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剛過(guò)去的這個(gè)周末，一家住宅標(biāo)桿、一家商業(yè)霸主，兩個(gè)“姓萬(wàn)”的房企巨頭不約而同提出轉(zhuǎn)型，并鎖定同一個(gè)關(guān)鍵詞：“輕資產(chǎn)”。

在萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)正式宣布謀求金融化轉(zhuǎn)型之前，機(jī)敏如泛海、方興就已經(jīng)開(kāi)始摸索金融路徑，房地產(chǎn)的舞臺(tái)上，重資產(chǎn)的戲碼逐漸被金融與資本取代。去年開(kāi)始的樓市調(diào)整，也在加速地產(chǎn)金融時(shí)代的到來(lái)。

萬(wàn)科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶近日對(duì)媒體記者說(shuō)：“REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）出臺(tái)已經(jīng)沒(méi)有多少時(shí)間了，一定要出現(xiàn)，否則這盤(pán)棋下不去了，戲也唱不下去了。”

半天見(jiàn)6家投行

1月17日，吉林松花湖畔，萬(wàn)科的第一個(gè)滑雪度假項(xiàng)目面世。這個(gè)萬(wàn)科在旅游地產(chǎn)上的首次大手筆，被萬(wàn)科總裁郁亮界定為“標(biāo)志著萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的重要項(xiàng)目之一”。

這一天，北京東三環(huán)外的建國(guó)路93號(hào)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬(wàn)達(dá)正在召開(kāi)年會(huì)。除了公布2014年業(yè)績(jī)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林還說(shuō)了一句舉足輕重的話：“萬(wàn)達(dá)將進(jìn)行有史以來(lái)的第四次轉(zhuǎn)型。”

不約而同，兩大巨頭都提到了轉(zhuǎn)型。郁亮口中的轉(zhuǎn)型，是指萬(wàn)科從住宅專業(yè)化轉(zhuǎn)型城市配套商，王健林口中的轉(zhuǎn)型，是希望萬(wàn)達(dá)變身服務(wù)型企業(yè)。二者有一個(gè)共同的關(guān)鍵詞：輕資產(chǎn)。

萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，這是郁亮去年9月明確說(shuō)過(guò)的話。1月17日，剛從北京區(qū)域首席執(zhí)行官調(diào)任萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人的丁長(zhǎng)峰也再次強(qiáng)調(diào)，未來(lái)萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)走輕資產(chǎn)的金融化道路，原因是在中國(guó)目前的資金成本條件下，重資產(chǎn)沒(méi)辦法做，只有打通國(guó)際資本，才能找到萬(wàn)科商業(yè)的未來(lái)道路。

2015年履新北京萬(wàn)科總經(jīng)理的劉肖，這個(gè)有著麥肯錫工作經(jīng)歷的年輕經(jīng)理人目標(biāo)也十分具體：發(fā)揮北京的優(yōu)勢(shì)，使其成為地產(chǎn)金融平臺(tái)，讓北京成為一個(gè)“雙兩百億”的公司，200億元的基金管理，200億元的地產(chǎn)規(guī)模。

近兩年，王健林的注意力沒(méi)有放在“首富”、而是放在轉(zhuǎn)型上。他在年會(huì)上說(shuō)，在萬(wàn)達(dá)的業(yè)務(wù)中，剛剛港股掛牌的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型力度較大，更具創(chuàng)新性，主要是力推“輕資產(chǎn)”模式。過(guò)去，萬(wàn)達(dá)的城市綜合體都是通過(guò)房地產(chǎn)銷(xiāo)售，獲取現(xiàn)金流，是典型的重資產(chǎn)模式。王健林說(shuō)，未來(lái)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)、建造、招商、營(yíng)運(yùn)、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)由萬(wàn)達(dá)做，但投資全部來(lái)自機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)歸投資者，雙方從凈租金收益中進(jìn)行分成。

在說(shuō)這些之前，他們已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)了。

2013年下半年，萬(wàn)科就開(kāi)始就商業(yè)物業(yè)資本化與國(guó)際資本接觸，2014年9月，與擁有新加坡政府投資公司(GIC)背景的RECONANSHANPRIVATELIMITED達(dá)成協(xié)議，以約16.51億元的價(jià)格出售上海虹橋萬(wàn)科中心90%的股權(quán)。此前還宣布與凱雷攜手，擬成立一個(gè)資產(chǎn)平臺(tái)公司，收購(gòu)萬(wàn)科所擁有的9個(gè)商業(yè)物業(yè)，分別持有80%和20%股權(quán)，未來(lái)謀求以資產(chǎn)證券化為目標(biāo)退出。

“最近，我去香港出差，在一個(gè)下午之內(nèi)，見(jiàn)了6家投行?！倍￠L(zhǎng)峰對(duì)記者說(shuō)道。

關(guān)于萬(wàn)科與凱雷的合作，高緯環(huán)球估值咨詢部助理董事許開(kāi)顏1月20日對(duì)記者分析稱，萬(wàn)科與凱雷的交易實(shí)際上是建立一個(gè)戰(zhàn)略合作平臺(tái)，運(yùn)營(yíng)權(quán)在萬(wàn)科，凱雷是出資方，凱雷有較強(qiáng)的募資能力，萬(wàn)科又想走輕資產(chǎn)，因此雙方能找到共贏點(diǎn)。

王健林自然也不會(huì)閑著。1月14日，萬(wàn)達(dá)對(duì)外宣布已經(jīng)與光大安石（北京）房地產(chǎn)投資顧問(wèn)（中國(guó)光大控股附屬公司）、嘉實(shí)資本管理、四川信托及快錢(qián)支付四家公司，分別簽署了有關(guān)設(shè)立合作投資消費(fèi)平臺(tái)的框架協(xié)議，4家投資機(jī)構(gòu)擬出資240億元用于投資20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)只負(fù)責(zé)建設(shè)和管理。

機(jī)構(gòu)對(duì)內(nèi)地商業(yè)物業(yè)存在較高的積極性？對(duì)此，許開(kāi)顏認(rèn)為，主要還是要看品牌以及資產(chǎn)本身是否優(yōu)質(zhì)：“如萬(wàn)達(dá)是歷史證明了運(yùn)營(yíng)能力，也有故事可以講，也有良好政府關(guān)系，很多地塊較為核心，未來(lái)也有新增項(xiàng)目，對(duì)投資人來(lái)說(shuō)有利可圖。”

她提到，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在香港上市，香港是資金量很大的區(qū)域，這意味著萬(wàn)達(dá)能面對(duì)更大的資金池。這對(duì)于其資產(chǎn)證券化來(lái)說(shuō)，不失為一種便利，說(shuō)得更直接一些，便于獲取更低成本的資金。

如果開(kāi)發(fā)商想要大舉擴(kuò)張，就必須減少資金沉淀，保障充裕的現(xiàn)金流，在這個(gè)背景下，輕資產(chǎn)就成為了企業(yè)追求的路徑。投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于資金的依賴要比住宅更甚。

DTZ戴德梁行華北區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管胡峰認(rèn)為，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的日趨成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到，在每年的總體收入中，應(yīng)有更高比例的租金收入以降低銷(xiāo)售收入的波動(dòng)性，這類相對(duì)資本密集的發(fā)展，將更需要透過(guò)資本市場(chǎng)的運(yùn)作來(lái)把股東回報(bào)更好發(fā)揮。

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型對(duì)于開(kāi)發(fā)商的要求，萊坊董事兼大中華區(qū)研究及咨詢部主管林浩文指出，是否有好的地段和有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)甚為關(guān)鍵。

巨頭的國(guó)際投資方

關(guān)于萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)嘗試，世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天上周對(duì)記者說(shuō)，這是房企融資和經(jīng)營(yíng)方式重要的轉(zhuǎn)變，亦是一種觀念更新。運(yùn)營(yíng)和所有權(quán)的分工和分化，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可以在短時(shí)間回流現(xiàn)金，完成下一步項(xiàng)目的戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)，對(duì)投資商來(lái)說(shuō)，看重的是分享租金回報(bào)，這有利于市場(chǎng)良好運(yùn)行。

作為中國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)商，萬(wàn)達(dá)早期的模式，是一方面低成本獲取土地，一方面用銷(xiāo)售物業(yè)回流的現(xiàn)金，來(lái)彌補(bǔ)百貨、酒店等持有物業(yè)的資金沉淀。而作為北美最大的零售商業(yè)地產(chǎn)商，西蒙地產(chǎn)的模式則與萬(wàn)達(dá)相去甚遠(yuǎn)。

對(duì)于西蒙而言，模式的核心在于有效的資產(chǎn)運(yùn)作和資本管理，以REITs來(lái)支持?jǐn)U張和發(fā)展必須的資本，由于沒(méi)有資金沉淀的負(fù)擔(dān)，其絕大部分經(jīng)理放在運(yùn)營(yíng)上，收入大頭也來(lái)源于零售租戶租金。這種模式的另外一個(gè)非常直接的好處是，降低了募資成本，有媒體報(bào)道的數(shù)據(jù)是，西蒙在市場(chǎng)上的融資成本低至2%左右。

毛大慶曾經(jīng)用“新兵”來(lái)形容萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的位置。由于毛大慶早年一直服務(wù)于凱德，因此萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，自然而然被認(rèn)為是凱德模式。

目前，商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式有兩種，一種是以新鴻基為代表的“雙輪驅(qū)動(dòng)模式”，一個(gè)輪子做住宅產(chǎn)生現(xiàn)金流，一個(gè)輪子做經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，產(chǎn)生收入，但是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)沉淀的資金多少，要跟整個(gè)企業(yè)的負(fù)債率掛鉤，也就是說(shuō)，在商業(yè)物業(yè)和住宅現(xiàn)金流之間構(gòu)建出合理的比例。

而新加坡凱德的模式是，將投資開(kāi)發(fā)或收購(gòu)的項(xiàng)目，打包裝入私募基金或者信托基金，自己持有該基金部分股權(quán)，另一部分股權(quán)則由諸如養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)基金等海外機(jī)構(gòu)投資者持有。待項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值后，以REITs的方式退出，從而進(jìn)行循環(huán)投資。

北京睿信致成管理咨詢公司董事總經(jīng)理郝炬對(duì)記者分析，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)目前多在偏遠(yuǎn)郊區(qū)，作為其住宅配套，萬(wàn)科商場(chǎng)消費(fèi)的客戶，大部分是其小區(qū)業(yè)主，這是其商業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)合點(diǎn)。

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