自從財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉談到房產(chǎn)稅時(shí)，稱應(yīng)該“義無(wú)反顧推進(jìn)房產(chǎn)稅”，讓不少購(gòu)房者擔(dān)憂，房產(chǎn)稅出臺(tái)會(huì)不會(huì)給已經(jīng)降溫的樓市雪上加霜。那么，房產(chǎn)說(shuō)何時(shí)征收也是成為不少人心中的疑慮。開(kāi)征房產(chǎn)稅是近年來(lái)大家比較關(guān)注的話題。盡管房產(chǎn)稅征收問(wèn)題飽受爭(zhēng)議，但無(wú)論是從完善稅制的角度，還是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的角度，房產(chǎn)稅開(kāi)征是勢(shì)在必行。2011年1月28日上海、重慶啟動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。具體來(lái)說(shuō)，上海政策針對(duì)增量市場(chǎng)，新購(gòu)住房都需繳納房產(chǎn)稅；重慶政策針對(duì)高檔住房，存量增量都需繳納房產(chǎn)稅。2015年8月全國(guó)人大將房地產(chǎn)稅法列入立法規(guī)劃，房地產(chǎn)稅立法工作也在有條不紊的推進(jìn)。

2016年中國(guó)的樓市火爆異常，無(wú)論是一線城市的北上廣還是二線城市的“四小龍”，無(wú)論是房?jī)r(jià)還是地價(jià)都讓人直呼今年的房子太貴了。熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)持續(xù)火爆的熱度，從全國(guó)稅收收入中也可以得到驗(yàn)證。10月19日發(fā)布的9月財(cái)政收支情況顯示，前三季度與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收大幅增長(zhǎng)。

在土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，受部分地區(qū)商品房銷售較快增長(zhǎng)等影響，前三季度契稅收入為3158億元，同比增長(zhǎng)11.7%；土地增值稅3280億元，同比增長(zhǎng)13.7%。房產(chǎn)稅1561億元，同比增長(zhǎng)4.9%。在個(gè)人所得稅中，受二手房交易活躍等帶動(dòng)，前三季度財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅增長(zhǎng)27.2%。

土地收入的高增長(zhǎng)也進(jìn)一步佐證了樓市的火熱。前三季度，全國(guó)政府性基金收入29777億元，同比增長(zhǎng)11.3%。其中國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入23306億元，同比增長(zhǎng)14%。相比去年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比兩位數(shù)的下降，今年以來(lái)這個(gè)數(shù)值不但持續(xù)上升，下半年更是達(dá)到兩位數(shù)的增長(zhǎng)。

隨著全國(guó)樓市的普遍性上行，政府為了抑制房?jī)r(jià)的瘋狂上漲，自 9 月 30 日開(kāi)始至國(guó)慶長(zhǎng)假結(jié)束，4 個(gè)一線城市、14個(gè)二線城市以及4 個(gè)三四線城市共計(jì) 22

個(gè)城市發(fā)布樓市調(diào)控政策，20個(gè)城市限購(gòu)限貸，以北京、深圳為首的部分城市更是出臺(tái)“歷史最嚴(yán)”調(diào)控政策。此次調(diào)控力度可以說(shuō)是空前的，由此引發(fā)的房地產(chǎn)降溫現(xiàn)象不可忽視。一時(shí)間，樓市一片“風(fēng)聲鶴唳”。而深圳市的違規(guī)嚴(yán)打及“最嚴(yán)廣告用語(yǔ)”的擴(kuò)散讓不少房企草木皆兵。

此外，住建部的“九不準(zhǔn)”的推行，也讓不少城市的房企經(jīng)歷了一場(chǎng)“浩劫”。捂盤惜售、濫用廣告語(yǔ)、不正當(dāng)收錢等行為也得到一定的“修正”。包括深圳、南京、杭州、上海等在內(nèi)的多個(gè)熱門城市的違規(guī)樓盤、中介都受到不同程度的處罰。其實(shí)，目前中國(guó)樓市最大的問(wèn)題是，房子已越來(lái)越脫離了其居住功能，而成為了投資——投機(jī)工具了。因此，真正最有效的調(diào)控樓市泡沫的方式，是讓投資(投機(jī))房子無(wú)法產(chǎn)生的效益，泡沫才有可能破滅。而顯然單靠限購(gòu)限貸能夠產(chǎn)生的效果是微小的。事實(shí)上，這也就是之前多次調(diào)控，房?jī)r(jià)卻越調(diào)越高的最大原因，因?yàn)檫@這反而會(huì)使人感覺(jué)房子稀缺而更要買買買。

而這次的調(diào)控，從表面上來(lái)看，和之前的那些限購(gòu)限貸政策也差不多，但仔細(xì)琢磨就會(huì)發(fā)現(xiàn)，那是一系列釜底抽薪的調(diào)控方式，如大規(guī)模出售土地、大規(guī)模加稅和執(zhí)行嚴(yán)厲的貨幣政策，增加首付比率比例和降低杠桿率，徹底改變房地產(chǎn)對(duì)沖貨幣貶值的作用。這次措施如果真正都落實(shí)的話，那相信是能起到遏制住高房?jī)r(jià)的作用的。有觀點(diǎn)認(rèn)為雖然當(dāng)前限購(gòu)限貸的調(diào)控政策是必要的，但長(zhǎng)期來(lái)看應(yīng)以有差異的房地產(chǎn)稅加以代替。

房地產(chǎn)稅對(duì)于平抑房?jī)r(jià)有無(wú)效果，存在爭(zhēng)議。支持有效果的觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅會(huì)增加持有房屋的成本，而且可以通過(guò)稅制的設(shè)計(jì)增加高檔房屋或者超過(guò)自住需求房屋的持有成本，使得持有者將一部分房屋賣出，增加市場(chǎng)上的房屋供給，抑制房地產(chǎn)投資需求。

支持效果有限的觀點(diǎn)認(rèn)為，在房屋巨大升值空間面前，哪怕是對(duì)房地產(chǎn)征收最高程度的稅率，比如2%甚至3%，房屋持有者所承擔(dān)的稅額相對(duì)于房屋增值額而言都是不值一提的。對(duì)此，中國(guó)金融家俱樂(lè)部宏皓教授表示，在市場(chǎng)存在泡沫的情況下，房地產(chǎn)稅的作用比較弱。不同的方案設(shè)計(jì)會(huì)帶來(lái)不同的效果。比如對(duì)存量房屋是否應(yīng)該征收房地產(chǎn)稅，如果征收，可能會(huì)迫使一部分存量房屋被賣出，增加市場(chǎng)上的房屋供給；如果不對(duì)存量房屋征收，房地產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)的效果則相對(duì)有限。大部分受訪專家認(rèn)為，雖然上海試點(diǎn)時(shí)沒(méi)有對(duì)存量房屋征稅，但在房產(chǎn)稅正式開(kāi)征之后，理應(yīng)對(duì)所有存量和增量房屋統(tǒng)一征稅，才能更符合房地產(chǎn)稅的本意。

再比如，是否應(yīng)該對(duì)自住需求的房屋免征房地產(chǎn)稅，對(duì)一定人均面積以下或一定套數(shù)以下的房屋免征，這樣可以打擊投資性需求，滿足消費(fèi)性需求，在抑制房?jī)r(jià)的同時(shí)保障居民自住需求。還比如稅率的水平，上海和重慶的房地產(chǎn)稅稅率大約在0.5%左右，遠(yuǎn)低于國(guó)際平均水平，大部分國(guó)家房地產(chǎn)稅稅率在1%-3%之間，這也是滬渝試點(diǎn)效果不夠顯著的原因之一。較高的稅率可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的抑制更為明顯，但也面臨居民負(fù)擔(dān)加重等問(wèn)題。具體方案的設(shè)計(jì)取決于房地產(chǎn)稅的目標(biāo)定位。除了平抑房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)稅還被業(yè)內(nèi)認(rèn)為具有增加地方財(cái)政收入、調(diào)節(jié)收入差距、完善稅制等目標(biāo)。

就算可以平抑房?jī)r(jià)作為最核心的目標(biāo)來(lái)設(shè)計(jì)方案，按照房地產(chǎn)稅立法的流程，宏皓教授認(rèn)為，一年內(nèi)幾乎沒(méi)有出臺(tái)房地產(chǎn)稅的可能，所以此時(shí)討論以房地產(chǎn)稅來(lái)平抑房?jī)r(jià)上漲，似乎遙不可及。在中國(guó)對(duì)瘋狂的樓市進(jìn)行調(diào)控的時(shí)候，房產(chǎn)稅2017出臺(tái)也絕無(wú)可能，這兩年出臺(tái)的概率是零，五年內(nèi)出臺(tái)的概率低于50%。原因很簡(jiǎn)單，迄今為止，我們?cè)诜慨a(chǎn)稅的問(wèn)題的諸多問(wèn)題上根本沒(méi)有形成共識(shí)，沒(méi)有在制度和配套層面做好準(zhǔn)備。從長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)改革是必須的，通過(guò)總體設(shè)計(jì)，如何對(duì)目前的稅費(fèi)體系進(jìn)行調(diào)整，并納入統(tǒng)一的房產(chǎn)稅，這個(gè)大方向沒(méi)有錯(cuò)。從房地產(chǎn)的健康發(fā)展，以及地方財(cái)政的收入而言，都是非常有必要的。宏皓教授表示，房產(chǎn)稅制定者在設(shè)計(jì)稅制時(shí)，要綜合考慮法律法規(guī)的可延續(xù)性和發(fā)展性、考慮富豪階層做空中國(guó)、考慮我國(guó)未來(lái)改革發(fā)展的需要，積極穩(wěn)健地設(shè)計(jì)一個(gè)稅制模型和約束機(jī)制。平時(shí)，通過(guò)普及型稅率促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展、打擊泡沫；房?jī)r(jià)飆升時(shí)期，一旦發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)財(cái)富國(guó)際大轉(zhuǎn)移就應(yīng)采取資本管制等措施，向相關(guān)賬號(hào)征收特別交易稅、溢價(jià)房產(chǎn)稅，嚴(yán)懲不法商人利用法律空子謀取不法收益。

我國(guó)新房總體是供大于求的，局部地區(qū)供不應(yīng)求。為了去庫(kù)存，相關(guān)部門也逐步釋放了寬松的貨幣政策，購(gòu)房者能夠比較容易獲得貸款，購(gòu)買力大大提升。此外，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，投資渠道狹窄，使得資金不斷涌入到火熱的樓市當(dāng)中。但是，通過(guò)按揭貸款、首付貸、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸等進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸也使得樓市的杠桿率迅速上升。對(duì)于以高杠桿投機(jī)房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)在一步步逼近。

目前，樓市正在調(diào)整期，行情不明朗，越來(lái)越多的人持觀望態(tài)度。所以，房產(chǎn)稅的推行雖“遲滯”，但也是大概率事件。他山之石，可以攻玉。如果政府利用得當(dāng)?shù)脑?，可以有效地直接、或間接地調(diào)節(jié)樓市，解決高房?jī)r(jià)綁架實(shí)體經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，避免經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)可持續(xù)地健康發(fā)展。

宏皓教授表示，我們判斷新一年房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境比去年會(huì)有收緊，市場(chǎng)供求會(huì)較為寬松，對(duì)大規(guī)模擴(kuò)張、高價(jià)獲取土地、高負(fù)債運(yùn)作的企業(yè)有較大挑戰(zhàn)。企業(yè)

應(yīng)提高對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的管控能力，結(jié)合政策環(huán)境和市場(chǎng)變化，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，調(diào)整開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新興領(lǐng)域，尋求多元化發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級(jí)是規(guī)律使然，大勢(shì)所趨，亟不可待。由于過(guò)于寬泛的流動(dòng)性、過(guò)于依賴土地財(cái)政、過(guò)于依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，使房地產(chǎn)業(yè)伴隨著大躍進(jìn)式的城鎮(zhèn)化步入長(zhǎng)期快速發(fā)展與高位運(yùn)行的通道，出現(xiàn)嚴(yán)重的供過(guò)于求和房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度泡沫化等問(wèn)題。很多房企過(guò)去兩年都是高價(jià)拍地，目前沒(méi)有現(xiàn)金流開(kāi)工，宏皓教授除了教給他們?nèi)绾谓鉀Q當(dāng)下的融資困境，創(chuàng)新的融資方法如何落地，也會(huì)利用一部分課時(shí)專門講房企要站在未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度，通過(guò)金融創(chuàng)新改變公司傳統(tǒng)的粗放的拿地造樓的發(fā)展模式。曾多次為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行授課。

中國(guó)金融家俱樂(lè)部（中國(guó)金融家俱樂(lè)部.cn）也幫助房地產(chǎn)企業(yè)搭建投融資平臺(tái)，建立金融安全防范體系，只有這樣才能才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避投融資風(fēng)險(xiǎn)，徹底解決長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的難題。中國(guó)金融家俱樂(lè)部主席宏皓教授是目前企業(yè)投融資管理和資本運(yùn)作課程最具權(quán)威的教授，也是國(guó)內(nèi)目前唯一給銀行高管講授金融創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級(jí)課程的實(shí)戰(zhàn)專家。