近期李克強(qiáng)總理在國(guó)外發(fā)聲力挺房地產(chǎn)的論述，瞬間點(diǎn)燃國(guó)內(nèi)探索樓市發(fā)展前景的熱情。
樂(lè)觀情緒其來(lái)自有
總理1月21日在達(dá)沃斯論壇上直指：中國(guó)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化必然伴隨著城鎮(zhèn)化，對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求是長(zhǎng)期的，而房地產(chǎn)在一定時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整，這是正常的。并明白提示 “中國(guó)政府希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。目前在城市棚戶區(qū)里居住的約有1億人左右，還有很多人住在城鄉(xiāng)危房里，我們將加大這方面的投資力度” ……云云。


最先反應(yīng)的是人民日?qǐng)?bào)發(fā)文稱，樓市不會(huì)崩盤，房?jī)r(jià)已經(jīng)接近底部，下降減緩。無(wú)獨(dú)有偶，央行行長(zhǎng)周小川也表示，“如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，央行可以出臺(tái)一些結(jié)構(gòu)性措施，如：調(diào)節(jié)貸款與房屋價(jià)值比率等”。住建部部長(zhǎng)陳政高甚至提出：房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒(méi)必要，住建部擬出臺(tái)收購(gòu)商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見(jiàn)。


一時(shí)之間，房地產(chǎn)有望走出低谷的樂(lè)觀判斷，開(kāi)始充斥坊間。但實(shí)情會(huì)是如此嗎？我看未必。


地王要獲利需漫長(zhǎng)等待


細(xì)細(xì)思索總理的觀點(diǎn)，似有玄機(jī)與可探究之處。首先城鎮(zhèn)化是否與房地產(chǎn)剛性需求“無(wú)縫對(duì)接”？值得疑慮。因?yàn)檫@樣的現(xiàn)象只發(fā)生在進(jìn)城人口普遍性、可接受或有能力承擔(dān)其房?jī)r(jià)才會(huì)發(fā)生，而當(dāng)前狀態(tài)顯非如此(不包括一線城市)。若要達(dá)成城鎮(zhèn)化與購(gòu)房需求的“剛性匹配”，取決于開(kāi)發(fā)商是否愿意“降價(jià)求售”？甚至面對(duì)一旦降價(jià)求售超越成本時(shí)，開(kāi)發(fā)商是“斷頭路跑還是斷尾求生”的艱難抉擇。


事實(shí)上并非在建樓盤才有此困擾，許多地王至今未開(kāi)發(fā)，等待的不就是足以符合成本、創(chuàng)造利潤(rùn)的房?jī)r(jià)？惟現(xiàn)況看來(lái)，有些等待將是漫長(zhǎng)乃至難以期待的。


至于危棚簡(jiǎn)戶的拆除，確實(shí)可為市場(chǎng)帶來(lái)真實(shí)的自住需求，問(wèn)題是經(jīng)過(guò)十余年的大拆大建，尚待拆除的區(qū)域要嘛是面積太小無(wú)商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值，要嘛是住戶們有“千年等一回，不宰你宰誰(shuí)”的期待暴富心態(tài)，個(gè)個(gè)張牙舞爪，開(kāi)價(jià)向天看齊，且一家戶口塞進(jìn)十余人純屬稀松平常，在這種情況下，動(dòng)拆遷非但無(wú)利可圖，根本是連賠本都算不過(guò)來(lái)的買賣。


購(gòu)房需求正快速萎縮


更加值得憂慮的是，中國(guó)主力購(gòu)房人口數(shù)量將從2018年起開(kāi)始大幅減少，25～49歲年齡段的數(shù)量由2016年的5.68億的峰值，在2020年下降至5.43億，2050年將至5億以下，而2010年這一數(shù)字為5.47億人。加之2003～2013之房地產(chǎn)“黃金十年”所透支的，不完全是購(gòu)買力，也包括提前消費(fèi)（如：為10歲的兒子買婚房……），而未來(lái)勢(shì)必逐步鋪開(kāi)的房產(chǎn)稅亦如“達(dá)摩克利斯之劍”，讓人不敢掉以輕心，更遑論因反貪腐所導(dǎo)致的“需求變身為供應(yīng)”——貪官及二奶、眷屬原本是購(gòu)房大軍的主力成員，現(xiàn)在與未來(lái)非但不會(huì)再買房，更急切的需求恐怕是出脫房產(chǎn)、套現(xiàn)逃亡。


凡此種種“內(nèi)憂外患”，使樓市陷入前所未有之困境。這正是2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍降溫的真實(shí)因素。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房屋施工面積增速、房企土地購(gòu)置面積和商品房銷售面積均比上年下降，商品房待售面積比2013年末增加12874萬(wàn)平方米，2014年12月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”為93.93，比上月回落0.37點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商不得不面對(duì)毛利潤(rùn)下降、競(jìng)爭(zhēng)壓力大、庫(kù)存壓力大等諸多問(wèn)題。


樓市邁入求新求變大時(shí)代


事實(shí)上，自去年（2014年）6月中央到地方先以政策松綁（解除限購(gòu)、限貸……）為開(kāi)端，眼見(jiàn)效果不彰，于去年底至今年初再以降息、稅收減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等“過(guò)激”手段救市的原因。其中浙江省紹興的“微刺激”主要以購(gòu)房稅收補(bǔ)貼為主，而廈門和四川省則集中在清理樓市的行政干預(yù)、全面取消限購(gòu)。


在我看來(lái)，由于購(gòu)房需求的陡降是國(guó)內(nèi)外因素跨界、混搭的結(jié)果，因此各種救急措施最多只能達(dá)到避免惡性崩盤全面發(fā)生的可能性，但不會(huì)也不可能促成樓市回復(fù)至可持續(xù)繁榮的狀態(tài)，房企要有“打持久戰(zhàn)”、求新求變的心理與實(shí)質(zhì)準(zhǔn)備，這其中勢(shì)必包括互聯(lián)網(wǎng)及其衍生商機(jī)的運(yùn)用，如：P2P、籌眾、REITs、大數(shù)據(jù)……等。