近期在部分局部樓市出現(xiàn)波動(dòng)的背景下，“零首付”現(xiàn)象再次現(xiàn)身樓市。記得2008年樓市低迷時(shí)，就有不少城市的開(kāi)發(fā)商也曾相繼使出了“低首付”的險(xiǎn)招。如上海、天津、南京和杭州一些樓盤(pán)就以低首付甚至“零首付”招徠購(gòu)房者，這給本來(lái)就充滿風(fēng)險(xiǎn)的樓市增添了變數(shù)。
上述城市的某些樓盤(pán)打出的“零首付”，多半其實(shí)是開(kāi)發(fā)商的一種變相促銷(xiāo)手段而已，購(gòu)房者實(shí)際支出未必因此而減少。如上海一些樓盤(pán)的“零首付”實(shí)質(zhì)是以舊押新。這種“零首付”面向的對(duì)象就是那些迫切需要改善住房的二次置業(yè)者，實(shí)際上還是需要購(gòu)房者用原有的住房進(jìn)行抵押。
面對(duì)有些低迷的樓市，開(kāi)發(fā)商回籠資金心情尤為迫切，迫不得已采取“零首付”、“墊首付”招術(shù)，目的是防止資金鏈斷裂帶來(lái)的滅頂之災(zāi)。盡管深圳、杭州、常州、溫州等地“零首付”、“墊首付”操作方式各有不同，但其目的都是為了套取銀行的房貸。
對(duì)于業(yè)界關(guān)注的房貸首付比例，自中國(guó)實(shí)行按揭貸款以后即變化不斷。在1995年開(kāi)始執(zhí)行政策性房屋按揭后，最早是三成首付，接著出現(xiàn)一成、兩成等方式。到了2000年7月，建設(shè)銀行和工商銀行在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市推行“零首付”，但隨后不久就被叫停。自2003年管理層強(qiáng)行封殺分期首付及零首付之后，購(gòu)房者再也不能享受到零首付的優(yōu)惠政策。
今年以來(lái)，一些城市樓市成交低迷，少數(shù)開(kāi)發(fā)商不惜冒著被查處的風(fēng)險(xiǎn)，打出“墊首付”促銷(xiāo)旗號(hào)，希望以低首付或零首付將經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足的人拉進(jìn)購(gòu)房者隊(duì)伍之中。問(wèn)題是經(jīng)過(guò)近年來(lái)高速發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)積累了一定的泡沫，無(wú)論是墊首付還是低首付，很有可能加大泡沫程度，并使之破裂。
因?yàn)榈褪赘督档土速?gòu)房者的信用等級(jí)，使得本來(lái)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的住房信貸出現(xiàn)“次貸化”傾向，從而變?yōu)椴涣假Y產(chǎn)。當(dāng)這個(gè)市場(chǎng)上所能吸引到的購(gòu)買(mǎi)力最差的人群，也加入到市場(chǎng)的瘋狂派對(duì)中時(shí)，情況會(huì)變得更加危險(xiǎn)。
從這個(gè)意義上說(shuō)，“零首付”購(gòu)房無(wú)異于干柴烈火十分危險(xiǎn)——這與美國(guó)“次貸危機(jī)”誘因是何等的相似。當(dāng)初，美國(guó)一些貸款機(jī)構(gòu)推出“零首付”、“零文件”的貸款方式，讓借款人可以在沒(méi)有資金的情況下輕松購(gòu)房，使得一些中低收入者紛紛入市購(gòu)房。其結(jié)果是隨后資金價(jià)格提高，后來(lái)借款人普遍出現(xiàn)無(wú)力還款的情況，最終釀成一場(chǎng)次貸風(fēng)暴。
現(xiàn)在，在國(guó)內(nèi)在拉動(dòng)內(nèi)需的政策的鼓舞下，假如金融機(jī)構(gòu)并沒(méi)有意識(shí)到這樣的危險(xiǎn)或自愿上當(dāng)，那么中國(guó)版的“次貸”事實(shí)上就已經(jīng)完成了前期所有的程序準(zhǔn)備，而只待最后一根稻草的疊加了。一旦房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)購(gòu)房者承受能力，就有可能導(dǎo)致原本不具備還貸能力的購(gòu)房者選擇斷供和棄貸，從而給銀行留下大量呆賬。此前發(fā)生在深圳的“斷供案”就給人們提供了這樣一個(gè)現(xiàn)成的范本。
在房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)期，由于銀行持有大量的房產(chǎn)，或者是以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn)，房?jī)r(jià)上漲將提高銀行資本的規(guī)模，從而改善銀行的資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。在這種情況下，銀行會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高。
然而，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，就會(huì)影響銀行還款。金融機(jī)構(gòu)需要密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸的三重風(fēng)險(xiǎn)：一是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊可能造成開(kāi)發(fā)貸款不良率上升；二是房?jī)r(jià)低迷可能造成個(gè)人住房貸款違約增加；三是預(yù)售資金管理缺位可能會(huì)產(chǎn)生信貸資金風(fēng)險(xiǎn)。
總之，“零首付”這種非正常的市場(chǎng)銷(xiāo)售行為潛藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，不管對(duì)于開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者還是銀行來(lái)說(shuō)，都只能算是飲鴆止渴。對(duì)于監(jiān)管部門(mén)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商這種促銷(xiāo)方式，理應(yīng)引起足夠警惕，以免引發(fā)更大的金融風(fēng)險(xiǎn)，最終無(wú)法收拾。