2016年各地房地產市場剛性需求和改善性需求進一步釋放，對于房地產價格上漲形成有力支撐，預計全年房地產價格將保持明顯上漲的態(tài)勢，漲幅將超過去年。

但由于各地庫存、新增供給、購買能力等情況不同，因此不同區(qū)域價格仍呈現明顯的分化走勢，預計北、上、深為代表的一線城市和部分熱點二線城市住房價格短期內將呈現大幅上漲態(tài)勢，但前期漲幅較大的深圳市房價會出現一定幅度的調整。

此前一路猛漲的一線城市房價，近期出現的波動。繼上海為調控樓市出臺最嚴“滬九條”之后，深圳出臺貸款首付比例最低4成，連繳3年個稅才能買房等政策；北京相關政府部門亦開始對二手房市場進行專項檢查等。受此影響，近日，上述一線城市樓市均出現退燒信號，購房者進入觀望狀態(tài)，樓價大幅下滑，有房源甚至一夜猛跌160萬。

最新數據顯示，4月份100個城市的新建住宅平均價格上漲了1.45%，達到每平方米11467元人民幣，相比3月1.9%的漲幅有所放緩。在100個城市中，有71個城市的新建住宅價格上漲，而在3月只有60個城市的新建住宅價格上漲。4月有25個城市的新建住宅價格下跌，還有4個城市的新建住宅價格未變。

4月深圳房價環(huán)比漲幅降至2.84%，3月的漲幅是3.6%，2月漲幅是5.4%。但同比來看，深圳房價上漲了59.88%。4月北京房價環(huán)比上漲2.03%，而廣州房價環(huán)比上漲1%。上海4月房價僅上漲0.92%。但同比來看，上海房價上漲了21.18%。

中國4月份的房價主要表現為以下幾個特征。一是2016年4月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為11467元/平方米，環(huán)比上漲1.45%，漲幅較前一個月收窄0.45個百分點。也就是說，已經持續(xù)環(huán)比上漲了12個月的百城房價，已經出現回落。其原因主要表現為二個方面。一個方面是1季度銷售占比較高的一線城市房地產市場，不僅4月份銷售面積開始下降，而且瘋狂上漲的房價在一定程度上得到遏制；另一個方面，盡管1季度一線城市的房價瘋狂上漲在4月份開始蔓延到周邊城市，但是周邊城市不僅住房銷售量要小于1季度的一線城市，而且房價的漲幅也要低一線城市。這自然會拉低整個房價。

二是盡管1季度一線城市及部分二線城市的房價出現瘋狂上漲，而且這種瘋狂上漲在4月份開始蔓延到一線城市的周邊。但是就百城的情況來看，房價上漲的城市及房價下跌的城市仍然僅是打為平手，一個不多一個也不少。這就意味著看上去炒作瘋狂的中國房地產市場僅是一線城市及周邊有反映，而遠一些的城市房地產仍然處于難以啟動的困境中。如果再加上沒有納入百城的三四線城市，占比規(guī)模相當大的房地產市場仍然沒有啟動。

總之，1季度政府通過過度的信貸擴張讓一線城市及部分二線城市房價瘋狂，以此來拉動GDP增長，但是這種拉動隨著一線城市房地產市場調整在4月份已經減弱。特別是還有50個城市房價同比還處于下行及不少三四線城市房地產還沒有啟動，當前中國房地產市場仍然面臨較大困境。這就使得政府希望房地產來拉動經濟的目標是否能夠達到還是不確定的。剛公布的PMI的數據也顯示了這點。

4月29日召開的中共中央政治局會議強調，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產庫存，注重解決區(qū)域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。

盡管去年12月份中共中央政治局會議也提到了化解房地產庫存，并將化解房地產庫存視為今年的重要工作之一，但這次對于化解房地產庫存的表述更為細致，尤其是“有序消化”四個字。

“有序消化”可以從三個方面進行理解。首先，各地政府應制定明確的房地產去庫存時間表，通過出臺房地產去庫存政策并積極實施，進而助推全國房地產去庫存任務；其次，在制定各類去庫存政策時，應以農民工購房作為突破口，一是其能為房地產帶來強大的購房需求并完成去庫存任務，二是有利于加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率；最后，“有序消化”可以表現為先解決容易消化的庫存，隨后再加大難度，對庫存高企地區(qū)進行去化舉措?！坝行蛳康禺a庫存”還表現為避免房價受政策影響而大起大落。

“有序消化房地產庫存”將改變之前的政策取向，即由全面刺激改變?yōu)橐虺鞘┎?，根據不同城市的不同特點來細化去庫存任務。預計未來去庫存的政策力度將集中在庫存壓力較大的三線、四線城市，而一線、二線城市未來刺激政策出臺的可能性將降低。

我國房地產行業(yè)在上一輪城鎮(zhèn)化所演繹的輝煌和驕傲正在悄然改變，在市場調整中瞬間爆發(fā)的新概念、新模式、新元素不斷與這個行業(yè)碰撞與交集。房地產行業(yè)傳統(tǒng)的靠單一土地增值形成價值鏈的開發(fā)模式、投資模式、運營模式正面臨著空前的失控與顛覆。

伴隨著房地產行業(yè)由“黃金十年”轉入“白銀時代”，處于調整期的房地產開發(fā)企業(yè)正在不斷地探索新的發(fā)展方向。很多房地產開發(fā)企業(yè)已經意識到創(chuàng)新轉型升級的極端重要性，已經或正在進行各種有益的探索，例如王健林與馬云合作，注重樓盤質量，向社區(qū)居民提供醫(yī)療、教育等管家式的服務；萬科提出城市配套運營服務商和第五園設計概念的定位，打造新徽派建筑體系和人性化關懷社區(qū)配套服務等。為拓展轉型之路，實現房地產業(yè)跨越式發(fā)展，筆者認為，有必要借勢《中國制造2025》，借鑒德國工業(yè)成功實現4.0升級版的經驗，打造房地產業(yè)4.0升級版。

宏皓教授表示，房地產業(yè)創(chuàng)新轉型升級是規(guī)律使然，大勢所趨，亟不可待。由于過于寬泛的流動性、過于依賴土地財政、過于依靠投資拉動經濟，使房地產業(yè)伴隨著大躍進式的城鎮(zhèn)化步入長期快速發(fā)展與高位運行的通道，出現嚴重的供過于求和房地產業(yè)過度泡沫化等問題。2015年4月末，90個重點城市新建商品房累計可售面積達11.15億平方米；大規(guī)模的造空城，導致千城一面，萬樓一型，量大質次。

當前房地產業(yè)態(tài)格局發(fā)生顛覆性變化。房地產行業(yè)由賣方市場轉為買方市場。房地產產品當“青菜蘿卜”賣、房地產市場供不應求、房地產市場運營過山車式波動、房地產價格爆發(fā)式增長、房地產企業(yè)的投機暴富等都已成為過去式?；仡櫡康禺a市場近二十年的發(fā)展過程，房地產產品經歷也可以概括為四代轉型：第一代是為業(yè)主提供一座好房子，一個居住空間；第二代是為業(yè)主提供好的建筑、好的戶型、好的景觀綠化，好的生活配套；第三代是為業(yè)主提供集品質及服務于一體的大體量的住、商、旅、文、老綜合體；第四代是提供高品質的生活方式，即通過創(chuàng)新實現文化、信息技術、科技創(chuàng)新、綠色生態(tài)、互聯(lián)網+應用的合成與整合以及向后期服務產業(yè)鏈延伸，建立舒適宜居、健康愉悅、延年益壽的生活環(huán)境。讓住戶得到更舒適的居住體驗，回歸住宅本身適宜居住生活的價值。

宏皓教授表示，房地產業(yè)同工業(yè)一樣，也要全面審視四代產品的利弊，揚長避短，優(yōu)勝劣汰；也要集合每一代產品的優(yōu)勢，引導其多業(yè)態(tài)跨界融合、不同代際產品取其精華并聯(lián)發(fā)展、彎道超車，打造4.0升級版，打造房地產的新業(yè)態(tài)。這是經濟社會及房地產市場發(fā)展不斷演進的必然結果，也是在新形勢下謀求創(chuàng)新發(fā)展的必然要求。

宏皓教授是中國目前首位指導各地政府產業(yè)投資基金的建立及運作，幫助地方政府用金融創(chuàng)新搭建多元化的投融資平臺實現轉型升級的金融實戰(zhàn)專家。是對企業(yè)、政府、銀行、家庭講授金融全產業(yè)鏈綜合課程導師，是講授房地產企業(yè)轉型發(fā)展導師，助房地產企業(yè)搭建投融資平臺，建立金融安全防范體系，才能給房地產企業(yè)規(guī)避投融資風險，徹底解決長遠發(fā)展的難題。是目前企業(yè)投融資管理和資本運作課程最具權威的教授，也是國內目前唯一給銀行高管講授金融創(chuàng)新轉型升級課程的實戰(zhàn)專家。

宏皓教授受邀給很多大中型的央企、國企性質的房地產企業(yè)講轉型升級的課程，很多房企過去兩年都是高價拍地，目前沒有現金流開工，宏皓教授除了教給他們如何解決當下的融資困境，創(chuàng)新的融資方法如何落地，也會利用一部分課時專門講房企要站在未來長遠的角度，通過金融創(chuàng)新改變公司傳統(tǒng)的粗放的拿地造樓的發(fā)展模式。

例如，2013年11月26日，金融學家宏皓教授受邀為工商銀行資陽分行房地產客戶帶來精彩的《十八屆三中全會政策解讀與房地產發(fā)展趨勢分析》的精彩課程，宏皓教授的授課對房地產企業(yè)未來的發(fā)展和轉型升級更具備落地可操作性。

2013年12月21日，宏皓教授受邀參加通遼萬達廣場開業(yè)慶典，并發(fā)表了主題為《2014年房地產行業(yè)發(fā)展趨勢分析與轉型升級》的精彩演講。運用金融創(chuàng)新挖掘了房地產下一階段轉型升級的路徑與投資策略。宏皓教授的精彩演講充分展現了實戰(zhàn)派的授課風格，具有實操性，對房地產行業(yè)的今后可持續(xù)發(fā)展起到了決定性的作用。

中國的經濟及房地產業(yè)確實下行壓力山大。要走出目前的困境，實現其穩(wěn)定、高質量和可持續(xù)的增長，唯一的辦法是進行經濟結構及房地產產業(yè)結構的調整，降低發(fā)展速度即從高速轉為中速，消化庫存，盤活存量，倒逼經濟及房地產業(yè)創(chuàng)新轉型升級，淘汰僵尸企業(yè)及落后產能，發(fā)展新型產業(yè)，從注重發(fā)展速度轉為注重發(fā)展質量等。歸根結底這是一次“破繭而出”的“蝶變”，雖然要有分娩式的陣痛和風險，但這是房地產市場規(guī)律及周期性波動使然；是宏觀經濟及房地產業(yè)適應調整期緊縮政策的必然選擇；也是鳳凰涅磐浴火重生，是生死阻擊之戰(zhàn)，是大勢所趨，時不我待。