上周出臺(tái)的國(guó)五條在本周一的資本市場(chǎng)強(qiáng)烈的體現(xiàn)出深刻影響，數(shù)百點(diǎn)的殺跌，49只地產(chǎn)股跌停，市值蒸發(fā)千億，A股一片哀鴻遍野。今日在銀行股的帶領(lǐng)下才出現(xiàn)一波強(qiáng)勁反彈。                              

一、 眼前房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌只是泡沫破滅的前夜

　今日上午9時(shí)，第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第一次會(huì)議在人民大會(huì)堂開(kāi)幕，聽(tīng)取國(guó)務(wù)院總理溫家寶作政府工作報(bào)告。溫總理講：堅(jiān)持搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖?？偫碓谧鲎詈笠淮握ぷ鲌?bào)告依然把房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)成最重要的大事,可見(jiàn)中央對(duì)于房產(chǎn)泡沫的重視。而眼前房?jī)r(jià)沒(méi)有跌下來(lái)，只是房地產(chǎn)泡沫破滅的前夜,兩會(huì)之后必然會(huì)有更加嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)。例如：取消商品房預(yù)售制度,全國(guó)房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng),完善房地產(chǎn)稅,銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸政策更加收緊等,任何一個(gè)政策就能讓房?jī)r(jià)跌下來(lái),回歸到合理價(jià)位。

二、新國(guó)五條只是房地產(chǎn)調(diào)控手段變化的開(kāi)始

　“二套房首付提高、賣(mài)房增值所得征20%稅”，這是3月1日國(guó)務(wù)院公布的最新房地產(chǎn)調(diào)控措施。在全國(guó)人大政協(xié)“兩會(huì)”即將開(kāi)幕和新一屆政府即將上任的關(guān)鍵時(shí)刻，此次實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)可謂意圖明確，別有深意。

　　對(duì)出售房屋20%征收所得稅，凸顯了樓市調(diào)控新思維。過(guò)去雖然這項(xiàng)規(guī)定也存在卻一直未嚴(yán)格執(zhí)行，大多數(shù)城市出售自有住房的個(gè)稅政策，都采取全額1%的征收方式，而此次要求從嚴(yán)征稅，其意圖也相當(dāng)明顯：第一、旨在抑制二手房交易，凍結(jié)二手房交易市場(chǎng)流動(dòng)性，把剛性需求轉(zhuǎn)移到新盤(pán)市場(chǎng)。第二、既鞏固新房市場(chǎng)成交量，又限制投機(jī)性購(gòu)房和頻繁的炒房行為。第三，在目前土地和新盤(pán)供應(yīng)量不足的前提下，努力做加法。第四，而通過(guò)征稅，政府也能進(jìn)一步增加收入來(lái)源，將地方政府積極性與中央政府統(tǒng)一起來(lái)。這些年，通過(guò)“限購(gòu)”等行政調(diào)控方式來(lái)試圖抑制房地產(chǎn)價(jià)格均未見(jiàn)成效，中央正在改變房地產(chǎn)調(diào)控方法。

三、吹大地產(chǎn)泡沫成鬼城對(duì)誰(shuí)都不利

步入2013年以來(lái)，中國(guó)樓市傳來(lái)令人不安的消息：繼鄂爾多斯、溫州樓市崩潰之后，常州以及營(yíng)口爆出出現(xiàn)了“鬼城”現(xiàn)象，央視還報(bào)道說(shuō)海南樓市無(wú)人敢接盤(pán)，三四線城市的大多數(shù)投資者被套牢。

1. 鬼城在中國(guó)星羅棋布

在人類(lèi)歷史上，就從來(lái)沒(méi)有過(guò)像中國(guó)這樣的大規(guī)模的造城運(yùn)動(dòng)。2004年還是一個(gè)人毛都沒(méi)有的地方，卻規(guī)劃并興建100萬(wàn)人口的城市，并把配套設(shè)備先行投資建好，想到了20年后的繁榮。這種預(yù)期，是泡沫經(jīng)濟(jì)的十大特征之一，最后的結(jié)局，是所有投機(jī)資金都被絞殺。鄂爾多斯康巴什，一個(gè)泡沫經(jīng)濟(jì)的典型樣本，房?jī)r(jià)從2萬(wàn)多人民幣一直跌到3000元，跌去85%。類(lèi)似康巴什這樣的鬼城，在中國(guó)可以說(shuō)是星羅棋布。到各大城市一走，山東威海、乳山、天津?yàn)I海、上海外環(huán)、杭州西城、南昌紅谷灘、長(zhǎng)沙三角洲、三亞和海南海岸線等等，沒(méi)有人可以統(tǒng)計(jì)出來(lái)究竟有多少鬼城。

2.中國(guó)房?jī)r(jià)是一個(gè)等待破裂的泡沫

中國(guó)的房?jī)r(jià)現(xiàn)在是有價(jià)無(wú)市只是一個(gè)等待破裂的泡沫。泡沫哪里是能夠護(hù)住的？日本人曾經(jīng)這樣說(shuō)過(guò)房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲，阿根廷人過(guò)去也曾這樣說(shuō)過(guò)。今天的中國(guó)人就是曾經(jīng)的日本人，過(guò)去的阿根廷人。房?jī)r(jià)泡沫正在絞殺最后的投機(jī)資金，房?jī)r(jià)泡沫只有一條路，那就是破滅。任何一個(gè)商品，用投資拉動(dòng)增長(zhǎng)，最后都死得很慘，最后終歸出現(xiàn)一場(chǎng)大的危機(jī)才能最后解決問(wèn)題。

3.普通購(gòu)房者早已被中國(guó)房地產(chǎn)徹底拋棄

《人民日?qǐng)?bào)》曾毫不諱言地指出，普通購(gòu)房者早已被中國(guó)房地產(chǎn)徹底拋棄。中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)發(fā)生一次斷崖式下跌，泡沫一定會(huì)破，你看看這個(gè)數(shù)據(jù)就會(huì)很清楚。合理的房?jī)r(jià)與家庭年收入之比，世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5:1，聯(lián)合國(guó)制定的標(biāo)準(zhǔn)是3:1，現(xiàn)實(shí)中，美國(guó)是3:1，日本是4:1，發(fā)達(dá)國(guó)家最高的是悉尼 8.5:1，紐約7.9:1，倫敦6.9:1，首爾7.7:1，東京7.9:1，新加坡5:1，而中國(guó)20~30:1，北京上海杭州等地甚至達(dá)到 40:1.中國(guó)社科院發(fā)布的《2010年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》指出，中國(guó)房?jī)r(jià)收入比超出合理承受范圍，85%中國(guó)家庭無(wú)能力買(mǎi)房。類(lèi)似鄂爾多斯市康巴什新城這樣的“城市幻影”、“空城計(jì)”、“幽靈城”或者“鬼城”在中國(guó)絕非孤例。《人民網(wǎng)》曾有一文為《巨大樓市泡沫顯現(xiàn)，中國(guó)空置房可供2億人居住》，據(jù)此，可以推算出中國(guó)住房空置率至少超過(guò)30%。

4.吹大房地產(chǎn)泡成鬼城損失最大的是房地產(chǎn)企業(yè)

    中國(guó)現(xiàn)在有多少鬼城,誰(shuí)也不清楚,但是有一點(diǎn)是清楚的:所有把房地產(chǎn)泡沫吹破成鬼城的城市最先破產(chǎn)的總是房地產(chǎn)企業(yè),據(jù)筆者了解大量到鬼城投資的房地產(chǎn)企業(yè)一次投資失誤就把三十年賺的錢(qián)全都賠光,所以說(shuō):如果我們還鼠目寸光地想繼續(xù)吹大房地產(chǎn)泡沫那只是自尋死路。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要做的是如何運(yùn)用資本運(yùn)作的金融工具轉(zhuǎn)型升級(jí),如何順應(yīng)時(shí)代的潮流和發(fā)展趨勢(shì),而不是聽(tīng)那些無(wú)知的吹鼓手們胡說(shuō)。等到最后破產(chǎn)的只能是沒(méi)看清形勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)。鄂爾多斯不就是鮮明的例子嗎？

四、高房?jī)r(jià)毀了下一代和中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)

　　中國(guó)的高房?jī)r(jià)，毀滅了年輕人的愛(ài)情，也毀滅了年輕人的想象力。他們本可以吟誦詩(shī)歌、結(jié)伴旅行、開(kāi)讀書(shū)會(huì)。但現(xiàn)在，年輕人大學(xué)一畢業(yè)就成為中年人，像中年人那樣為了柴米油鹽精打細(xì)算。他們的生活，從一開(kāi)始就是物質(zhì)的、世故的，而不能體驗(yàn)一段浪漫的人生，一種面向心靈的生活方式。某種程度上，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)和這一代中國(guó)人，高房?jī)r(jià)脫離了勞苦大眾，讓人們變得貪婪和世俗，沒(méi)有奮斗目標(biāo)。高房?jī)r(jià)下的高房租年青人根本無(wú)法創(chuàng)業(yè),各類(lèi)企業(yè)面臨高房租的壓力很難正常經(jīng)營(yíng),高房?jī)r(jià)連菜市場(chǎng)賣(mài)菜的也要想盡辦法提價(jià),其他行業(yè)可想而知,通脹的傳導(dǎo)機(jī)制就是這樣形成的.所以,房?jī)r(jià)過(guò)快上漲猶如一把達(dá)摩克里斯之劍懸掛于中國(guó)人頭頂，過(guò)快的上漲，將讓經(jīng)濟(jì)面臨泡沫隱憂。

五、正確運(yùn)用房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅自2011年1月28日開(kāi)始試點(diǎn)，雖已過(guò)去兩年，但進(jìn)展緩慢，僅僅停留在重慶和上海這兩個(gè)最初的試點(diǎn)城市。本次新國(guó)五條的出臺(tái)還有待完善。

1.北京空置房全國(guó)最多房產(chǎn)稅正確運(yùn)用應(yīng)從北京開(kāi)始

    北京樓市隱藏著一批像“房姐”龔愛(ài)愛(ài)這樣的“資源型”客戶。神木“房姐”龔愛(ài)愛(ài)只是隱匿在北京樓市的囤房大軍中的一員。根據(jù)1月31日北京警方的通報(bào)，龔愛(ài)愛(ài)在京共有41套房產(chǎn)共計(jì)近1萬(wàn)平方米。在北京有大批來(lái)自全國(guó)各地的官員、國(guó)企高管、富人等在北京購(gòu)買(mǎi)大量房產(chǎn),這此人買(mǎi)房不住不賣(mài)也不租,據(jù)統(tǒng)計(jì)占北京房產(chǎn)數(shù)量的40%以上,北京已經(jīng)成為全國(guó)房地產(chǎn)空置率最高的城市,北京出臺(tái)房產(chǎn)稅應(yīng)重點(diǎn)征對(duì)這些大量的空置房。

另外，房產(chǎn)稅出臺(tái)前，中國(guó)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)應(yīng)該盡快聯(lián)網(wǎng)，中國(guó)的房產(chǎn)稅應(yīng)該針對(duì)存量房采取階梯級(jí)，從第二套房開(kāi)始逐步提高稅率，占有房屋數(shù)量和面積越多的人交的稅越重，這樣才能讓房?jī)r(jià)回到正常價(jià)位，房地產(chǎn)調(diào)控才能取得實(shí)質(zhì)性的調(diào)控效果。

2.要把房產(chǎn)稅作用充分發(fā)揮出來(lái)打壓房?jī)r(jià)

毋庸置疑，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫是有史以來(lái)最大的泡沫，但我們的房產(chǎn)稅比津巴布韋還要低;這種情況真是可笑。地產(chǎn)投機(jī)的背后隱藏著大量洗錢(qián)暗流，物業(yè)稅極有可能造成對(duì)腐敗和體制的“誤傷”。比如貴陽(yáng)市常委樊中黔被查有13套；文強(qiáng)被查有16套；楚雄州長(zhǎng)楊紅衛(wèi)被查有23套；山西蒲縣煤炭局長(zhǎng)郝鵬俊被查有35套房產(chǎn)；浙江省藥監(jiān)局長(zhǎng)黃萌被查有84套房產(chǎn)……你必須為你的房產(chǎn)支付稅費(fèi)。你可以斷供拖欠銀行的錢(qián)，但你不可以欠稅。努力建設(shè)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)；毫無(wú)疑問(wèn)，這是房產(chǎn)稅的前提，城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)是為全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)征房產(chǎn)稅做技術(shù)上的鋪墊。目前中國(guó)房產(chǎn)稅稅基很小，未來(lái)限購(gòu)政策可以取消，迅速將全國(guó)房產(chǎn)數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)然后再完善房產(chǎn)稅將房產(chǎn)稅的作用將會(huì)發(fā)揮出來(lái)。

綜上所述,眼下房?jī)r(jià)雖然沒(méi)跌下來(lái),已經(jīng)是有價(jià)無(wú)市,只不過(guò)是房地產(chǎn)泡沫破滅的前夜,兩會(huì)之后新一屆政府必然會(huì)首先捅破房地產(chǎn)泡沫，至于如何捅破房地產(chǎn)泡沫？辦法很多.何時(shí)捅破房地產(chǎn)泡沫？肯定是在2013年。歷史是一個(gè)扳彎的竹子，一切最終還要彈回來(lái)?！罢{(diào)控房?jī)r(jià)”是一個(gè)必須完成的任務(wù)。如果說(shuō)如同戰(zhàn)爭(zhēng)一般的房地產(chǎn)狂潮是一場(chǎng)社會(huì)財(cái)富再分配的話，那么在后地產(chǎn)時(shí)代的房產(chǎn)企業(yè)如何轉(zhuǎn)型升級(jí)則是另一場(chǎng)財(cái)富大洗牌。房地產(chǎn)泡沫破滅是歷史的必然趨勢(shì),堅(jiān)持吹大房地產(chǎn)泡沫的房地產(chǎn)企業(yè)肯定是未來(lái)最先倒下的,只有順應(yīng)時(shí)代潮流轉(zhuǎn)型升級(jí)成功的房地產(chǎn)企業(yè)才能在未來(lái)活下來(lái)。房子最終要回歸到大部分普通老百都能買(mǎi)的正常居住功能上來(lái)。2013年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的轉(zhuǎn)折年,也必將成為房地產(chǎn)行業(yè)全新轉(zhuǎn)型升級(jí)的開(kāi)始，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史必然趨勢(shì)。

專(zhuān)家簡(jiǎn)介：

宏皓：原名：章強(qiáng)。著名金融學(xué)家﹑融資專(zhuān)家，北京交通大學(xué)客座教授、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員﹑中國(guó)金融智庫(kù)首席金融學(xué)家、政府、上市公司金融顧問(wèn)，中經(jīng)產(chǎn)業(yè)基金理事會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)，央視網(wǎng)財(cái)經(jīng)評(píng)論員。