9月24日上午，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦的城市觀點(diǎn)論壇再次來到成都，探討“分化市場(chǎng)中的成都風(fēng)口”。全國(guó)政協(xié)委員、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康在會(huì)上提出了3個(gè)關(guān)鍵詞，從宏觀經(jīng)濟(jì)上分析了房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)背景與發(fā)展機(jī)遇。 


　　“目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)是處于下行中間，也就是我們常說的新常態(tài)，隨著高端樓市需求的逐步回暖，我們認(rèn)為下半年房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)可以判斷八九不離十，應(yīng)該是很平的上升曲線，而城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中我們要關(guān)注的就是更從容關(guān)注市場(chǎng)分化。”賈康在會(huì)上表示。在他看來，目前宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展雖處于下行狀態(tài)，但總體呈現(xiàn)出來三個(gè)關(guān)鍵的機(jī)遇，這是開發(fā)商們需要關(guān)注的市場(chǎng)背景。 


　　第一個(gè)就是中高速，所謂新就是下行過程中間開始表明了經(jīng)濟(jì)速度下臺(tái)階這個(gè)階段無可回避到來了，新的階段取代了高速增長(zhǎng)的階段，新的階段表現(xiàn)不再是高速而是中高速。這合乎一般規(guī)律，中國(guó)2010年以后進(jìn)入中等收入階段，各個(gè)經(jīng)濟(jì)體到這個(gè)階段以后對(duì)應(yīng)的增長(zhǎng)速度不再是高速，而必然是從高速回落到中高速臺(tái)階上的狀態(tài)，中國(guó)也不例外。這個(gè)新已經(jīng)非常明顯。 


　　第二個(gè)關(guān)鍵詞叫結(jié)構(gòu)優(yōu)化。結(jié)構(gòu)優(yōu)化是對(duì)于經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的提高而打造經(jīng)濟(jì)發(fā)展升級(jí)版。經(jīng)濟(jì)提高是要讓人民群眾得實(shí)惠，人民群眾滿意的狀態(tài)和可持續(xù)的狀態(tài)。我們現(xiàn)在新有了以后，我們還在尋求它能夠起穩(wěn)，通過觸底起穩(wěn)而長(zhǎng)的過程中間，新已明確，而常還沒有實(shí)現(xiàn)，這就是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行的基本特點(diǎn)。這種結(jié)構(gòu)優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)質(zhì)量提高能夠表現(xiàn)為趨穩(wěn)和常態(tài)，應(yīng)該是速度不再一個(gè)勁回落，而起穩(wěn)之后的中高速增長(zhǎng)平臺(tái)，比如我們?nèi)缭改茉?%起穩(wěn)的話，最好能有8-10連甚至更長(zhǎng)時(shí)間，成為常態(tài)的增長(zhǎng)速度還可以接受。 


　　第三個(gè)關(guān)鍵詞叫創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。改革這方面它實(shí)際在創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)下我覺得是一個(gè)體系，從經(jīng)濟(jì)社會(huì)完成轉(zhuǎn)軌這個(gè)攻堅(jiān)克難的制度創(chuàng)新，要聯(lián)系到我們企業(yè)界必然要處理的，一個(gè)個(gè)市場(chǎng)主體作為管理主體的管理創(chuàng)新，還有就是大家在競(jìng)爭(zhēng)中要?jiǎng)俪鲆揽靠萍紕?chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新，這是一個(gè)創(chuàng)新體系，這是我們的希望所在。 


　　當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)也同樣面臨著經(jīng)濟(jì)下行、市場(chǎng)需求以及政策調(diào)整帶來的機(jī)挑戰(zhàn)，但房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，還將伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化幾十年，現(xiàn)在開發(fā)商需要做的就是迎合市場(chǎng)，轉(zhuǎn)型升級(jí)。 


　　他總結(jié)道，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化，可從這幾個(gè)角度來看，比如業(yè)態(tài)的分化，比如辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、住宅、城市綜合體。二是區(qū)域的分化，不同區(qū)域城市的走勢(shì)分化和城市內(nèi)部不同城區(qū)、地段的分化。北京的學(xué)區(qū)房一路狂飆，教育革命解除學(xué)區(qū)房還早著，大家都希望拿到學(xué)區(qū)房讓自己孩子進(jìn)好學(xué)校。三是融資模式的分化，越來越多的具體的投資模式要結(jié)合金融改革考慮。四是市場(chǎng)供給與政府保障的分化。比如保障房建設(shè)肯定會(huì)影響商品房的配置，我們的保障房更清晰了。這些東西我們要注意，跟蹤政策導(dǎo)向，跟蹤市場(chǎng)分化，掌握好自己的投資和經(jīng)營(yíng)決策。 


　　2014年我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)要正確判斷，不能崩盤，它在調(diào)整過程中肯定要經(jīng)歷分化?，F(xiàn)在看來這個(gè)調(diào)整還在繼續(xù)，在房地產(chǎn)投資增速方面我們看到持續(xù)下滑的曲線，我們看到房地產(chǎn)企業(yè)資金到位，看到它經(jīng)過調(diào)整以后現(xiàn)在有恢復(fù)正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但是不能說調(diào)整完成，土地購(gòu)置的增速在下行過程中，但是快趨于平穩(wěn)。全國(guó)商品房銷售面積和銷售額的增速來看，在去年下降的過程中開始有所收斂，然后經(jīng)過一個(gè)臨界點(diǎn)，主要是今年年初以后一路上揚(yáng)，這是很平的上行曲線。 


　　值得關(guān)注的是，目前我國(guó)包括怎么在宏觀上政策更有效，在財(cái)政上加力增效，在金融方面掌握好松緊適度。對(duì)于政府必須托底的事情，政府一定要抓住不放，而且新的階段上不要過分強(qiáng)調(diào)補(bǔ)磚頭，要更多的強(qiáng)調(diào)有房源的情況下補(bǔ)人頭，利用現(xiàn)有住房供給的潛力，政府的國(guó)庫直接支付可以把需要做低保和住房保障人補(bǔ)人頭的錢直接打到房東賬戶上，保障居民居有所居，保證體系高效運(yùn)行。對(duì)于拉民間資本和政府一起做房地產(chǎn)開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)、連片開發(fā)等事情要做好，現(xiàn)在已經(jīng)風(fēng)聲崛起，大家可以關(guān)注PPP和房地產(chǎn)的內(nèi)在關(guān)聯(lián)。還有就是我們認(rèn)為不可回避，要做好房地產(chǎn)稅這樣一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制的立法先行工作。房地產(chǎn)終于列入了人大立法規(guī)劃，而且排序排在第一位。 


　　所以，賈康認(rèn)為，中國(guó)的城鎮(zhèn)化會(huì)在未來幾十年繼續(xù)走完高速增長(zhǎng)規(guī)模，國(guó)際化經(jīng)驗(yàn)是城鎮(zhèn)化70%左右才轉(zhuǎn)入低水平發(fā)展階段，我們現(xiàn)在一年走一個(gè)點(diǎn)還要走30年，那就接近中國(guó)民族的偉大復(fù)興了，這個(gè)過程中我們建成區(qū)一定會(huì)不斷擴(kuò)大，差不多4億人從農(nóng)村區(qū)域到城鎮(zhèn)定居，而且伴隨著的是收入向中等收入、高等收入提升的過程。這個(gè)過程當(dāng)中的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)一定是支柱產(chǎn)業(yè)，這是毫無疑問的，所以房地產(chǎn)商一定要抓住這個(gè)難得的發(fā)展機(jī)遇。