別墅作為房地產(chǎn)業(yè)頂端產(chǎn)品，它服務(wù)于金字塔尖的成功階層。他們講究品味、在意建筑的外觀設(shè)計(jì)、關(guān)心產(chǎn)品的文化內(nèi)涵、對(duì)人文環(huán)境和物業(yè)配套服務(wù)等等有著更高的要求。 所以對(duì)于別墅的營(yíng)銷(xiāo)而言，其購(gòu)買(mǎi)群體關(guān)注的絕不僅僅是“一個(gè)平方米便宜多少，然后有升值空間就買(mǎi)”，關(guān)注的更是一種生活方式，它代表了舒適的、愜意的、高雅的生活。 
       別墅的營(yíng)銷(xiāo)不同于普通住宅的營(yíng)銷(xiāo)，它的消費(fèi)群體一般是第二、第三次置業(yè)者或投資者，不屬于強(qiáng)烈的剛性需求，其市場(chǎng)需求量很難調(diào)查出來(lái)，很難量化。所以說(shuō)，別墅市場(chǎng)不是由剛性需求推動(dòng)的，而是由一座城市的購(gòu)買(mǎi)力所決定的。因此如何吸引有購(gòu)買(mǎi)力的消費(fèi)群體出手，才是實(shí)現(xiàn)供需對(duì)接的關(guān)鍵。 
下面列舉了二十種別墅的不同營(yíng)銷(xiāo)模式，以供大家探討：

1、USP營(yíng)銷(xiāo)理論指導(dǎo)下的營(yíng)銷(xiāo)模式 
50年代初羅瑟?瑞夫斯（Rosser Reeves）提出USP理論，要求向消費(fèi)者說(shuō)一個(gè)“獨(dú)特的銷(xiāo)售主張”（ Unique Selling Proposition ）[replyview] [/replyview]，簡(jiǎn)稱(chēng)USP理論。 
　　USP理論包括三個(gè)方面： 
　　一是每個(gè)廣告不僅靠文字或圖象，還要對(duì)消費(fèi)者提出一個(gè)建議，即買(mǎi)本產(chǎn)品將得到的明確利益； 
　　二是這一建議一定是該品牌獨(dú)具的，是競(jìng)爭(zhēng)品牌不能提出或不曾提出的； 
      三是這一建議必須具有足夠力量吸引、感動(dòng)廣大消費(fèi)者，招徠新顧客購(gòu)買(mǎi)你的東西。 
      簡(jiǎn)單的說(shuō)USP就是：獨(dú)特銷(xiāo)售理論，也就是給產(chǎn)品一個(gè)買(mǎi)點(diǎn)或恰當(dāng)?shù)亩ㄎ弧?nbsp;
許多的別墅項(xiàng)目都是遵循著這一理論而展開(kāi)的。比如別墅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)宣傳中特別突出的地段、環(huán)境、服務(wù)等等，都屬于此種營(yíng)銷(xiāo)模式。 
“地段，地段，還是地段”這句李嘉誠(chéng)所說(shuō)的話一直被奉為地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)典依據(jù)，因此類(lèi)似于“絕版地段”等字眼我們時(shí)常見(jiàn)諸于別墅樓盤(pán)的宣傳之中。的確，每個(gè)城市中都有一些地方屬于絕版地段的，比如在南通而言，濠河、狼山、軍山等等景區(qū)周邊的地段都屬于此范疇。伴隨著地段一起的，還有環(huán)境等，因?yàn)閯e墅這一特殊屬性，本身就注定其與優(yōu)美的環(huán)境結(jié)合在一起的，所以有些房產(chǎn)商在拿到絕版地段后，對(duì)其別墅樓盤(pán)的環(huán)境進(jìn)行重點(diǎn)的渲染、宣傳。 
總之USP營(yíng)銷(xiāo)理念看重的就是要找到自身產(chǎn)品的特點(diǎn)，把其定位為主賣(mài)點(diǎn)，進(jìn)行重點(diǎn)的營(yíng)銷(xiāo)宣傳。這種營(yíng)銷(xiāo)方式在別墅的營(yíng)銷(xiāo)當(dāng)中非常的常見(jiàn)，在這里就不再舉例做詳細(xì)的闡述說(shuō)明。

2、概念性營(yíng)銷(xiāo)模式： 
      概念性營(yíng)銷(xiāo)模式在別墅的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中使用的也非常多。概念營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)宣傳上并不一定是在別墅產(chǎn)品本身上挖掘，而是通過(guò)一定的宣傳，為別墅產(chǎn)品賦予一種全新的概念。如豪華、尊貴、西式風(fēng)情等字眼的作為重點(diǎn)宣傳的營(yíng)銷(xiāo)模式，都屬于概念式營(yíng)銷(xiāo)模式。在概念式營(yíng)銷(xiāo)中，昆明野鴨湖別墅提出的“25度緯度別墅”概念，特別值得探討分析。 
“野鴨湖”項(xiàng)目位于昆明盤(pán)龍區(qū)雙龍鄉(xiāng)天生壩水庫(kù)旁野鴨湖渡假區(qū)，從環(huán)境上講算得上是有湖、有嶺、有森林，但是該別墅在宣傳上，卻都沒(méi)有將這些環(huán)境因素作為重點(diǎn)推廣，而是創(chuàng)意性的提出“25度緯度別墅” 概念，甚至更進(jìn)一步的提出了“管理陽(yáng)光”、“管理雨水”的概念。 
昆明地處25度的緯度，最令人喜愛(ài)又讓人痛苦的便是陽(yáng)光。管理陽(yáng)光，是建筑師設(shè)計(jì)25度緯度別墅時(shí)首先考慮的內(nèi)容。建筑師采用加長(zhǎng)挑檐、調(diào)整建筑朝向、營(yíng)造模糊空間等手法，實(shí)現(xiàn)了對(duì)陽(yáng)光的有效管理。 
對(duì)雨水的管理是25度緯度別墅設(shè)計(jì)中重要的課題。建筑師不僅大量運(yùn)用坡屋頂、挑檐、落水管以避免雨水對(duì)建筑的侵蝕，還采用有色水泥掛板直接作立面材質(zhì)，以防止涂料立面可能出現(xiàn)的起泡、開(kāi)裂、脫落等現(xiàn)象。此外，建筑師考慮到對(duì)水資源的充分利用，在建筑庭院中還設(shè)計(jì)了雨水收集系統(tǒng)，用雨水循環(huán)豐富了院落中的水景觀。 
于是，野鴨湖別墅在營(yíng)銷(xiāo)宣傳中就提到“昆明位于北緯25度，卻沒(méi)有25度該有的緯度別墅”，自然而然，野鴨湖別墅項(xiàng)目的出現(xiàn)是填補(bǔ)了這一空白的。

3、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)模式： 
      活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)模式在別墅的營(yíng)銷(xiāo)當(dāng)中使用頻率也是相當(dāng)?shù)母?，此模式的核心理念是通過(guò)一系列的活動(dòng)，來(lái)把目標(biāo)客戶(hù)集合在一起。讓目標(biāo)客戶(hù)在參與活動(dòng)的同時(shí)，也對(duì)別墅產(chǎn)品產(chǎn)生深刻的印象，或直接購(gòu)買(mǎi)或?qū)ι磉呌H朋好友進(jìn)行口碑相傳。比如舉辦投資理財(cái)知識(shí)講座，親子活動(dòng)、珠寶鑒賞等活動(dòng)。 
我們來(lái)看一個(gè)特別的活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)模式案例： 
某別墅樓盤(pán)舉辦的“名寵嘉年華”——狗狗也要參加集體活動(dòng) 
其活動(dòng)核心是制造一個(gè)可以讓寵物盡情舒展的地方，同時(shí)也為寵物主人制造了一個(gè)休閑放松的空間； 
活動(dòng)內(nèi)容：“ 
現(xiàn)場(chǎng)寵物專(zhuān)家開(kāi)辦寵物飼養(yǎng)講座，為大家講解寵物美容知識(shí)、飼養(yǎng)技巧、疑難解答等，為寵物主提供了一個(gè)難得的學(xué)習(xí)以及交流寵物飼養(yǎng)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)的平臺(tái)； 
現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行卡通寵物狗迎賓、寵物才藝表演，寵物比賽、大頭貼合影，使得整個(gè)活動(dòng)富有互動(dòng)性和趣味性； 
到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的寵物們將有專(zhuān)業(yè)的寵物餐提供，同時(shí)專(zhuān)家講解如何對(duì)寵物進(jìn)行健康的食物喂養(yǎng)； 
鑒賞會(huì)，讓現(xiàn)場(chǎng)觀眾了解更多的名貴寵物，飽足眼福。 
活動(dòng)擬邀請(qǐng)來(lái)賓：（既是活動(dòng)參與者又是目標(biāo)消費(fèi)群） 
別墅的業(yè)主； 
寵物網(wǎng)、寵物網(wǎng)會(huì)員； 
寵物市場(chǎng)商戶(hù)； 
寵物協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人及會(huì)員； 
各大媒體記者； 
高端汽車(chē)車(chē)主； 
以及圈內(nèi)養(yǎng)名犬的玩家等。

4、事件營(yíng)銷(xiāo)模式： 
      事件營(yíng)銷(xiāo)就是指別墅樓盤(pán)在銷(xiāo)售期借某類(lèi)事件進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)模式。這種營(yíng)銷(xiāo)模式是把自己別墅產(chǎn)品的某一特點(diǎn)與事件有機(jī)的融合在一起，以達(dá)到借事件提升產(chǎn)品知名度的目的。 例如2008年，全國(guó)有許多的別墅樓盤(pán)都打出了，“購(gòu)房贈(zèng)送2008北京奧運(yùn)會(huì)比賽項(xiàng)目門(mén)票，還贈(zèng)送至北京的往返機(jī)票”等等。

5、體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)模式： 
      體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)在別墅樓盤(pán)的銷(xiāo)售中，已被漸漸使用。這種先嘗后買(mǎi)式的營(yíng)銷(xiāo)模式能夠讓購(gòu)買(mǎi)者更深入的了解產(chǎn)品。 
京城某別墅樓盤(pán)就推出了“體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)”服務(wù)，購(gòu)房者在最終簽訂購(gòu)房合同之前有機(jī)會(huì)免費(fèi)在小區(qū)居住24小時(shí)，真實(shí)體驗(yàn)社區(qū)生活，然后再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)。 
相比較于普通住宅或公寓，別墅類(lèi)買(mǎi)家比較特殊，除了關(guān)注于所購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)的位置、價(jià)格、戶(hù)型等諸多產(chǎn)品細(xì)節(jié)外，更在意社區(qū)的人文氛圍。對(duì)于產(chǎn)品，購(gòu)房人通常會(huì)花費(fèi)比較多的時(shí)間去分析、研究與比較；通常情況下，在買(mǎi)房過(guò)程中一般會(huì)經(jīng)過(guò)選房、交納小訂、交納定金、簽訂購(gòu)房合同這四個(gè)環(huán)節(jié)。然而，對(duì)于房屋入住后的鄰居是誰(shuí)；有否情趣同好；晚飯后漫步社區(qū)內(nèi)的感覺(jué)如何；以及會(huì)所內(nèi)泳池的水溫是否適合，甚至于清晨從家到辦公室究竟需要多長(zhǎng)時(shí)間，小孩子上學(xué)如何接送……等等問(wèn)題因?yàn)榧?xì)小，在通常的買(mǎi)房過(guò)程中或被忽略不計(jì)，或根本無(wú)從得知。然而實(shí)際上生活又是被這些無(wú)處不在的細(xì)節(jié)所充斥。一位參加過(guò)體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的客戶(hù)表示，這樣的體驗(yàn)還是十分有必要的。因?yàn)橘I(mǎi)房子，尤其是買(mǎi)別墅是一項(xiàng)巨大的投資，體驗(yàn)可以使我們對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)有更多的了解，從而對(duì)自己的投資更有把握。 
但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)作為樓盤(pán)的一種促銷(xiāo)推廣方式值得借鑒。但要進(jìn)行大范圍推行還有相當(dāng)難度，主要是因?yàn)檫@種營(yíng)銷(xiāo)方式不僅要求開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目具備一定的把控能力，還要求物業(yè)公司有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和消費(fèi)者具有成熟的心態(tài)，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間也必須具有一定的誠(chéng)信度。此外，體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)更適合于現(xiàn)房樓盤(pán)，對(duì)于目前期房主導(dǎo)的現(xiàn)狀來(lái)看，全面推行的可能性不大。

6、文化營(yíng)銷(xiāo)模式： 
      文化營(yíng)銷(xiāo)模式旨在提出一個(gè)特定的文化定位。而后通過(guò)一系列的活動(dòng)及舉措，來(lái)支持烘托這個(gè)文化氛圍。比如說(shuō)一些異域風(fēng)情文化等都是屬于此范疇。 
但在業(yè)內(nèi)也有一種說(shuō)法，說(shuō)文化營(yíng)銷(xiāo)模式是一種高水平的玩法，一般人弄不了，且很多人都弄的不倫不類(lèi)。

7、優(yōu)惠營(yíng)銷(xiāo)模式： 
      優(yōu)惠營(yíng)銷(xiāo)模式顧名思義，就是在樓盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)采用一定的優(yōu)惠措施來(lái)打動(dòng)潛在的或搖擺不定的目標(biāo)客戶(hù)，使其產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行為。 
優(yōu)惠的方法可以有直接打折優(yōu)惠，比如某別墅樓盤(pán)以“9折優(yōu)惠”、以“驚聲尖叫的春天”這樣一句廣告語(yǔ)，發(fā)出了響亮的聲音，以期喚起了無(wú)數(shù)個(gè)家庭入住的夢(mèng)想。另外一種方法就是以贈(zèng)送的方式達(dá)到優(yōu)惠的目的。甚至有些樓盤(pán)打出“買(mǎi)別墅送奔馳”等字眼，一石激起千層浪。一邊是開(kāi)發(fā)商的躊躇滿(mǎn)志，另一邊是專(zhuān)業(yè)人士的懷疑和普通百姓的觀望。 買(mǎi)高端別墅送奔馳的做法是“一種嘗試”，作為高檔產(chǎn)品的別墅，開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送相關(guān)配套設(shè)備也是一種附加服務(wù)，這是一種完全合乎情理的銷(xiāo)售方式。因此，一向?qū)τ谑袌?chǎng)走勢(shì)和產(chǎn)品價(jià)值有極高敏感度的投資者自然不會(huì)錯(cuò)過(guò)在稀缺資源占有和產(chǎn)品配套兩方面都極為出色的別墅項(xiàng)目之上。

8、小眾化營(yíng)銷(xiāo)模式： 
      小眾化營(yíng)銷(xiāo)模式的重點(diǎn)正是基于大眾化營(yíng)銷(xiāo)的相反面，營(yíng)銷(xiāo)方法及價(jià)格、活動(dòng)策略上側(cè)重對(duì)小部分目標(biāo)客戶(hù)的需求而制定。小眾化營(yíng)銷(xiāo)在高端樓盤(pán)上屢見(jiàn)不鮮，是經(jīng)過(guò)價(jià)格篩選后的結(jié)果。 
      “小眾”營(yíng)銷(xiāo)明確無(wú)誤地表示自己對(duì)20%目標(biāo)客戶(hù)群用“有色眼鏡看人”，給與其特殊的關(guān)懷、特別的提醒，諸如會(huì)員制、俱樂(lè)部、研討會(huì)、特殊稱(chēng)謂等，往往是物質(zhì)精神“雙管齊下”，在充分吃透目標(biāo)客戶(hù)的愛(ài)好、習(xí)慣以及心理以后，再輔之以他們喜聞樂(lè)見(jiàn)的形式，如從茶友到石友，從交際牌到親情牌等來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)溝通，動(dòng)之以“情”，曉之以“利”，常常是無(wú)往而不勝。比起那些“遍撒胡椒面”的做法，其沖擊力與聚集效應(yīng)是顯而易見(jiàn)的。

9、差異化營(yíng)銷(xiāo)模式 
      差異化營(yíng)銷(xiāo)模式是在市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的個(gè)性化需求，通過(guò)品牌定位與傳播，賦予品牌獨(dú)特的價(jià)值，樹(shù)立鮮明的形象，建立品牌的差異化和個(gè)性化核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 
      豪宅營(yíng)銷(xiāo)的一個(gè)差異化典范是星河灣。上海星河灣將作為星河灣的全國(guó)第三站在浦東開(kāi)盤(pán)亮相。 5月，星河灣以一家普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的身份在上海舉行招聘會(huì)，招聘會(huì)地址卻選在頂級(jí)酒店上海香格里拉。引來(lái)數(shù)百位海歸人士連夜赴上海應(yīng)試。有分析人士稱(chēng)，五星級(jí)招聘會(huì)其實(shí)是星河灣在開(kāi)盤(pán)前打造影響力的差異化營(yíng)銷(xiāo)方式之一。 
“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”是星河灣營(yíng)銷(xiāo)的殺手锏。即被業(yè)界稱(chēng)道的跨界營(yíng)銷(xiāo)。比如將世界奢侈品協(xié)會(huì)中國(guó)俱樂(lè)部落戶(hù)北京星河灣，還定期舉辦來(lái)自世界各地頂級(jí)品牌的新品發(fā)布、品牌講座、時(shí)尚酒會(huì)；同時(shí)，成立外商俱樂(lè)部，嫁接多方資源。這些都成為星河灣產(chǎn)品定位的有效武器。

10、一二手聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)模式 
      一二手聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)模式是指開(kāi)發(fā)商找二手房中介公司合作，利用二手房門(mén)店網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售自己的樓盤(pán)，把二手房門(mén)店作為樓盤(pán)的一個(gè)小型售樓處。 
      中原地產(chǎn)在代理“東方庭院”別墅樓盤(pán)時(shí)，就采取了這種一二手聯(lián)動(dòng)的方式加快銷(xiāo)售速度。中原在代理過(guò)程中的最大優(yōu)勢(shì)就是一二手聯(lián)動(dòng)，這一營(yíng)銷(xiāo)策略的實(shí)現(xiàn)與其自身所具備的強(qiáng)大二手房經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)分不開(kāi)的。另外，在實(shí)際的操盤(pán)過(guò)程中，中原采用針對(duì)二手中介部的業(yè)務(wù)操作特點(diǎn)，從經(jīng)理到營(yíng)業(yè)員進(jìn)行了多次詳盡的項(xiàng)目培訓(xùn)，使得在銷(xiāo)售一線的人員對(duì)項(xiàng)目有了全面深入的了解。使得門(mén)店相應(yīng)轉(zhuǎn)化為100余個(gè)遍布全市的小型售樓處，全面擴(kuò)展銷(xiāo)售覆蓋率。

11、企業(yè)品牌營(yíng)銷(xiāo)模式 
       企業(yè)品牌營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵點(diǎn)是在運(yùn)作別墅項(xiàng)目時(shí)，除了對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)外，還要對(duì)企業(yè)品牌進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)的一種模式。 
“招商依云郡”在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中就采用了這種企業(yè)品牌營(yíng)銷(xiāo)模式。 在定位依云郡時(shí)，不單單是定位項(xiàng)目本身，更是在定位招商地產(chǎn)在上海的首演。特別是在項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)中糅合進(jìn)“綠色地產(chǎn)，和諧社區(qū)”的招商地產(chǎn)特有開(kāi)發(fā)特色，以及“家在，情在”的招商地產(chǎn)品牌理念。 
在企業(yè)品牌營(yíng)銷(xiāo)模式下，品牌建設(shè)、企業(yè)價(jià)值觀認(rèn)同、項(xiàng)目贏利、項(xiàng)目分期可持續(xù)發(fā)展等通過(guò)不同的營(yíng)銷(xiāo)手法找到一個(gè)穩(wěn)定的契合點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)一個(gè)雙贏的結(jié)果。

12、圈層概念的營(yíng)銷(xiāo)模式 
      當(dāng)某件事情發(fā)生主體作出決策時(shí)，他會(huì)考慮決策對(duì)自己的影響、對(duì)和此事以及本人有關(guān)的人的影響、周?chē)藢?duì)我的感覺(jué)、周?chē)藢?duì)我的態(tài)度、周?chē)酥g的影響等等。這些相互間的關(guān)系由于疏遠(yuǎn)的不同可形成以“自我”為中心的不同的利益團(tuán)體，這便形成了人們意識(shí)中的圈層概念。 
圈層概念的營(yíng)銷(xiāo)模式所注重的是向客戶(hù)以及客戶(hù)的“圈層”進(jìn)行有目的的推薦宣傳。這種以目標(biāo)客戶(hù)群為主的“圈層營(yíng)銷(xiāo)”在地產(chǎn)圈內(nèi)早就不是新鮮事物。比如以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)模式的方法來(lái)達(dá)到圈層營(yíng)銷(xiāo)目的等等。 
京城某別墅樓盤(pán)從銷(xiāo)售到現(xiàn)在有了兩千多名銷(xiāo)售群體，且這些客戶(hù)群體非常好，包括后來(lái)推出的“中央一號(hào)”絕大多數(shù)都是原來(lái)的客戶(hù)帶過(guò)來(lái)了，還有的客戶(hù)是進(jìn)行二次消費(fèi)的?，F(xiàn)在該樓盤(pán)也在繼續(xù)搞一些渠道性的活動(dòng)，把真正的一些客戶(hù)帶到現(xiàn)場(chǎng)來(lái)體驗(yàn)一下該別墅休閑生活的模式。圈層營(yíng)銷(xiāo)模式，大眾文化比較少一些，重點(diǎn)還是走一些渠道性的東西，重點(diǎn)也是維系原來(lái)的老業(yè)主。 
　　 
13、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)、跨地域營(yíng)銷(xiāo)模式 
      與普通住宅不同，別墅產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)之一在于有可能異地銷(xiāo)售?？绲赜驙I(yíng)銷(xiāo)成為近期別墅豪宅的熱點(diǎn)。據(jù)調(diào)查顯示，以北京為例，別墅項(xiàng)目的70%由當(dāng)?shù)叵?0%由外來(lái)人口購(gòu)買(mǎi)。別墅作為地產(chǎn)產(chǎn)品中的最高端消費(fèi)投資，所面向的投資置業(yè)者不僅限于大城市，也越來(lái)越多地吸引周邊城市，甚至海外投資客。 
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，交通的改善，人居價(jià)值的不斷彰顯，越來(lái)越多擁有時(shí)間和財(cái)富的人會(huì)跨地域置業(yè)?？绲赜驙I(yíng)銷(xiāo)將打破別墅的地域局限性，在資本和異地市場(chǎng)之間架起一座橋梁，在別墅放量猛增，住宅產(chǎn)品激烈競(jìng)爭(zhēng)的形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商打通別墅項(xiàng)目的跨地域營(yíng)銷(xiāo)渠道，是別墅銷(xiāo)售的一個(gè)新趨勢(shì)。 
另外，隨著網(wǎng)絡(luò)的逐漸普及，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)已經(jīng)不再是“新的邊緣媒體”，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商將新興的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)納入到了他們的市場(chǎng)推廣活動(dòng)中。在市場(chǎng)環(huán)境已逐漸成熟的條件下，誰(shuí)先進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)，誰(shuí)的機(jī)會(huì)就更多，收益就更大。

14、有效營(yíng)銷(xiāo)模式 
　　有效營(yíng)銷(xiāo)模式旨在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，每做一件事情都會(huì)有特別的針對(duì)性，力爭(zhēng)抓住每一次契機(jī)，達(dá)到一錘定音的效果。有效營(yíng)銷(xiāo)模式的使用一定要輔以長(zhǎng)久以來(lái)形成的系統(tǒng)銷(xiāo)售技巧，有其四大核心戰(zhàn)術(shù)。 
       1） ONE TO ONE直銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)模式： 
揚(yáng)棄傳統(tǒng)銷(xiāo)售代表形式，由高素質(zhì)經(jīng)理級(jí)人員專(zhuān)項(xiàng)負(fù)責(zé)意向中客戶(hù)，專(zhuān)人服務(wù)，深度溝通。 
　   2）泛CLUB營(yíng)銷(xiāo)模式： 
　　除形成自有會(huì)所會(huì)員企業(yè)之間口碑傳播的巨大力量外，同時(shí)針對(duì)性利用俱樂(lè)部的高端客戶(hù)集群性，對(duì)諸如高爾夫俱樂(lè)部、網(wǎng)球俱樂(lè)部、高級(jí)商業(yè)俱樂(lè)部等目標(biāo)重點(diǎn)推廣。 
　　3）新空間賣(mài)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式： 
　　傳統(tǒng)售樓處將以現(xiàn)代商用物業(yè)文明展覽館的形式面向市場(chǎng)和客戶(hù)。以高科技感、高時(shí)代感的氛圍給予每一個(gè)到訪者巨大的感官?zèng)_擊。銷(xiāo)售人員將扮演講解員的角色，系統(tǒng)的指導(dǎo)客戶(hù)如何最大程度的享用樓盤(pán)帶來(lái)的全新體驗(yàn)與物業(yè)附加值。 
　　4）階段性主題營(yíng)銷(xiāo)模式： 
　　以波浪式營(yíng)銷(xiāo)事件和主題活動(dòng)貫穿，形成熱銷(xiāo)階段的核心舉措。 
　　 
15、“普羅式”大眾營(yíng)銷(xiāo)模式 
      普羅式大眾營(yíng)銷(xiāo)模式所注重的是別墅樓盤(pán)的推廣力度，該模式認(rèn)為營(yíng)銷(xiāo)推廣力度是當(dāng)今別墅營(yíng)銷(xiāo)成功與否的關(guān)鍵所在。所謂的“廣告一響，黃金萬(wàn)兩”。 
關(guān)于此種營(yíng)銷(xiāo)模式，編者搜索了深圳一些別墅樓盤(pán)的案例，列舉出來(lái)以供參考。 
“振業(yè)城”注定成功了，因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)媒體去年就把它炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，大小市民幾乎人人皆知，不得不惹人強(qiáng)勢(shì)關(guān)注。 
“仙湖山莊”上周終于高調(diào)亮相了，而且在媒體做了小幅硬性廣告。在售樓處感受的情況看，情況明顯好轉(zhuǎn)，2年才賣(mài)3套的歷史，由于這種“高調(diào)亮相”，一定會(huì)改寫(xiě)。 
“十七英里”賺大了，在別墅必“死”在沙灘上的深圳東部別墅開(kāi)發(fā)“必然規(guī)律”中，它居然賣(mài)出了當(dāng)年市場(chǎng)最高單價(jià)，而且賣(mài)得很順利，超乎想象。 
“萬(wàn)科城”是個(gè)怪胎，所謂的別墅，賣(mài)成了奇跡。搞營(yíng)銷(xiāo)的該得意了，他們那普羅大眾式的體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)，鋪天蓋地的廣告營(yíng)銷(xiāo)，成功了。 
相反，那些為了保持所謂的“別墅私密性”、“別墅尊貴感”而不屑于“普羅大眾式亮相”的別墅項(xiàng)目，除了名牌發(fā)展商開(kāi)發(fā)的，其余可以這樣說(shuō)——“死”得非常難看。舉幾個(gè) 
“龍崗御海灣”賣(mài)了近20年了，2000年開(kāi)發(fā)的第4期至今剩一半未賣(mài)，殘破之像，不忍睹。一個(gè)售樓員獨(dú)守現(xiàn)場(chǎng)“釣魚(yú)式”的營(yíng)銷(xiāo)，令人有種凄涼感。請(qǐng)問(wèn)，有幾個(gè)人知道御海灣這個(gè)名字？如果別墅都為了保持所謂的“尊貴感神秘感”而落得如此結(jié)局，多慘。 
“南山御景苑”至今已是打工仔的天下，落下一間屋出租300的下場(chǎng)，整個(gè)別墅區(qū)沖斥著垃圾的熏臭味，“神秘”“尊貴”，在事實(shí)面前，都是瞎扯。 
“普羅式大眾營(yíng)銷(xiāo)模式”認(rèn)為如今的別墅營(yíng)銷(xiāo)，誰(shuí)的推廣力度大，誰(shuí)舍得“普羅大眾式營(yíng)銷(xiāo)”，誰(shuí)就可能是贏家；誰(shuí)玩“神秘”，等于玩失蹤和失敗。千萬(wàn)不要因?yàn)樗朗亍吧衩亍钡摹白鹳F”而造成爛尾的悲劇，“與時(shí)俱進(jìn)”，是各個(gè)行業(yè)共同的道理。

16、預(yù)約參觀式營(yíng)銷(xiāo)模式 
      預(yù)約參觀式營(yíng)銷(xiāo)模式，即購(gòu)房者欲親赴售樓處咨詢(xún)或參觀，需要提前一天與售樓處聯(lián)系預(yù)約，確定具體時(shí)間及招待人員后，方可在指定時(shí)間內(nèi)進(jìn)入項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)參觀，深入體驗(yàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵。 
一般來(lái)說(shuō)，樓盤(pán)銷(xiāo)售講究“打開(kāi)門(mén)做生意”，最忌諱的就是門(mén)庭冷落，而南京“山河水”卻反其道而行之，以貌似“拒人于千里之外”的姿態(tài)面對(duì)市場(chǎng)，這是什么原因呢？樓盤(pán)方負(fù)責(zé)人表示，別墅作為一種高端物業(yè)，相比于一般樓盤(pán)在產(chǎn)品和價(jià)格的差異之外，另一個(gè)重要差異就在于其目標(biāo)客戶(hù)群的不同，別墅物業(yè)的客群界定顯然要比其他物業(yè)更為明確，也更為狹窄，在“數(shù)量”有限的同時(shí)，這批客群的購(gòu)買(mǎi)力顯然更有保證。預(yù)約參觀政策的出臺(tái)，正是瞄準(zhǔn)了別墅市場(chǎng)的這一獨(dú)特特點(diǎn)，以“單向直線”的方式，直接面向客群終端，以求提高營(yíng)銷(xiāo)工作的執(zhí)行效率。

17、傳銷(xiāo)式營(yíng)銷(xiāo)模式 
      傳銷(xiāo)式營(yíng)銷(xiāo)模式在方法上有點(diǎn)像圈層營(yíng)銷(xiāo)模式，但還是有些不同之處，傳銷(xiāo)式營(yíng)銷(xiāo)模式利用小眾傳播，撕開(kāi)一個(gè)口子，進(jìn)入社會(huì)看不見(jiàn)的上層中。山東諸城“皇家半島”別墅的銷(xiāo)售就采用了這種傳銷(xiāo)式的營(yíng)銷(xiāo)模式。 
諸城是中國(guó)男裝之城，其中新郎是知名的民營(yíng)企業(yè)，新郎集團(tuán)王桂波董事長(zhǎng)近日決定購(gòu)買(mǎi)樣板房，再加上原來(lái)已購(gòu)買(mǎi)的三套別墅，包括新郎的核心層的三位負(fù)責(zé)人及幾位大代理商都入住了皇家半島。 
新郎是個(gè)很好的榜樣，作為一個(gè)有實(shí)力的企業(yè)集團(tuán)，多購(gòu)買(mǎi)兩套三套也好，用于獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)的高層管理人員，或者獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)企業(yè)有汗馬功勞的功臣，這顯示了一個(gè)現(xiàn)代企業(yè)家的一種氣魄和胸懷。王桂波透露他還要買(mǎi)兩套獎(jiǎng)勵(lì)他的核心伙伴。 
別墅是人類(lèi)的“終極置業(yè)”夢(mèng)想，特別是現(xiàn)在由于政策的控制，“稀缺”也成為別墅的又一特性，“錯(cuò)過(guò)這次，錯(cuò)過(guò)一生”，這種局勢(shì)下快速占領(lǐng)稀缺資源，也顯示了一個(gè)企業(yè)家的眼光。 
自己擁有的算不得什么，不是怕露富嗎？為什么不可以近看看新郎集團(tuán)，遠(yuǎn)看看美的集團(tuán)，美的94年就購(gòu)買(mǎi)了100多套“碧桂園”別墅半買(mǎi)半送給了他的高管們。 
傳銷(xiāo)式營(yíng)銷(xiāo)模式的目的是要做“有用功”，提高有效性，目的就是如何最有效的、集中力量、更大限度的影響社會(huì)（客戶(hù)、政府、銀行等環(huán)節(jié)），針對(duì)我們的項(xiàng)目，重點(diǎn)要影響三種人：有錢(qián)的人（他是我們的潛在客戶(hù)，他有能力消費(fèi)），有地位的人（他能為企業(yè)或項(xiàng)目帶來(lái)很多意想不到，一路綠燈），有影響力的人（他是圈子里的老大，可能他錢(qián)不如他們多、地位不如他們高，但他是一群人的榜樣）。 
“皇家半島”的最大愿望是將“諸城有錢(qián)人一網(wǎng)打盡”，將他們?nèi)M(jìn)來(lái)。形成一個(gè)最高社區(qū)，為諸城人圓別墅的夢(mèng)。

18、B/W營(yíng)銷(xiāo)推廣模式 
      B/W營(yíng)銷(xiāo)推廣模式核心論斷是消費(fèi)者之所以喜歡你們公司的產(chǎn)品，是因?yàn)樗嘈女a(chǎn)品給他帶來(lái)的價(jià)值比同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品更大。這種模式是從引起客戶(hù)產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)決定的價(jià)值、情感、規(guī)范、身份、習(xí)慣五大動(dòng)機(jī)而衍生的新型推廣模式。 
　　先進(jìn)的別墅地產(chǎn)企業(yè)已從過(guò)去推測(cè)性地產(chǎn)運(yùn)作模式，轉(zhuǎn)移到高度回應(yīng)客戶(hù)需求的新型地產(chǎn)運(yùn)作模式。別墅開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)的是迅速變化的市場(chǎng)，要滿(mǎn)足顧客的需求，必須建立快速反應(yīng)機(jī)制，提高反應(yīng)速度和回應(yīng)能力。這樣可以最大限度地減少抱怨，穩(wěn)定客戶(hù)群，減少客戶(hù)轉(zhuǎn)移的概率。 
B/W模式的五大動(dòng)機(jī)中的價(jià)值和情感即可根據(jù)市場(chǎng)的反應(yīng)制定出最佳的廣告方案，僅情感一項(xiàng)，就可以延伸出對(duì)應(yīng)的4種廣告策略： 
第一種，情感遷移戰(zhàn)略：為客戶(hù)轉(zhuǎn)移情感因素，以別墅自身的優(yōu)勢(shì)宣揚(yáng)新的情感突破點(diǎn)，讓客戶(hù)產(chǎn)生認(rèn)同感，從而引發(fā)購(gòu)買(mǎi)行為。 
第二種，憧憬廣告戰(zhàn)略：憧憬廣告戰(zhàn)略也是情感動(dòng)機(jī)的一種延伸，別墅產(chǎn)品未來(lái)的生活方式是吸引客戶(hù)的一大方式，也是憧憬廣告戰(zhàn)略的基點(diǎn)。 
第三種，生活方式廣告戰(zhàn)略：從這一項(xiàng)開(kāi)始，產(chǎn)品建造者就可以通過(guò)宣揚(yáng)別墅生活內(nèi)涵建立與客戶(hù)溝通的渠道，在銷(xiāo)售通道、手段中合理地加入這些元素即可與客戶(hù)產(chǎn)生共鳴。 
第四種是小說(shuō)式廣告戰(zhàn)略：這種戰(zhàn)略也是情感因素的一個(gè)重要衍生品。通過(guò)良好的組織活動(dòng)的開(kāi)展，同樣也能達(dá)到讓客戶(hù)產(chǎn)生情感共鳴的效果。 
　　現(xiàn)代“4C”營(yíng)銷(xiāo)理論中的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)“溝通”與“產(chǎn)品”中，“溝通”是實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)回報(bào)的渠道。而B(niǎo)/W理論則是實(shí)現(xiàn)溝通的最佳渠道。 
B/W模式提出的互動(dòng)溝通理念是：打破地產(chǎn)商和客戶(hù)的隔離狀態(tài)；讓客戶(hù)參與到產(chǎn)品的研發(fā)和設(shè)計(jì)過(guò)程中來(lái)；讓客戶(hù)感受到自我實(shí)現(xiàn)的滿(mǎn)足；將地產(chǎn)商與用戶(hù)的關(guān)系由“我生產(chǎn)你消費(fèi)”變成“你中有我，我中有你”的關(guān)系；使地產(chǎn)商和客戶(hù)不再有主動(dòng)和被動(dòng)的區(qū)分與對(duì)立。開(kāi)展項(xiàng)目設(shè)計(jì)展示會(huì)、別墅新生活論壇等推廣活動(dòng)可實(shí)現(xiàn)這一目的。

19、產(chǎn)品組合式營(yíng)銷(xiāo)模式 
　　在產(chǎn)品組合式營(yíng)銷(xiāo)模式中，混合模式成為其“標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作”。 
　　別墅市場(chǎng)是面向高端人群的產(chǎn)品，定位大多做得不徹底，所以便企圖將整個(gè)高端市場(chǎng)一網(wǎng)打盡。這種模式大都由獨(dú)立別墅、雙拼別墅、TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）、疊加式別墅、PENTHOUSE（空中別墅）、花園洋房六種產(chǎn)品形式中某一種或幾種產(chǎn)品組合而成，有的項(xiàng)目甚至提供了小高層公寓產(chǎn)品。 
　　此種混合模式，一方面滿(mǎn)足了不同層次客戶(hù)群體的需要，擴(kuò)大了項(xiàng)目目標(biāo)客群，又解決了項(xiàng)目容積率和銷(xiāo)售面積之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。但另一個(gè)方面也顯示了別墅項(xiàng)目的“純度”不高，不通層次的收入群體的混居現(xiàn)象嚴(yán)重。

20、產(chǎn)品理性回歸營(yíng)銷(xiāo)模式 
      面對(duì)別墅營(yíng)銷(xiāo)的戰(zhàn)場(chǎng)，原來(lái)攻無(wú)不克的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)，而今所取得的果實(shí)越來(lái)越小。營(yíng)銷(xiāo)與銷(xiāo)售的關(guān)系，其實(shí)就是戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的關(guān)系。***說(shuō)：在戰(zhàn)略上我們要藐視一切敵人，在戰(zhàn)術(shù)上我們要重視一切敵人。如果把這句話用在曾經(jīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，恰恰證明了我們的行為，也恰恰暴露了我們致命的缺陷。雖說(shuō)商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，雖然也是你死我活的爭(zhēng)奪，但我們的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)所產(chǎn)生的最好的效果應(yīng)是共贏的。除了廝殺的戰(zhàn)場(chǎng)，我們還有更大的后方需要建設(shè)，還有更大的民生。我們看到的和關(guān)注的更多的是充滿(mǎn)硝煙味的戰(zhàn)場(chǎng)，而今，太多的人疲憊了，也拖的太多的人疲憊了，我們應(yīng)回歸“大后方”。 
我們總是在泡沫上涂抹色彩，卻不知道越美麗的泡沫破滅的越快；我們總是錦上添花，一廂情愿，卻把客戶(hù)的不理解說(shuō)成老土、落后。無(wú)論你的營(yíng)銷(xiāo)多么新奇，活動(dòng)多么刺激，別墅的居住功能是永恒的。而今，我們的別墅越建越高檔，生活卻離我們?cè)絹?lái)越遙遠(yuǎn)。我們錯(cuò)就錯(cuò)在不尊重消費(fèi)者，也不尊重自己，錯(cuò)就錯(cuò)在我們?cè)跔I(yíng)銷(xiāo)上舍本逐末。 
　　營(yíng)銷(xiāo)不應(yīng)與產(chǎn)品分離，營(yíng)銷(xiāo)是末不是本，離開(kāi)產(chǎn)品、居住和客戶(hù)的營(yíng)銷(xiāo)是舍本逐末，即不尊重消費(fèi)者也不尊重自己，這樣的營(yíng)銷(xiāo)注定是無(wú)效的。我們要擺正自己的位置，從形式走向內(nèi)容，從軀體走向靈魂。 
　　當(dāng)公寓樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商們正想盡辦法提高銷(xiāo)量的同時(shí)，處于高端市場(chǎng)的別墅樓盤(pán)同樣遭遇到了前所未有的銷(xiāo)售瓶頸。為了打破銷(xiāo)售困局，各路開(kāi)發(fā)商、代理商不斷創(chuàng)造出一個(gè)又一個(gè)的營(yíng)銷(xiāo)高招，雖然，這些手段究竟有多大成效目前尚不得而知，但從一些銷(xiāo)售情況較好的案例來(lái)看，別墅銷(xiāo)售的成功幾乎只有一個(gè)“真理”，充分了解購(gòu)房者需求并找到與自身產(chǎn)品的契合點(diǎn)，達(dá)到產(chǎn)品與營(yíng)銷(xiāo)的平衡，我們的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)，不應(yīng)只運(yùn)用于后期的營(yíng)銷(xiāo)，更應(yīng)當(dāng)回歸“大后方” ，回歸產(chǎn)品本身。