因為一則取消商品房預(yù)售的假消息，加上“國務(wù)院派出了多路督查組會診房價，不排除會有新一輪調(diào)控政策出臺”的輿論背景，導(dǎo)致昨天股市中地產(chǎn)板塊出現(xiàn)明顯的下跌，多只基金浮虧巨大。任志強說自己的手機被探聽消息的人打爆，我的手機也被全國各地業(yè)內(nèi)人士打得重新充費。于是關(guān)于是否應(yīng)該取消預(yù)售的爭論重新泛起。支持者認為，“預(yù)售是房地產(chǎn)萬惡之源”，“預(yù)售導(dǎo)致質(zhì)量問題等違約行為無法控制”，“預(yù)售將風險轉(zhuǎn)移給了買者”，“預(yù)售是空手套白狼”，“取消預(yù)售房價會大跌，會合理回歸”，“取消商品房預(yù)售制度是社會公平正義的需要房地產(chǎn)預(yù)售是一項偉大的發(fā)明 董藩 （北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心，北京，100875） 因為一則取消商品房預(yù)售的假消息，加上“國務(wù)院派出了多路督查組會診房價，不排除會有新一輪調(diào)控政策出臺”的輿論背景，導(dǎo)致昨天股市中地產(chǎn)板塊出現(xiàn)明顯的下跌，多只基金浮虧巨大。任志強說自己的手機被探聽消息的人打爆，我的手機也被全國各地業(yè)內(nèi)人士打得重新充費。于是關(guān)于是否應(yīng)該取消預(yù)售的爭論重新泛起。支持者認為，“預(yù)售是房地產(chǎn)萬惡之源”，“預(yù)售導(dǎo)致質(zhì)量問題等違約行為無法控制”，“預(yù)售將風險轉(zhuǎn)移給了買者”，“預(yù)售是空手套白狼”，“取消預(yù)售房價會大跌，會合理回歸”，“取消商品房預(yù)售制度是社會公平正義的需要”。網(wǎng)上一些理性的聲音完全被否定的斥責聲淹沒，誰為預(yù)售辯護立即就被“興師問罪”的輿論包圍。從2日晚11點開始，本人決定放棄休息，再次冒天下之大不韙，回擊一些錯誤甚至愚蠢的觀點，為預(yù)售辯護——預(yù)售實在是一項偉大的發(fā)明，它在幫助開發(fā)商大大提升了開發(fā)能力的同時，也幫助千家萬戶較早實現(xiàn)了居住夢想，并降低了購買支出。它是房地產(chǎn)融資和銷售方式的巨大突破，對全世界房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居住水平的提升做出了卓越貢獻，它的價值象房地產(chǎn)按揭貸款一樣巨大、一樣璀璨奪目！我必須明確地告訴大家，預(yù)售絕不是如很多網(wǎng)民甚至很多專家教授所說，是中國特色的“坑害買房者”的方式，而是市場化國家常見的房地產(chǎn)融資與銷售方式。關(guān)于預(yù)售方式的起源地點和時間，我沒有去仔細考證過。但有人說起源于香港，中國大陸也是從香港學(xué)來的，則只對了一半。國外早有預(yù)售制度，香港地產(chǎn)界也只是學(xué)生身份而已。在加拿大、澳大利亞，房子在設(shè)計圖紙獲得審批后就可立即預(yù)售，一般預(yù)售到相當數(shù)量以后才允許建造。新西蘭、新加坡、迪拜的很多房子也都是通過預(yù)售方式賣掉的，怎么可以說這是“中國獨有”的東西，必須盡快取消，以便與國際接軌呢？預(yù)售的存在，有其客觀原因，也有充分的必要性。這主要表現(xiàn)在如下幾個方面：第一，是否有必要預(yù)售，是由供求狀況決定的。如果一種商品供求平衡，甚至供給過剩，購買者可以直接到市場上選擇成品，這樣更簡便、可靠，他絕對不會再去簽訂一個期貨供應(yīng)合同，等待一個尚未生產(chǎn)出的商品。預(yù)售從購買者角度，主要是因為供應(yīng)不足，為了“搶貨”。德謨克利特說“存在即正確”，就說講存在就是有客觀原因的。以一手商品房為例，如果買者不通過預(yù)售方式訂購，除了少數(shù)象目前這樣因為限購限貸導(dǎo)致供應(yīng)積壓的情況，在大多數(shù)時間里，需求者根本不可能買到自己中意的樓盤、樓層或者戶型。沒有法律規(guī)定必須通過預(yù)售的方式買房，需求者是可以買現(xiàn)房的。但買現(xiàn)房經(jīng)常連尾房等瑕疵品也買不到，這不是事實么？現(xiàn)在在大中城市，由于城市化速度加快、家庭裂變、生活方式演化等各種原因，總體上房地產(chǎn)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，如果不是通過預(yù)售分配購買機會，而是取消預(yù)售，必然增加幕后交易，導(dǎo)致尋租和腐敗交易。第二，在供應(yīng)短缺情況下，預(yù)售通常是購買者規(guī)避價格上漲風險的有效手段。從1987年中國大陸在深圳拍賣第一塊建設(shè)用地開始，官方公布的全國商品房年度均價已經(jīng)由當年的408元上漲到2011年的5378元。而這個漲幅，由于發(fā)展階段的特殊性以及統(tǒng)計上的缺陷，理論上被大大削弱了，實際漲幅遠高于官方數(shù)據(jù)。即使在金融危機嚴重沖擊下的2008年也是明顯上漲的。預(yù)售的價格是根據(jù)預(yù)售前對當時供求關(guān)系的預(yù)估確定的，一般遠低于一兩年后、房屋竣工驗收時，根據(jù)新的供求形勢確定的現(xiàn)房價格。當房價”。網(wǎng)上一些理性的聲音完全被否定的斥責聲淹沒，誰為預(yù)售辯護立即就被“興師問罪”的輿論包圍。

從2日晚11點開始，本人決定放棄休息，再次冒天下之大不韙，回擊一些錯誤甚至愚蠢的觀點，為預(yù)售辯護——預(yù)售實在是一項偉大的發(fā)明，它在幫助開發(fā)商大大提升了開發(fā)能力的同時，也幫助千家萬戶較早實現(xiàn)了居住夢想，并降低了購買支出。它是房地產(chǎn)融資和銷售方式的巨大突破，對全世界房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居住水平的提升做出了卓越貢獻，它的價值象房地產(chǎn)按揭貸款一樣巨大、一樣璀璨奪目！

房地產(chǎn)預(yù)售是一項偉大的發(fā)明 董藩 （北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心，北京，100875） 因為一則取消商品房預(yù)售的假消息，加上“國務(wù)院派出了多路督查組會診房價，不排除會有新一輪調(diào)控政策出臺”的輿論背景，導(dǎo)致昨天股市中地產(chǎn)板塊出現(xiàn)明顯的下跌，多只基金浮虧巨大。任志強說自己的手機被探聽消息的人打爆，我的手機也被全國各地業(yè)內(nèi)人士打得重新充費。于是關(guān)于是否應(yīng)該取消預(yù)售的爭論重新泛起。支持者認為，“預(yù)售是房地產(chǎn)萬惡之源”，“預(yù)售導(dǎo)致質(zhì)量問題等違約行為無法控制”，“預(yù)售將風險轉(zhuǎn)移給了買者”，“預(yù)售是空手套白狼”，“取消預(yù)售房價會大跌，會合理回歸”，“取消商品房預(yù)售制度是社會公平正義的需要”。網(wǎng)上一些理性的聲音完全被否定的斥責聲淹沒，誰為預(yù)售辯護立即就被“興師問罪”的輿論包圍。從2日晚11點開始，本人決定放棄休息，再次冒天下之大不韙，回擊一些錯誤甚至愚蠢的觀點，為預(yù)售辯護——預(yù)售實在是一項偉大的發(fā)明，它在幫助開發(fā)商大大提升了開發(fā)能力的同時，也幫助千家萬戶較早實現(xiàn)了居住夢想，并降低了購買支出。它是房地產(chǎn)融資和銷售方式的巨大突破，對全世界房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居住水平的提升做出了卓越貢獻，它的價值象房地產(chǎn)按揭貸款一樣巨大、一樣璀璨奪目！我必須明確地告訴大家，預(yù)售絕不是如很多網(wǎng)民甚至很多專家教授所說，是中國特色的“坑害買房者”的方式，而是市場化國家常見的房地產(chǎn)融資與銷售方式。關(guān)于預(yù)售方式的起源地點和時間，我沒有去仔細考證過。但有人說起源于香港，中國大陸也是從香港學(xué)來的，則只對了一半。國外早有預(yù)售制度，香港地產(chǎn)界也只是學(xué)生身份而已。在加拿大、澳大利亞，房子在設(shè)計圖紙獲得審批后就可立即預(yù)售，一般預(yù)售到相當數(shù)量以后才允許建造。新西蘭、新加坡、迪拜的很多房子也都是通過預(yù)售方式賣掉的，怎么可以說這是“中國獨有”的東西，必須盡快取消，以便與國際接軌呢？預(yù)售的存在，有其客觀原因，也有充分的必要性。這主要表現(xiàn)在如下幾個方面：第一，是否有必要預(yù)售，是由供求狀況決定的。如果一種商品供求平衡，甚至供給過剩，購買者可以直接到市場上選擇成品，這樣更簡便、可靠，他絕對不會再去簽訂一個期貨供應(yīng)合同，等待一個尚未生產(chǎn)出的商品。預(yù)售從購買者角度，主要是因為供應(yīng)不足，為了“搶貨”。德謨克利特說“存在即正確”，就說講存在就是有客觀原因的。以一手商品房為例，如果買者不通過預(yù)售方式訂購，除了少數(shù)象目前這樣因為限購限貸導(dǎo)致供應(yīng)積壓的情況，在大多數(shù)時間里，需求者根本不可能買到自己中意的樓盤、樓層或者戶型。沒有法律規(guī)定必須通過預(yù)售的方式買房，需求者是可以買現(xiàn)房的。但買現(xiàn)房經(jīng)常連尾房等瑕疵品也買不到，這不是事實么？現(xiàn)在在大中城市，由于城市化速度加快、家庭裂變、生活方式演化等各種原因，總體上房地產(chǎn)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，如果不是通過預(yù)售分配購買機會，而是取消預(yù)售，必然增加幕后交易，導(dǎo)致尋租和腐敗交易。第二，在供應(yīng)短缺情況下，預(yù)售通常是購買者規(guī)避價格上漲風險的有效手段。從1987年中國大陸在深圳拍賣第一塊建設(shè)用地開始，官方公布的全國商品房年度均價已經(jīng)由當年的408元上漲到2011年的5378元。而這個漲幅，由于發(fā)展階段的特殊性以及統(tǒng)計上的缺陷，理論上被大大削弱了，實際漲幅遠高于官方數(shù)據(jù)。即使在金融危機嚴重沖擊下的2008年也是明顯上漲的。預(yù)售的價格是根據(jù)預(yù)售前對當時供求關(guān)系的預(yù)估確定的，一般遠低于一兩年后、房屋竣工驗收時，根據(jù)新的供求形勢確定的現(xiàn)房價格。當房價

我必須明確地告訴大家，預(yù)售絕不是如很多網(wǎng)民甚至很多專家教授所說，是中國特色的“坑害買房者”的方式，而是市場化國家常見的房地產(chǎn)融資與銷售方式。關(guān)于預(yù)售方式的起源地點和時間，我沒有去仔細考證過。但有人說起源于香港，中國大陸也是從香港學(xué)來的，則只對了一半。國外早有預(yù)售制度，香港地產(chǎn)界也只是學(xué)生身份而已。在加拿大、澳大利亞，房子在設(shè)計圖紙獲得審批后就可立即預(yù)售，一般預(yù)售到相當數(shù)量以后才允許建造。新西蘭、新加坡、迪拜的很多房子也都是通過預(yù)售方式賣掉的，怎么可以說這是“中國獨有”的東西，必須盡快取消，以便與國際接軌呢？

房地產(chǎn)預(yù)售是一項偉大的發(fā)明 董藩 （北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心，北京，100875） 因為一則取消商品房預(yù)售的假消息，加上“國務(wù)院派出了多路督查組會診房價，不排除會有新一輪調(diào)控政策出臺”的輿論背景，導(dǎo)致昨天股市中地產(chǎn)板塊出現(xiàn)明顯的下跌，多只基金浮虧巨大。任志強說自己的手機被探聽消息的人打爆，我的手機也被全國各地業(yè)內(nèi)人士打得重新充費。于是關(guān)于是否應(yīng)該取消預(yù)售的爭論重新泛起。支持者認為，“預(yù)售是房地產(chǎn)萬惡之源”，“預(yù)售導(dǎo)致質(zhì)量問題等違約行為無法控制”，“預(yù)售將風險轉(zhuǎn)移給了買者”，“預(yù)售是空手套白狼”，“取消預(yù)售房價會大跌，會合理回歸”，“取消商品房預(yù)售制度是社會公平正義的需要”。網(wǎng)上一些理性的聲音完全被否定的斥責聲淹沒，誰為預(yù)售辯護立即就被“興師問罪”的輿論包圍。從2日晚11點開始，本人決定放棄休息，再次冒天下之大不韙，回擊一些錯誤甚至愚蠢的觀點，為預(yù)售辯護——預(yù)售實在是一項偉大的發(fā)明，它在幫助開發(fā)商大大提升了開發(fā)能力的同時，也幫助千家萬戶較早實現(xiàn)了居住夢想，并降低了購買支出。它是房地產(chǎn)融資和銷售方式的巨大突破，對全世界房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居住水平的提升做出了卓越貢獻，它的價值象房地產(chǎn)按揭貸款一樣巨大、一樣璀璨奪目！我必須明確地告訴大家，預(yù)售絕不是如很多網(wǎng)民甚至很多專家教授所說，是中國特色的“坑害買房者”的方式，而是市場化國家常見的房地產(chǎn)融資與銷售方式。關(guān)于預(yù)售方式的起源地點和時間，我沒有去仔細考證過。但有人說起源于香港，中國大陸也是從香港學(xué)來的，則只對了一半。國外早有預(yù)售制度，香港地產(chǎn)界也只是學(xué)生身份而已。在加拿大、澳大利亞，房子在設(shè)計圖紙獲得審批后就可立即預(yù)售，一般預(yù)售到相當數(shù)量以后才允許建造。新西蘭、新加坡、迪拜的很多房子也都是通過預(yù)售方式賣掉的，怎么可以說這是“中國獨有”的東西，必須盡快取消，以便與國際接軌呢？預(yù)售的存在，有其客觀原因，也有充分的必要性。這主要表現(xiàn)在如下幾個方面：第一，是否有必要預(yù)售，是由供求狀況決定的。如果一種商品供求平衡，甚至供給過剩，購買者可以直接到市場上選擇成品，這樣更簡便、可靠，他絕對不會再去簽訂一個期貨供應(yīng)合同，等待一個尚未生產(chǎn)出的商品。預(yù)售從購買者角度，主要是因為供應(yīng)不足，為了“搶貨”。德謨克利特說“存在即正確”，就說講存在就是有客觀原因的。以一手商品房為例，如果買者不通過預(yù)售方式訂購，除了少數(shù)象目前這樣因為限購限貸導(dǎo)致供應(yīng)積壓的情況，在大多數(shù)時間里，需求者根本不可能買到自己中意的樓盤、樓層或者戶型。沒有法律規(guī)定必須通過預(yù)售的方式買房，需求者是可以買現(xiàn)房的。但買現(xiàn)房經(jīng)常連尾房等瑕疵品也買不到，這不是事實么？現(xiàn)在在大中城市，由于城市化速度加快、家庭裂變、生活方式演化等各種原因，總體上房地產(chǎn)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，如果不是通過預(yù)售分配購買機會，而是取消預(yù)售，必然增加幕后交易，導(dǎo)致尋租和腐敗交易。第二，在供應(yīng)短缺情況下，預(yù)售通常是購買者規(guī)避價格上漲風險的有效手段。從1987年中國大陸在深圳拍賣第一塊建設(shè)用地開始，官方公布的全國商品房年度均價已經(jīng)由當年的408元上漲到2011年的5378元。而這個漲幅，由于發(fā)展階段的特殊性以及統(tǒng)計上的缺陷，理論上被大大削弱了，實際漲幅遠高于官方數(shù)據(jù)。即使在金融危機嚴重沖擊下的2008年也是明顯上漲的。預(yù)售的價格是根據(jù)預(yù)售前對當時供求關(guān)系的預(yù)估確定的，一般遠低于一兩年后、房屋竣工驗收時，根據(jù)新的供求形勢確定的現(xiàn)房價格。當房價預(yù)售的存在，有其客觀原因，也有充分的必要性。這主要表現(xiàn)在如下幾個方面：

第一，是否有必要預(yù)售，是由漲幅遠超過貸款利率的時候，毫無疑問，預(yù)售通常是購買者規(guī)避價格上漲風險的重要舉措，通過預(yù)售鎖定價格通常要比買現(xiàn)房節(jié)省很多資金。中國房地產(chǎn)業(yè)的高速成長還遠沒有結(jié)束，只要社會基本制度不變，盡管有波動的可能，但從長期看今后房價還將呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢。如果可以預(yù)買，所有理性者都會預(yù)先鎖定一套房產(chǎn)，早買有選擇的余地，也節(jié)省開支。第三，預(yù)售可檢驗前期的投資設(shè)想特別是規(guī)劃、設(shè)計是否符合市場需要，以留下調(diào)整的時間和空間。大家知道，房地產(chǎn)開發(fā)資金占用量大、周轉(zhuǎn)慢、建設(shè)周期長、技術(shù)性要求高，又涉及到許多部門和單位，投資風險較大。一旦失敗，就會導(dǎo)致投資沉淀，回收困難，甚至危及企業(yè)生存。因此，公司進行房地產(chǎn)開發(fā)投資，必須先進行充分而全面的可行性分析。盡管如此，還可能摸不準或者出現(xiàn)失誤。而預(yù)售的出現(xiàn)，成為一種補救的措施。在加拿大或者澳大利亞，如果預(yù)售不能達到規(guī)定的數(shù)量，政府甚至不允許開工，怕破壞了環(huán)境但卻不能滿足購房者需要。在澳大利亞，如果不預(yù)售到一定數(shù)量，銀行也不發(fā)放建造貸款。這就產(chǎn)生了一種約束機制。若預(yù)售遇到問題，可根據(jù)市場信息調(diào)整規(guī)劃、設(shè)計，甚至取消投資。只有這樣，才能保證投資本金的安全，并獲得較高的經(jīng)濟收益。當然，中國由于總體上房地產(chǎn)短缺嚴重，十分好賣，加上管理制度的原因，通過預(yù)售摸索市場情況并修改規(guī)劃、設(shè)計的很少，一般也不允許。第四，預(yù)售在市場供應(yīng)短缺的情況下，幫助開發(fā)商擴大了投資規(guī)模和產(chǎn)出能力，大大緩解了供求關(guān)系。凡產(chǎn)品成本中物化勞動消耗比重大，而活勞動消耗比重小的產(chǎn)品，一般稱為資本密集型產(chǎn)品，對應(yīng)的行業(yè)也就成為資本密集型行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，投資量大、容納勞動力較少、資金周轉(zhuǎn)較慢、投資效果體現(xiàn)也慢。同技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)相比，資本密集型產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出能力同投資量成正比。所以，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金投入。在中國大陸，開發(fā)項目的資金來源逐步穩(wěn)定，形成了四個途徑：自有資金、借貸資金、賒欠資金和預(yù)售資金。取消預(yù)售不只是切斷了一大筆資金來源，因為不能事先確定銷售狀況，也大大影響到施工企業(yè)墊資的積極性，甚至完全不敢墊付了。只靠自有資金和開發(fā)貸款，估計全社會商品房開發(fā)能力會下降三分之二。這樣，假定需求不變，房價會比現(xiàn)在高至少兩、三倍。所以，這么多年來，是預(yù)售幫助行業(yè)提高了供應(yīng)、壓低了房價，而絕對不是提高了房價，坑害了大家，否則外國也不會有預(yù)售制度。有人說預(yù)售作為一種融資方式，歸根結(jié)底是財富流通，并不是增加財富。這種認識是完全錯誤的。 講到這里，有人說，為什么商品流通領(lǐng)域只有房地產(chǎn)存在預(yù)售制度？這證明該制度的存在是沒有必要的。這種說法也是錯誤的。飛機、輪船、機車車輛等價值量大、生產(chǎn)周期長的商品在銷售時采用預(yù)售方式十分正常。例如，飛機銷售一般是買賣雙方先簽訂飛機購買合同、進出口代理協(xié)議及支付定金，飛機生產(chǎn)前買家再給予廠商部分費用，生產(chǎn)完畢后全額支付費用，這就是明顯的預(yù)售程序，盡管未使用“預(yù)售”字眼。 有人說，預(yù)售制度等于先交錢后取貨，開發(fā)商的道德風險很大。雖然從理論上說，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題或其他違約行為，業(yè)主可以拒絕收房，但畢竟錢已經(jīng)交了，主動權(quán)完全在開發(fā)商手里，實際操作中業(yè)主的救濟手段很有限，效果也不大。這些情況是存在的，一方面這是短缺經(jīng)濟下的通病，只要短缺，銷售容易，競爭不充分，就會出現(xiàn)這類問題，這也恰恰說明了利用預(yù)售加大供應(yīng)的意義；另一方面，這是中國法治秩序問題，只說明我們司法效率低、不公正現(xiàn)象多，維權(quán)供求狀況決定的。如果一種商品供求平衡，甚至供給過剩，購買者可以直接到市場上選擇成品，這樣更簡便、可靠，他絕對不會再去簽訂一個期貨供應(yīng)合同，等待一個尚未生產(chǎn)出的商品。預(yù)售從購買者角度，主要是因為供應(yīng)不足，為了“搶貨”。德謨克利特說“存在即正確”，就說講存在就是有客觀原因的。以一手商品房為例，如果買者不通過預(yù)售方式訂購，除了少數(shù)象目前這樣因為限購限貸導(dǎo)致供應(yīng)積壓的情況，在大多數(shù)時間里，需求者根本不可能買到自己中意的樓盤、樓層或者戶型。沒有法律規(guī)定必須通過預(yù)售的方式買房，需求者是可以買現(xiàn)房的。但買現(xiàn)房經(jīng)常連尾房等瑕疵品也買不到，這不是事實么？現(xiàn)在在大中城市，由于城市化速度加快、家庭裂變、生活方式演化等各種原因，總體上房地產(chǎn)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，如果不是通過預(yù)售分配購買機會，而是取消預(yù)售，必然增加幕后交易，導(dǎo)致尋租和腐敗交易。

第二，在供應(yīng)短缺情況下，預(yù)售通常是購買者規(guī)避價格上漲風險的有效手段。從1987年中國大陸在深圳拍賣第一塊建設(shè)用地開始，官方公布的全國商品房年度均價已經(jīng)由當年的408元上漲到漲幅遠超過貸款利率的時候，毫無疑問，預(yù)售通常是購買者規(guī)避價格上漲風險的重要舉措，通過預(yù)售鎖定價格通常要比買現(xiàn)房節(jié)省很多資金。中國房地產(chǎn)業(yè)的高速成長還遠沒有結(jié)束，只要社會基本制度不變，盡管有波動的可能，但從長期看今后房價還將呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢。如果可以預(yù)買，所有理性者都會預(yù)先鎖定一套房產(chǎn)，早買有選擇的余地，也節(jié)省開支。第三，預(yù)售可檢驗前期的投資設(shè)想特別是規(guī)劃、設(shè)計是否符合市場需要，以留下調(diào)整的時間和空間。大家知道，房地產(chǎn)開發(fā)資金占用量大、周轉(zhuǎn)慢、建設(shè)周期長、技術(shù)性要求高，又涉及到許多部門和單位，投資風險較大。一旦失敗，就會導(dǎo)致投資沉淀，回收困難，甚至危及企業(yè)生存。因此，公司進行房地產(chǎn)開發(fā)投資，必須先進行充分而全面的可行性分析。盡管如此，還可能摸不準或者出現(xiàn)失誤。而預(yù)售的出現(xiàn)，成為一種補救的措施。在加拿大或者澳大利亞，如果預(yù)售不能達到規(guī)定的數(shù)量，政府甚至不允許開工，怕破壞了環(huán)境但卻不能滿足購房者需要。在澳大利亞，如果不預(yù)售到一定數(shù)量，銀行也不發(fā)放建造貸款。這就產(chǎn)生了一種約束機制。若預(yù)售遇到問題，可根據(jù)市場信息調(diào)整規(guī)劃、設(shè)計，甚至取消投資。只有這樣，才能保證投資本金的安全，并獲得較高的經(jīng)濟收益。當然，中國由于總體上房地產(chǎn)短缺嚴重，十分好賣，加上管理制度的原因，通過預(yù)售摸索市場情況并修改規(guī)劃、設(shè)計的很少，一般也不允許。第四，預(yù)售在市場供應(yīng)短缺的情況下，幫助開發(fā)商擴大了投資規(guī)模和產(chǎn)出能力，大大緩解了供求關(guān)系。凡產(chǎn)品成本中物化勞動消耗比重大，而活勞動消耗比重小的產(chǎn)品，一般稱為資本密集型產(chǎn)品，對應(yīng)的行業(yè)也就成為資本密集型行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，投資量大、容納勞動力較少、資金周轉(zhuǎn)較慢、投資效果體現(xiàn)也慢。同技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)相比，資本密集型產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出能力同投資量成正比。所以，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金投入。在中國大陸，開發(fā)項目的資金來源逐步穩(wěn)定，形成了四個途徑：自有資金、借貸資金、賒欠資金和預(yù)售資金。取消預(yù)售不只是切斷了一大筆資金來源，因為不能事先確定銷售狀況，也大大影響到施工企業(yè)墊資的積極性，甚至完全不敢墊付了。只靠自有資金和開發(fā)貸款，估計全社會商品房開發(fā)能力會下降三分之二。這樣，假定需求不變，房價會比現(xiàn)在高至少兩、三倍。所以，這么多年來，是預(yù)售幫助行業(yè)提高了供應(yīng)、壓低了房價，而絕對不是提高了房價，坑害了大家，否則外國也不會有預(yù)售制度。有人說預(yù)售作為一種融資方式，歸根結(jié)底是財富流通，并不是增加財富。這種認識是完全錯誤的。 講到這里，有人說，為什么商品流通領(lǐng)域只有房地產(chǎn)存在預(yù)售制度？這證明該制度的存在是沒有必要的。這種說法也是錯誤的。飛機、輪船、機車車輛等價值量大、生產(chǎn)周期長的商品在銷售時采用預(yù)售方式十分正常。例如，飛機銷售一般是買賣雙方先簽訂飛機購買合同、進出口代理協(xié)議及支付定金，飛機生產(chǎn)前買家再給予廠商部分費用，生產(chǎn)完畢后全額支付費用，這就是明顯的預(yù)售程序，盡管未使用“預(yù)售”字眼。 有人說，預(yù)售制度等于先交錢后取貨，開發(fā)商的道德風險很大。雖然從理論上說，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題或其他違約行為，業(yè)主可以拒絕收房，但畢竟錢已經(jīng)交了，主動權(quán)完全在開發(fā)商手里，實際操作中業(yè)主的救濟手段很有限，效果也不大。這些情況是存在的，一方面這是短缺經(jīng)濟下的通病，只要短缺，銷售容易，競爭不充分，就會出現(xiàn)這類問題，這也恰恰說明了利用預(yù)售加大供應(yīng)的意義；另一方面，這是中國法治秩序問題，只說明我們司法效率低、不公正現(xiàn)象多，維權(quán)2011年的5378元。而這個漲幅，由于發(fā)展階段的特殊性以及統(tǒng)計上的缺陷，理論上被大大削弱了，實際漲幅遠高于官方數(shù)據(jù)。即使在金融危機嚴重沖擊下的2008年也是明顯上漲的。預(yù)售的價格是根據(jù)預(yù)售前對當時供求關(guān)系的預(yù)估確定的，一般遠低于一兩年后、房屋竣工驗收時，根據(jù)新的供求形勢確定的現(xiàn)房價格。當房價漲幅遠超過貸款利率的時候，毫無疑問，預(yù)售通常是購買者規(guī)避價格上漲風險的重要舉措，通過預(yù)售鎖定價格通常要比買現(xiàn)房節(jié)省很多資金。中國房地產(chǎn)業(yè)的高速成長還遠沒有結(jié)束，只要社會基本制度不變，盡管有波動的可能，但從長期看今后房價還將呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢。如果可以預(yù)買，所有理性者都會預(yù)先鎖定一套房產(chǎn)，早買有選擇的余地，也節(jié)省開支。

房地產(chǎn)預(yù)售是一項偉大的發(fā)明 董藩 （北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心，北京，100875） 因為一則取消商品房預(yù)售的假消息，加上“國務(wù)院派出了多路督查組會診房價，不排除會有新一輪調(diào)控政策出臺”的輿論背景，導(dǎo)致昨天股市中地產(chǎn)板塊出現(xiàn)明顯的下跌，多只基金浮虧巨大。任志強說自己的手機被探聽消息的人打爆，我的手機也被全國各地業(yè)內(nèi)人士打得重新充費。于是關(guān)于是否應(yīng)該取消預(yù)售的爭論重新泛起。支持者認為，“預(yù)售是房地產(chǎn)萬惡之源”，“預(yù)售導(dǎo)致質(zhì)量問題等違約行為無法控制”，“預(yù)售將風險轉(zhuǎn)移給了買者”，“預(yù)售是空手套白狼”，“取消預(yù)售房價會大跌，會合理回歸”，“取消商品房預(yù)售制度是社會公平正義的需要”。網(wǎng)上一些理性的聲音完全被否定的斥責聲淹沒，誰為預(yù)售辯護立即就被“興師問罪”的輿論包圍。從2日晚11點開始，本人決定放棄休息，再次冒天下之大不韙，回擊一些錯誤甚至愚蠢的觀點，為預(yù)售辯護——預(yù)售實在是一項偉大的發(fā)明，它在幫助開發(fā)商大大提升了開發(fā)能力的同時，也幫助千家萬戶較早實現(xiàn)了居住夢想，并降低了購買支出。它是房地產(chǎn)融資和銷售方式的巨大突破，對全世界房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居住水平的提升做出了卓越貢獻，它的價值象房地產(chǎn)按揭貸款一樣巨大、一樣璀璨奪目！我必須明確地告訴大家，預(yù)售絕不是如很多網(wǎng)民甚至很多專家教授所說，是中國特色的“坑害買房者”的方式，而是市場化國家常見的房地產(chǎn)融資與銷售方式。關(guān)于預(yù)售方式的起源地點和時間，我沒有去仔細考證過。但有人說起源于香港，中國大陸也是從香港學(xué)來的，則只對了一半。國外早有預(yù)售制度，香港地產(chǎn)界也只是學(xué)生身份而已。在加拿大、澳大利亞，房子在設(shè)計圖紙獲得審批后就可立即預(yù)售，一般預(yù)售到相當數(shù)量以后才允許建造。新西蘭、新加坡、迪拜的很多房子也都是通過預(yù)售方式賣掉的，怎么可以說這是“中國獨有”的東西，必須盡快取消，以便與國際接軌呢？預(yù)售的存在，有其客觀原因，也有充分的必要性。這主要表現(xiàn)在如下幾個方面：第一，是否有必要預(yù)售，是由供求狀況決定的。如果一種商品供求平衡，甚至供給過剩，購買者可以直接到市場上選擇成品，這樣更簡便、可靠，他絕對不會再去簽訂一個期貨供應(yīng)合同，等待一個尚未生產(chǎn)出的商品。預(yù)售從購買者角度，主要是因為供應(yīng)不足，為了“搶貨”。德謨克利特說“存在即正確”，就說講存在就是有客觀原因的。以一手商品房為例，如果買者不通過預(yù)售方式訂購，除了少數(shù)象目前這樣因為限購限貸導(dǎo)致供應(yīng)積壓的情況，在大多數(shù)時間里，需求者根本不可能買到自己中意的樓盤、樓層或者戶型。沒有法律規(guī)定必須通過預(yù)售的方式買房，需求者是可以買現(xiàn)房的。但買現(xiàn)房經(jīng)常連尾房等瑕疵品也買不到，這不是事實么？現(xiàn)在在大中城市，由于城市化速度加快、家庭裂變、生活方式演化等各種原因，總體上房地產(chǎn)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，如果不是通過預(yù)售分配購買機會，而是取消預(yù)售，必然增加幕后交易，導(dǎo)致尋租和腐敗交易。第二，在供應(yīng)短缺情況下，預(yù)售通常是購買者規(guī)避價格上漲風險的有效手段。從1987年中國大陸在深圳拍賣第一塊建設(shè)用地開始，官方公布的全國商品房年度均價已經(jīng)由當年的408元上漲到2011年的5378元。而這個漲幅，由于發(fā)展階段的特殊性以及統(tǒng)計上的缺陷，理論上被大大削弱了，實際漲幅遠高于官方數(shù)據(jù)。即使在金融危機嚴重沖擊下的2008年也是明顯上漲的。預(yù)售的價格是根據(jù)預(yù)售前對當時供求關(guān)系的預(yù)估確定的，一般遠低于一兩年后、房屋竣工驗收時，根據(jù)新的供求形勢確定的現(xiàn)房價格。當房價

第三，預(yù)售可檢驗前期的投資設(shè)想特別是規(guī)劃、設(shè)計是否符合市場需要，以留下調(diào)整的時間和空間。大家知道，房地產(chǎn)開發(fā)資金占用量大、周轉(zhuǎn)慢、建設(shè)周期長、技術(shù)性要求高，又涉及到許多部門和單位，投資風險較大。一旦失敗，就會導(dǎo)致投資沉淀，回收困難，甚至危及企業(yè)生存。因此，公司進行房地產(chǎn)開發(fā)投資，必須先進行充分而全面的可行性分析。盡管如此，還可能摸不準或者出現(xiàn)失誤。而預(yù)售的出現(xiàn)，成為一種補救的措施。在加拿大或者澳大利亞，如果預(yù)售不能達到規(guī)定的數(shù)量，政府甚至不允許開工，怕破壞了環(huán)境但卻不能滿足購房者需要。在澳大利亞，如果不預(yù)售到一定數(shù)量，銀行也不發(fā)放建造貸款。這就產(chǎn)生了一種約束機制。若預(yù)售遇到問題，可根據(jù)市場信息調(diào)整規(guī)劃、設(shè)計，甚至取消投資。只有這樣，才能保證投資本金的安全，并獲得較高的經(jīng)濟收益。當然，中國由于總體上房地產(chǎn)短缺嚴重，十分好賣，加上管理制度的原因，通過預(yù)售摸索市場情況并修改規(guī)劃、設(shè)計的很少，一般也不允許。

漲幅遠超過貸款利率的時候，毫無疑問，預(yù)售通常是購買者規(guī)避價格上漲風險的重要舉措，通過預(yù)售鎖定價格通常要比買現(xiàn)房節(jié)省很多資金。中國房地產(chǎn)業(yè)的高速成長還遠沒有結(jié)束，只要社會基本制度不變，盡管有波動的可能，但從長期看今后房價還將呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢。如果可以預(yù)買，所有理性者都會預(yù)先鎖定一套房產(chǎn)，早買有選擇的余地，也節(jié)省開支。第三，預(yù)售可檢驗前期的投資設(shè)想特別是規(guī)劃、設(shè)計是否符合市場需要，以留下調(diào)整的時間和空間。大家知道，房地產(chǎn)開發(fā)資金占用量大、周轉(zhuǎn)慢、建設(shè)周期長、技術(shù)性要求高，又涉及到許多部門和單位，投資風險較大。一旦失敗，就會導(dǎo)致投資沉淀，回收困難，甚至危及企業(yè)生存。因此，公司進行房地產(chǎn)開發(fā)投資，必須先進行充分而全面的可行性分析。盡管如此，還可能摸不準或者出現(xiàn)失誤。而預(yù)售的出現(xiàn)，成為一種補救的措施。在加拿大或者澳大利亞，如果預(yù)售不能達到規(guī)定的數(shù)量，政府甚至不允許開工，怕破壞了環(huán)境但卻不能滿足購房者需要。在澳大利亞，如果不預(yù)售到一定數(shù)量，銀行也不發(fā)放建造貸款。這就產(chǎn)生了一種約束機制。若預(yù)售遇到問題，可根據(jù)市場信息調(diào)整規(guī)劃、設(shè)計，甚至取消投資。只有這樣，才能保證投資本金的安全，并獲得較高的經(jīng)濟收益。當然，中國由于總體上房地產(chǎn)短缺嚴重，十分好賣，加上管理制度的原因，通過預(yù)售摸索市場情況并修改規(guī)劃、設(shè)計的很少，一般也不允許。第四，預(yù)售在市場供應(yīng)短缺的情況下，幫助開發(fā)商擴大了投資規(guī)模和產(chǎn)出能力，大大緩解了供求關(guān)系。凡產(chǎn)品成本中物化勞動消耗比重大，而活勞動消耗比重小的產(chǎn)品，一般稱為資本密集型產(chǎn)品，對應(yīng)的行業(yè)也就成為資本密集型行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，投資量大、容納勞動力較少、資金周轉(zhuǎn)較慢、投資效果體現(xiàn)也慢。同技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)相比，資本密集型產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出能力同投資量成正比。所以，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金投入。在中國大陸，開發(fā)項目的資金來源逐步穩(wěn)定，形成了四個途徑：自有資金、借貸資金、賒欠資金和預(yù)售資金。取消預(yù)售不只是切斷了一大筆資金來源，因為不能事先確定銷售狀況，也大大影響到施工企業(yè)墊資的積極性，甚至完全不敢墊付了。只靠自有資金和開發(fā)貸款，估計全社會商品房開發(fā)能力會下降三分之二。這樣，假定需求不變，房價會比現(xiàn)在高至少兩、三倍。所以，這么多年來，是預(yù)售幫助行業(yè)提高了供應(yīng)、壓低了房價，而絕對不是提高了房價，坑害了大家，否則外國也不會有預(yù)售制度。有人說預(yù)售作為一種融資方式，歸根結(jié)底是財富流通，并不是增加財富。這種認識是完全錯誤的。 講到這里，有人說，為什么商品流通領(lǐng)域只有房地產(chǎn)存在預(yù)售制度？這證明該制度的存在是沒有必要的。這種說法也是錯誤的。飛機、輪船、機車車輛等價值量大、生產(chǎn)周期長的商品在銷售時采用預(yù)售方式十分正常。例如，飛機銷售一般是買賣雙方先簽訂飛機購買合同、進出口代理協(xié)議及支付定金，飛機生產(chǎn)前買家再給予廠商部分費用，生產(chǎn)完畢后全額支付費用，這就是明顯的預(yù)售程序，盡管未使用“預(yù)售”字眼。 有人說，預(yù)售制度等于先交錢后取貨，開發(fā)商的道德風險很大。雖然從理論上說，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題或其他違約行為，業(yè)主可以拒絕收房，但畢竟錢已經(jīng)交了，主動權(quán)完全在開發(fā)商手里，實際操作中業(yè)主的救濟手段很有限，效果也不大。這些情況是存在的，一方面這是短缺經(jīng)濟下的通病，只要短缺，銷售容易，競爭不充分，就會出現(xiàn)這類問題，這也恰恰說明了利用預(yù)售加大供應(yīng)的意義；另一方面，這是中國法治秩序問題，只說明我們司法效率低、不公正現(xiàn)象多，維權(quán)

第四，預(yù)售在市場供應(yīng)短缺的情況下，幫助開發(fā)商擴大了投資規(guī)模和產(chǎn)出能力，大大緩解了供求關(guān)系。凡產(chǎn)品成本中物化勞動消耗比重大，而活勞動消耗比重小的產(chǎn)品，一般稱為資本密集型產(chǎn)品，對應(yīng)的行業(yè)也就成為資本密集型行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，投資量大、容納勞動力較少、資金周轉(zhuǎn)較慢、投資效果體現(xiàn)也慢。同技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)相比，資本密集型產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出能力同投資量成正比。所以，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金投入。在中國大陸，開發(fā)項目的資金來源逐步穩(wěn)定，形成了四個途徑：自有資金、借貸資金、賒欠資金和預(yù)售資金。取消預(yù)售不只是切斷了一大筆資金來源，因為不能事先確定銷售狀況，也大大影響到施工企業(yè)墊資的積極性，甚至完全不敢墊付了。只靠自有資金和開發(fā)貸款，估計全社會商品房開發(fā)能力會下降三分之二。這樣，假定需求不變，房價會比現(xiàn)在高至少兩、三倍。所以，這么多年來，是預(yù)售幫助行業(yè)提高了供應(yīng)、壓低了房價，而絕對不是提高了房價，坑害了大家，否則外國也不會有預(yù)售制度。有人說預(yù)售作為一種融資方式，歸根結(jié)底是財富流通，并不是增加財富。這種認識是完全錯誤的。

困難，不意味著預(yù)售制度本身存在問題。實踐中也有偶爾開發(fā)商資金鏈斷、形成爛尾樓、預(yù)付房的購房者倒霉的情況，這主要與調(diào)控導(dǎo)致預(yù)期不穩(wěn)定，決策風險增大有關(guān)。否則開發(fā)商至少已經(jīng)投入了占比很高的土地款，即使房價下跌兩三成，他也沒必要跑路。再說跑路的事情很多，不限于開發(fā)領(lǐng)域。難道真如英國王爾德所說，“道德只不過是我們對不喜歡的人所持有的態(tài)度”，因為很多人不喜歡開發(fā)行業(yè)，就強行給他按上一些罪名嗎？昨天，我在微博里說，預(yù)售制是不可能取消的，取消的話會引起系列反應(yīng)，整個開發(fā)、供應(yīng)能力下降三分之二，供求關(guān)系大變，把中國經(jīng)濟拖垮，毀掉中國。因為取消預(yù)售，短期內(nèi)會導(dǎo)致大量開發(fā)商縮減投資規(guī)模甚至退出開發(fā)領(lǐng)域，一些樓盤爛尾，經(jīng)濟糾紛劇增；長期看必然因為開發(fā)能力的下降導(dǎo)致房價暴漲，無法控制，百姓受苦。這不是危言聳聽，打擊供應(yīng)者從來對需求者危害巨大。要建設(shè)一個國家很難，要毀掉一個國家是輕而易舉的事情。日本1992年開始的房價下跌，就與三個看起來無足輕重的制度變更有關(guān)，卻被不明就里的人解釋為“房地產(chǎn)泡沫”破滅。當然，不能取消，不意味著沒有完善的余地，改進預(yù)售合同，使其內(nèi)容象發(fā)達國家預(yù)售合同那樣細致，提高對違約開發(fā)商的懲罰力度，并監(jiān)管預(yù)售資金的使用，這應(yīng)當成為下一步的工作重點。 一夜無眠，寫下這篇短文，我知道等待我的可能又是潮水般的國罵，甚至最高黨報對我的再次聲討。如果這些罵聲和聲討，能喚起業(yè)內(nèi)特別是高層決策者的思考，接近事物的真相，避免經(jīng)濟、社會大震蕩，我甘愿承受這一切。 還是再用七年前我寫“兩萬言書”時后面的話結(jié)尾吧——“知我者謂我心憂，不知我者謂我何求！” 支持年輕人播種理想 點擊：http:blog.sina.com.cnsblog_44867fee010123kf.html （注：平面媒體刊登需與dongfan67@126.com聯(lián)系） 講到這里，有人說，為什么商品流通領(lǐng)域只有房地產(chǎn)存在預(yù)售制度？這證明該制度的存在是沒有必要的。這種說法也是錯誤的。飛機、輪船、機車車輛等價值量大、生產(chǎn)周期長的商品在銷售時采用預(yù)售方式十分正常。例如，飛機銷售一般是買賣雙方先簽訂飛機購買合同、進出口代理協(xié)議及支付定金，飛機生產(chǎn)前買家再給予廠商部分費用，生產(chǎn)完畢后全額支付費用，這就是明顯的預(yù)售程序，盡管未使用“預(yù)售”字眼。

漲幅遠超過貸款利率的時候，毫無疑問，預(yù)售通常是購買者規(guī)避價格上漲風險的重要舉措，通過預(yù)售鎖定價格通常要比買現(xiàn)房節(jié)省很多資金。中國房地產(chǎn)業(yè)的高速成長還遠沒有結(jié)束，只要社會基本制度不變，盡管有波動的可能，但從長期看今后房價還將呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢。如果可以預(yù)買，所有理性者都會預(yù)先鎖定一套房產(chǎn)，早買有選擇的余地，也節(jié)省開支。第三，預(yù)售可檢驗前期的投資設(shè)想特別是規(guī)劃、設(shè)計是否符合市場需要，以留下調(diào)整的時間和空間。大家知道，房地產(chǎn)開發(fā)資金占用量大、周轉(zhuǎn)慢、建設(shè)周期長、技術(shù)性要求高，又涉及到許多部門和單位，投資風險較大。一旦失敗，就會導(dǎo)致投資沉淀，回收困難，甚至危及企業(yè)生存。因此，公司進行房地產(chǎn)開發(fā)投資，必須先進行充分而全面的可行性分析。盡管如此，還可能摸不準或者出現(xiàn)失誤。而預(yù)售的出現(xiàn)，成為一種補救的措施。在加拿大或者澳大利亞，如果預(yù)售不能達到規(guī)定的數(shù)量，政府甚至不允許開工，怕破壞了環(huán)境但卻不能滿足購房者需要。在澳大利亞，如果不預(yù)售到一定數(shù)量，銀行也不發(fā)放建造貸款。這就產(chǎn)生了一種約束機制。若預(yù)售遇到問題，可根據(jù)市場信息調(diào)整規(guī)劃、設(shè)計，甚至取消投資。只有這樣，才能保證投資本金的安全，并獲得較高的經(jīng)濟收益。當然，中國由于總體上房地產(chǎn)短缺嚴重，十分好賣，加上管理制度的原因，通過預(yù)售摸索市場情況并修改規(guī)劃、設(shè)計的很少，一般也不允許。第四，預(yù)售在市場供應(yīng)短缺的情況下，幫助開發(fā)商擴大了投資規(guī)模和產(chǎn)出能力，大大緩解了供求關(guān)系。凡產(chǎn)品成本中物化勞動消耗比重大，而活勞動消耗比重小的產(chǎn)品，一般稱為資本密集型產(chǎn)品，對應(yīng)的行業(yè)也就成為資本密集型行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，投資量大、容納勞動力較少、資金周轉(zhuǎn)較慢、投資效果體現(xiàn)也慢。同技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)相比，資本密集型產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出能力同投資量成正比。所以，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金投入。在中國大陸，開發(fā)項目的資金來源逐步穩(wěn)定，形成了四個途徑：自有資金、借貸資金、賒欠資金和預(yù)售資金。取消預(yù)售不只是切斷了一大筆資金來源，因為不能事先確定銷售狀況，也大大影響到施工企業(yè)墊資的積極性，甚至完全不敢墊付了。只靠自有資金和開發(fā)貸款，估計全社會商品房開發(fā)能力會下降三分之二。這樣，假定需求不變，房價會比現(xiàn)在高至少兩、三倍。所以，這么多年來，是預(yù)售幫助行業(yè)提高了供應(yīng)、壓低了房價，而絕對不是提高了房價，坑害了大家，否則外國也不會有預(yù)售制度。有人說預(yù)售作為一種融資方式，歸根結(jié)底是財富流通，并不是增加財富。這種認識是完全錯誤的。 講到這里，有人說，為什么商品流通領(lǐng)域只有房地產(chǎn)存在預(yù)售制度？這證明該制度的存在是沒有必要的。這種說法也是錯誤的。飛機、輪船、機車車輛等價值量大、生產(chǎn)周期長的商品在銷售時采用預(yù)售方式十分正常。例如，飛機銷售一般是買賣雙方先簽訂飛機購買合同、進出口代理協(xié)議及支付定金，飛機生產(chǎn)前買家再給予廠商部分費用，生產(chǎn)完畢后全額支付費用，這就是明顯的預(yù)售程序，盡管未使用“預(yù)售”字眼。 有人說，預(yù)售制度等于先交錢后取貨，開發(fā)商的道德風險很大。雖然從理論上說，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題或其他違約行為，業(yè)主可以拒絕收房，但畢竟錢已經(jīng)交了，主動權(quán)完全在開發(fā)商手里，實際操作中業(yè)主的救濟手段很有限，效果也不大。這些情況是存在的，一方面這是短缺經(jīng)濟下的通病，只要短缺，銷售容易，競爭不充分，就會出現(xiàn)這類問題，這也恰恰說明了利用預(yù)售加大供應(yīng)的意義；另一方面，這是中國法治秩序問題，只說明我們司法效率低、不公正現(xiàn)象多，維權(quán)

有人說，預(yù)售制度等于先交錢后取貨，開發(fā)商的道德風險很大。雖然從理論上說，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題或其他違約行為，業(yè)主可以拒絕收房，但畢竟錢已經(jīng)交了，主動權(quán)完全在開發(fā)商手里，實際操作中業(yè)主的救濟手段很有限，效果也不大。這些情況是存在的，一方面這是短缺經(jīng)濟下的通病，只要短缺，銷售容易，競爭不充分，就會出現(xiàn)這類問題，這也恰恰說明了利用預(yù)售加大供應(yīng)的意義；另一方面，這是中國法治秩序問題，只說明我們司法效率低、不公正現(xiàn)象多，維權(quán)困難，不意味著預(yù)售制度本身存在問題。實踐中也有偶爾開發(fā)商資金鏈斷、形成爛尾樓、預(yù)付房的購房者倒霉的情況，這主要與調(diào)控導(dǎo)致預(yù)期不穩(wěn)定，決策風險增大有關(guān)。否則開發(fā)商至少已經(jīng)投入了占比很高的土地款，即使房價下跌兩三成，他也沒必要跑路。再說跑路的事情很多，不限于開發(fā)領(lǐng)域。難道真如英國王爾德所說，“道德只不過是我們對不喜歡的人所持有的態(tài)度”，因為很多人不喜歡開發(fā)行業(yè)，就強行給他按上一些罪名嗎？

困難，不意味著預(yù)售制度本身存在問題。實踐中也有偶爾開發(fā)商資金鏈斷、形成爛尾樓、預(yù)付房的購房者倒霉的情況，這主要與調(diào)控導(dǎo)致預(yù)期不穩(wěn)定，決策風險增大有關(guān)。否則開發(fā)商至少已經(jīng)投入了占比很高的土地款，即使房價下跌兩三成，他也沒必要跑路。再說跑路的事情很多，不限于開發(fā)領(lǐng)域。難道真如英國王爾德所說，“道德只不過是我們對不喜歡的人所持有的態(tài)度”，因為很多人不喜歡開發(fā)行業(yè)，就強行給他按上一些罪名嗎？昨天，我在微博里說，預(yù)售制是不可能取消的，取消的話會引起系列反應(yīng)，整個開發(fā)、供應(yīng)能力下降三分之二，供求關(guān)系大變，把中國經(jīng)濟拖垮，毀掉中國。因為取消預(yù)售，短期內(nèi)會導(dǎo)致大量開發(fā)商縮減投資規(guī)模甚至退出開發(fā)領(lǐng)域，一些樓盤爛尾，經(jīng)濟糾紛劇增；長期看必然因為開發(fā)能力的下降導(dǎo)致房價暴漲，無法控制，百姓受苦。這不是危言聳聽，打擊供應(yīng)者從來對需求者危害巨大。要建設(shè)一個國家很難，要毀掉一個國家是輕而易舉的事情。日本1992年開始的房價下跌，就與三個看起來無足輕重的制度變更有關(guān)，卻被不明就里的人解釋為“房地產(chǎn)泡沫”破滅。當然，不能取消，不意味著沒有完善的余地，改進預(yù)售合同，使其內(nèi)容象發(fā)達國家預(yù)售合同那樣細致，提高對違約開發(fā)商的懲罰力度，并監(jiān)管預(yù)售資金的使用，這應(yīng)當成為下一步的工作重點。 一夜無眠，寫下這篇短文，我知道等待我的可能又是潮水般的國罵，甚至最高黨報對我的再次聲討。如果這些罵聲和聲討，能喚起業(yè)內(nèi)特別是高層決策者的思考，接近事物的真相，避免經(jīng)濟、社會大震蕩，我甘愿承受這一切。 還是再用七年前我寫“兩萬言書”時后面的話結(jié)尾吧——“知我者謂我心憂，不知我者謂我何求！” 支持年輕人播種理想 點擊：http:blog.sina.com.cnsblog_44867fee010123kf.html （注：平面媒體刊登需與dongfan67@126.com聯(lián)系） 昨天，我在微博里說，預(yù)售制是不可能取消的，取消的話會引起系列反應(yīng)，整個開發(fā)、供應(yīng)能力下降三分之二，供求關(guān)系大變，把中國經(jīng)濟拖垮，毀掉中國。因為取消預(yù)售，短期內(nèi)會導(dǎo)致大量開發(fā)商縮減投資規(guī)模甚至退出開發(fā)領(lǐng)域，一些樓盤爛尾，經(jīng)濟糾紛劇增；長期看必然因為開發(fā)能力的下降導(dǎo)致房價暴漲，無法控制，百姓受苦。這不是危言聳聽，打擊供應(yīng)者從來對需求者危害巨大。要建設(shè)一個國家很難，要毀掉一個國家是輕而易舉的事情。日本1992年開始的房價下跌，就與三個看起來無足輕重的制度變更有關(guān)，卻被不明就里的人解釋為“房地產(chǎn)泡沫”破滅。當然，不能取消，不意味著沒有完善的余地，改進預(yù)售合同，使其內(nèi)容象發(fā)達國家預(yù)售合同那樣細致，提高對違約開發(fā)商的懲罰力度，并監(jiān)管預(yù)售資金的使用，這應(yīng)當成為下一步的工作重點。

一夜無眠，寫下這篇短文，我知道等待我的可能又是潮水般的國罵，甚至最高黨報對我的再次聲討。如果這些罵聲和聲討，能喚起業(yè)內(nèi)特別是高層決策者的思考，接近事物的真相，避免經(jīng)濟、社會大震蕩，我甘愿承受這一切。 

還是再用七年前我寫“兩萬言書”時后面的話結(jié)尾吧——漲幅遠超過貸款利率的時候，毫無疑問，預(yù)售通常是購買者規(guī)避價格上漲風險的重要舉措，通過預(yù)售鎖定價格通常要比買現(xiàn)房節(jié)省很多資金。中國房地產(chǎn)業(yè)的高速成長還遠沒有結(jié)束，只要社會基本制度不變，盡管有波動的可能，但從長期看今后房價還將呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢。如果可以預(yù)買，所有理性者都會預(yù)先鎖定一套房產(chǎn)，早買有選擇的余地，也節(jié)省開支。 第三，預(yù)售可檢驗前期的投資設(shè)想特別是規(guī)劃、設(shè)計是否符合市場需要，以留下調(diào)整的時間和空間。大家知道，房地產(chǎn)開發(fā)資金占用量大、周轉(zhuǎn)慢、建設(shè)周期長、技術(shù)性要求高，又涉及到許多部門和單位，投資風險較大。一旦失敗，就會導(dǎo)致投資沉淀，回收困難，甚至危及企業(yè)生存。因此，公司進行房地產(chǎn)開發(fā)投資，必須先進行充分而全面的可行性分析。盡管如此，還可能摸不準或者出現(xiàn)失誤。而預(yù)售的出現(xiàn)，成為一種補救的措施。在加拿大或者澳大利亞，如果預(yù)售不能達到規(guī)定的數(shù)量，政府甚至不允許開工，怕破壞了環(huán)境但卻不能滿足購房者需要。在澳大利亞，如果不預(yù)售到一定數(shù)量，銀行也不發(fā)放建造貸款。這就產(chǎn)生了一種約束機制。若預(yù)售遇到問題，可根據(jù)市場信息調(diào)整規(guī)劃、設(shè)計，甚至取消投資。只有這樣，才能保證投資本金的安全，并獲得較高的經(jīng)濟收益。當然，中國由于總體上房地產(chǎn)短缺嚴重，十分好賣，加上管理制度的原因，通過預(yù)售摸索市場情況并修改規(guī)劃、設(shè)計的很少，一般也不允許。 第四，預(yù)售在市場供應(yīng)短缺的情況下，幫助開發(fā)商擴大了投資規(guī)模和產(chǎn)出能力，大大緩解了供求關(guān)系。凡產(chǎn)品成本中物化勞動消耗比重大，而活勞動消耗比重小的產(chǎn)品，一般稱為資本密集型產(chǎn)品，對應(yīng)的行業(yè)也就成為資本密集型行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，投資量大、容納勞動力較少、資金周轉(zhuǎn)較慢、投資效果體現(xiàn)也慢。同技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)相比，資本密集型產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出能力同投資量成正比。所以，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金投入。在中國大陸，開發(fā)項目的資金來源逐步穩(wěn)定，形成了四個途徑：自有資金、借貸資金、賒欠資金和預(yù)售資金。取消預(yù)售不只是切斷了一大筆資金來源，因為不能事先確定銷售狀況，也大大影響到施工企業(yè)墊資的積極性，甚至完全不敢墊付了。只靠自有資金和開發(fā)貸款，估計全社會商品房開發(fā)能力會下降三分之二。這樣，假定需求不變，房價會比現(xiàn)在高至少兩、三倍。所以，這么多年來，是預(yù)售幫助行業(yè)提高了供應(yīng)、壓低了房價，而絕對不是提高了房價，坑害了大家，否則外國也不會有預(yù)售制度。有人說預(yù)售作為一種融資方式，歸根結(jié)底是財富流通，并不是增加財富。這種認識是完全錯誤的。 講到這里，有人說，為什么商品流通領(lǐng)域只有房地產(chǎn)存在預(yù)售制度？這證明該制度的存在是沒有必要的。這種說法也是錯誤的。飛機、輪船、機車車輛等價值量大、生產(chǎn)周期長的商品在銷售時采用預(yù)售方式十分正常。例如，飛機銷售一般是買賣雙方先簽訂飛機購買合同、進出口代理協(xié)議及支付定金，飛機生產(chǎn)前買家再給予廠商部分費用，生產(chǎn)完畢后全額支付費用，這就是明顯的預(yù)售程序，盡管未使用“預(yù)售”字眼。 有人說，預(yù)售制度等于先交錢后取貨，開發(fā)商的道德風險很大。雖然從理論上說，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題或其他違約行為，業(yè)主可以拒絕收房，但畢竟錢已經(jīng)交了，主動權(quán)完全在開發(fā)商手里，實際操作中業(yè)主的救濟手段很有限，效果也不大。這些情況是存在的，一方面這是短缺經(jīng)濟下的通病，只要短缺，銷售容易，競爭不充分，就會出現(xiàn)這類問題，這也恰恰說明了利用預(yù)售加大供應(yīng)的意義；另一方面，這是中國法治秩序問題，只說明我們司法效率低、不公正現(xiàn)象多，維權(quán)“知我者謂我心憂，不知我者謂我何求！”