9月24日上午，觀點地產(chǎn)新媒體主辦的城市觀點論壇再次來到成都，探討“分化市場中的成都風(fēng)口”。全國政協(xié)委員、華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院院長賈康在會上提出了3個關(guān)鍵詞，從宏觀經(jīng)濟上分析了房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實背景與發(fā)展機遇。 


　　“目前，我國經(jīng)濟走勢是處于下行中間，也就是我們常說的新常態(tài)，隨著高端樓市需求的逐步回暖，我們認為下半年房地產(chǎn)業(yè)的走勢可以判斷八九不離十，應(yīng)該是很平的上升曲線，而城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中我們要關(guān)注的就是更從容關(guān)注市場分化?！辟Z康在會上表示。在他看來，目前宏觀經(jīng)濟的發(fā)展雖處于下行狀態(tài)，但總體呈現(xiàn)出來三個關(guān)鍵的機遇，這是開發(fā)商們需要關(guān)注的市場背景。 


　　第一個就是中高速，所謂新就是下行過程中間開始表明了經(jīng)濟速度下臺階這個階段無可回避到來了，新的階段取代了高速增長的階段，新的階段表現(xiàn)不再是高速而是中高速。這合乎一般規(guī)律，中國2010年以后進入中等收入階段，各個經(jīng)濟體到這個階段以后對應(yīng)的增長速度不再是高速，而必然是從高速回落到中高速臺階上的狀態(tài)，中國也不例外。這個新已經(jīng)非常明顯。 


　　第二個關(guān)鍵詞叫結(jié)構(gòu)優(yōu)化。結(jié)構(gòu)優(yōu)化是對于經(jīng)濟質(zhì)量的提高而打造經(jīng)濟發(fā)展升級版。經(jīng)濟提高是要讓人民群眾得實惠，人民群眾滿意的狀態(tài)和可持續(xù)的狀態(tài)。我們現(xiàn)在新有了以后，我們還在尋求它能夠起穩(wěn)，通過觸底起穩(wěn)而長的過程中間，新已明確，而常還沒有實現(xiàn)，這就是當(dāng)前經(jīng)濟下行的基本特點。這種結(jié)構(gòu)優(yōu)化和經(jīng)濟質(zhì)量提高能夠表現(xiàn)為趨穩(wěn)和常態(tài)，應(yīng)該是速度不再一個勁回落，而起穩(wěn)之后的中高速增長平臺，比如我們?nèi)缭改茉?%起穩(wěn)的話，最好能有8-10連甚至更長時間，成為常態(tài)的增長速度還可以接受。 


　　第三個關(guān)鍵詞叫創(chuàng)新驅(qū)動。改革這方面它實際在創(chuàng)新驅(qū)動下我覺得是一個體系，從經(jīng)濟社會完成轉(zhuǎn)軌這個攻堅克難的制度創(chuàng)新，要聯(lián)系到我們企業(yè)界必然要處理的，一個個市場主體作為管理主體的管理創(chuàng)新，還有就是大家在競爭中要勝出要依靠科技創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新，這是一個創(chuàng)新體系，這是我們的希望所在。 


　　當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)也同樣面臨著經(jīng)濟下行、市場需求以及政策調(diào)整帶來的機挑戰(zhàn)，但房地產(chǎn)行業(yè)作為國內(nèi)經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，還將伴隨著我國城鎮(zhèn)化幾十年，現(xiàn)在開發(fā)商需要做的就是迎合市場，轉(zhuǎn)型升級。 


　　他總結(jié)道，目前房地產(chǎn)市場的分化，可從這幾個角度來看，比如業(yè)態(tài)的分化，比如辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、住宅、城市綜合體。二是區(qū)域的分化，不同區(qū)域城市的走勢分化和城市內(nèi)部不同城區(qū)、地段的分化。北京的學(xué)區(qū)房一路狂飆，教育革命解除學(xué)區(qū)房還早著，大家都希望拿到學(xué)區(qū)房讓自己孩子進好學(xué)校。三是融資模式的分化，越來越多的具體的投資模式要結(jié)合金融改革考慮。四是市場供給與政府保障的分化。比如保障房建設(shè)肯定會影響商品房的配置，我們的保障房更清晰了。這些東西我們要注意，跟蹤政策導(dǎo)向，跟蹤市場分化，掌握好自己的投資和經(jīng)營決策。 


　　2014年我們反復(fù)強調(diào)要正確判斷，不能崩盤，它在調(diào)整過程中肯定要經(jīng)歷分化。現(xiàn)在看來這個調(diào)整還在繼續(xù)，在房地產(chǎn)投資增速方面我們看到持續(xù)下滑的曲線，我們看到房地產(chǎn)企業(yè)資金到位，看到它經(jīng)過調(diào)整以后現(xiàn)在有恢復(fù)正增長的態(tài)勢，但是不能說調(diào)整完成，土地購置的增速在下行過程中，但是快趨于平穩(wěn)。全國商品房銷售面積和銷售額的增速來看，在去年下降的過程中開始有所收斂，然后經(jīng)過一個臨界點，主要是今年年初以后一路上揚，這是很平的上行曲線。 


　　值得關(guān)注的是，目前我國包括怎么在宏觀上政策更有效，在財政上加力增效，在金融方面掌握好松緊適度。對于政府必須托底的事情，政府一定要抓住不放，而且新的階段上不要過分強調(diào)補磚頭，要更多的強調(diào)有房源的情況下補人頭，利用現(xiàn)有住房供給的潛力，政府的國庫直接支付可以把需要做低保和住房保障人補人頭的錢直接打到房東賬戶上，保障居民居有所居，保證體系高效運行。對于拉民間資本和政府一起做房地產(chǎn)開發(fā)、不動產(chǎn)建設(shè)、連片開發(fā)等事情要做好，現(xiàn)在已經(jīng)風(fēng)聲崛起，大家可以關(guān)注PPP和房地產(chǎn)的內(nèi)在關(guān)聯(lián)。還有就是我們認為不可回避，要做好房地產(chǎn)稅這樣一個長效機制的立法先行工作。房地產(chǎn)終于列入了人大立法規(guī)劃，而且排序排在第一位。 


　　所以，賈康認為，中國的城鎮(zhèn)化會在未來幾十年繼續(xù)走完高速增長規(guī)模，國際化經(jīng)驗是城鎮(zhèn)化70%左右才轉(zhuǎn)入低水平發(fā)展階段，我們現(xiàn)在一年走一個點還要走30年，那就接近中國民族的偉大復(fù)興了，這個過程中我們建成區(qū)一定會不斷擴大，差不多4億人從農(nóng)村區(qū)域到城鎮(zhèn)定居，而且伴隨著的是收入向中等收入、高等收入提升的過程。這個過程當(dāng)中的不動產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)一定是支柱產(chǎn)業(yè)，這是毫無疑問的，所以房地產(chǎn)商一定要抓住這個難得的發(fā)展機遇。