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云龍子:開(kāi)店選址尋“黃金寶地”風(fēng)水-合肥風(fēng)水大師-南京風(fēng)水大師-杭州風(fēng)水大師-福州風(fēng)水大師
2016-01-20 58391
常有創(chuàng)業(yè)者抱怨,項(xiàng)目確定了,資金到位了,合作人找好了,萬(wàn)事具備,只欠落實(shí)店鋪這股“東風(fēng)”了。特別對(duì)初次開(kāi)店創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō),要在短時(shí)間內(nèi)找到地段、租金等各方面都合適的店鋪,真是難上加難。那么,如何尋找創(chuàng)業(yè)的這份“黃金寶地”呢?
 
    近來(lái)年,隨著市場(chǎng)需求的增速,導(dǎo)致商鋪空置率下降,租金不斷上揚(yáng),特別是市中心區(qū)域,這種情況下,創(chuàng)業(yè)者尋找店鋪?zhàn)詈帽荛_(kāi)鬧市區(qū),選擇一些初具規(guī)模但尚未形成熱點(diǎn)區(qū)域,這樣才能有效降低創(chuàng)業(yè)成本,走穩(wěn)關(guān)鍵的第一步。
 
    八大區(qū)域?qū)ふ覄?chuàng)業(yè)店
 
    對(duì)店鋪選擇頗有研究的上海全明經(jīng)濟(jì)技術(shù)有限公司董事長(zhǎng)姚允濤總結(jié)八大八大區(qū)域?qū)ふ覄?chuàng)業(yè)店鋪,這八大區(qū)域是:
 
    創(chuàng)業(yè)園區(qū):這是為創(chuàng)業(yè)者度身定制的創(chuàng)業(yè)場(chǎng)所,配套設(shè)施齊全,還有政府優(yōu)惠政策支持。現(xiàn)在很多城市都有不少創(chuàng)業(yè)園區(qū),這些創(chuàng)業(yè)園的定位各不相同,創(chuàng)業(yè)者可根據(jù)自己的創(chuàng)業(yè)方向選擇。
 
    大學(xué)園區(qū):最近幾年,市區(qū)大學(xué)向郊區(qū)分散,很多城市的大學(xué)城充滿(mǎn)了商機(jī),商業(yè)生態(tài)也初步形成。
 
    城鎮(zhèn)商業(yè)中心:隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展,城鎮(zhèn)配套商業(yè)也蘊(yùn)藏著豐富的商機(jī),這些區(qū)域中心有著巨大的潛在市場(chǎng),而且租金相對(duì)比較便宜,唯一不足就是這塊市場(chǎng)有很大的不穩(wěn)定性,人口流動(dòng)性很大,所以在前期也要充分了解整個(gè)中心的人口成分。
 
    國(guó)際化居住區(qū):一些一線城市已經(jīng)形成一批成熟的涉外高級(jí)住宅區(qū),對(duì)有意涉足高層次服務(wù)領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō),這些地區(qū)都有著諸多的商機(jī)。
 
    平價(jià)房開(kāi)發(fā)區(qū):近年來(lái)由于居民不斷遷入而成為新的人口聚集地,在日常生活服務(wù)、零售、餐飲、教育等領(lǐng)域,為創(chuàng)業(yè)者提供了大量的機(jī)會(huì)。
 
    大型開(kāi)發(fā)區(qū):很多大型開(kāi)發(fā)區(qū)和大學(xué)城一樣,也蘊(yùn)含著豐富的商機(jī),雖然有些尚未形成氣候,但從今后的趨勢(shì)看,具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/div>
 
    三大途徑獲得專(zhuān)業(yè)信息
 
    很多創(chuàng)業(yè)者都習(xí)慣穿街走巷地尋找店鋪,費(fèi)時(shí)費(fèi)力,而且效率較低。以下三條是創(chuàng)業(yè)者獲取店鋪信息的有效途徑:
 
    一、充分利用政府創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)部門(mén)的服務(wù)。很多市、區(qū)就業(yè)促進(jìn)中心等部門(mén)都提供免費(fèi)的創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)服務(wù),包括如何選擇創(chuàng)業(yè)場(chǎng)所。
 
    二、委托專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。與住房中介機(jī)構(gòu)相比,能提供針對(duì)性更強(qiáng)的信息。
 
    三、登陸商鋪?zhàn)赓U專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站。如今有不少商鋪?zhàn)赓U網(wǎng)站,信息豐富,搜索方便。此外,參加房地產(chǎn)交易會(huì)也能獲得大量的商鋪信息。
 
    四大技巧落實(shí)創(chuàng)業(yè)場(chǎng)所
 
    對(duì)創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō),雖然只是租個(gè)店鋪,但其實(shí)就像買(mǎi)房子一樣麻煩,有時(shí)候甚至更為繁瑣,需要技巧性地處理地段選擇、租金洽談、合同簽定等諸多問(wèn)題,而這些都會(huì)影響創(chuàng)業(yè)的成敗。
 
    一、有的放矢選店鋪,創(chuàng)業(yè)者應(yīng)根據(jù)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的特性和所在區(qū)域特色來(lái)確定商鋪落點(diǎn),如涉足服務(wù)領(lǐng)域的一般應(yīng)選在居民區(qū),涉足餐飲行業(yè)應(yīng)選在人流密集地區(qū),這樣才能保證一定的消費(fèi)客流。
 
    二、由下至上談租金,許多創(chuàng)業(yè)者習(xí)慣根據(jù)店鋪業(yè)主開(kāi)出的價(jià)格由上至下砍價(jià),結(jié)果被別人牽著鼻子走。最佳的做法是,在充分了解市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上預(yù)先設(shè)定租金上下限,然后從最低心理價(jià)位談起,這樣有利于擠出價(jià)格“水份”。
 
    三、不宜選擇轉(zhuǎn)租店鋪,如今市場(chǎng)上有不少二次轉(zhuǎn)租甚至三次轉(zhuǎn)租的店鋪,這些店鋪在原價(jià)上加了多次轉(zhuǎn)租利潤(rùn),因此價(jià)格比同類(lèi)商鋪高出很多,建議初次創(chuàng)業(yè)者謹(jǐn)慎選擇。
 
    四、租賃期限越長(zhǎng)越好,在店鋪?zhàn)饨鹦星椴粩嗌蠞q的形勢(shì)下,租賃期限越長(zhǎng)越好,否則將不利于控制預(yù)算,無(wú)形中加大了創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
 
    實(shí)例演練:如何投資餐飲店
 
    投資餐飲店,地址的選擇至關(guān)重要,怎樣科學(xué)地選擇具有收益性的店鋪呢?
 
    一、規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)
 
    面對(duì)市場(chǎng)上推出的各種商鋪,投資者首先需要有一定的法律與政策意識(shí)。很多投資餐飲店鋪的人群當(dāng)中,不少人由于忽視餐飲業(yè)相關(guān)政策而栽了跟頭。
 
    例如,北京一位姓李的先生,兩年前購(gòu)買(mǎi)了北京CBD區(qū)域一個(gè)很有名氣的樓盤(pán)底商鋪打算長(zhǎng)期用于餐飲店鋪出租。購(gòu)買(mǎi)后不久,李先生便和某餐飲公司簽了兩年的租賃合同。然而,去年6月份北京市工商局第“14號(hào)文”對(duì)住宅商用下達(dá)了禁令,禁止在以住宅立項(xiàng)的樓盤(pán)內(nèi)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。隨后,北京市環(huán)保局經(jīng)過(guò)綜合考慮,頒布了一條新的政策法規(guī),規(guī)定凡是所有住宅立項(xiàng)的樓宇底商均不得開(kāi)設(shè)餐廳。
 
    這兩項(xiàng)政策的實(shí)施,讓李先生感受到商鋪出租的壓力,他購(gòu)買(mǎi)的商鋪很可能要面臨租金水平下滑的局面。因?yàn)樵摬惋嫻疽呀?jīng)表示不會(huì)續(xù)租。通過(guò)李先生選擇購(gòu)買(mǎi)商鋪的例子,我們發(fā)現(xiàn),對(duì)于致力于投資餐飲店鋪的“房東”在選擇購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí),了解相關(guān)的政策變化至關(guān)重要。
 
    二、硬件要“過(guò)硬”
 
    或許人們會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象:很多居民樓下面的餐廳將煙和氣沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何處理便直接向空氣中排放,使得餐廳周?chē)蜔熚稘夂瘢瑖?yán)重影響了樓上居民的生活。實(shí)際上這種類(lèi)型的商鋪根本不具備開(kāi)設(shè)餐飲的條件,隨時(shí)都面臨被查封的危險(xiǎn)。
 
    餐飲類(lèi)店鋪的投資者一定要弄明白整個(gè)樓盤(pán)及所購(gòu)買(mǎi)房屋的具體工程技術(shù)指標(biāo),尤其是對(duì)開(kāi)設(shè)餐飲行業(yè)所必需的指標(biāo)作全面的掌握和了解,其中涉及到商鋪排煙、排氣管道的走向和管徑是否達(dá)到經(jīng)營(yíng)餐飲的標(biāo)準(zhǔn)。如果不具備上述條件,投資者則需弄清是否可以改造成餐飲商鋪的開(kāi)業(yè)條件,包括如何改造,誰(shuí)來(lái)改造,改造周期及費(fèi)用等問(wèn)題。千萬(wàn)不可輕信開(kāi)發(fā)商對(duì)于商鋪的模糊性介紹,一定要追問(wèn)每個(gè)方面的細(xì)節(jié)數(shù)據(jù)。
 
    三、六大地段選址秘訣
 
    由于餐飲業(yè)有著自己的行業(yè)特色和要求,不同地段的特征對(duì)餐飲業(yè)的要求不同。有六大地段可考慮餐飲店鋪選址。
 
    1. 如果經(jīng)營(yíng)者選擇在車(chē)站附近經(jīng)營(yíng),其主要顧客群便是來(lái)往的乘客,包括上班職工、學(xué)生等。在此地段最適合開(kāi)設(shè)快餐店,并慎重處理的是定價(jià)問(wèn)題,要分不同對(duì)象而有所不同。如成都小吃、麗華快餐等。
 
    2. 如果商鋪開(kāi)在公司集中區(qū),最主要的顧客為上班職工,其光臨的目的不外乎洽談生意或聊天。因此,開(kāi)在此處的餐飲商鋪如何應(yīng)付午餐高峰時(shí)期的顧客以及如何處理假日及周末生意清淡時(shí)的局面成為選擇該地段要考慮的重點(diǎn)。如九州漁港(茶餐廳)、湘鄂情、上島咖啡等中高檔兼?zhèn)洹?/div>
 
    3. 如果選擇在學(xué)校街道經(jīng)營(yíng)餐飲,學(xué)生便是此地段的主要顧客。商鋪一天中沒(méi)有明顯的高峰與清淡時(shí)段的差異,但季節(jié)性的差異卻相當(dāng)大。學(xué)生利用餐飲店的動(dòng)機(jī),除了聊天、消遣之外,還有同學(xué)聚會(huì)或看書(shū)等。所以必須注意桌椅移動(dòng)的便利,并準(zhǔn)備書(shū)報(bào)雜志。如小土豆、麥當(dāng)勞、肯德基等。
 
    4. 如果選擇在商業(yè)鬧市區(qū)經(jīng)營(yíng)餐飲,此地段是約會(huì)、聊天、逛街、休息的場(chǎng)所,當(dāng)然是開(kāi)店最適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)。該地段無(wú)論對(duì)什么類(lèi)型的店都較適合,但要有自己的特色。如星巴克、麥當(dāng)勞及各類(lèi)西餐廳等。
 
    5. 如果選擇在住宅區(qū)開(kāi)餐飲店,必須明確體現(xiàn)親切溫暖感及提供新鮮美味的餐飲性。如設(shè)置布告欄,主辦交友、比賽等趣味性活動(dòng)。如天外天烤鴨店,好利來(lái)蛋糕等。
 
    6. 如果選擇在市郊路段經(jīng)營(yíng)餐飲,在該地段餐飲店必須設(shè)有停車(chē)場(chǎng),并且要有醒目引人的廣告招牌。如果是專(zhuān)供便宜聚餐的大型餐廳,提供有特色的餐飲將是此地段的營(yíng)業(yè)重點(diǎn)。如大宅門(mén)中式酒店、樹(shù)吧等各類(lèi)農(nóng)家院及主題休閑餐飲場(chǎng)所。
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