很高興過(guò)來(lái)，去年也來(lái)了，去年講的觀點(diǎn)這次不講，但是也要帶一下，主要是講一下關(guān)于租賃房市場(chǎng)的問(wèn)題。我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在有結(jié)構(gòu)性的缺陷，而且比較大。為了講房地產(chǎn)，先講講整個(gè)的形勢(shì)，我覺(jué)得形勢(shì)是這樣的，大家看進(jìn)出口，進(jìn)出口現(xiàn)在藍(lán)的是34.7%，不錯(cuò)，這是累計(jì)數(shù)字，進(jìn)口38，出口31.3%，還不錯(cuò)；但是如果要是單月的話，出口現(xiàn)在已經(jīng)是17.9%，進(jìn)口21%，出口不是太好，美國(guó)市場(chǎng)不好，歐盟市場(chǎng)不好，全世界都在退出計(jì)劃，在微弱復(fù)蘇的時(shí)候退出都會(huì)加強(qiáng)保護(hù)的，所以明年的保護(hù)主義一定盛行。那么，外部市場(chǎng)保護(hù)主義盛行，國(guó)內(nèi)的人民幣要升值這是無(wú)疑的；第二是出口退稅在消減、取消；第三是原材料、人工成本都在漲，30個(gè)省市提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)平均提高25%，原材料也都在起來(lái)，前幾天寶鋼電工全部起來(lái)，所以我估計(jì)出口不會(huì)太好，這就是今年年初的形勢(shì)。

         緊接著看消費(fèi)，消費(fèi)去年都是18%，然后紅線的都是15，這是10年，這是09年，10年比09年高出3個(gè)點(diǎn)來(lái)；但是如果去掉價(jià)格因素，10年的消費(fèi)水平低于09年的消費(fèi)水平，而且這種低于還是在大量的補(bǔ)貼之后出現(xiàn)的，包括家電下鄉(xiāng)的補(bǔ)貼、汽車(chē)的補(bǔ)貼，你今年還能再補(bǔ)貼嗎？老農(nóng)民08、09、10年掉出來(lái)的錢(qián)，預(yù)支的、透支的消費(fèi)今年有多少？汽車(chē)09、10年是全世界銷(xiāo)量第一，今年還能再嗎？你銷(xiāo)不出去是一個(gè)問(wèn)題，更重要的是產(chǎn)能過(guò)剩怎么辦？所以，今年的消費(fèi)再加上物價(jià)增長(zhǎng)，我覺(jué)得可能會(huì)有些問(wèn)題。

         講投資，就是三架馬車(chē)嘛。我現(xiàn)在列出了十個(gè)行業(yè)，細(xì)線是十個(gè)大行業(yè)的投資增長(zhǎng)速度，從09到2010年。紅的是整體的、全國(guó)的平均水平，十大行業(yè)到了2010年全部都掉下來(lái)了，全部都在紅線之下，這十大行業(yè)占全部投資額的93%，所以這十大行業(yè)代表了中國(guó)整個(gè)投資的狀況。這93個(gè)只有房地產(chǎn)在上升，剩下的全部都在下降，你再打房地產(chǎn)，你的經(jīng)濟(jì)一定會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。因?yàn)槟悻F(xiàn)在24.5%，這是11月的，24.5%，平均起來(lái)，按照三季度是23.1%，藍(lán)線是名義增長(zhǎng)水平，紅線是實(shí)際增長(zhǎng)水平，三季度的時(shí)候是19%，而且這個(gè)19還有一個(gè)問(wèn)題，名義和實(shí)際比較差4，但是這個(gè)19和去年三季度38比較，下降了19個(gè)點(diǎn)，一半；投資的水平下降得太快了！而且19沒(méi)有剔除土地價(jià)格，僅僅剔除了固定資產(chǎn)投資價(jià)格，這種狀況之下，再弄房地產(chǎn)，再這么打房地產(chǎn)，一定是重大的失誤！你看如果房地產(chǎn)剔除到21，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，19剔除21，可能就是17、18，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就拉動(dòng)不了了。所以，我特別擔(dān)心今年的就業(yè)問(wèn)題，我估計(jì)今年中小企業(yè)的就業(yè)問(wèn)題會(huì)出現(xiàn)很大的問(wèn)題，不提中小企業(yè)，就提房地產(chǎn)。從11月份看增長(zhǎng)7.7%，環(huán)比0.3%，這都是大家說(shuō)的不好；實(shí)際上我覺(jué)得四月的調(diào)控政策不是沒(méi)有起作用，完全否定沒(méi)有起作用是不對(duì)的，這是4月之后，全部下來(lái)了，只有一個(gè)，經(jīng)濟(jì)適用房是這樣的，剩下的全部都下來(lái)了，還是起作用的。起作用，但是起的作用不是那么好，不是這么理想，這倒是實(shí)話。為什么呢？
有幾個(gè)問(wèn)題： 第一，放地不夠，沒(méi)有按時(shí)放地。十年的數(shù)據(jù)說(shuō)明房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積下降了60個(gè)點(diǎn)，這十年，藍(lán)的是平方米，紅的是百分?jǐn)?shù)，下降了60個(gè)點(diǎn)；這是開(kāi)發(fā)面積，也下降了60個(gè)點(diǎn)；竣工面積下降了16個(gè)點(diǎn)，房地產(chǎn)供給明顯的供應(yīng)不足。城鄉(xiāng)人均收入水平是這么上去的，這也是百分點(diǎn)，也是實(shí)數(shù)，所以供不應(yīng)求是主要矛盾。土地購(gòu)置面積，前面四年，03-04年之間，03年底要進(jìn)行宏觀調(diào)控，抽緊銀根，抽取地根，所以從原來(lái)40%的水平一下子掉下來(lái)了；04年5月到07年5月就是這個(gè)過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是18個(gè)月的低增長(zhǎng)，16個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)，所以導(dǎo)致07年的房?jī)r(jià)大漲，07年房?jī)r(jià)大漲帶來(lái)了土地購(gòu)置面積上漲，08年遇到經(jīng)濟(jì)危機(jī)又下來(lái)了；然后是08年6到09年6月，是土地購(gòu)置面積大幅度削減。6年的時(shí)間，土地放到這種狀況，所以預(yù)示著2010年、11年、12、13、以至于14年，如果不改變土地購(gòu)置面積的增長(zhǎng)狀況，一定是房?jī)r(jià)大漲。