一、解讀“新國五條” 1、新國五條的核心 （1）嚴格執(zhí)行商品住房限購措施 （2）房產稅范圍將會進一步擴大 （3）完善差別化信貸政策： A、北京單身人士禁止購買2套房 B、二套房貸提高至70% C、暫停發(fā)放第三套及以上貸款。 （4）支持公共租賃房建設 2、新國五條與國十條的比較 （1）新規(guī)對第三套及以上住房貸款政策的最新表述是“暫停發(fā)放” （2）新規(guī)對購買首套房的首付比例全國一律最低30% （3）新規(guī)要求各商業(yè)銀行加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房 （4）新規(guī)首次提及銀行對房地產貸款的要求 3、新國五條細則落地 （1）北京、上海等一線城市有新意 （2）二、三線城市沒有超出基本框架 （3）杭州細則連標點35字、南京細則154字 （4）政策溫和落地 （5）新建住宅成交量價保持穩(wěn)定 （6）后續(xù)走勢將由調控力度決定 4、房地產近期相關政策 （1）房地產信托等私募產品受阻：2012年12月14日“銀監(jiān)辦發(fā)(2012)335號”的內部特急通知，要求各銀行業(yè)金融機構全面排查代理銷售第三方產品的業(yè)務。 （2）地方融資平臺受阻：2012年12月24日，銀監(jiān)會下發(fā)463號文件《關于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》。 （3）房地產調控重申：2013年2月20日房地產調控“國五條”出臺 （4）二手房市場交易火爆：3月1日公布的《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知》明確提出“依法嚴格按轉讓所得的20%計征個人所得稅”等細化措施。. （5）房地產融資渠道受阻：2013年3月27日銀監(jiān)會下發(fā)《關于規(guī)范商業(yè)銀行理財業(yè)務投資運作有關問題的通知》，當日資本市場表現(xiàn)為銀行股下挫6%。 （6）房地產調控加碼：2013年4月國務院明確下發(fā)通知，國務院2014年6月底前出臺不動產登記條例 5、房地產調控背景下房地產行業(yè)的綜合發(fā)展趨勢研判 二、房地產行業(yè)可持續(xù)發(fā)展唯有轉型升級 1、房地產行業(yè)融資渠道的創(chuàng)新 2、融資前注意的事項 （1）融資總收益大于融資總成本 （2）企業(yè)融資規(guī)模要量力而行 （3）企業(yè)最佳融資機會選擇 （4）盡可能降低企業(yè)融資成本 （5）制定最佳融資期限決策 （6）盡可能保持企業(yè)的控制權 （7）選擇最有利于提高企業(yè)競爭力的融資方式 （8）尋求最佳資本結構 3、把握中央契機：城鎮(zhèn)化 （1）城鎮(zhèn)化會帶來房地產行業(yè)的下個黃金十年，但不是過去的簡單復制 （2）城鎮(zhèn)化與房地產行業(yè)如何相互促進共融 （3）房地產業(yè)行業(yè)如何有效利用“本土城鎮(zhèn)化”的優(yōu)勢 4、產業(yè)基金助力房地產行業(yè)突破發(fā)展瓶頸 （1）產業(yè)基金如何幫助房地產行業(yè)轉型升級 （2）城鎮(zhèn)化要借力產業(yè)基金 5、房地產行業(yè)必須加強投融資管理 （1）積極加強房地產行業(yè)的投資渠道的管理 （2）必須建立多層次的融資渠道和加強成本控制 （3）必須建立金融安全防范體系 6、房地產行業(yè)的其他重要創(chuàng)新 （1）房地產行業(yè)需要在資本運作上更勝一籌 （2）房地產行業(yè)的經(jīng)營模式亟待創(chuàng)新 （3）養(yǎng)老地產、旅游地產、醫(yī)療地產開發(fā)的深層次創(chuàng)新 7、房產企業(yè)融資與資本運作（案例分析） 專家簡介 宏皓：原名：章強。著名金融學家﹑融資專家，北京交通大學客座教授、中央財經(jīng)大學證券期貨研究所研究員﹑中國金融智庫首席金融學家、政府、上市公司金融顧問，中經(jīng)產業(yè)基金理事會秘書長，央視網(wǎng)財經(jīng)評論員。被社會廣泛譽為：投資大師，中國私募基金之父，房地產轉型升級導師。 曾在社科院﹑北京交通大學、清華大學、北京大學、中央財經(jīng)大學、浙江大學MBA、EMBA、總裁班、中國建設銀行、中國農業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行、交通銀行等多次講授《宏觀經(jīng)濟形勢分析》、《私募股權與金融投資》、《產業(yè)園區(qū)金融創(chuàng)新》、《2013年房地產行業(yè)分析和轉型升級》、《房地產企業(yè)資本運作與投融資管理》、《房地產行業(yè)轉型升級》、《房地產企業(yè)融資策略》、《企業(yè)戰(zhàn)略轉型》、《私人銀行財富管理》、《投資銀行業(yè)務的發(fā)展與創(chuàng)新》、《村鎮(zhèn)銀行的金融創(chuàng)新與發(fā)展實務》、《十八大宏觀經(jīng)濟政策解讀與銀行創(chuàng)新發(fā)展》等課程。并撰寫2012年中國農業(yè)銀行總行私人銀行《中國財富市場調研報告》。 常受邀在中央電視臺《經(jīng)濟半小時》、中央人民廣播電臺《經(jīng)濟之聲》、中國經(jīng)濟網(wǎng)、央視網(wǎng)、人民網(wǎng)等國家級媒體擔任特約專家嘉賓。 央視網(wǎng)專欄：https://jingji.cntv.cn/column/honghao/ 22年從事金融投資理論的研究和實踐，是房地產企業(yè)轉型升級的倡導者，為幾百家房地產國企、民企解決了融資、資本運作等金融問題。近10年來著有《融資決定成敗》等20多部著作。是目前國內在金融投資方面出版著作貢獻最多，受眾面最廣的金融投資專家。