今年房地產(chǎn)銷售飆升，資金回流地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象明顯。央行9月金融數(shù)據(jù)顯示，前三季度人民幣貸款增加10.16萬億元，同比多增2558億元。分部門看，住戶部門貸款增加4.72萬億元，其中，短期貸款增加5247億元，中長(zhǎng)期貸款增加4.2萬億元。前九個(gè)月，個(gè)人住房貸款增量在各項(xiàng)貸款增量中的占比為35.7%。9月個(gè)人住房貸款為4759億元，前9月累計(jì)新增3.63萬億元，同比多增1.8萬億元。

樓市的瘋狂引起政府多部門關(guān)注，因此從9月30日開始,全國(guó)20多個(gè)城市相繼出臺(tái)樓市調(diào)控政策。本輪房地產(chǎn)調(diào)控的特點(diǎn)是:見效速度快、執(zhí)行力度強(qiáng)。從2016年9月30日,北京、天津發(fā)布政策以來,有22個(gè)城市出臺(tái)了不同力度的調(diào)控政策。和過去不太一樣的是,執(zhí)行力度非常強(qiáng)。過去樓市調(diào)控要見到效果的話,基本是需要兩到三個(gè)月,市場(chǎng)才會(huì)有比較明顯的效果,而且還會(huì)有一個(gè)恐慌性的‘末班車’,但是這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)間點(diǎn)恰好選在9月30日,而且經(jīng)過一兩周的市場(chǎng)的落地之后,市場(chǎng)就快速地降溫,從我們來看,出臺(tái)政策的城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上都是從過去可以說是恐慌形容的市場(chǎng)急速地冷凍,部分城市處在一個(gè)明顯的降溫過程中。

這次調(diào)控風(fēng)暴來得很猛，但對(duì)下一步房地產(chǎn)走勢(shì)的影響的判斷，不是看出拳的力度，更要看出拳者的意圖。政府調(diào)控的目的不是打壓房地產(chǎn)，而是抑制投資投機(jī)需求，抑制恐慌性購(gòu)買，安撫市場(chǎng)情緒，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿。一定意義上，這是通過人為的為市場(chǎng)降溫，呵護(hù)市場(chǎng)，確保市場(chǎng)不要出現(xiàn)嚴(yán)重的問題，導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

為快速反映近期政策調(diào)控后房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)15個(gè)一線和部分熱點(diǎn)二線城市10月上半月的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。結(jié)果顯示，一線和部分熱點(diǎn)二線城市因地制宜、因城施策實(shí)施有針對(duì)性的調(diào)控政策后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。從房?jī)r(jià)環(huán)比漲跌幅度看，15個(gè)一線和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制，房?jī)r(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)。與9月比，一線和部分熱點(diǎn)二線城市10月上半月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)均有所降低。其中，深圳和成都10月上半月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下降，降幅分別為0.3%和0.1%；其他城市10月上半月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均明顯回落，回落幅度在1.0至3.8個(gè)百分點(diǎn)之間。從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看，一線和部分熱點(diǎn)二線城市中，多數(shù)城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降80%-60%的城市有4個(gè)，下降60%-40%的城市有3個(gè)，下降40%-20%的城市有3個(gè)。

9月份，70個(gè)大中城市中，一線和部分熱點(diǎn)二線城市與其他城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)有明顯差異。從環(huán)比看，一線和部分熱點(diǎn)二線城市中，新建商品住宅價(jià)格漲幅在2%以上的城市有14個(gè)；其余城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有6個(gè)，持平的城市有1個(gè)，漲幅在2%及以內(nèi)的城市有40個(gè)。從同比看，一線和部分熱點(diǎn)二線城市中，新建商品住宅價(jià)格漲幅在10%以上的城市有14個(gè)；其余城市中，新建商品住宅價(jià)格同比下降的城市有6個(gè)，漲幅在10%以內(nèi)的城市有42個(gè)。

從10月份上半月的部分?jǐn)?shù)據(jù)監(jiān)測(cè)情況看,調(diào)控取得了初步的成效。一些熱點(diǎn)城市、一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)的銷售在回落,還有少數(shù)城市甚至出現(xiàn)了環(huán)比下降。房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒開始在退,房?jī)r(jià)走勢(shì)開始趨穩(wěn),及時(shí)出臺(tái)一些調(diào)控措施是必要的,而且是有效的。

在10月過去的16天里，全國(guó)主要的54個(gè)城市合計(jì)簽約商品房住宅130944套，而9月同期簽約為137483套，環(huán)比減少約7000套。一線城市北京、上海環(huán)比分別下調(diào)了42%與16%，而深圳與廣州簽約量上漲幅度超過50%。二線城市開始整體降溫，上周二線城市合計(jì)簽約商品房住宅3.36萬套，已經(jīng)連續(xù)兩周低于4萬套。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，本月（10月1日—10月19日）住宅套數(shù)一共成交433套，比起上月（9月12日—9月30日）住宅成交套數(shù)563套減少了130套；本月（10月1日—10月19日）存房量一共616套，比起上月（9月12日—9月30日）存房量717套減少了101套。

在22個(gè)出臺(tái)調(diào)控措施的城市中，部分二線城市的政策頗為嚴(yán)厲，其市場(chǎng)降溫也最為明顯。據(jù)悉，二線城市成交量已經(jīng)連續(xù)兩周低于4萬套，這也是春節(jié)后首次出現(xiàn)這一情況。同時(shí)，上周3.36萬套的成交量更是較節(jié)前出現(xiàn)了腰斬。二線城市普遍升級(jí)的限購(gòu)、限貸政策已經(jīng)開始影響市場(chǎng)成交量。

從城市影響看，一線城市北京、上海環(huán)比上月同期分別下調(diào)了42%與16%，而深圳與廣州則簽約上漲了50%以上，另外杭州、青島、昆明、南寧、石家莊、南昌等城市簽約出現(xiàn)了上漲。而蘇州、濟(jì)南、長(zhǎng)沙等城市出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)。三線城市因?yàn)槎€城市的溢出效應(yīng)，出現(xiàn)了短期的成交上行，但因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)城市數(shù)據(jù)少，所以整體看，市場(chǎng)上漲幅度有限。

未來政策開始“托底蓋帽”，過去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也開始了明顯的分化，托底蓋帽開始出現(xiàn)，這種情況下，房?jī)r(jià)上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策，這些約束性政策包括部分城市的信貸收緊。部分城市漲幅過快還會(huì)出臺(tái)限購(gòu)政策。

未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會(huì)升級(jí)到一城一策。這一輪政策因?yàn)樵瓌t是一城一策，所以各城市力度不一，部分城市力度太大，這也給了很多出臺(tái)政策力度不大的城市壓力，預(yù)期這些城市很可能會(huì)繼續(xù)加碼打補(bǔ)丁。

整體看，這一輪政策的力度非常大，市場(chǎng)將告別明顯上漲。年末房?jī)r(jià)面臨回調(diào)壓力最大的，是那些前期漲幅過快，交易量中外來投資客占比過重的城市。其因政策效應(yīng)將導(dǎo)致投資資金迅速撤離，進(jìn)而使交易量出現(xiàn)下滑，價(jià)格也將在后期的博弈過程中出現(xiàn)波動(dòng)。這其中就包括大城市周邊因規(guī)劃利好導(dǎo)致房?jī)r(jià)短期過快上漲的城市，以及因大城市投資客外溢形成量?jī)r(jià)快速上漲局面的城市。此輪密集調(diào)控政策明顯的一個(gè)特點(diǎn)是二套房從購(gòu)買資格和購(gòu)買門檻上做出了嚴(yán)格的規(guī)定。二套房首付比例最高達(dá)八成,將對(duì)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求產(chǎn)生立竿見影的效果。

而那些供需矛盾較大且短期內(nèi)土地供應(yīng)不足的城市，由于有不同層次的需求托底，再加上前期土地供應(yīng)不足，買賣雙方對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲的預(yù)期依然存在。從本次政策對(duì)此類城市的調(diào)控來看，以北京、上海、深圳為代表的一線熱點(diǎn)城市前期的樓市政策一直處于全國(guó)最嚴(yán)的狀態(tài)，此次政策的進(jìn)一步收緊主要是重啟之前的部分政策，市場(chǎng)的反應(yīng)也難以超出基于歷史經(jīng)驗(yàn)的預(yù)期，但高位向下小幅震蕩已在所難免。

二十個(gè)城市限購(gòu)限貸，雖然嚴(yán)厲程度不一，但雷霆萬鈞之勢(shì)顯示了高層阻止樓市瘋狂的決心。兩年來，政府對(duì)房地產(chǎn)寬松政策的拐點(diǎn)迅速來臨。那么，政策拐點(diǎn)之后，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)又將何時(shí)到來?這其實(shí)就是看哪些城市能最先逆轉(zhuǎn)樓市供求關(guān)系，使供大于求。其中無非兩點(diǎn)，一是如何縮小需求，二是如何擴(kuò)大供應(yīng)。

縮小需求當(dāng)然取決于當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策、限購(gòu)限貸去杠桿的嚴(yán)厲程度。除了一線城市，二線城市中最嚴(yán)厲的無非是長(zhǎng)三角的蘇州、南京和合肥，而它們恰恰是二線城市前期最瘋狂的“四小龍”(蘇州、南京、合肥、廈門)。

供應(yīng)端則是土地放量，這是樓市擴(kuò)大供應(yīng)的前提。而蘇州、南京、合肥這幾個(gè)城市，恰恰又是前期土地拍賣最多的，今年前三季度土地收入都已超過一千億，而后期還將繼續(xù)大規(guī)模放地。

比如南京今年要出讓500公頃的土地，四季度還有三分之一要完成。這么大的量，在前期地王和現(xiàn)在限購(gòu)的基礎(chǔ)上，必將讓開發(fā)商謹(jǐn)慎而行。南京市前期土地成交溢價(jià)率主要集中在50%-200%之間，占全部成交地塊的80%，溢價(jià)率超過100%以上的有25宗地塊。這樣的局面顯然會(huì)明顯降溫。

2016年雖然大多數(shù)開發(fā)商都超額完成指標(biāo)，利潤(rùn)也大大增加，但是他們?cè)趽屃吮姸嗟赝踔?，早已把資金還了回去，并要靠銷售回款來消化掉地王。尤其是那些拿地金額遠(yuǎn)超銷售金額的福建民企，在政策反轉(zhuǎn)的艱難局面下，回款速度關(guān)系企業(yè)生死存亡。為了資金周轉(zhuǎn)，在這三個(gè)城市里，部分開發(fā)商以價(jià)格戰(zhàn)來打動(dòng)購(gòu)房者就是順理成章的事了。所以，一旦全國(guó)市場(chǎng)發(fā)生反轉(zhuǎn)，領(lǐng)頭羊應(yīng)該就是這幾座城市。

其他城市變數(shù)就比較大了。比如深圳和北京的政策也很嚴(yán)厲，北京二套首付不低于50%，深圳更提至七成，這使得改善性居住的購(gòu)房門檻達(dá)到了無以復(fù)加的程度，但是這兩個(gè)城市目前土地出讓都很少，短時(shí)間內(nèi)很難讓供求關(guān)系出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)。

而二線城市中濟(jì)南和鄭州雖然調(diào)控政策比較寬松，但濟(jì)南全年總住宅用地供應(yīng)量將達(dá)到8000多畝，

明顯超出以往每年五六千畝的供應(yīng)量。而鄭州今年1-8月主城區(qū)已供地5300畝，按照年底再供應(yīng)6000畝的計(jì)劃，今年鄭州市主城區(qū)商品住宅用地將達(dá)到11300畝，是去年全年供應(yīng)量的2.3倍。這也將對(duì)供求關(guān)系形成巨大壓力。所以，這幾個(gè)城市也有希望達(dá)到價(jià)格拐點(diǎn)，但時(shí)間會(huì)推遲很多，應(yīng)該是在長(zhǎng)三角這三個(gè)城市之后。

中國(guó)金融家俱樂部主席宏皓教授表示，此輪調(diào)控措施,可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫,使它恢復(fù)到理性,而且對(duì)引導(dǎo)預(yù)期,抑制房地產(chǎn)的過度投資都有積極的作用。宏皓建議投資者，風(fēng)險(xiǎn)山雨欲來，應(yīng)該布局安全資產(chǎn)。在未來的半年內(nèi)，全球經(jīng)濟(jì)和政治面臨著巨大的不確定性。11月美國(guó)大選懸而未決，而12月或?qū)⒂瓉砻绹?guó)第二次加息，17年初英國(guó)或啟動(dòng)脫歐，歐洲的量化寬松也將在明年3月到期。而中國(guó)地產(chǎn)政策的全面加碼也使得17年經(jīng)濟(jì)下行壓力大增。而在風(fēng)險(xiǎn)大幅增加的背景下，海外安全資產(chǎn)的美債、黃金反而出現(xiàn)了大幅調(diào)整，這和15年底的情況極其類似：市場(chǎng)擔(dān)憂全球流動(dòng)性出現(xiàn)拐點(diǎn)，后來發(fā)現(xiàn)美國(guó)一年最多只加一次息，因而16年美債和黃金的表現(xiàn)均非常出色。與此相應(yīng)，國(guó)債和黃金等安全資產(chǎn)的調(diào)整反而是買入機(jī)會(huì)，天下大亂就應(yīng)該買個(gè)放心。

目前，中國(guó)仍然處在一個(gè)上升的趨勢(shì)當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)勇敢地選擇去杠桿、強(qiáng)實(shí)體，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)資產(chǎn)金融化的趨勢(shì)，把資源配置到更高效的地方，加強(qiáng)實(shí)體企業(yè)的發(fā)展。中國(guó)的綜合國(guó)力再上臺(tái)階是必然。中國(guó)金融家俱樂部（中國(guó)金融家俱樂部.cn）是企業(yè)家最信賴的金融信息交流平臺(tái)。中國(guó)金融家俱樂部積極幫助實(shí)體企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，解決發(fā)展過程中的難題，為成員單位提供投資、融資、財(cái)富管理等金融服務(wù)的解決方案和咨詢指導(dǎo)，幫助成員單位建立投融資平臺(tái)。中國(guó)金融家俱樂部是金融家、企業(yè)家思想交流、合作互助的平臺(tái)，也是中國(guó)金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)廣泛開展國(guó)內(nèi)外合作的主要渠道。