最近的樓市有多瘋狂，大家想必也在新聞里看得差不多了。杭州限購(gòu)前一天，樓盤(pán)里直到半夜都在交易，甚至有中介拿著pos機(jī)去外地讓客戶(hù)刷卡；有個(gè)地方新盤(pán)出現(xiàn)哄搶的局面，幾個(gè)客戶(hù)同時(shí)搶一套房分不出先后，開(kāi)發(fā)商索性讓其打麻將，誰(shuí)先胡牌誰(shuí)能買(mǎi)。一天一個(gè)價(jià)、買(mǎi)到房會(huì)哭，人們最近似乎不是在討論買(mǎi)房，就是在去看房的路上。今天的一則新聞的荒誕程度，跟這個(gè)也差不多：一家掛著ST的虧損上市公司，因?yàn)橐冑u(mài)北京城里的兩套房，可能免于退市。算下來(lái)，兩套140平米的房子，如果真的成交，可能就會(huì)有近3000萬(wàn)的收入——一個(gè)中型的實(shí)體公司，辛苦一年能有這個(gè)利潤(rùn)也就不錯(cuò)了。

與樓市價(jià)格節(jié)節(jié)攀高共振的，是上半年各地層出不窮的“地王”。數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國(guó)土地出讓金達(dá)到1.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.7%；其中，30大典型城市土地出讓金總額為7356.8億元，增長(zhǎng)145.7%；除了杭州破天荒拿到830億土地出讓金外，蘇州、南京、合肥、上海等城市的土地出讓金總額也突破600億大關(guān)——要知道，除上海之外，其他四個(gè)城市可都算是“二線城市”。

一線城市之后，天津、武漢、合肥、鄭州、成都、濟(jì)南、青島等城市地王頻繁出現(xiàn)。而目前，擊鼓傳花的游戲從一線、二線城市向“2.5線城市”擴(kuò)展。所謂“2.5線城市”是指與杭州、南京這些二線城市相比購(gòu)買(mǎi)力稍弱，但同樣為副省級(jí)的城市，比如鄭州、濟(jì)南等。8月份濟(jì)南新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲3.2%，創(chuàng)下近九年來(lái)的最高漲幅，漲幅居全國(guó)第12位，從去年8月開(kāi)始，濟(jì)南房?jī)r(jià)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了13連漲。一天一漲價(jià)，在濟(jì)南并非虛傳。日前，濟(jì)南東部唐冶新城，不僅有樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)2小時(shí)內(nèi)售罄，還有投資客在樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)公然加價(jià)賣(mài)號(hào)、炒房客搖到號(hào)后公然加價(jià)3萬(wàn)至15萬(wàn)不等倒號(hào)；浙江湖州某盤(pán)開(kāi)盤(pán)，多組客戶(hù)搶1套房子，2個(gè)小時(shí)賣(mài)完一棟樓。

截至9月21日，濟(jì)南新建商品住宅的網(wǎng)簽量已經(jīng)突破了95000套（近三個(gè)月未扣減解除網(wǎng)簽的數(shù)量），而根據(jù)濟(jì)南市建委公布的官方數(shù)據(jù)，去年全年累計(jì)網(wǎng)簽一手住宅90185套，刷新濟(jì)南的住宅銷(xiāo)售新紀(jì)錄。也就是說(shuō)，濟(jì)南八個(gè)半月賣(mài)出的住宅就超過(guò)了去年全年的總量。土地市場(chǎng)也開(kāi)始搶地。9月19日，青島高新區(qū)一地塊進(jìn)行網(wǎng)上拍賣(mài)，在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)近8小時(shí)、550輪的激烈鏖戰(zhàn)后，北京融創(chuàng)建設(shè)房地產(chǎn)有限公司以6852元/平方米樓面地價(jià)、8.35億的總成交價(jià)拿下該地塊，溢價(jià)率高達(dá)341%；9月20日舉行的南京第二場(chǎng)土地拍賣(mài)，七幅地塊全部熔斷，進(jìn)入待搖號(hào)環(huán)節(jié)。

宏皓教授表示，目前房地產(chǎn)市用“火熱”已經(jīng)不足以描述當(dāng)前的火爆。而這一波“2.5線城市”的房?jī)r(jià)上漲潮是受到一線城市影響。例如上海春節(jié)過(guò)后市場(chǎng)的熱銷(xiāo)帶起率先回暖，“325”新政之后，上海的市場(chǎng)需求外溢到周邊強(qiáng)二線城市。對(duì)比核心的二線城市與非核心“2.5線城市”，強(qiáng)二線和弱“2.5線城市”之間短期的市場(chǎng)去化周期，從年初表現(xiàn)可以看出差異，這導(dǎo)致各個(gè)城市之間復(fù)蘇時(shí)間不一樣，從而不難發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲“擊鼓傳花”的路線圖。南京、合肥、蘇州庫(kù)存年初平均半年左右，現(xiàn)在合肥只有2～3個(gè)月庫(kù)存，鄭州、濟(jì)南等有12個(gè)月左右去化周期，當(dāng)庫(kù)存周期不一樣，核心區(qū)域火爆起來(lái)之后，庫(kù)存周期降低，市場(chǎng)被帶起，各地短期市場(chǎng)界面的不一樣，導(dǎo)致城市輪動(dòng)上漲出現(xiàn)。簡(jiǎn)單而言，就是資金的流動(dòng)與市場(chǎng)去化周期差異性?xún)纱笾饕?。這一波投資潮像有“蝗蟲(chóng)效應(yīng)”，從杭州、嘉興、蘇州等地轉(zhuǎn)移到了濟(jì)南、成都、無(wú)錫、常州。相比上一輪房?jī)r(jià)上漲，2016年本輪房地產(chǎn)上漲最典型的特點(diǎn)是分化+暴漲。

9月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了《2016年8月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)整體仍呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，且房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量明顯增加，上漲的城市由7月的51個(gè)增至64個(gè)；且各類(lèi)城市的環(huán)比增幅均有擴(kuò)大，一二三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅分別為3.4%、1.7%和0.6%；在8月，鄭州房?jī)r(jià)增幅達(dá)5.6%，領(lǐng)漲全國(guó)。緊隨其后的是上海、無(wú)錫、合肥、福州，同時(shí)，南京、廈門(mén)、北京、石家莊和天津增幅也較大，以上熱門(mén)城市占據(jù)8月環(huán)比增幅的前十位。在17個(gè)同比漲幅超過(guò)10%的城市中，廈門(mén)與合肥上漲幅度超過(guò)40%，上漲幅度趕超四個(gè)一線城市。

從近期各地方政府的政策來(lái)看，繼蘇州和南京二套房貸首付比例提升后，杭州、廈門(mén)也重啟了限購(gòu)政策。這或許是核心二線城市調(diào)控政策落地的開(kāi)始。從上述熱點(diǎn)城市樓市來(lái)講，由于房?jī)r(jià)同比漲幅超過(guò)10%，并且上漲幅度一直處于全國(guó)前列，“地王”頻出再次推動(dòng)這些城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，這也就意味著這些城市存在出臺(tái)調(diào)控措施，通過(guò)“提首付、降杠桿、控投資”的方式為高燒的樓市降溫的可能性，同時(shí)，土地市場(chǎng)也可能出臺(tái)“控地王”措施。前8月，全國(guó)賣(mài)地最多的50大城市出現(xiàn)了賣(mài)地面積下調(diào)，但土地成交額爆發(fā)的現(xiàn)象，2016年前8月，累計(jì)50大城市土地出讓金達(dá)到了1.51萬(wàn)億，相比2015年同期的10022億，上漲幅度達(dá)到了51%。

而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒不退的還有一個(gè)原因則是信貸市場(chǎng)的寬松，目前國(guó)內(nèi)房貸利率優(yōu)惠已近極限8月全國(guó)首套房貸款平均利率4.44%，為近兩年來(lái)的首次停止下降；二套房貸款平均利率為5.39%，已連續(xù)9個(gè)月持平。 定金及預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款保持高速增長(zhǎng)，其在開(kāi)發(fā)企業(yè)各項(xiàng)資金來(lái)源中的占比也明顯提升。銷(xiāo)售熱情的持續(xù)及銀行按揭的支持、較低成本融資渠道的開(kāi)放，使開(kāi)發(fā)商資金面繼續(xù)維持較寬松的局面。

數(shù)據(jù)不騙人。今年第一季度，我國(guó)銀行信貸和社會(huì)融資寬松程度史無(wú)前例，新增貸款規(guī)模4.61萬(wàn)億元，社會(huì)融資規(guī)?？傤~6.5萬(wàn)億元，均超過(guò)或接近歷史最高水平，貨幣規(guī)模一直在擴(kuò)大。本來(lái)，投入廣義貨幣、增加流動(dòng)性是為了提振經(jīng)濟(jì)（因?yàn)槠髽I(yè)要發(fā)展就需要錢(qián)），但是，投入的這些錢(qián)去了哪里呢？

在完成中報(bào)的15家上市銀行中，個(gè)人住房按揭貸款比例較2015年出現(xiàn)較大幅度提升，占比從之前的三成升至46.58%；個(gè)人貸款大幅超過(guò)企業(yè)貸款，而且個(gè)人貸款中，數(shù)據(jù)顯示個(gè)人貸款的中長(zhǎng)期貸款當(dāng)中，基本是住房按揭貸款，8月個(gè)人貸款當(dāng)中的5286億元中長(zhǎng)期貸款，占當(dāng)月人民幣總貸款的55.7%。8月過(guò)半信貸又都是房貸，而且在7月4773億元的基礎(chǔ)上又多增加了513億。而在制造業(yè)銀行存款增長(zhǎng)的同時(shí)，這些企業(yè)同樣熱衷購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品和炒股，企業(yè)存款活期化的趨勢(shì)明顯。資產(chǎn)潮依然洶涌。從另一個(gè)方面也應(yīng)該看到，當(dāng)貨幣寬松周期過(guò)去、銀行收緊信貸政策之后，未來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是中小房企資金鏈或面臨考驗(yàn)。

此輪地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲并沒(méi)有帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的社會(huì)財(cái)富增加，甚至連地產(chǎn)企業(yè)也沒(méi)有受益。A股125家上市房企的半年報(bào)顯示，凈利潤(rùn)同比下滑的房企有53家。其中，虧損房企有23家，且均已連續(xù)多年凈利潤(rùn)下滑。即使今年上半年出現(xiàn)了市場(chǎng)成交爆發(fā)，房企平均利潤(rùn)率依然下調(diào)到8.15%。而2015年同期，利潤(rùn)率是10.1%。

這種情況十分危險(xiǎn)，高價(jià)的地和房產(chǎn)并沒(méi)有將資金向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)輸送，也沒(méi)有拉動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)。“土地財(cái)政”獲得的“穩(wěn)增長(zhǎng)”效果只能落到數(shù)字上，最終都會(huì)面臨高杠桿的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榈貎r(jià)高昂，開(kāi)發(fā)商不得不以加杠桿的方式拿地，這些杠桿的成本轉(zhuǎn)化成為房?jī)r(jià)，需要買(mǎi)房人消化。而買(mǎi)房人無(wú)非兩類(lèi)，一類(lèi)是居住者，那就只能通過(guò)高杠桿，或者以高價(jià)賣(mài)掉現(xiàn)有房產(chǎn)為手段來(lái)購(gòu)買(mǎi)新房；另一類(lèi)是投資者，為了更多地買(mǎi)房，也必然采取的是高杠桿方式。

這樣一來(lái)，層層杠桿之下，房?jī)r(jià)被逐步推高。與此同時(shí)，為了保證投資收益，從政府到買(mǎi)房人被捆到了一條船上，不斷利用各種手段來(lái)推高房?jī)r(jià)，降低各自的杠桿風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)此以往，地總有賣(mài)完的一天，泡沫也總有破滅的那一天，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)將隨之出現(xiàn)。

杠桿條件下的資產(chǎn)泡沫化后果非常嚴(yán)重，比如制造金融風(fēng)險(xiǎn)，惡化實(shí)體經(jīng)濟(jì)，阻礙經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型等。但最大的威脅是，膨脹的資產(chǎn)泡沫會(huì)加速貧富分化以及階層固化，讓中國(guó)無(wú)法跨越“中等收入陷阱”，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡實(shí)質(zhì)上是收入分配失衡，貧富分化擴(kuò)大只會(huì)加劇經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，這與中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的目標(biāo)南轅北轍。隨之而來(lái)的人口老齡化可能讓中國(guó)永遠(yuǎn)無(wú)法走出’中等收入陷阱’，就像日本那樣失去一個(gè)又一個(gè)的’十年’。

財(cái)富總管（財(cái)富總管.com）宏皓教授表示，過(guò)去20年中，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的投資者確實(shí)享受到了財(cái)富的快速增加，房地產(chǎn)投資造就了一批富裕人群。高凈值人群主要財(cái)富來(lái)源就是房地產(chǎn)投資。但是現(xiàn)在這一部分人群普遍認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資已經(jīng)告別了高增長(zhǎng)的黃金年代。2004年，中國(guó)家庭資產(chǎn)配置中房產(chǎn)比例為62%，2012年下降至55%。一份調(diào)研數(shù)據(jù)顯示超過(guò)70%的受訪者認(rèn)為2016年中國(guó)部分城市房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)猛漲之后會(huì)迎來(lái)下跌。

但是，高凈值客群在降低房產(chǎn)投資比例的同時(shí)，卻在逐步上調(diào)海外資產(chǎn)配置。由于人民幣貶值預(yù)期強(qiáng)烈，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)收益率下降，境外投資價(jià)值逐漸凸顯。同時(shí)，中國(guó)高凈值人群海外工作與留學(xué)占比升高，國(guó)際視野度變得更加開(kāi)闊，對(duì)國(guó)際化投資的接受度和渴望度也大大提高。與其他國(guó)家相比，中國(guó)的境外投資占總體可投資產(chǎn)的比例還比較低，而這也恰恰說(shuō)明未來(lái)中國(guó)海外投資仍有很大的提升空間。

財(cái)富總管（財(cái)富總管.com）致力于為高凈值人全提供專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理、家族信托、風(fēng)險(xiǎn)管理、企業(yè)顧問(wèn)、企業(yè)融資上市咨詢(xún)與企業(yè)并購(gòu)服務(wù)。公司以客戶(hù)的財(cái)富需求為目標(biāo)，提供專(zhuān)業(yè)、全面、有效的理財(cái)策劃方案及服務(wù)，以客戶(hù)的人生目標(biāo)為導(dǎo)向，提供一系列信實(shí)、中立、專(zhuān)業(yè)、全面且有效的理財(cái)方案及金融專(zhuān)業(yè)服務(wù)，幫助投資者建立富足充實(shí)的財(cái)富賬戶(hù)。宏皓教授著眼于未來(lái)，并不斷的創(chuàng)新，是擁有二十五年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的財(cái)富管理頂級(jí)專(zhuān)家，現(xiàn)以豐富的經(jīng)驗(yàn)和精準(zhǔn)的戰(zhàn)略眼光成為財(cái)富總管的財(cái)富管理方案制定專(zhuān)家，

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