美國(guó)的房地產(chǎn)眾籌行業(yè)

房地產(chǎn)眾籌行業(yè)在美國(guó)非常新。

兩年前該領(lǐng)域網(wǎng)站屈指可數(shù)，但現(xiàn)在至少有七八十家，具體又分為 3 類。一類是真正的房產(chǎn)眾籌網(wǎng)站，它們會(huì)找到好項(xiàng)目源，把錢籌上來(lái)，然后投進(jìn)去。這類數(shù)量最多，代表公司：Fundrise、Realty Mogul、AssetAvenue 等。

第二類是地產(chǎn)開發(fā)公司，通常他們會(huì)自建一個(gè)眾籌網(wǎng)站，上面只有自己的幾個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這類代表包括：Prodigy Network；第三類也就是傳統(tǒng)古老的私人放貸者，這幫人都有很強(qiáng)當(dāng)?shù)貏?shì)力關(guān)系網(wǎng)，從前只是對(duì)某個(gè)區(qū)域放貸，但圈外人大多不知道。而現(xiàn)在當(dāng)房產(chǎn)眾籌熱起來(lái)，他們也走到陽(yáng)光下，自己建網(wǎng)站與之抗衡。第三類發(fā)展到現(xiàn)在其實(shí)已經(jīng)和第一類很像。據(jù)我所知，Realtyshares 有這方面背景。

我原來(lái)所在的 Realty Mogul 應(yīng)該屬于第一種，在這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，Realty Mogul 排名第二，第一是 Fundrise。但其實(shí)整個(gè)美國(guó)房地產(chǎn)眾籌網(wǎng)站影響力排名，也差不多是這樣。

三個(gè)風(fēng)控模型

美國(guó)房地產(chǎn)眾籌風(fēng)控模型其實(shí)早在私人放貸時(shí)期就有，只是現(xiàn)在更流程化、更數(shù)據(jù)化。美國(guó)房地產(chǎn)眾籌風(fēng)控模型一般有三個(gè)支柱：需要籌款人的信用、這個(gè)房產(chǎn)地理位置，以及這個(gè)房產(chǎn)本身歷史。

對(duì)第一個(gè)支柱，我們一般會(huì)分析籌款人 Credit thickness 信用歷史、FICO Score 信用分?jǐn)?shù)、Recent Activities 近期信用記錄、Utilities and billpay history、Derogatory Records、Incometo debt ratio 等。

強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：一般銀行和金融機(jī)構(gòu)對(duì)有 Derogatory Records（包括破產(chǎn)紀(jì)錄、欠稅紀(jì)錄、法庭裁定欠款等）是不放貸的，但經(jīng)過(guò) 2008-2010 年次貸危機(jī)，有很多有資質(zhì)的籌款人也破產(chǎn)。所以，我們也考慮對(duì)有破產(chǎn)紀(jì)錄的人放貸，但會(huì)嚴(yán)格審查這個(gè)破產(chǎn)紀(jì)錄形成原因。

對(duì)第二個(gè)支柱：房子地理位置，這個(gè)包含眾多因素，包括該地區(qū)人口密度、就業(yè)率、Walk Score、Crime Rate、在當(dāng)?shù)赜卸嗌偻土?、消化量等等。比如，近?lái)油價(jià)低迷，某些石油企業(yè)在 Texas 一線城市裁員，導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)率下降，這些因素都要考慮。這里面，很多數(shù)據(jù)都從美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 Census 數(shù)據(jù)庫(kù)可以抓到，它們都公開。而其它數(shù)據(jù)，則需要買。

對(duì)第三個(gè)支柱該房地產(chǎn)歷史。首先說(shuō)下，房產(chǎn)眾籌除了對(duì)民用地產(chǎn)眾籌外，也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)眾籌。而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，查該地產(chǎn)歷史就很重要。

商業(yè)地產(chǎn)包括很多種，比如公寓 Multi-Family Housing。在美國(guó)，超過(guò)四戶以上住宅公寓，算作商業(yè)地產(chǎn)。再比如：酒店 Hotel、辦公樓 Office Building、商場(chǎng) Strip mall 和 Plaza、醫(yī)療地產(chǎn) Medical Building、學(xué)生公寓 Student Housing、老年人公寓 Senior Housing 等等。

以辦公樓 Office Building 為例。如果籌款人要買一個(gè)辦公樓，他會(huì)稱：籌來(lái)的錢一部分（一般在幾個(gè) Million 左右）用在辦公樓翻修。我們對(duì)他做風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，就對(duì)該辦公樓皮膚和骨骼（Bones and Skin）的歷史維修記錄做審查。

我們主要看：過(guò)去每個(gè)翻修款項(xiàng)都花了多少錢？每項(xiàng)和籌款人聲稱的將要花的錢做比較，是否 Make Sense？因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)分很多種，每種都會(huì)有自己數(shù)據(jù)分析模式和模型。

三個(gè)模型各自所影響風(fēng)控比

當(dāng)你做一個(gè)眾籌平臺(tái)做到一定規(guī)模，每天會(huì)收到成百上千籌款申請(qǐng)。有模型的最大好處是：可以用機(jī)器直接過(guò)濾掉不符合標(biāo)準(zhǔn)的籌款項(xiàng)目，哪怕是錯(cuò)過(guò)一些潛在好眾籌項(xiàng)目，這樣做也是值得的。

一般來(lái)講，低于 100 萬(wàn)美元以下申請(qǐng)，對(duì)籌款人個(gè)人信用審查模型也就是第一類模型比較重要；而對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)該地產(chǎn)本身地點(diǎn)及該地產(chǎn)歷史風(fēng)險(xiǎn)分析模型就比較重要。

這里最難的地方在于：當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)起來(lái)，全美國(guó)各地都開始有借款人時(shí)，我該怎么對(duì)一個(gè)不熟悉區(qū)域進(jìn)行風(fēng)控？在美國(guó)，大家都是從一個(gè)區(qū)域慢慢拓展，比如 Fundrise 在紐約和東海岸，這些是它本就較熟悉的本地市場(chǎng)；而其他很多家，都在加州和西海岸較熟悉市場(chǎng)慢慢拓展。但對(duì)不熟悉區(qū)域，也有一些風(fēng)險(xiǎn)控制手段。

比如眾籌平臺(tái)籌上來(lái)的錢，不是一下子就投出去。如果籌款人聲稱要翻修房屋，為防止他卷錢跑路，一般眾籌平臺(tái)會(huì)只給出其中 1/3，等第一階段翻修結(jié)果拍照驗(yàn)收合格后，它才會(huì)給出下一個(gè) 1/3 款項(xiàng)。這也是美國(guó)房地產(chǎn)眾籌行規(guī)，也算是美國(guó)房地產(chǎn)眾籌比起其它消費(fèi)信貸類 p2p 眾籌不同的一點(diǎn)，其實(shí)我很想知道中國(guó) p2p 眾籌平臺(tái)是否也有分期放款的做法。

劉華鵬老師在美的集團(tuán)講授互聯(lián)網(wǎng)+社會(huì)化營(yíng)銷

房產(chǎn)眾籌法律變量

大家應(yīng)該都聽說(shuō)美國(guó) SEC 開放了對(duì) Non-Accredited Investor 進(jìn)行股權(quán)籌款的限制。我個(gè)人看法，可能有些悲觀。

我在美國(guó)這十幾年，看到聽過(guò)身邊一些房產(chǎn)股權(quán)眾籌失敗案例。因?yàn)橛蟹上拗?，一般是幾十個(gè)投資人傾家蕩產(chǎn)?，F(xiàn)在限制沒(méi)了，估計(jì)會(huì)有很多高風(fēng)險(xiǎn)股權(quán)眾籌房地產(chǎn)項(xiàng)目面向大眾。

不過(guò)拋開法律變量，我看到的美國(guó)房產(chǎn)眾籌產(chǎn)業(yè)變化應(yīng)該分為三個(gè)階段：

第一階段：美國(guó)人投資美國(guó)人發(fā)起的地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目；

第二階段：外國(guó)人把錢投到美國(guó)人的地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目；

第三階段：外國(guó)人把錢投到外國(guó)人在美國(guó)的地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。

現(xiàn)在基本處于：第一階段方興未艾、第二階段悄然興起。其實(shí)，第二階段會(huì)很好玩。一個(gè)眾籌項(xiàng)目會(huì)翻譯成中文、日文等不同語(yǔ)言，世界各地人都可以投。而且，美國(guó)法律法規(guī)本就允許且歡迎外國(guó)人投。只是現(xiàn)在美國(guó)眾籌平臺(tái)都比較謹(jǐn)慎，給自己限定了規(guī)矩而已。

第三階段，一個(gè)中國(guó)人在美國(guó)開個(gè) LLC，找個(gè)美國(guó)有本地經(jīng)驗(yàn)的人做背書，就可以在美國(guó)眾籌拿地了。換句話說(shuō)，就是用美國(guó)人的錢拿下美國(guó)地產(chǎn)。

谷歌為何投資 Auction.com？

其實(shí)做房產(chǎn)眾籌這段時(shí)間，我發(fā)現(xiàn)這個(gè)模式最難的地方不在資金源，而在于怎么拿到好 Deal 源。這是影響我今年加盟 Auction.com 的原因。

Auction.com 是美國(guó)最大銀行“法拍”房地產(chǎn)在線拍賣平臺(tái)，它和美國(guó)四大銀行都有很強(qiáng)關(guān)系。銀行收回“法拍”房地產(chǎn)，都通過(guò)它重新流回市場(chǎng)。目前，像 Zillow、Redfin 列出的 Trustee sales，很多其實(shí)是從 Auction.com 抓來(lái)的房源，因?yàn)椤胺ㄅ摹狈抠|(zhì)量可能有損傷，一般比市場(chǎng)價(jià)低，翻修升值空間也大，也正是眾多房屋翻修者尋找房源的樂(lè)土。

所以，很多地產(chǎn)購(gòu)買者或房屋翻修者流程就是：在 Auction.com 看到有潛在升值空間的房源，然后，四處貸款或找股權(quán)投資，爭(zhēng)取拍賣時(shí)競(jìng)拍下房源。Auction.com 由此天然形成眾多房產(chǎn)眾籌平臺(tái)的上游項(xiàng)目源。

谷歌去年 3 月投資了它：Google Venture 有個(gè)投中晚期基金，一般投公司上市前最后一輪，它那期一共投了 3 個(gè)公司：Lending Club、Survey Monkey 和Auction.com，谷歌對(duì) Auction.com 的投資額是 50 Million 美金。

我想谷歌出發(fā)點(diǎn)：Google Venture 作為谷歌 Portfolio Company，有很多深層次合作可以展開，包括地圖、搜索、數(shù)據(jù)處理等。谷歌有個(gè)內(nèi)部咨詢團(tuán)隊(duì)，對(duì) Portfolio Company 服務(wù)。我們產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)現(xiàn)在經(jīng)常派人過(guò)去和他們討論。

Auction.com 服務(wù)鏈中最難一點(diǎn)

Auction.com 上有很多潛在買家，其中包括很多亞洲買家詢盤，但他們對(duì)購(gòu)買銀行“法拍屋”的流程都不是很懂。這里，的確水也比較深，我舉幾個(gè)例子。

比如很多房屋都不是 Clean Title，可能有欠款，你得事先查清它 Title Report，再?zèng)Q定是否參與拍賣。再比如，還有些房屋雖然列得很便宜，但銀行有個(gè)內(nèi)部保留價(jià)，如果拍不到這個(gè)價(jià)，就算你是最高出價(jià)者，銀行也不愿把房子賣給你。所以你其實(shí)是處于一個(gè)“買到”和“沒(méi)買到”的模糊區(qū)間里。

第三個(gè)例子：還有些房屋里還住著欠款賴著不走的人。你拍下房子，還得有手段讓他們離開，而且過(guò)程中還不可以觸犯法律騷擾人家。諸如此類。這讓眾多不懂行的亞州買家望而卻步。這是一個(gè)教育市場(chǎng)的問(wèn)題，我們也正在想辦法，怎么開發(fā)培訓(xùn)流程教育潛在買家。

市場(chǎng)規(guī)模

2015 年美國(guó)房地產(chǎn)眾籌市場(chǎng)規(guī)模是 $ 2.5 Billion。這個(gè)數(shù)字，在整體房地產(chǎn)金融服務(wù)市場(chǎng)算九牛一毛。美國(guó)房產(chǎn)眾籌真正的黃金價(jià)值點(diǎn)是在 $5 Million - $ 20 Millon 的眾籌區(qū)間。

$5 Million 是私人放貸上限。超過(guò)這個(gè)額度，他井里的水就抽干了；而 $20 Million 以下，一般銀行嫌利潤(rùn)小也不愿做?，F(xiàn)在大家都在向這個(gè)方向努力。

競(jìng)爭(zhēng)還處“跑馬圈地”階段

目前，各家玩家基本還處在“比拼客戶和項(xiàng)目資源”的初級(jí)階段，還不到“風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估”以及“對(duì)投資者的決策參考”等優(yōu)勢(shì)比拼上。說(shuō)實(shí)話，我感覺(jué)中國(guó) p2p 眾籌等互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)分支競(jìng)爭(zhēng)激烈、發(fā)展迅速，美國(guó) Fintech 的行業(yè)發(fā)展相比較比較緩慢。

怎么看待 EB-5 項(xiàng)目針對(duì)Multi family、酒店、連鎖餐飲的投資？

EB-5 大家比較關(guān)心，我講一下。首先，EB-5 地產(chǎn)項(xiàng)目的確是房地產(chǎn)眾籌，但屬于跨國(guó)眾籌，是我之前提到的房地產(chǎn)眾籌發(fā)展到第二階段的一個(gè)特殊表現(xiàn)形式。

這里還是有一些風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在很多 EB-5 都眾籌酒店，其實(shí)酒店行業(yè)在美國(guó)很多地區(qū)是高危項(xiàng)目，因?yàn)槭?Airbnb 等行業(yè)沖擊，入住率持續(xù)下降。像我們風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估一個(gè)酒店項(xiàng)目都會(huì)去看 Airbnb 上列出的短租價(jià)格，和該酒店項(xiàng)目聲稱的短租價(jià)格是否在同一區(qū)間，還有入住率等。

Airbnb 對(duì)酒店業(yè)沖擊是傷筋動(dòng)骨的，但不會(huì)致命。旅游入住率會(huì)下降很多，會(huì)對(duì)佛羅里達(dá)等地摧毀很多酒店，紐約等地就還好，像洛杉磯、舊金山這種綜合產(chǎn)業(yè)城市，會(huì)受一些影響。旅游業(yè)是佛羅里達(dá)核心產(chǎn)業(yè)，大中城市可能還能撐一段，包括 Airbnb 已經(jīng)支持和一些企業(yè)級(jí)機(jī)構(gòu)合作（公司承認(rèn)員工拿回來(lái)的 Airbnb 住宿費(fèi)作為報(bào)銷憑證），不僅僅只是 C 端了。

翻修眾籌市場(chǎng)發(fā)展情況？

很多美國(guó) p2p 平臺(tái)把這類貸款與一般消費(fèi)貸款區(qū)分開作為單獨(dú)產(chǎn)品，因?yàn)?a target="_blank" style="color: black;" >房地產(chǎn)翻修是個(gè)很大產(chǎn)業(yè)鏈，小到翻民宅，大到翻商場(chǎng)。

翻修商業(yè)地產(chǎn)很復(fù)雜。就說(shuō)翻民宅，這類貸款好處是有抵押，房子可以被 First lien position 第一順位的放貸人受惠。

但這里面分為"深度翻修"和"淺度翻修"。深度翻修貸款額度很大，風(fēng)險(xiǎn)也很高。舉個(gè)例子，在芝加哥附近某些鄉(xiāng)村地區(qū)，如果把一個(gè)普通民宅深翻修成一個(gè)豪宅，不一定能賣出去，可能要等好幾個(gè)月甚至半年以上。

為何房子地理位置風(fēng)控模型里會(huì)提到 Walk Score？

Walkscore 是個(gè)參考量。舉個(gè)例子，我曾看到一個(gè) Deal，本打算賣出價(jià)格是 A，但翻修整個(gè)公寓時(shí)，又在隔壁 Building 引進(jìn)一個(gè)星巴克分店，結(jié)果賣的 B 價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于 A。所以，Walkscore 對(duì) Real Estate 的價(jià)格和現(xiàn)金流是有影響的。

如何做貸后風(fēng)控？

這是個(gè)非常非常好的問(wèn)題！但我很遺憾地說(shuō)：美國(guó)眾籌平臺(tái)貸后風(fēng)控都很弱，而且，美國(guó)法律很看重個(gè)人隱私權(quán)。但在房地產(chǎn)翻修的眾籌，可以采取逐步驗(yàn)收分期打款的方式。