政府經(jīng)濟(jì)管理(北師大自設(shè)專業(yè))”兩個(gè)專業(yè)招收碩士生、博士生、博士后,培養(yǎng)宏觀、微觀兩個(gè)研究方向的房地產(chǎn)專業(yè)人才。在北師大和東北大學(xué)、青島大學(xué)等高校,我還通過MPA、金融學(xué)、行政管理專業(yè)帶過偏重于研究房地產(chǎn)的碩士研究生,這些不同層次的畢業(yè)生累計(jì)已達(dá)近百人。這是我通過體制內(nèi)做過及仍在繼續(xù)做的教育工作。 2014年調(diào)到北京工作后,我逐年調(diào)整自己的人生規(guī)劃,放棄了一些追求,把為行業(yè)培養(yǎng)人才作為自己的主要努力方向。但是,體制內(nèi)的教育有自己的特點(diǎn)、條件和要求,我的很多設(shè)想無法在體制內(nèi)嘗試、完成。為此,我在完成任職學(xué)校本職工作的同時(shí),開始利用社會(huì)資源,尋找機(jī)會(huì)和條件,推進(jìn)行業(yè)人才的培養(yǎng)。在這個(gè)過程中,我得到了王健林、任志強(qiáng)、馮侖等著名企業(yè)家不同形式的幫助,也得到過原建設(shè)部副部長(zhǎng)楊慎、宋春華等領(lǐng)導(dǎo)的支持。我現(xiàn)在漸漸形成了一個(gè)“300000+300000+500”計(jì)劃(我稱之為“三三五”計(jì)劃),即:到退休時(shí),讓30萬(wàn)房地產(chǎn)及投資、建筑、金融等產(chǎn)業(yè)鏈領(lǐng)域的董事長(zhǎng)、總裁聽到我1—2天的專業(yè)課程;讓30萬(wàn)普通百姓聽到我的房地產(chǎn)投資理財(cái)課程。通過EMBA教育平臺(tái)為行業(yè)培養(yǎng)500位具有碩士學(xué)位的董事長(zhǎng)、總裁,為他們成長(zhǎng)為行業(yè)領(lǐng)袖與精英創(chuàng)造條件。 我是下了大力氣,從事對(duì)開發(fā)商董事長(zhǎng)、總裁培訓(xùn)工作的。因?yàn)樵谥袊?guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中,99%以上的董事長(zhǎng)及高管都不是房地產(chǎn)專業(yè)畢業(yè)的,不管企業(yè)做得多大,他們對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)的認(rèn)識(shí)都有很多缺陷,這是導(dǎo)致這個(gè)領(lǐng)域輿論和政策混亂的原因之一。對(duì)這部分培訓(xùn)工作,我主要借助清華、北大、長(zhǎng)江、廈大、上海交大、中山、重大、武大等培訓(xùn)平臺(tái)上的房地產(chǎn)總裁班、投融資總裁班和企業(yè)內(nèi)訓(xùn)完成。現(xiàn)在大約有9萬(wàn)人聽過我的課程,效果還不錯(cuò)。但是,常年在外奔波,在外地一般也睡不好,每次課要連續(xù)兩天講十幾個(gè)小時(shí),這對(duì)我的身體是巨大考驗(yàn),我也不知道能否堅(jiān)持到底。 對(duì)普通百姓的培訓(xùn)我主要從自己的粉絲著手,借助總裁班付費(fèi)旁聽的機(jī)會(huì)和單獨(dú)的粉絲培訓(xùn)班進(jìn)行。最初我只是想借助清華、北大等高校的總裁班推進(jìn)這項(xiàng)工作,但很多董事長(zhǎng)、總裁不希望自己課堂上加進(jìn)來一些旁聽的人。盡管付費(fèi)聽課,由于董事長(zhǎng)、總裁的學(xué)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(4萬(wàn)-80萬(wàn))遠(yuǎn)高于旁聽者的學(xué)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(2千-4千),他們?cè)捳Z(yǔ)權(quán)很強(qiáng)。培訓(xùn)機(jī)構(gòu)即使愿意,董事長(zhǎng)、總裁們往往也不愿意。所以,我每年也被迫會(huì)想辦法與社會(huì)上的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)合作,搞兩次短班,為粉絲們?cè)黾勇犝n的機(jī)會(huì)。我們此前曾與房地產(chǎn)電商“親戚買房”合作,投入30萬(wàn),搞過累計(jì)1700人次的粉絲免費(fèi)培訓(xùn),但發(fā)現(xiàn)免費(fèi)的培訓(xùn)不符合市場(chǎng)規(guī)律,是無法長(zhǎng)久的,而且什么人都來,無法進(jìn)行身份審查,隱含著很多風(fēng)險(xiǎn)。后來便全部改為收費(fèi)。 在上述兩項(xiàng)培訓(xùn)基礎(chǔ)上,我與著名管理學(xué)家、廈門大學(xué)戴亦一教授一起推動(dòng),搞了一個(gè)中國(guó)唯一以房地產(chǎn)業(yè)為主的EMBA學(xué)位教育項(xiàng)目——“地產(chǎn)精英500工程”(以在北京上課為主)。在有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各界的鼎力支持下,第一、二期取得巨大成功,運(yùn)轉(zhuǎn)有序,教學(xué)秩序良好,學(xué)員素質(zhì)一流,學(xué)習(xí)熱情高漲。廈門大學(xué)是我在北大、人大、廈大這“財(cái)經(jīng)教育三強(qiáng)”中精心考慮選擇的合作對(duì)象(2011年中國(guó)研究生教育“工商管理”學(xué)科排名中,廈大位列全國(guó)第一;根據(jù)《經(jīng)理人》全國(guó)EMBA學(xué)員滿意度調(diào)查,廈門大學(xué)EMBA在2009、2011、2012、2013年均名列全國(guó)榜首),我們借助廈大的平臺(tái)、教學(xué)力量和聲望整合中國(guó)一流師資、海內(nèi)外著名教授、相關(guān)部委領(lǐng)導(dǎo)及房地產(chǎn)行業(yè)著名企業(yè)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及金融、投資、建筑、建材等產(chǎn)業(yè)鏈上的合作對(duì)象或擬進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的企業(yè)家及高管進(jìn)行培訓(xùn),幫助其提升理論思維與政策水平,洞悉行業(yè)發(fā)展規(guī)律與政策走向,進(jìn)而提升企業(yè)決策能力與管理水平。目前已經(jīng)有100多位學(xué)員加入學(xué)習(xí)團(tuán)隊(duì),并將陸續(xù)獲得碩士學(xué)位。 為彌補(bǔ)以上三種教育方式的不足,我還做了三項(xiàng)補(bǔ)充工作: 一是舉辦粉絲見面會(huì)。在這三種課堂上,我們都是偏重于系統(tǒng)講授專業(yè)知識(shí),沒有太多時(shí)間圍繞宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)、政策和投資理財(cái)?shù)慕裹c(diǎn)、熱點(diǎn)問題做講解或答疑。于是,我們與培訓(xùn)公司合作,單獨(dú)安排了粉絲見面會(huì),解決這類問題。我們已經(jīng)在全國(guó)幾個(gè)城市搞過9次粉絲見面會(huì),專門的答疑會(huì)也有過兩次。2月7這次屬于第十次,以答疑及講授房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)為主。這部分知識(shí)在總裁班和粉絲系統(tǒng)培訓(xùn)中都沒講過,但我覺得很有必要給大家講講。 二是針對(duì)有些總裁班學(xué)員和粉絲的渴望學(xué)習(xí)、愿意繼續(xù)提升房地產(chǎn)理論和政策素養(yǎng)的愿望,我動(dòng)員北京師范大學(xué)政府管理學(xué)院和研究生院,面向社會(huì)開放我的研究生課堂。我們特意把開課時(shí)間安排在晚上18:50開始,滿足上班族的需要。在這個(gè)課堂上,每周一次三小時(shí),我連續(xù)講述一學(xué)期54學(xué)時(shí)的房地產(chǎn)課程。我的語(yǔ)速比較快,也不組織價(jià)值不大的討論,這樣一學(xué)期下來就相當(dāng)于其他教授七、八十學(xué)時(shí)的講授量了。 三是利用這個(gè)微信公眾號(hào)“藩絲財(cái)智廳”隨時(shí)講解與房地產(chǎn)形勢(shì)、政策有關(guān)的話題,解讀數(shù)據(jù)、政策和行業(yè)趨勢(shì)。這也是課堂教育的補(bǔ)充形式,主要為房地產(chǎn)EMBA學(xué)員和信任我的粉絲搞的。大家從我這一年來的工作中已經(jīng)了解了這部分內(nèi)容的特點(diǎn)和風(fēng)格。我盡量把專業(yè)知識(shí)講得通俗一些、有趣一些,讓更多“藩絲”看得懂、聽得懂、喜歡。如果您對(duì)此滿意,希望多多幫助我宣傳、推廣,讓更多人能學(xué)習(xí)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)。因?yàn)槲野l(fā)現(xiàn)召集粉絲見面授課特別困難,每次四、五人參與,要工作一個(gè)半月??赡芤院笠嘟柚胺z財(cái)智廳”這個(gè)公眾號(hào)來完成對(duì)30萬(wàn)普通市民的培訓(xùn)任務(wù)了!但是,目前圍繞“藩絲財(cái)智廳”的工作還主要是我一個(gè)人在做,感覺非常吃力,我經(jīng)常為此通宵達(dá)旦。這對(duì)健康影響很大,也遭到了親屬和朋友的反對(duì)。我了解了一下,其他公眾號(hào)基本都是一個(gè)團(tuán)隊(duì)在運(yùn)作,甚至多達(dá)十人以上??赡芤院笪乙蛩麄兡菢?,商業(yè)化運(yùn)作,以便能持續(xù)下去了。 我所做的這些,在很多熟悉我的朋友看來,是很了不起的工作,我也把這些工作看得蠻有意義。我說過:希望自己80歲的時(shí)候(若能活到的話),能成為公認(rèn)的“房地產(chǎn)教父”。如果我的如上工作能完成,應(yīng)該算名副其實(shí)的“教父”了吧? 盡管大部分采取了商業(yè)化的方式,但我仍把傳播房地產(chǎn)知識(shí)作為“半公益”的事情來做(我們這些教育方式?jīng)]有按照純粹市場(chǎng)價(jià)格定價(jià),一些人知道我的市場(chǎng)演講價(jià)格是很高的),我覺得這是善事。我自負(fù)地認(rèn)為自己的財(cái)商很高,我也積極投資,但主要精力還是通過以上方式,用到了培訓(xùn)教育上。我沒有利用自己的專業(yè)知識(shí)或影響力,去做私募基金等。若做,我運(yùn)作的投資自己可能是個(gè)不小的數(shù)目。我把越來越多的人受到我的專業(yè)知識(shí)的影響當(dāng)做此生的主要追求,把賺錢當(dāng)做業(yè)余的事情來做。 這一夜,我一邊寫這篇文章,一邊反復(fù)聽我老鄉(xiāng)那英唱《霧里看花》:“霧里看花水中望月,你能分辨這變幻莫測(cè)的世界;掏走云飛,花開花謝,你能把握這搖曳多姿的季節(jié)。煩惱最是無情葉,笑語(yǔ)歡顏難道說那就是親熱;溫存未必就是體貼,你知哪句是真哪句是假,哪一句是情絲凝結(jié)。借我借我一雙慧眼吧,我把這紛擾看得清清楚楚明明白白真真切切……” 據(jù)閆肅老爺子說,這原本是一首為“3.15”晚會(huì)準(zhǔn)備的打假歌曲。我希望自己在專業(yè)知識(shí)的傳播過程中,不摻水,不做假。我也希望大家面對(duì)魚龍混雜的知識(shí)市場(chǎng),能分出那是真,那是假,不要上當(dāng)受騙! 總管董潘教授整場(chǎng)講話,我們發(fā)現(xiàn)學(xué)好房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)一生都是受益的,希望我們不要盲目買房,花更多地時(shí)間去學(xué)習(xí)房產(chǎn)知識(shí),認(rèn)清房?jī)r(jià)漲跌規(guī)律,買上真正合適的好房。 搜房聲明:凡注明“來源:搜房網(wǎng)”或“來源:搜房別墅網(wǎng)”的所有文字圖片等資料,版權(quán)均屬搜房網(wǎng)所有,轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處;文章內(nèi)容僅供參考,不構(gòu)成投資建議,也不代表搜房贊同其觀點(diǎn)。文中所涉面積,如無特殊說明,均為建筑面積。
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