上周出臺的國五條在本周一的資本市場強烈的體現(xiàn)出深刻影響，數(shù)百點的殺跌，49只地產(chǎn)股跌停，市值蒸發(fā)千億，A股一片哀鴻遍野。今日在銀行股的帶領(lǐng)下才出現(xiàn)一波強勁反彈。                              

一、 眼前房價沒有下跌只是泡沫破滅的前夜

　今日上午9時，第十二屆全國人民代表大會第一次會議在人民大會堂開幕，聽取國務(wù)院總理溫家寶作政府工作報告。溫總理講：堅持搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖?？偫碓谧鲎詈笠淮握ぷ鲌蟾嬉廊话逊康禺a(chǎn)調(diào)控當(dāng)成最重要的大事,可見中央對于房產(chǎn)泡沫的重視。而眼前房價沒有跌下來，只是房地產(chǎn)泡沫破滅的前夜,兩會之后必然會有更加嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺。例如：取消商品房預(yù)售制度,全國房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng),完善房地產(chǎn)稅,銀行對房地產(chǎn)的信貸政策更加收緊等,任何一個政策就能讓房價跌下來,回歸到合理價位。

二、新國五條只是房地產(chǎn)調(diào)控手段變化的開始

　“二套房首付提高、賣房增值所得征20%稅”，這是3月1日國務(wù)院公布的最新房地產(chǎn)調(diào)控措施。在全國人大政協(xié)“兩會”即將開幕和新一屆政府即將上任的關(guān)鍵時刻，此次實施細則的出臺可謂意圖明確，別有深意。

　　對出售房屋20%征收所得稅，凸顯了樓市調(diào)控新思維。過去雖然這項規(guī)定也存在卻一直未嚴(yán)格執(zhí)行，大多數(shù)城市出售自有住房的個稅政策，都采取全額1%的征收方式，而此次要求從嚴(yán)征稅，其意圖也相當(dāng)明顯：第一、旨在抑制二手房交易，凍結(jié)二手房交易市場流動性，把剛性需求轉(zhuǎn)移到新盤市場。第二、既鞏固新房市場成交量，又限制投機性購房和頻繁的炒房行為。第三，在目前土地和新盤供應(yīng)量不足的前提下，努力做加法。第四，而通過征稅，政府也能進一步增加收入來源，將地方政府積極性與中央政府統(tǒng)一起來。這些年，通過“限購”等行政調(diào)控方式來試圖抑制房地產(chǎn)價格均未見成效，中央正在改變房地產(chǎn)調(diào)控方法。

三、吹大地產(chǎn)泡沫成鬼城對誰都不利

步入2013年以來，中國樓市傳來令人不安的消息：繼鄂爾多斯、溫州樓市崩潰之后，常州以及營口爆出出現(xiàn)了“鬼城”現(xiàn)象，央視還報道說海南樓市無人敢接盤，三四線城市的大多數(shù)投資者被套牢。

1. 鬼城在中國星羅棋布

在人類歷史上，就從來沒有過像中國這樣的大規(guī)模的造城運動。2004年還是一個人毛都沒有的地方，卻規(guī)劃并興建100萬人口的城市，并把配套設(shè)備先行投資建好，想到了20年后的繁榮。這種預(yù)期，是泡沫經(jīng)濟的十大特征之一，最后的結(jié)局，是所有投機資金都被絞殺。鄂爾多斯康巴什，一個泡沫經(jīng)濟的典型樣本，房價從2萬多人民幣一直跌到3000元，跌去85%。類似康巴什這樣的鬼城，在中國可以說是星羅棋布。到各大城市一走，山東威海、乳山、天津濱海、上海外環(huán)、杭州西城、南昌紅谷灘、長沙三角洲、三亞和海南海岸線等等，沒有人可以統(tǒng)計出來究竟有多少鬼城。

2.中國房價是一個等待破裂的泡沫

中國的房價現(xiàn)在是有價無市只是一個等待破裂的泡沫。泡沫哪里是能夠護住的？日本人曾經(jīng)這樣說過房價永遠上漲，阿根廷人過去也曾這樣說過。今天的中國人就是曾經(jīng)的日本人，過去的阿根廷人。房價泡沫正在絞殺最后的投機資金，房價泡沫只有一條路，那就是破滅。任何一個商品，用投資拉動增長，最后都死得很慘，最后終歸出現(xiàn)一場大的危機才能最后解決問題。

3.普通購房者早已被中國房地產(chǎn)徹底拋棄

《人民日報》曾毫不諱言地指出，普通購房者早已被中國房地產(chǎn)徹底拋棄。中國房價會發(fā)生一次斷崖式下跌，泡沫一定會破，你看看這個數(shù)據(jù)就會很清楚。合理的房價與家庭年收入之比，世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5:1，聯(lián)合國制定的標(biāo)準(zhǔn)是3:1，現(xiàn)實中，美國是3:1，日本是4:1，發(fā)達國家最高的是悉尼 8.5:1，紐約7.9:1，倫敦6.9:1，首爾7.7:1，東京7.9:1，新加坡5:1，而中國20~30:1，北京上海杭州等地甚至達到 40:1.中國社科院發(fā)布的《2010年經(jīng)濟藍皮書》指出，中國房價收入比超出合理承受范圍，85%中國家庭無能力買房。類似鄂爾多斯市康巴什新城這樣的“城市幻影”、“空城計”、“幽靈城”或者“鬼城”在中國絕非孤例?！度嗣窬W(wǎng)》曾有一文為《巨大樓市泡沫顯現(xiàn)，中國空置房可供2億人居住》，據(jù)此，可以推算出中國住房空置率至少超過30%。

4.吹大房地產(chǎn)泡成鬼城損失最大的是房地產(chǎn)企業(yè)

    中國現(xiàn)在有多少鬼城,誰也不清楚,但是有一點是清楚的:所有把房地產(chǎn)泡沫吹破成鬼城的城市最先破產(chǎn)的總是房地產(chǎn)企業(yè),據(jù)筆者了解大量到鬼城投資的房地產(chǎn)企業(yè)一次投資失誤就把三十年賺的錢全都賠光,所以說:如果我們還鼠目寸光地想繼續(xù)吹大房地產(chǎn)泡沫那只是自尋死路。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要做的是如何運用資本運作的金融工具轉(zhuǎn)型升級,如何順應(yīng)時代的潮流和發(fā)展趨勢,而不是聽那些無知的吹鼓手們胡說。等到最后破產(chǎn)的只能是沒看清形勢的房地產(chǎn)企業(yè)。鄂爾多斯不就是鮮明的例子嗎？

四、高房價毀了下一代和中國實體經(jīng)濟

　　中國的高房價，毀滅了年輕人的愛情，也毀滅了年輕人的想象力。他們本可以吟誦詩歌、結(jié)伴旅行、開讀書會。但現(xiàn)在，年輕人大學(xué)一畢業(yè)就成為中年人，像中年人那樣為了柴米油鹽精打細算。他們的生活，從一開始就是物質(zhì)的、世故的，而不能體驗一段浪漫的人生，一種面向心靈的生活方式。某種程度上，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟和這一代中國人，高房價脫離了勞苦大眾，讓人們變得貪婪和世俗，沒有奮斗目標(biāo)。高房價下的高房租年青人根本無法創(chuàng)業(yè),各類企業(yè)面臨高房租的壓力很難正常經(jīng)營,高房價連菜市場賣菜的也要想盡辦法提價,其他行業(yè)可想而知,通脹的傳導(dǎo)機制就是這樣形成的.所以,房價過快上漲猶如一把達摩克里斯之劍懸掛于中國人頭頂，過快的上漲，將讓經(jīng)濟面臨泡沫隱憂。

五、正確運用房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅自2011年1月28日開始試點，雖已過去兩年，但進展緩慢，僅僅停留在重慶和上海這兩個最初的試點城市。本次新國五條的出臺還有待完善。

1.北京空置房全國最多房產(chǎn)稅正確運用應(yīng)從北京開始

    北京樓市隱藏著一批像“房姐”龔愛愛這樣的“資源型”客戶。神木“房姐”龔愛愛只是隱匿在北京樓市的囤房大軍中的一員。根據(jù)1月31日北京警方的通報，龔愛愛在京共有41套房產(chǎn)共計近1萬平方米。在北京有大批來自全國各地的官員、國企高管、富人等在北京購買大量房產(chǎn),這此人買房不住不賣也不租,據(jù)統(tǒng)計占北京房產(chǎn)數(shù)量的40%以上,北京已經(jīng)成為全國房地產(chǎn)空置率最高的城市,北京出臺房產(chǎn)稅應(yīng)重點征對這些大量的空置房。

另外，房產(chǎn)稅出臺前，中國的房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)應(yīng)該盡快聯(lián)網(wǎng)，中國的房產(chǎn)稅應(yīng)該針對存量房采取階梯級，從第二套房開始逐步提高稅率，占有房屋數(shù)量和面積越多的人交的稅越重，這樣才能讓房價回到正常價位，房地產(chǎn)調(diào)控才能取得實質(zhì)性的調(diào)控效果。

2.要把房產(chǎn)稅作用充分發(fā)揮出來打壓房價

毋庸置疑，中國的房地產(chǎn)泡沫是有史以來最大的泡沫，但我們的房產(chǎn)稅比津巴布韋還要低;這種情況真是可笑。地產(chǎn)投機的背后隱藏著大量洗錢暗流，物業(yè)稅極有可能造成對腐敗和體制的“誤傷”。比如貴陽市常委樊中黔被查有13套；文強被查有16套；楚雄州長楊紅衛(wèi)被查有23套；山西蒲縣煤炭局長郝鵬俊被查有35套房產(chǎn)；浙江省藥監(jiān)局長黃萌被查有84套房產(chǎn)……你必須為你的房產(chǎn)支付稅費。你可以斷供拖欠銀行的錢，但你不可以欠稅。努力建設(shè)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)；毫無疑問，這是房產(chǎn)稅的前提，城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)是為全國范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅做技術(shù)上的鋪墊。目前中國房產(chǎn)稅稅基很小，未來限購政策可以取消，迅速將全國房產(chǎn)數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)然后再完善房產(chǎn)稅將房產(chǎn)稅的作用將會發(fā)揮出來。

綜上所述,眼下房價雖然沒跌下來,已經(jīng)是有價無市,只不過是房地產(chǎn)泡沫破滅的前夜,兩會之后新一屆政府必然會首先捅破房地產(chǎn)泡沫，至于如何捅破房地產(chǎn)泡沫？辦法很多.何時捅破房地產(chǎn)泡沫？肯定是在2013年。歷史是一個扳彎的竹子，一切最終還要彈回來。“調(diào)控房價”是一個必須完成的任務(wù)。如果說如同戰(zhàn)爭一般的房地產(chǎn)狂潮是一場社會財富再分配的話，那么在后地產(chǎn)時代的房產(chǎn)企業(yè)如何轉(zhuǎn)型升級則是另一場財富大洗牌。房地產(chǎn)泡沫破滅是歷史的必然趨勢,堅持吹大房地產(chǎn)泡沫的房地產(chǎn)企業(yè)肯定是未來最先倒下的,只有順應(yīng)時代潮流轉(zhuǎn)型升級成功的房地產(chǎn)企業(yè)才能在未來活下來。房子最終要回歸到大部分普通老百都能買的正常居住功能上來。2013年是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的轉(zhuǎn)折年,也必將成為房地產(chǎn)行業(yè)全新轉(zhuǎn)型升級的開始，這是中國經(jīng)濟發(fā)展的歷史必然趨勢。

專家簡介：

宏皓：原名：章強。著名金融學(xué)家﹑融資專家，北京交通大學(xué)客座教授、中央財經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員﹑中國金融智庫首席金融學(xué)家、政府、上市公司金融顧問，中經(jīng)產(chǎn)業(yè)基金理事會秘書長，央視網(wǎng)財經(jīng)評論員。