最近的樓市有多瘋狂，大家想必也在新聞里看得差不多了。杭州限購前一天，樓盤里直到半夜都在交易，甚至有中介拿著pos機去外地讓客戶刷卡；有個地方新盤出現(xiàn)哄搶的局面，幾個客戶同時搶一套房分不出先后，開發(fā)商索性讓其打麻將，誰先胡牌誰能買。一天一個價、買到房會哭，人們最近似乎不是在討論買房，就是在去看房的路上。今天的一則新聞的荒誕程度，跟這個也差不多：一家掛著ST的虧損上市公司，因為要變賣北京城里的兩套房，可能免于退市。算下來，兩套140平米的房子，如果真的成交，可能就會有近3000萬的收入——一個中型的實體公司，辛苦一年能有這個利潤也就不錯了。

與樓市價格節(jié)節(jié)攀高共振的，是上半年各地層出不窮的“地王”。數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國土地出讓金達到1.4萬億元，同比增長9.7%；其中，30大典型城市土地出讓金總額為7356.8億元，增長145.7%；除了杭州破天荒拿到830億土地出讓金外，蘇州、南京、合肥、上海等城市的土地出讓金總額也突破600億大關——要知道，除上海之外，其他四個城市可都算是“二線城市”。

一線城市之后，天津、武漢、合肥、鄭州、成都、濟南、青島等城市地王頻繁出現(xiàn)。而目前，擊鼓傳花的游戲從一線、二線城市向“2.5線城市”擴展。所謂“2.5線城市”是指與杭州、南京這些二線城市相比購買力稍弱，但同樣為副省級的城市，比如鄭州、濟南等。8月份濟南新房價格環(huán)比上漲3.2%，創(chuàng)下近九年來的最高漲幅，漲幅居全國第12位，從去年8月開始，濟南房價已經(jīng)實現(xiàn)了13連漲。一天一漲價，在濟南并非虛傳。日前，濟南東部唐冶新城，不僅有樓盤在開盤2小時內(nèi)售罄，還有投資客在樓盤開盤現(xiàn)場公然加價賣號、炒房客搖到號后公然加價3萬至15萬不等倒號；浙江湖州某盤開盤，多組客戶搶1套房子，2個小時賣完一棟樓。

截至9月21日，濟南新建商品住宅的網(wǎng)簽量已經(jīng)突破了95000套（近三個月未扣減解除網(wǎng)簽的數(shù)量），而根據(jù)濟南市建委公布的官方數(shù)據(jù)，去年全年累計網(wǎng)簽一手住宅90185套，刷新濟南的住宅銷售新紀錄。也就是說，濟南八個半月賣出的住宅就超過了去年全年的總量。土地市場也開始搶地。9月19日，青島高新區(qū)一地塊進行網(wǎng)上拍賣，在經(jīng)過長達近8小時、550輪的激烈鏖戰(zhàn)后，北京融創(chuàng)建設房地產(chǎn)有限公司以6852元/平方米樓面地價、8.35億的總成交價拿下該地塊，溢價率高達341%；9月20日舉行的南京第二場土地拍賣，七幅地塊全部熔斷，進入待搖號環(huán)節(jié)。

宏皓教授表示，目前房地產(chǎn)市用“火熱”已經(jīng)不足以描述當前的火爆。而這一波“2.5線城市”的房價上漲潮是受到一線城市影響。例如上海春節(jié)過后市場的熱銷帶起率先回暖，“325”新政之后，上海的市場需求外溢到周邊強二線城市。對比核心的二線城市與非核心“2.5線城市”，強二線和弱“2.5線城市”之間短期的市場去化周期，從年初表現(xiàn)可以看出差異，這導致各個城市之間復蘇時間不一樣，從而不難發(fā)現(xiàn)房價上漲“擊鼓傳花”的路線圖。南京、合肥、蘇州庫存年初平均半年左右，現(xiàn)在合肥只有2～3個月庫存，鄭州、濟南等有12個月左右去化周期，當庫存周期不一樣，核心區(qū)域火爆起來之后，庫存周期降低，市場被帶起，各地短期市場界面的不一樣，導致城市輪動上漲出現(xiàn)。簡單而言，就是資金的流動與市場去化周期差異性兩大主因。這一波投資潮像有“蝗蟲效應”，從杭州、嘉興、蘇州等地轉移到了濟南、成都、無錫、常州。相比上一輪房價上漲，2016年本輪房地產(chǎn)上漲最典型的特點是分化+暴漲。

9月19日，國家統(tǒng)計局公布了《2016年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市房價整體仍呈上揚態(tài)勢，且房價上漲的城市數(shù)量明顯增加，上漲的城市由7月的51個增至64個；且各類城市的環(huán)比增幅均有擴大，一二三線城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比增幅分別為3.4%、1.7%和0.6%；在8月，鄭州房價增幅達5.6%，領漲全國。緊隨其后的是上海、無錫、合肥、福州，同時，南京、廈門、北京、石家莊和天津增幅也較大，以上熱門城市占據(jù)8月環(huán)比增幅的前十位。在17個同比漲幅超過10%的城市中，廈門與合肥上漲幅度超過40%，上漲幅度趕超四個一線城市。

從近期各地方政府的政策來看，繼蘇州和南京二套房貸首付比例提升后，杭州、廈門也重啟了限購政策。這或許是核心二線城市調(diào)控政策落地的開始。從上述熱點城市樓市來講，由于房價同比漲幅超過10%，并且上漲幅度一直處于全國前列，“地王”頻出再次推動這些城市房價繼續(xù)上漲，這也就意味著這些城市存在出臺調(diào)控措施，通過“提首付、降杠桿、控投資”的方式為高燒的樓市降溫的可能性，同時，土地市場也可能出臺“控地王”措施。前8月，全國賣地最多的50大城市出現(xiàn)了賣地面積下調(diào)，但土地成交額爆發(fā)的現(xiàn)象，2016年前8月，累計50大城市土地出讓金達到了1.51萬億，相比2015年同期的10022億，上漲幅度達到了51%。

而推動房地產(chǎn)市場高燒不退的還有一個原因則是信貸市場的寬松，目前國內(nèi)房貸利率優(yōu)惠已近極限8月全國首套房貸款平均利率4.44%，為近兩年來的首次停止下降；二套房貸款平均利率為5.39%，已連續(xù)9個月持平。 定金及預收款以及個人按揭貸款保持高速增長，其在開發(fā)企業(yè)各項資金來源中的占比也明顯提升。銷售熱情的持續(xù)及銀行按揭的支持、較低成本融資渠道的開放，使開發(fā)商資金面繼續(xù)維持較寬松的局面。

數(shù)據(jù)不騙人。今年第一季度，我國銀行信貸和社會融資寬松程度史無前例，新增貸款規(guī)模4.61萬億元，社會融資規(guī)?？傤~6.5萬億元，均超過或接近歷史最高水平，貨幣規(guī)模一直在擴大。本來，投入廣義貨幣、增加流動性是為了提振經(jīng)濟（因為企業(yè)要發(fā)展就需要錢），但是，投入的這些錢去了哪里呢？

在完成中報的15家上市銀行中，個人住房按揭貸款比例較2015年出現(xiàn)較大幅度提升，占比從之前的三成升至46.58%；個人貸款大幅超過企業(yè)貸款，而且個人貸款中，數(shù)據(jù)顯示個人貸款的中長期貸款當中，基本是住房按揭貸款，8月個人貸款當中的5286億元中長期貸款，占當月人民幣總貸款的55.7%。8月過半信貸又都是房貸，而且在7月4773億元的基礎上又多增加了513億。而在制造業(yè)銀行存款增長的同時，這些企業(yè)同樣熱衷購買理財產(chǎn)品和炒股，企業(yè)存款活期化的趨勢明顯。資產(chǎn)潮依然洶涌。從另一個方面也應該看到，當貨幣寬松周期過去、銀行收緊信貸政策之后，未來開發(fā)企業(yè)特別是中小房企資金鏈或面臨考驗。

此輪地價和房價的上漲并沒有帶來實質(zhì)性的社會財富增加，甚至連地產(chǎn)企業(yè)也沒有受益。A股125家上市房企的半年報顯示，凈利潤同比下滑的房企有53家。其中，虧損房企有23家，且均已連續(xù)多年凈利潤下滑。即使今年上半年出現(xiàn)了市場成交爆發(fā)，房企平均利潤率依然下調(diào)到8.15%。而2015年同期，利潤率是10.1%。

這種情況十分危險，高價的地和房產(chǎn)并沒有將資金向實體經(jīng)濟輸送，也沒有拉動其他產(chǎn)業(yè)增長?！巴恋刎斦鲍@得的“穩(wěn)增長”效果只能落到數(shù)字上，最終都會面臨高杠桿的風險。因為地價高昂，開發(fā)商不得不以加杠桿的方式拿地，這些杠桿的成本轉化成為房價，需要買房人消化。而買房人無非兩類，一類是居住者，那就只能通過高杠桿，或者以高價賣掉現(xiàn)有房產(chǎn)為手段來購買新房；另一類是投資者，為了更多地買房，也必然采取的是高杠桿方式。

這樣一來，層層杠桿之下，房價被逐步推高。與此同時，為了保證投資收益，從政府到買房人被捆到了一條船上，不斷利用各種手段來推高房價，降低各自的杠桿風險。長此以往，地總有賣完的一天，泡沫也總有破滅的那一天，系統(tǒng)性風險將隨之出現(xiàn)。

杠桿條件下的資產(chǎn)泡沫化后果非常嚴重，比如制造金融風險，惡化實體經(jīng)濟，阻礙經(jīng)濟轉型等。但最大的威脅是，膨脹的資產(chǎn)泡沫會加速貧富分化以及階層固化，讓中國無法跨越“中等收入陷阱”，因為經(jīng)濟結構失衡實質(zhì)上是收入分配失衡，貧富分化擴大只會加劇經(jīng)濟結構失衡，這與中國經(jīng)濟轉型的目標南轅北轍。隨之而來的人口老齡化可能讓中國永遠無法走出’中等收入陷阱’，就像日本那樣失去一個又一個的’十年’。

財富總管（財富總管.com）宏皓教授表示，過去20年中，購買房產(chǎn)的投資者確實享受到了財富的快速增加，房地產(chǎn)投資造就了一批富裕人群。高凈值人群主要財富來源就是房地產(chǎn)投資。但是現(xiàn)在這一部分人群普遍認為國內(nèi)房地產(chǎn)投資已經(jīng)告別了高增長的黃金年代。2004年，中國家庭資產(chǎn)配置中房產(chǎn)比例為62%，2012年下降至55%。一份調(diào)研數(shù)據(jù)顯示超過70%的受訪者認為2016年中國部分城市房價經(jīng)過猛漲之后會迎來下跌。

但是，高凈值客群在降低房產(chǎn)投資比例的同時，卻在逐步上調(diào)海外資產(chǎn)配置。由于人民幣貶值預期強烈，國內(nèi)資產(chǎn)收益率下降，境外投資價值逐漸凸顯。同時，中國高凈值人群海外工作與留學占比升高，國際視野度變得更加開闊，對國際化投資的接受度和渴望度也大大提高。與其他國家相比，中國的境外投資占總體可投資產(chǎn)的比例還比較低，而這也恰恰說明未來中國海外投資仍有很大的提升空間。

財富總管（財富總管.com）致力于為高凈值人全提供專業(yè)的資產(chǎn)管理、家族信托、風險管理、企業(yè)顧問、企業(yè)融資上市咨詢與企業(yè)并購服務。公司以客戶的財富需求為目標，提供專業(yè)、全面、有效的理財策劃方案及服務，以客戶的人生目標為導向，提供一系列信實、中立、專業(yè)、全面且有效的理財方案及金融專業(yè)服務，幫助投資者建立富足充實的財富賬戶。宏皓教授著眼于未來，并不斷的創(chuàng)新，是擁有二十五年從業(yè)經(jīng)驗的財富管理頂級專家，現(xiàn)以豐富的經(jīng)驗和精準的戰(zhàn)略眼光成為財富總管的財富管理方案制定專家，

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