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剛過去的這個周末，一家住宅標桿、一家商業(yè)霸主，兩個“姓萬”的房企巨頭不約而同提出轉(zhuǎn)型，并鎖定同一個關(guān)鍵詞：“輕資產(chǎn)”。

在萬科、萬達正式宣布謀求金融化轉(zhuǎn)型之前，機敏如泛海、方興就已經(jīng)開始摸索金融路徑，房地產(chǎn)的舞臺上，重資產(chǎn)的戲碼逐漸被金融與資本取代。去年開始的樓市調(diào)整，也在加速地產(chǎn)金融時代的到來。

萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶近日對媒體記者說：“REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）出臺已經(jīng)沒有多少時間了，一定要出現(xiàn)，否則這盤棋下不去了，戲也唱不下去了?！?/span>

半天見6家投行

1月17日，吉林松花湖畔，萬科的第一個滑雪度假項目面世。這個萬科在旅游地產(chǎn)上的首次大手筆，被萬科總裁郁亮界定為“標志著萬科轉(zhuǎn)型的重要項目之一”。

這一天，北京東三環(huán)外的建國路93號，中國商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達正在召開年會。除了公布2014年業(yè)績，萬達集團董事長王健林還說了一句舉足輕重的話：“萬達將進行有史以來的第四次轉(zhuǎn)型?！?/span>

不約而同，兩大巨頭都提到了轉(zhuǎn)型。郁亮口中的轉(zhuǎn)型，是指萬科從住宅專業(yè)化轉(zhuǎn)型城市配套商，王健林口中的轉(zhuǎn)型，是希望萬達變身服務型企業(yè)。二者有一個共同的關(guān)鍵詞：輕資產(chǎn)。

萬科的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務會進行輕資產(chǎn)運營，這是郁亮去年9月明確說過的話。1月17日，剛從北京區(qū)域首席執(zhí)行官調(diào)任萬科商業(yè)地產(chǎn)負責人的丁長峰也再次強調(diào)，未來萬科的商業(yè)地產(chǎn)會走輕資產(chǎn)的金融化道路，原因是在中國目前的資金成本條件下，重資產(chǎn)沒辦法做，只有打通國際資本，才能找到萬科商業(yè)的未來道路。

2015年履新北京萬科總經(jīng)理的劉肖，這個有著麥肯錫工作經(jīng)歷的年輕經(jīng)理人目標也十分具體：發(fā)揮北京的優(yōu)勢，使其成為地產(chǎn)金融平臺，讓北京成為一個“雙兩百億”的公司，200億元的基金管理，200億元的地產(chǎn)規(guī)模。

近兩年，王健林的注意力沒有放在“首富”、而是放在轉(zhuǎn)型上。他在年會上說，在萬達的業(yè)務中，剛剛港股掛牌的萬達商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型力度較大，更具創(chuàng)新性，主要是力推“輕資產(chǎn)”模式。過去，萬達的城市綜合體都是通過房地產(chǎn)銷售，獲取現(xiàn)金流，是典型的重資產(chǎn)模式。王健林說，未來，萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統(tǒng)、電子商務由萬達做，但投資全部來自機構(gòu)，資產(chǎn)歸投資者，雙方從凈租金收益中進行分成。

在說這些之前，他們已經(jīng)開始行動了。

2013年下半年，萬科就開始就商業(yè)物業(yè)資本化與國際資本接觸，2014年9月，與擁有新加坡政府投資公司(GIC)背景的RECONANSHANPRIVATELIMITED達成協(xié)議，以約16.51億元的價格出售上海虹橋萬科中心90%的股權(quán)。此前還宣布與凱雷攜手，擬成立一個資產(chǎn)平臺公司，收購萬科所擁有的9個商業(yè)物業(yè)，分別持有80%和20%股權(quán)，未來謀求以資產(chǎn)證券化為目標退出。

“最近，我去香港出差，在一個下午之內(nèi)，見了6家投行。”丁長峰對記者說道。

關(guān)于萬科與凱雷的合作，高緯環(huán)球估值咨詢部助理董事許開顏1月20日對記者分析稱，萬科與凱雷的交易實際上是建立一個戰(zhàn)略合作平臺，運營權(quán)在萬科，凱雷是出資方，凱雷有較強的募資能力，萬科又想走輕資產(chǎn)，因此雙方能找到共贏點。

王健林自然也不會閑著。1月14日，萬達對外宣布已經(jīng)與光大安石（北京）房地產(chǎn)投資顧問（中國光大控股附屬公司）、嘉實資本管理、四川信托及快錢支付四家公司，分別簽署了有關(guān)設立合作投資消費平臺的框架協(xié)議，4家投資機構(gòu)擬出資240億元用于投資20座萬達廣場，萬達商業(yè)只負責建設和管理。

機構(gòu)對內(nèi)地商業(yè)物業(yè)存在較高的積極性？對此，許開顏認為，主要還是要看品牌以及資產(chǎn)本身是否優(yōu)質(zhì)：“如萬達是歷史證明了運營能力，也有故事可以講，也有良好政府關(guān)系，很多地塊較為核心，未來也有新增項目，對投資人來說有利可圖。”

她提到，萬達商業(yè)在香港上市，香港是資金量很大的區(qū)域，這意味著萬達能面對更大的資金池。這對于其資產(chǎn)證券化來說，不失為一種便利，說得更直接一些，便于獲取更低成本的資金。

如果開發(fā)商想要大舉擴張，就必須減少資金沉淀，保障充裕的現(xiàn)金流，在這個背景下，輕資產(chǎn)就成為了企業(yè)追求的路徑。投資大、回報周期長的商業(yè)地產(chǎn)對于資金的依賴要比住宅更甚。

DTZ戴德梁行華北區(qū)估價及顧問服務部主管胡峰認為，隨著中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)意識到，在每年的總體收入中，應有更高比例的租金收入以降低銷售收入的波動性，這類相對資本密集的發(fā)展，將更需要透過資本市場的運作來把股東回報更好發(fā)揮。

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型對于開發(fā)商的要求，萊坊董事兼大中華區(qū)研究及咨詢部主管林浩文指出，是否有好的地段和有經(jīng)驗的運營團隊甚為關(guān)鍵。

巨頭的國際投資方

關(guān)于萬科與萬達的輕資產(chǎn)嘗試，世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天上周對記者說，這是房企融資和經(jīng)營方式重要的轉(zhuǎn)變，亦是一種觀念更新。運營和所有權(quán)的分工和分化，對開發(fā)商來說可以在短時間回流現(xiàn)金，完成下一步項目的戰(zhàn)略開發(fā)，對投資商來說，看重的是分享租金回報，這有利于市場良好運行。

作為中國最大的商業(yè)地產(chǎn)商，萬達早期的模式，是一方面低成本獲取土地，一方面用銷售物業(yè)回流的現(xiàn)金，來彌補百貨、酒店等持有物業(yè)的資金沉淀。而作為北美最大的零售商業(yè)地產(chǎn)商，西蒙地產(chǎn)的模式則與萬達相去甚遠。

對于西蒙而言，模式的核心在于有效的資產(chǎn)運作和資本管理，以REITs來支持擴張和發(fā)展必須的資本，由于沒有資金沉淀的負擔，其絕大部分經(jīng)理放在運營上，收入大頭也來源于零售租戶租金。這種模式的另外一個非常直接的好處是，降低了募資成本，有媒體報道的數(shù)據(jù)是，西蒙在市場上的融資成本低至2%左右。

毛大慶曾經(jīng)用“新兵”來形容萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的位置。由于毛大慶早年一直服務于凱德，因此萬科商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營模式，自然而然被認為是凱德模式。

目前，商業(yè)輕資產(chǎn)運營模式有兩種，一種是以新鴻基為代表的“雙輪驅(qū)動模式”，一個輪子做住宅產(chǎn)生現(xiàn)金流，一個輪子做經(jīng)營性物業(yè)，產(chǎn)生收入，但是經(jīng)營性物業(yè)沉淀的資金多少，要跟整個企業(yè)的負債率掛鉤，也就是說，在商業(yè)物業(yè)和住宅現(xiàn)金流之間構(gòu)建出合理的比例。

而新加坡凱德的模式是，將投資開發(fā)或收購的項目，打包裝入私募基金或者信托基金，自己持有該基金部分股權(quán)，另一部分股權(quán)則由諸如養(yǎng)老基金、保險基金等海外機構(gòu)投資者持有。待項目運營穩(wěn)定并實現(xiàn)資產(chǎn)增值后，以REITs的方式退出，從而進行循環(huán)投資。

北京睿信致成管理咨詢公司董事總經(jīng)理郝炬對記者分析，萬科商業(yè)地產(chǎn)目前多在偏遠郊區(qū)，作為其住宅配套，萬科商場消費的客戶，大部分是其小區(qū)業(yè)主，這是其商業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務的結(jié)合點。

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