7月23日財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉，在G20財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議稅收高級(jí)別研討會(huì)上稱(chēng)，遺憾房地產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅改革還沒(méi)推出來(lái)，原因是信息收集能力弱，而且涉及利益調(diào)整而受到阻礙。但是，他表示將會(huì)“義無(wú)反顧”去做。再次引爆這一話(huà)題。

據(jù)悉，目前房地產(chǎn)稅立法草案仍在起草過(guò)程中，困難重重。不過(guò)，對(duì)自然人征收房地產(chǎn)稅所需的信息收集工作正在加快，國(guó)土部力推的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記客觀(guān)上有利于摸清房地產(chǎn)家底，為房地產(chǎn)稅的出臺(tái)奠定更為扎實(shí)的基礎(chǔ)。國(guó)家稅務(wù)總局今年在全國(guó)所有省份推行的金稅三期工程，對(duì)自然人進(jìn)行全員建檔，包含個(gè)人房產(chǎn)信息，也為房地產(chǎn)稅改革鋪路。

目前很多人不清楚“房產(chǎn)稅”和“房地產(chǎn)稅”這兩個(gè)概念到底有什么區(qū)別，都在混淆使用，房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅僅一個(gè)“地”之差，實(shí)際差別卻很大。房產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。目前的房產(chǎn)稅更類(lèi)似于國(guó)外的物業(yè)稅。

事實(shí)上，近兩年的國(guó)家正式文件或相關(guān)主管部門(mén)的言論，都是使用“房地產(chǎn)稅”這個(gè)概念。這意味著，未來(lái)的房地產(chǎn)稅，征收對(duì)象不僅是房屋，還可能涵蓋土地等。現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，都有可能隨著房地產(chǎn)稅的推行而進(jìn)行整合，因此應(yīng)該是房地產(chǎn)稅收體系的綜合改革。

從2003年提出物業(yè)稅開(kāi)始，房地產(chǎn)稅已歷經(jīng)13年之久，其間經(jīng)歷了征不征、怎么征、征多少等諸多討論和爭(zhēng)議。2011年初，在沒(méi)有立法的前提下，先行在上海和重慶兩地進(jìn)行試點(diǎn)征收。但是，房地產(chǎn)稅要全面推行還需先立法。2013年11月，十八屆三中全會(huì)通過(guò)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》，提出了“稅收法定”的原則，也就是說(shuō)，“如果沒(méi)有相應(yīng)法律作前提，政府則不能征稅”。

事實(shí)上，房地產(chǎn)稅作為直接稅種，征收難度大、成本高，絕大部分城市即便強(qiáng)行開(kāi)征，獲得的收入也難以抵消成本。

從以往房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市看，無(wú)論是上海的增量征收還是重慶的高端存量征收，所得稅收入都很少。重慶從2011到2013年，累計(jì)3年征收房產(chǎn)稅未超過(guò)4億元；上海3年累計(jì)征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅約6億元。不僅實(shí)際征收稅額和兩市的住房規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不匹配，征收所花費(fèi)的人力物力成本相對(duì)巨大。中國(guó)的稅收幾乎都是針對(duì)法人進(jìn)行征收，即便是個(gè)人所得稅，也是通過(guò)單位財(cái)務(wù)部門(mén)代扣代繳，現(xiàn)在讓稅務(wù)局直接面對(duì)居民個(gè)人征收房地產(chǎn)稅，難度可想而知。宏皓教授建議，建議采取中介方式，可以把房地產(chǎn)稅委托給有資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估的權(quán)威部門(mén)來(lái)征收，這樣可以節(jié)省稅務(wù)部門(mén)的人力物力成本。

房地產(chǎn)稅改革的主要目的在于調(diào)節(jié)社會(huì)收入分配，優(yōu)化稅制功能，完善財(cái)產(chǎn)稅體系。當(dāng)然，它可能會(huì)附帶有防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲形成泡沫的功能。目前，世界大部分發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)都已經(jīng)開(kāi)征房地產(chǎn)稅，這是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到一定階段、居民財(cái)富達(dá)到一定規(guī)模后的大趨勢(shì)，也是國(guó)家財(cái)稅體制改革的內(nèi)在要求。不過(guò)，目前我國(guó)房地產(chǎn)稅改革仍然面臨著許多障礙。

對(duì)于征收房地產(chǎn)稅對(duì)于我國(guó)財(cái)政、地方政府與居民都有著不同程度的影響。

首先，最顯著的影響是可以適度緩解地方債務(wù)壓力。目前，地方政府靠賣(mài)地掙錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，而強(qiáng)大的地方債務(wù)壓得地方政府沒(méi)有喘息的機(jī)會(huì)，那么如果房地產(chǎn)稅開(kāi)始征收，對(duì)于政府而言是相對(duì)利好的局面。

其次，抑制炒房熱，直接抑制類(lèi)似合肥、南京為代表的二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲。針對(duì)推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和加快房產(chǎn)稅改革，宏皓教授認(rèn)為，清晰的預(yù)期和持有房屋成本的加大，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至社會(huì)更加理性健康發(fā)展。以前炒房人持有十幾套房子都沒(méi)有任何成本，以后會(huì)徹底改變。針對(duì)目前的情況，改革的大方向已經(jīng)明確，以后持有房屋的環(huán)節(jié)必須繳稅，如果房地產(chǎn)稅定位為財(cái)產(chǎn)稅，則每一個(gè)持有者都需要繳稅；而如果定位為調(diào)節(jié)稅，則持有超過(guò)一定面積的房屋需要繳稅，未來(lái)持有房屋一定會(huì)收稅，這必然會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生影響。

房地產(chǎn)稅的改革，十分重要的是需要給中低收入家庭、中等收入階層和“先富”階層都吃定心丸——中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)稅改革絕不可能覆蓋低收入人群，針對(duì)房產(chǎn)稅出臺(tái)將打壓高房?jī)r(jià)，使得工薪階層能買(mǎi)得起房的觀(guān)點(diǎn)，宏皓教授表示，目前政府的思路是對(duì)低收入階層、夾心層提供有效供給，對(duì)高收入階層的多套住房收稅。他認(rèn)為，收稅對(duì)象應(yīng)該是擁有第三套房和第三套房以上的階層，這不僅不會(huì)使社會(huì)“傷筋動(dòng)骨”，房主也可根據(jù)這個(gè)信號(hào)做出自己理財(cái)方面的安排，比如將房屋出售或投入租賃市場(chǎng)等。

目前，市場(chǎng)最擔(dān)心的就是房地產(chǎn)稅將會(huì)影響我國(guó)“去庫(kù)存”的戰(zhàn)略方向，當(dāng)大部分多套房產(chǎn)擁有者出售房產(chǎn)時(shí)，將會(huì)直接導(dǎo)致大量的房產(chǎn)涌入市場(chǎng)，變?yōu)橘u(mài)房市場(chǎng)，市場(chǎng)普遍擔(dān)心會(huì)影響房地產(chǎn)的去庫(kù)存政策，尤其是本來(lái)就是房產(chǎn)嚴(yán)重過(guò)剩的三四線(xiàn)城市，去庫(kù)存的進(jìn)程將遙遙無(wú)期。但在當(dāng)下樓市去庫(kù)存的迫切需求下，房地產(chǎn)稅似乎需要尋找更合適的時(shí)機(jī)。宏皓教授表示，目前各方更關(guān)注去庫(kù)存，等去庫(kù)存的任務(wù)見(jiàn)眉目了，有一定把握后，制度就可以跟上來(lái)，比如稅收法定。內(nèi)部要有一個(gè)基本共識(shí)，找到合適的、可接受的前提條件，然后進(jìn)入立法程序，草案一審后可以全面征求社會(huì)意見(jiàn)，大家可以在一個(gè)平臺(tái)上充分討論。不過(guò)，他強(qiáng)調(diào)，即使立法，也不是全國(guó)所有城市一起開(kāi)征，可能大城市先征。在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化后，一線(xiàn)城市率先推出稅制改革，或許是一種方式。

房產(chǎn)稅屬于國(guó)際上具有通行性的稅種， 世界上多數(shù)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家都征收房產(chǎn)稅。它被視為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“必需品”。

綜合各國(guó)實(shí)踐，房產(chǎn)稅制度大致可歸納為四種模式：一是將房產(chǎn)稅納入一般財(cái)產(chǎn)稅中課征；二是以個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅的方式征收房產(chǎn)稅，即實(shí)行單獨(dú)的房產(chǎn)稅制度；三是以個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅的方式納入不動(dòng)產(chǎn)稅( 主要是對(duì)土地和房屋等不動(dòng)產(chǎn)合并征稅) 中征收；四是混合房產(chǎn)稅制度模式，

即同時(shí)實(shí)行上述兩種或三種房產(chǎn)稅制度模式。雖然模式多樣， 但只有第二種模式被視為是理論上嚴(yán)格意義的房產(chǎn)稅制度。美國(guó)作為當(dāng)今世界上最發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體，美國(guó)房地產(chǎn)稅收體系已經(jīng)過(guò)200多年的發(fā)展與實(shí)踐，在西方發(fā)達(dá)國(guó)家中比較完善，具有代表性。美國(guó)的房地產(chǎn)稅由土地（地產(chǎn)）所有權(quán)稅、建立在該土地上的建筑（房產(chǎn)）所有權(quán)稅兩部分組成。

美國(guó)房地產(chǎn)稅是由于土地使用權(quán)出讓?zhuān)D(zhuǎn)讓?zhuān)课葙I(mǎi)賣(mài)，交換或贈(zèng)與發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。美國(guó)房地產(chǎn)稅(Real Estate Tax or Property Tax)顧名思義是房產(chǎn)屋主每年向當(dāng)?shù)厥姓患{的稅種。美國(guó)的房地產(chǎn)稅是由各地方政府征收，而不是美國(guó)聯(lián)邦來(lái)征收。因此各州稅率不一，高低不等。但如果是投資土地，美國(guó)房地產(chǎn)稅則要低許多。

在美國(guó)，房產(chǎn)稅是指將土地和房屋合并在一起直接征收的財(cái)產(chǎn)稅，也稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)稅。美國(guó)房產(chǎn)稅以“寬稅基、少稅種”為基本原則。寬稅基，是指房產(chǎn)稅的稅基廣泛，除對(duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行免征外，其他不動(dòng)產(chǎn)均需征稅，以保證稅收來(lái)源的穩(wěn)定。少稅種，是指稅收的種類(lèi)少，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)只設(shè)置財(cái)產(chǎn)稅，避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)課稅。

美國(guó)房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象為房屋，計(jì)稅依據(jù)為房屋評(píng)估價(jià)值。房屋評(píng)估價(jià)值由兩部分組成：一是房屋本身的價(jià)值，二是土地的價(jià)值。房產(chǎn)評(píng)估工作由政府下屬的專(zhuān)業(yè)評(píng)估部門(mén)完成。如果在房產(chǎn)估價(jià)方面出現(xiàn)爭(zhēng)議，房屋業(yè)主還可以通過(guò)地方設(shè)立的仲裁程序提出申訴。

針對(duì)今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，宏皓教授表示，確實(shí)是有一些令人擔(dān)心的地方，市場(chǎng)預(yù)期不好，地方政府、企業(yè)層面有困難，但是也不能極端化，應(yīng)該看到經(jīng)濟(jì)中亮點(diǎn)的存在。宏皓教授認(rèn)為，如果不犯大的錯(cuò)誤，采用現(xiàn)在的穩(wěn)增長(zhǎng)措施，再加上必要的一些調(diào)節(jié)，2016年應(yīng)該有很大可能出現(xiàn)一個(gè)階段性的探底，如果能夠探底，希望企穩(wěn)。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過(guò)，慢的話(huà)可能會(huì)在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內(nèi)通過(guò)。

宏皓教授受邀給很多大中型的央企、國(guó)企性質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)講轉(zhuǎn)型升級(jí)的課程，很多房企過(guò)去兩年都是高價(jià)拍地，目前沒(méi)有現(xiàn)金流開(kāi)工，宏皓教授除了教給他們?nèi)绾谓鉀Q當(dāng)下的融資困境，創(chuàng)新的融資方法如何落地，也會(huì)利用一部分課時(shí)專(zhuān)門(mén)講房企要站在未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度，通過(guò)金融創(chuàng)新改變公司傳統(tǒng)的粗放的拿地造樓的發(fā)展模式。曾多次為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行授課，例如：

2014年11月9日金融學(xué)家宏皓給清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班講授《互聯(lián)網(wǎng)思維重塑房地產(chǎn)商業(yè)模式》、2015年3月27日金融學(xué)家宏皓給新希望房地產(chǎn)公司講授《房地產(chǎn)企業(yè)融資方法與投融資管理》、2015年9月11日金融學(xué)家宏皓給北科建集團(tuán)講授《宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)》等等。