近日，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布6月70個(gè)大中城市，房?jī)r(jià)漲勢(shì)繼續(xù)收窄，環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)減少，漲幅繼續(xù)收窄。一線城市漲幅走高，二、三線城市環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，二線熱門(mén)城市中合肥廈門(mén)南京繼續(xù)領(lǐng)跑。同時(shí)，國(guó)土部對(duì)105個(gè)主要城市二季度地價(jià)監(jiān)測(cè)顯示，全國(guó)地價(jià)平均為3715元/平方米，其中住宅地價(jià)5662元/平方米，同比增長(zhǎng)5.73%，環(huán)比增幅1.95%；一線城市地價(jià)漲勢(shì)有所放緩，但就住宅地價(jià)而言，環(huán)比增速仍超過(guò)3%，處于快速上升狀態(tài)，上海的增速高達(dá)6.87%。同比增17.35%。

二線城市前期樓市的快速上漲對(duì)土地市場(chǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)顯化。廈門(mén)、南京、合肥三市的住宅地價(jià)環(huán)比增速依次處于全國(guó)高值城市的前三位，同比增速在全國(guó)亦處于最高的前十城市之中；其中廈門(mén)環(huán)比和同比漲幅分別為12.9%和20.07%。

中國(guó)6月70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)中：

環(huán)比價(jià)格上漲55個(gè)(前值60個(gè))，下跌10個(gè)(前值4個(gè))，持平5個(gè)(前值6個(gè))。

同比價(jià)格上漲57個(gè)(前值50個(gè))，下跌12個(gè)(前值18個(gè))，持平1個(gè)(前值2個(gè))。

環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為4.9%(合肥)，最低為下降0.5%(錦州)。

同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為47.4%(深圳)，最低為下降3.5%(錦州)。

一線城市新建商品住宅：

北京6月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比+2.3%(前值+2.4%)，同比+22.3%(前值+21.4%)。

上海6月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比+2.4%(前值+2.3%)，同比+33.7%(前值+33.8%)。

廣州6月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比+1.8%(前值+2.7%)，同比+19.4%(前值+19.0%)。

深圳6月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比+2.6%(前值+0.5)，同比+47.4%(前值+54%)。

二線城市新建住宅：

合肥6月新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比漲4.9%(前值為5.1%)，同比漲29.1%(前值為23.3%)。

廈門(mén)6月新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比漲4.7%(前值為5.5%)，同比漲34.0%(前值為28.3%)。

南京6月新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比漲4.0%(前值為4.1%)，同比漲31.5%(前值為27.1%)。

由此可以總計(jì)出，環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)減少，漲幅繼續(xù)收窄。發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有55個(gè)和48個(gè)，分別比上月減少5個(gè)和1個(gè)；下降的城市分別有10個(gè)和14個(gè)，分別比上月增加6個(gè)和1個(gè)。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的55個(gè)城市里，有33個(gè)城市的漲幅比上月收窄；最高漲幅為4.9%，低于上月0.6個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的48個(gè)城市里，有21個(gè)城市的漲幅比上月收窄；最高漲幅為4.3%，低于上月2.0個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)比漲幅總體繼續(xù)收窄。據(jù)測(cè)算，6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均分別上漲1.8%和1.2%，分別比上月收窄0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。分城看，一線城市環(huán)比漲幅比上月略有擴(kuò)大，二、三線城市環(huán)比漲幅持續(xù)收窄。

其次，同比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，但漲勢(shì)有所放緩。6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市分別有57個(gè)和52個(gè)，分別比上月增加7個(gè)和2個(gè)。同比總體繼續(xù)上漲，但漲勢(shì)有所放緩。據(jù)測(cè)算，6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比綜合平均漲幅只比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，而5月份擴(kuò)大了1.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅價(jià)格同比綜合平均漲幅與上月相同，而5月份擴(kuò)大了0.4個(gè)百分點(diǎn)。分城看，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均繼續(xù)收窄，二、三線城市同比平均漲幅仍在擴(kuò)大。

房?jī)r(jià)增速雖有所降低，但房地產(chǎn)市場(chǎng)“冷熱不均”的局面并未有明顯改變。宏皓教授指出，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊分化嚴(yán)重，一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)成為房?jī)r(jià)上漲的“主力軍”，特別是今年上半年，部分熱點(diǎn)二線城市的上漲勢(shì)頭更是搶了一線城市的“風(fēng)頭”。

3月份以來(lái)，合肥、廈門(mén)這兩個(gè)城市超越并取代深圳、上海，其房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅穩(wěn)穩(wěn)“站住”全國(guó)70個(gè)大中城市的前兩名，而6月份環(huán)比漲幅排在第三位的南京，其房?jī)r(jià)更是實(shí)現(xiàn)了連續(xù)16個(gè)月上漲。

相比之下，三、四線城市房?jī)r(jià)則上漲較慢，不少城市房?jī)r(jià)還出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6月份，銀川、烏魯木齊、包頭等城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均為負(fù)。

對(duì)此，宏皓教授指出市場(chǎng)分化不僅僅是不同層級(jí)城市之間的分化，而且表現(xiàn)為一線城市也出現(xiàn)了分化，北上廣深這四個(gè)一線城市，在之前歷次的房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，漲幅都是居前而且差別很小，但是去年深圳的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了北京、上海，這是從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的現(xiàn)象。

我國(guó)樓市分化已經(jīng)持續(xù)了很長(zhǎng)一段時(shí)間，分化的局面趨于復(fù)雜。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題正表現(xiàn)得越來(lái)越突出，一、二線城市容易吸引投資與住房需求，三、四線城市則困難重重。那么，要解決這些長(zhǎng)期積累的問(wèn)題，則不能操之過(guò)急，要做好長(zhǎng)期消化的準(zhǔn)備，這也意味著，樓市分化的局面可能還會(huì)再持續(xù)一段時(shí)間。

針對(duì)樓市的持續(xù)分化，需要緊抓去庫(kù)存這一房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)。上半年，我國(guó)已經(jīng)在這方面取得了一定成績(jī)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，3月份以來(lái)，商品房待售面積連續(xù)4個(gè)月減少，6月末商品房待售面積比3月末減少了2100萬(wàn)平方米。去庫(kù)存的有效推進(jìn)為樓市分化問(wèn)題提供了解決之道，上半年庫(kù)存的持續(xù)下降既有一、二線城市的貢獻(xiàn)，也與三、四線城市去庫(kù)存的持續(xù)推進(jìn)密切相關(guān)。但是，由于三、四線城市庫(kù)存量很大，短期內(nèi)完全消化這些庫(kù)存仍比較困難。

中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，一、二線城市商品住宅庫(kù)存壓力已基本釋放，三、四線庫(kù)存仍相對(duì)較高。根據(jù)重點(diǎn)城市可售面積及出清周期數(shù)據(jù)，一、二線熱點(diǎn)城市平均去化時(shí)間已經(jīng)降到8.5個(gè)月以?xún)?nèi)，而多數(shù)三、四線城市去化時(shí)間仍超過(guò)15個(gè)月，如湛江、運(yùn)城、江陰等城市短期庫(kù)存去化時(shí)間在20個(gè)月以上。

下半年，針對(duì)市場(chǎng)分化的情況，應(yīng)更加注重分類(lèi)施策、因城施策，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫(kù)存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲；對(duì)三、四線等商品房庫(kù)存較大的城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，積極采取有效措施，化解房地產(chǎn)庫(kù)存。

當(dāng)前，不少地方已經(jīng)開(kāi)始根據(jù)本地情況采取精準(zhǔn)去庫(kù)存的措施。浙江省制定方案為農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房創(chuàng)造條件，將全面取消縣（市）購(gòu)房落戶(hù)條件限制，放寬除杭州外的設(shè)區(qū)市市區(qū)購(gòu)房落戶(hù)關(guān)于建筑面積、資金額度要求；湖南省郴州市則采取推進(jìn)棚改貨幣化安置、組織外地購(gòu)房團(tuán)來(lái)郴州看房購(gòu)房等措施，并力爭(zhēng)在2016年至2018年消化商品房庫(kù)存面積500萬(wàn)平方米。

宏皓教授表示，房地產(chǎn)去庫(kù)存，需從宏觀、中觀、微觀等角度精準(zhǔn)發(fā)力施策，為此他開(kāi)出了四劑“藥方”。一是要保持貨幣政策的穩(wěn)健性。二是要從房地產(chǎn)市場(chǎng)、資本市場(chǎng)的蹺蹺板游戲中考慮問(wèn)題，逐步把云集在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)多貨幣向資本市場(chǎng)緩釋。他指出，只要把沉淀在房地產(chǎn)中貨幣流通量的10%吸引到A股交易中去，我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫就會(huì)溫和地刺破，同時(shí)資本市場(chǎng)也會(huì)得到迅猛發(fā)展。三是鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)間的兼并重組，形成寡頭壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，便于政府指導(dǎo)其進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。四是要引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)銷(xiāo)售。但是，

買(mǎi)漲不買(mǎi)跌是人類(lèi)經(jīng)濟(jì)行為的常態(tài)。他指出，為了在降價(jià)中化解庫(kù)存，打破這一行為常態(tài)的最有效辦法，是在降價(jià)促銷(xiāo)前設(shè)定降價(jià)的界線和水平，并承諾達(dá)到這一水平后不再降價(jià)，如果繼續(xù)下跌，則由售房方或地方政府承諾全額補(bǔ)貼消費(fèi)者的購(gòu)房損失。只有如此，才能在動(dòng)態(tài)降價(jià)促銷(xiāo)中打破消費(fèi)者的進(jìn)一步降價(jià)預(yù)期。

宏皓教授是中國(guó)目前首位指導(dǎo)各地政府產(chǎn)業(yè)投資基金的建立及運(yùn)作，幫助地方政府用金融創(chuàng)新搭建多元化的投融資平臺(tái)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的金融實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家。是對(duì)企業(yè)、政府、銀行、家庭講授金融全產(chǎn)業(yè)鏈綜合課程導(dǎo)師，是講授房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展導(dǎo)師，是目前企業(yè)投融資管理和資本運(yùn)作課程最具權(quán)威的教授，也是國(guó)內(nèi)目前唯一給銀行高管講授金融創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級(jí)課程的實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家。

宏皓教授受邀給很多大中型的央企、國(guó)企性質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)講轉(zhuǎn)型升級(jí)的課程，很多房企過(guò)去兩年都是高價(jià)拍地，目前沒(méi)有現(xiàn)金流開(kāi)工，宏皓教授除了教給他們?nèi)绾谓鉀Q當(dāng)下的融資困境，創(chuàng)新的融資方法如何落地，也會(huì)利用一部分課時(shí)專(zhuān)門(mén)講房企要站在未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度，通過(guò)金融創(chuàng)新改變公司傳統(tǒng)的粗放的拿地造樓的發(fā)展模式。曾多次為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行授課，例如：

2014年11月9日金融學(xué)家宏皓給清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班講授《互聯(lián)網(wǎng)思維重塑房地產(chǎn)商業(yè)模式》、2015年3月27日金融學(xué)家宏皓給新希望房地產(chǎn)公司講授《房地產(chǎn)企業(yè)融資方法與投融資管理》、2015年9月11日金融學(xué)家宏皓給北科建集團(tuán)講授《宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)》等等。

2016年6月3日，著名金融學(xué)家宏皓給民生銀行總行講授《投資銀行業(yè)務(wù)操作實(shí)務(wù)》，課程中詳細(xì)講述了國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀投資銀行的操作案例，以及結(jié)合民生銀行目前的投行業(yè)務(wù)，提出了創(chuàng)新的建設(shè)意見(jiàn)，投行業(yè)務(wù)權(quán)威專(zhuān)家宏皓深受學(xué)員的一致好評(píng)。

當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)還在轉(zhuǎn)型中，房地產(chǎn)仍然是支柱。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功，則意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)在價(jià)格方面將可以得到支撐，即便是一線城市也是如此。當(dāng)前一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)脫離了購(gòu)房者自身的收入軌道，而更多的是依靠首付款或者長(zhǎng)輩的支持，很顯然這樣的購(gòu)房方式不可持續(xù)，所以未來(lái)房?jī)r(jià)收入比遲早會(huì)下降。如果經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功，那么提供更高附加值的一線城市工作將得到更高的收入，對(duì)房地產(chǎn)的支撐將加強(qiáng)。對(duì)于其他三四線城市來(lái)說(shuō)，由于房?jī)r(jià)并不高，所以經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功是為了激發(fā)更多的需求。