今年房地產(chǎn)銷售飆升，資金回流地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象明顯。央行9月金融數(shù)據(jù)顯示，前三季度人民幣貸款增加10.16萬億元，同比多增2558億元。分部門看，住戶部門貸款增加4.72萬億元，其中，短期貸款增加5247億元，中長期貸款增加4.2萬億元。前九個月，個人住房貸款增量在各項貸款增量中的占比為35.7%。9月個人住房貸款為4759億元，前9月累計新增3.63萬億元，同比多增1.8萬億元。

樓市的瘋狂引起政府多部門關注，因此從9月30日開始,全國20多個城市相繼出臺樓市調控政策。本輪房地產(chǎn)調控的特點是:見效速度快、執(zhí)行力度強。從2016年9月30日,北京、天津發(fā)布政策以來,有22個城市出臺了不同力度的調控政策。和過去不太一樣的是,執(zhí)行力度非常強。過去樓市調控要見到效果的話,基本是需要兩到三個月,市場才會有比較明顯的效果,而且還會有一個恐慌性的‘末班車’,但是這一輪的房地產(chǎn)調控時間點恰好選在9月30日,而且經(jīng)過一兩周的市場的落地之后,市場就快速地降溫,從我們來看,出臺政策的城市,房地產(chǎn)市場基本上都是從過去可以說是恐慌形容的市場急速地冷凍,部分城市處在一個明顯的降溫過程中。

這次調控風暴來得很猛，但對下一步房地產(chǎn)走勢的影響的判斷，不是看出拳的力度，更要看出拳者的意圖。政府調控的目的不是打壓房地產(chǎn)，而是抑制投資投機需求，抑制恐慌性購買，安撫市場情緒，降低房地產(chǎn)市場的杠桿。一定意義上，這是通過人為的為市場降溫，呵護市場，確保市場不要出現(xiàn)嚴重的問題，導致系統(tǒng)性風險。

為快速反映近期政策調控后房地產(chǎn)市場狀況，國家統(tǒng)計局對15個一線和部分熱點二線城市10月上半月的房地產(chǎn)市場情況進行了統(tǒng)計。結果顯示，一線和部分熱點二線城市因地制宜、因城施策實施有針對性的調控政策后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化。從房價環(huán)比漲跌幅度看，15個一線和部分熱點二線城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價走勢趨穩(wěn)。與9月比，一線和部分熱點二線城市10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)均有所降低。其中，深圳和成都10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比出現(xiàn)下降，降幅分別為0.3%和0.1%；其他城市10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比漲幅均明顯回落，回落幅度在1.0至3.8個百分點之間。從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看，一線和部分熱點二線城市中，多數(shù)城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降80%-60%的城市有4個，下降60%-40%的城市有3個，下降40%-20%的城市有3個。

9月份，70個大中城市中，一線和部分熱點二線城市與其他城市的房價走勢有明顯差異。從環(huán)比看，一線和部分熱點二線城市中，新建商品住宅價格漲幅在2%以上的城市有14個；其余城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有6個，持平的城市有1個，漲幅在2%及以內的城市有40個。從同比看，一線和部分熱點二線城市中，新建商品住宅價格漲幅在10%以上的城市有14個；其余城市中，新建商品住宅價格同比下降的城市有6個，漲幅在10%以內的城市有42個。

從10月份上半月的部分數(shù)據(jù)監(jiān)測情況看,調控取得了初步的成效。一些熱點城市、一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)的銷售在回落,還有少數(shù)城市甚至出現(xiàn)了環(huán)比下降。房地產(chǎn)市場高燒開始在退,房價走勢開始趨穩(wěn),及時出臺一些調控措施是必要的,而且是有效的。

在10月過去的16天里，全國主要的54個城市合計簽約商品房住宅130944套，而9月同期簽約為137483套，環(huán)比減少約7000套。一線城市北京、上海環(huán)比分別下調了42%與16%，而深圳與廣州簽約量上漲幅度超過50%。二線城市開始整體降溫，上周二線城市合計簽約商品房住宅3.36萬套，已經(jīng)連續(xù)兩周低于4萬套。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計，本月（10月1日—10月19日）住宅套數(shù)一共成交433套，比起上月（9月12日—9月30日）住宅成交套數(shù)563套減少了130套；本月（10月1日—10月19日）存房量一共616套，比起上月（9月12日—9月30日）存房量717套減少了101套。

在22個出臺調控措施的城市中，部分二線城市的政策頗為嚴厲，其市場降溫也最為明顯。據(jù)悉，二線城市成交量已經(jīng)連續(xù)兩周低于4萬套，這也是春節(jié)后首次出現(xiàn)這一情況。同時，上周3.36萬套的成交量更是較節(jié)前出現(xiàn)了腰斬。二線城市普遍升級的限購、限貸政策已經(jīng)開始影響市場成交量。

從城市影響看，一線城市北京、上海環(huán)比上月同期分別下調了42%與16%，而深圳與廣州則簽約上漲了50%以上，另外杭州、青島、昆明、南寧、石家莊、南昌等城市簽約出現(xiàn)了上漲。而蘇州、濟南、長沙等城市出現(xiàn)了環(huán)比下調。三線城市因為二線城市的溢出效應，出現(xiàn)了短期的成交上行，但因為統(tǒng)計城市數(shù)據(jù)少，所以整體看，市場上漲幅度有限。

未來政策開始“托底蓋帽”，過去全面寬松的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場分化的基礎下，調控政策也開始了明顯的分化，托底蓋帽開始出現(xiàn)，這種情況下，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策，這些約束性政策包括部分城市的信貸收緊。部分城市漲幅過快還會出臺限購政策。

未來房地產(chǎn)調控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會升級到一城一策。這一輪政策因為原則是一城一策，所以各城市力度不一，部分城市力度太大，這也給了很多出臺政策力度不大的城市壓力，預期這些城市很可能會繼續(xù)加碼打補丁。

整體看，這一輪政策的力度非常大，市場將告別明顯上漲。年末房價面臨回調壓力最大的，是那些前期漲幅過快，交易量中外來投資客占比過重的城市。其因政策效應將導致投資資金迅速撤離，進而使交易量出現(xiàn)下滑，價格也將在后期的博弈過程中出現(xiàn)波動。這其中就包括大城市周邊因規(guī)劃利好導致房價短期過快上漲的城市，以及因大城市投資客外溢形成量價快速上漲局面的城市。此輪密集調控政策明顯的一個特點是二套房從購買資格和購買門檻上做出了嚴格的規(guī)定。二套房首付比例最高達八成,將對抑制投資投機性購房需求產(chǎn)生立竿見影的效果。

而那些供需矛盾較大且短期內土地供應不足的城市，由于有不同層次的需求托底，再加上前期土地供應不足，買賣雙方對房價長期看漲的預期依然存在。從本次政策對此類城市的調控來看，以北京、上海、深圳為代表的一線熱點城市前期的樓市政策一直處于全國最嚴的狀態(tài)，此次政策的進一步收緊主要是重啟之前的部分政策，市場的反應也難以超出基于歷史經(jīng)驗的預期，但高位向下小幅震蕩已在所難免。

二十個城市限購限貸，雖然嚴厲程度不一，但雷霆萬鈞之勢顯示了高層阻止樓市瘋狂的決心。兩年來，政府對房地產(chǎn)寬松政策的拐點迅速來臨。那么，政策拐點之后，房價拐點又將何時到來?這其實就是看哪些城市能最先逆轉樓市供求關系，使供大于求。其中無非兩點，一是如何縮小需求，二是如何擴大供應。

縮小需求當然取決于當?shù)卣{控政策、限購限貸去杠桿的嚴厲程度。除了一線城市，二線城市中最嚴厲的無非是長三角的蘇州、南京和合肥，而它們恰恰是二線城市前期最瘋狂的“四小龍”(蘇州、南京、合肥、廈門)。

供應端則是土地放量，這是樓市擴大供應的前提。而蘇州、南京、合肥這幾個城市，恰恰又是前期土地拍賣最多的，今年前三季度土地收入都已超過一千億，而后期還將繼續(xù)大規(guī)模放地。

比如南京今年要出讓500公頃的土地，四季度還有三分之一要完成。這么大的量，在前期地王和現(xiàn)在限購的基礎上，必將讓開發(fā)商謹慎而行。南京市前期土地成交溢價率主要集中在50%-200%之間，占全部成交地塊的80%，溢價率超過100%以上的有25宗地塊。這樣的局面顯然會明顯降溫。

2016年雖然大多數(shù)開發(fā)商都超額完成指標，利潤也大大增加，但是他們在搶了眾多地王之后，早已把資金還了回去，并要靠銷售回款來消化掉地王。尤其是那些拿地金額遠超銷售金額的福建民企，在政策反轉的艱難局面下，回款速度關系企業(yè)生死存亡。為了資金周轉，在這三個城市里，部分開發(fā)商以價格戰(zhàn)來打動購房者就是順理成章的事了。所以，一旦全國市場發(fā)生反轉，領頭羊應該就是這幾座城市。

其他城市變數(shù)就比較大了。比如深圳和北京的政策也很嚴厲，北京二套首付不低于50%，深圳更提至七成，這使得改善性居住的購房門檻達到了無以復加的程度，但是這兩個城市目前土地出讓都很少，短時間內很難讓供求關系出現(xiàn)大逆轉。

而二線城市中濟南和鄭州雖然調控政策比較寬松，但濟南全年總住宅用地供應量將達到8000多畝，

明顯超出以往每年五六千畝的供應量。而鄭州今年1-8月主城區(qū)已供地5300畝，按照年底再供應6000畝的計劃，今年鄭州市主城區(qū)商品住宅用地將達到11300畝，是去年全年供應量的2.3倍。這也將對供求關系形成巨大壓力。所以，這幾個城市也有希望達到價格拐點，但時間會推遲很多，應該是在長三角這三個城市之后。

中國金融家俱樂部主席宏皓教授表示，此輪調控措施,可以使房地產(chǎn)市場降溫,使它恢復到理性,而且對引導預期,抑制房地產(chǎn)的過度投資都有積極的作用。宏皓建議投資者，風險山雨欲來，應該布局安全資產(chǎn)。在未來的半年內，全球經(jīng)濟和政治面臨著巨大的不確定性。11月美國大選懸而未決，而12月或將迎來美國第二次加息，17年初英國或啟動脫歐，歐洲的量化寬松也將在明年3月到期。而中國地產(chǎn)政策的全面加碼也使得17年經(jīng)濟下行壓力大增。而在風險大幅增加的背景下，海外安全資產(chǎn)的美債、黃金反而出現(xiàn)了大幅調整，這和15年底的情況極其類似：市場擔憂全球流動性出現(xiàn)拐點，后來發(fā)現(xiàn)美國一年最多只加一次息，因而16年美債和黃金的表現(xiàn)均非常出色。與此相應，國債和黃金等安全資產(chǎn)的調整反而是買入機會，天下大亂就應該買個放心。

目前，中國仍然處在一個上升的趨勢當中，應當勇敢地選擇去杠桿、強實體，扭轉房地產(chǎn)資產(chǎn)金融化的趨勢，把資源配置到更高效的地方，加強實體企業(yè)的發(fā)展。中國的綜合國力再上臺階是必然。中國金融家俱樂部（中國金融家俱樂部.cn）是企業(yè)家最信賴的金融信息交流平臺。中國金融家俱樂部積極幫助實體企業(yè)進行轉型升級，解決發(fā)展過程中的難題，為成員單位提供投資、融資、財富管理等金融服務的解決方案和咨詢指導，幫助成員單位建立投融資平臺。中國金融家俱樂部是金融家、企業(yè)家思想交流、合作互助的平臺，也是中國金融機構、企業(yè)廣泛開展國內外合作的主要渠道。