一、 中國的房地產(chǎn)泡沫有多大 中國的房價比美國高四﹑五倍,中國人的平均收入只有美國的五分之一;賣掉北京可以買下整個美國,中國的房地產(chǎn)泡沫有多大可想而知。中國現(xiàn)在的房價腰斬后仍然有巨大的泡沫,中國三分之一的房子是空置的,大量的空置房無人住,現(xiàn)在的房價再降50%仍有巨大的泡沫。 二、中國瘋狂經(jīng)濟泡沫的嚴重后果 西方許多投資大鱷，戲稱中國是“全球經(jīng)濟泡沫之母”，意指中國的經(jīng)濟泡沫，在過去10年中國政府采用一系列投資推動，造成制造業(yè)過剩，房地產(chǎn)空房過多、房價奇高、泡沫巨大。 第一，大量過剩的房地產(chǎn)十年也難以消化,在全國每個城市蓋房高潮中,每個城市都在進行著造城運動,全國各地每個城市房地產(chǎn)的空置率都在50%左右,郊區(qū)蓋的大量小產(chǎn)權(quán)房及農(nóng)村的自建房都是大量空置,已經(jīng)形成了巨大的房地產(chǎn)泡沫,賣掉北京的房子可以買下整個美國。 第二,經(jīng)濟增長明顯放緩，未來GDP增長將出現(xiàn)“7”字頭，而這樣的經(jīng)濟增長放緩不再能夠支撐房價繼續(xù)上漲，只有讓房地產(chǎn)泡沫破滅經(jīng)濟才能健康發(fā)展。 第三，在資金的持續(xù)緊縮、政策的持續(xù)執(zhí)行下，地產(chǎn)商的資金鏈短缺不斷擴大，因此，房企在定價方面勢必會有所體現(xiàn)。由于開發(fā)商對政策走向有不同預(yù)期，所以房價的下跌剛開始將是緩慢的,然后逐步形成加速下跌的趨勢。 第四，從工資與租金方面看，當泡沫泄氣的時候，房價必須下降到工資和投資收益可以支撐的水平。在中國的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在的租金回報率不到3%，它必須回到5%以上，每平方米的單價則不應(yīng)超過兩月的平均工資。 第五，政府目前仍然沒有放寬二三套房的貸款限制。那些最有潛力的買房者受到了管制，這些買房者其實并沒有足夠的現(xiàn)金，主要依靠貸款買房，因此，房價不能更上一層樓了。 第六，中國房產(chǎn)泡沫已成世界之最大量房產(chǎn)10年難消化，城鎮(zhèn)化進一步降低城市住房需求；人口出生率下降住房需求減少；90后獨生子女各家至少3套以上住房，未來至少各家要賣出兩套住房,十年后想賣房子的人根本找不到人買,房子十年后將成為所有人的負擔(dān)。 三、高房價毀了下一代和中國實體經(jīng)濟 中國的高房價，毀滅了年輕人的愛情，也毀滅了年輕人的想象力。他們本可以吟誦詩歌、結(jié)伴旅行、開讀書會。但現(xiàn)在，年輕人大學(xué)一畢業(yè)就成為中年人，像中年人那樣為了柴米油鹽精打細算。他們的生活，從一開始就是物質(zhì)的、世故的，而不能體驗一段浪漫的人生，一種面向心靈的生活方式。某種程度上，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟和這一代中國人，高房價脫離了勞苦大眾，讓人們變得貪婪和世俗，沒有奮斗目標。高房價下的高房租年青人根本無法創(chuàng)業(yè),各類企業(yè)面臨高房租的壓力很難正常經(jīng)營,高房價連菜市場賣菜的也要想盡辦法提價,其他行業(yè)可想而知,通脹的傳導(dǎo)機制就是這樣形成的。所以,房價過快上漲猶如一把達摩克里斯之劍懸掛于中國人頭頂，過快的上漲，將讓經(jīng)濟面臨泡沫隱憂。 北京樓市隱藏著一批像“房姐”龔愛愛這樣的“資源型”客戶。神木“房姐”龔愛愛只是隱匿在北京樓市的囤房大軍中的一員。根據(jù)北京警方的通報，龔愛愛在京共有41套房產(chǎn)共計近1萬平方米。在北京有大批來自全國各地的官員、國企高管、富人等在北京購買大量房產(chǎn),這此人買房不住不賣也不租,據(jù)統(tǒng)計占北京房產(chǎn)數(shù)量的40%以上,北京已經(jīng)成為全國房地產(chǎn)空置率最高的城市。 綜上所述,眼下房價雖然沒跌下來,已經(jīng)是有價無市,只不過是房地產(chǎn)泡沫破滅的前夜,現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)脫離了房價的基本面，為日后的下跌積聚動能，過去上漲預(yù)期下的樓市繁榮完全是一場“金融傳銷”。對于這樣的畸形市場，暴跌只是時間問題。如果房地產(chǎn)企的老總不想成為鄂爾多斯那些亡命天涯的地產(chǎn)老板,就早點轉(zhuǎn)型升級吧。如果說如同戰(zhàn)爭一般的房地產(chǎn)狂潮是一場社會財富再分配的話，那么在后地產(chǎn)時代的房產(chǎn)企業(yè)如何轉(zhuǎn)型升級則是另一場財富大洗牌。 房地產(chǎn)泡沫破滅是歷史的必然趨勢,堅持吹大房地產(chǎn)泡沫的房地產(chǎn)企業(yè)肯定是未來最先倒下的,只有順應(yīng)時代潮流轉(zhuǎn)型升級成功的房地產(chǎn)企業(yè)才能在未來活下來。稍微有點經(jīng)濟常識人都明白，房子最終要回歸到大部分普通老百都能買的正常居住功能上來。 四．前車之鑒：地產(chǎn)泡沫讓日本在泥潭中徘徊了20年 首先讓我們回顧一下上個世紀90年代日本的房地產(chǎn)泡沫的形成和破滅。第二世界大戰(zhàn)后，由于日本軍國主義窮兵黷武，戰(zhàn)爭失敗，使得日本戰(zhàn)前積累的財富喪失殆盡，戰(zhàn)后經(jīng)濟陷入崩潰的邊緣。戰(zhàn)爭受災(zāi)人數(shù)為880萬人，直接財產(chǎn)損失達643.9億日元。日本戰(zhàn)后的工業(yè)產(chǎn)量僅為戰(zhàn)前1937年的20%，通貨膨脹嚴重，糧食奇缺，生產(chǎn)幾乎陷入停頓。如此同時，日本住宅嚴重匱乏，住房緊缺成為全國一個嚴重的社會問題。 為解決這一難題，日本政府采取了由政府、民間、個人共同集資的政策，并通過立法方式由政府強制執(zhí)行。這種措施產(chǎn)生了良好的效果，使戰(zhàn)后日本住宅建設(shè)在國民生產(chǎn)總值中所占比例保持在6％～8％左右。隨著日本經(jīng)濟自20世紀60年代中期以來的快速發(fā)展，經(jīng)濟實力的迅速增強，住宅質(zhì)量從戰(zhàn)后初期低標準的簡易房提高到設(shè)施齊全的較高標準住房，至1981年全日本基本解決了供需之間的數(shù)量上以及質(zhì)量上的矛盾。日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟起源于80年代，在《廣場協(xié)議》簽署以后日本行銀行為了避免日元的過快升值大量購買美元，被動的增加了貨幣的投放量。社會上總貨幣量遠遠超過實體經(jīng)濟的需要，使整個金融體系擁有了大量的現(xiàn)金和準備金，具備了擴大放貸規(guī)模的能力。而此時日本央行又不合時宜地、接二連三地調(diào)低貼現(xiàn)率，低利率降低了公司的借款成本，引發(fā)了企業(yè)的大量借款。但由于當時日本經(jīng)濟增長速度下降，企業(yè)實物投資積極性不高，因而很多企業(yè)就把這些資金運用于土地資產(chǎn)和金融資產(chǎn)的投機上，與此同時銀行也毫無節(jié)制地發(fā)放抵押貸款，大量向土地投機融資，促進了房地產(chǎn)價格的上漲。房地產(chǎn)的升值和信貸規(guī)模的不斷擴大形成惡性循環(huán)，推動了房地產(chǎn)泡沫的形成和膨脹。在泡沫的最高峰時期，日本的土地總值達到美國的4倍，東京千代田區(qū)的土地價值可與整個加拿大的土地資產(chǎn)價值相匹敵。1987年日本47個都道府縣所在地的最高臨街地價的平均值比上一年上漲了19.6%。這一上漲幅度為上一年的兩倍，1988年又進一步增長為23.7%，1989年為28.0%，1990年為28.7%。如此高的上漲率被日本媒體形象地稱為“狂亂地價”。這種價格的高速增長，至1991年終于達到了難以為繼的程度。1991年在大都市圈里，地價開始下落，1992年1月公布的地價(全國全用途平均)出上一年同期下降4.6%。從1992年開始，地價下落速度加快，1993年1月公布的地價比上一年同期下降了8.4%。其中大都市圈地價下跌的尤其慘烈。以1983年1月公布的地價為基準，比照1993年1月公布的地價來計算下跌率：東京圈下跌25%，大阪圈下跌39%，名古屋圈下跌20%。時至此時，泡沫破滅的看法在國民中日益普遍。另外，在國際方面，美國和德國等主要經(jīng)濟大國長期利率開始上升，日本長期利率上升的預(yù)期加大，人們對于房市進一步看淡。以資產(chǎn)價格升值預(yù)期為前提的投機需求趨于瓦解，此時過度膨脹的泡沫，已接近崩潰邊緣。雖然此后日本政府采取了一系列措施，但還是難以阻止資產(chǎn)價格災(zāi)難性的下跌。日本經(jīng)濟在此后轉(zhuǎn)而進入一個令人痛苦的衰落期，在泡沫經(jīng)濟留下的泥潭中徘徊了將近20年。 五．通縮環(huán)境下房地產(chǎn)何去何從 2015年通縮離我們越來越近了。從目前國內(nèi)經(jīng)濟與貨幣的實際情況和數(shù)據(jù)來看，通縮離我們已經(jīng)很近了。第一，宏觀經(jīng)濟形勢嚴峻。2014年國內(nèi)GDP同比增長7.4%，比上年回落0.3個百分點。第二，貨幣供給增長放緩。截至2014年12月末，我國廣義貨幣（M2）同比增長12.2%，比上年增速降低1.4個百分點。第三，居民消費價格漲幅放緩，工業(yè)品價格持續(xù)下跌。2014年，全國居民消費價格總水平（CPI）同比上漲2.0%，漲幅創(chuàng)5年來新低.2015年1月份CPI同比僅增長0.8%，自2009年11月以來首次落入1%以內(nèi)。2014年工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格指數(shù)（PPI）同比下降1.9%，2015年1月同比下降4.3%，連續(xù)35個月下降，持續(xù)時間之長為20年來之最。 盡管中國目前貨幣、信貸存量巨大，但是在被過剩產(chǎn)能、無效投資以及非實體經(jīng)濟的高回報領(lǐng)域大量擠占的情況下，直接作用于實體經(jīng)濟領(lǐng)域、具有流動性的貨幣資金其實相對不足。同時，外匯占款減少導(dǎo)致基礎(chǔ)貨幣的投放減弱，銀行吸存能力和放貸能力下降，導(dǎo)致貨幣總量呈現(xiàn)下降趨勢。因此，可以說真正具有流通能力的流動性偏緊，通縮離我們已經(jīng)很近了。 1、產(chǎn)能過剩廣泛存在導(dǎo)致銀行放貸意愿下降 目前，對產(chǎn)能過剩的治理進入實質(zhì)性階段。在對過剩產(chǎn)能進行整合、淘汰的過程中，企業(yè)的潛在經(jīng)營風(fēng)險集中暴露，銀行不良貸款率快速反彈。由于過剩早已不是個別行業(yè)、個別企業(yè)的個體現(xiàn)象，幾乎所有行業(yè)甚至包括新興產(chǎn)業(yè)都存在產(chǎn)能過剩問題，致使銀行出于資金安全考慮，貸款選擇艱難，貸款意愿下降。 2、中國制造業(yè)大部分頻臨破產(chǎn) 讓國人引以為豪的“Made in china”曾帶領(lǐng)中國走在世界前沿，中國制造一度曾是中國經(jīng)濟發(fā)展引擎巨擘。而如今，一方面，一些東南亞國家正在中低端制造業(yè)上發(fā)力，搶奪中國成本優(yōu)勢地位；另一方面，原本在華生產(chǎn)的外資高端制造業(yè)回流發(fā)達國家，投資優(yōu)勢正在消失，“前后夾擊”成為了當前中國制造的無奈現(xiàn)狀。對此，有業(yè)內(nèi)人士甚至表示，“中國制造業(yè)熬過了2008 ，卻熬不過2015?” 春節(jié)前夕，知名鐘表企業(yè)西鐵城在華生產(chǎn)基地—西鐵城精密(廣州)有限公司宣布清算解散，千余名員工被解除勞動合同，限期離廠。同樣在2015年2月，微軟計劃春節(jié)前關(guān)停諾基亞東莞工廠，該工廠近期正加快速將生產(chǎn)設(shè)備運往越南工廠。同時，位于北京的微軟諾基亞工廠也將同步關(guān)停。據(jù)傳聞，此次諾基亞東莞和北京工廠裁員共計9000人。事實上，制造業(yè)的倒閉潮早已開始。據(jù)了解，2014年12月5日，知名手機零部件代工廠蘇州聯(lián)建科技宣布倒閉，隨后聯(lián)建的兄弟公司，位于東莞的萬事達公司和聯(lián)勝公司相繼倒閉，三家公司累計員工人數(shù)近萬人。此外，幾乎是同時期，位于蘇州的諾基亞手機零部件供應(yīng)商閎暉科技也宣布關(guān)門停產(chǎn)。1月，手機零件制造商東莞市奧思睿德世浦電子科技老板欠債1.35億元跑路，400員工失業(yè)。從事雜牌手機制造的東莞兆信通訊因資金鏈斷裂倒閉，1000多名員工失業(yè)，董事長高民自殺。業(yè)內(nèi)人士估計，春節(jié)前東莞至少上百家大型工廠倒閉或停產(chǎn)。此外，被稱為制造業(yè)之都，以生產(chǎn)制造眼鏡、鞋子、打火機聞名世界的溫州，目前正在經(jīng)歷著制造產(chǎn)業(yè)空心化，鞋子、打火機等引以為傲的產(chǎn)業(yè)正在逐漸失去光環(huán)。 目前，松下、日本大金、夏普、TDK均計劃進一步推進制造基地回遷日本本土。優(yōu)衣庫、耐克、富士康、船井電機、歌樂、三星等世界知名企業(yè)也紛紛在東南亞和印度開設(shè)新廠，加快了撤離中國的步伐。曾幾何時，“中國制造”憑借成本低廉等優(yōu)勢，吸引了不少外商投資中國制造業(yè)，人口紅利也曾一度支撐了中國經(jīng)濟發(fā)展。但目前，種種數(shù)據(jù)表明，“倒閉潮”需要重視，中國經(jīng)濟進入了值得警惕的時期。對此，有業(yè)內(nèi)人士悲觀預(yù)測，更密集更大規(guī)模的制造業(yè)倒閉潮很可能會在2015年3月至8月爆發(fā)。因為在春節(jié)前夕，正是企業(yè)支付供貨商貨款及員工工資的高峰期。中國制造業(yè)可能面臨的空心化危機并非危言聳聽。