今年兩會(huì)政府工作報(bào)告明確指出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，讓不少人松了一口氣，咸認(rèn)打壓超過(guò)十年的樓市終于迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。但實(shí)情會(huì)是如此嗎？我看并不盡然。

“穩(wěn)定”肇因于市場(chǎng)不穩(wěn)定

“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的真實(shí)意涵可從兩個(gè)面相加以解讀。首先是有利于市場(chǎng)的方向，說(shuō)明從國(guó)家層面未來(lái)將有相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間不再以房地產(chǎn)為“假想敵”，也不會(huì)輕易出臺(tái)以壓制房?jī)r(jià)與買(mǎi)氣為目的之舉措，讓房地產(chǎn)逐步回歸市場(chǎng)化運(yùn)作，甚至?xí)安皇r(shí)機(jī)”的推出各種鼓勵(lì)措施，以“穩(wěn)定住房消費(fèi)”。

惟從另一個(gè)面相來(lái)看，長(zhǎng)期遭受壓制的房地產(chǎn)業(yè)為何“一朝見(jiàn)青天”？若非整體經(jīng)濟(jì)放緩，官方期待房地產(chǎn)能發(fā)揮“火車(chē)頭”拉動(dòng)內(nèi)需作用，而樓市又面對(duì)嚴(yán)重的庫(kù)存壓力，否則兩會(huì)是否會(huì)對(duì)房地產(chǎn)表現(xiàn)的如此“友善”則是未知數(shù)。

因此可以這么說(shuō)，“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的政策意義，是在表明歷經(jīng)十余年榮景的房地產(chǎn)已陷入發(fā)展瓶頸與困境，必須依賴(lài)各種“救死扶傷”的特效藥（救市方案），以使樓市“重振雄風(fēng)”，進(jìn)而刺激經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步前行。

吸引改善型需求談何容易

事實(shí)上，去年（2014年）兩會(huì)提出“雙向調(diào)控”，暗示地方政府可依據(jù)自身狀況作必要的政策調(diào)控之后，從6月開(kāi)始，二線（含）以下城市便陸續(xù)投入救市狂潮中，直到目前仍是“現(xiàn)在進(jìn)行式”且已進(jìn)入第四波。

由于純粹針對(duì)首購(gòu)的扶持與鼓勵(lì)行之有年，已不足以持續(xù)發(fā)揮“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的功能，因此今年（2015年）兩會(huì)才會(huì)進(jìn)一步提出“支持居民自住和改善型需求”的指導(dǎo)意見(jiàn)，希望能引流二套房購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)場(chǎng)。鑒于此類(lèi)族群具有隱形而量大、擅觀風(fēng)向而不急于出手，需要不刺激否則不動(dòng)如山的三大特征，鼓勵(lì)政策必須強(qiáng)而有力，否則難收成效。

于是有報(bào)道指稱(chēng)，相關(guān)部委正在對(duì)已有的政策作相應(yīng)的調(diào)整，包括二套房貸首付比例降至五成，下調(diào)二套房貸利率，乃至對(duì)改善型需求重新定義。惟僅如此，能達(dá)到吸引改善性需求進(jìn)場(chǎng)的效應(yīng)嗎？恐怕有點(diǎn)懸。

二套房首付降至五成沒(méi)有吸引力

先讓我們來(lái)回顧二套房貸政策的始末。因應(yīng)2008年國(guó)家投入“四萬(wàn)億”搶救經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的游資泛濫后遺癥，二套房限制措施如同“栓螺絲”般步步收緊。2010年1月“國(guó)十一條”出臺(tái)，要求加大差別化信貸，規(guī)定二套房貸款首付比例不得低于40%，當(dāng)年4月，“國(guó)十條”再提高至“不得低于50%”；2011年1月，新“國(guó)八條”又將之提升至60%以上；2013年2月，新“國(guó)五條”進(jìn)一步把二套房首付比例拔高至七成。至此，改善型需求大量退出，淪為樓市無(wú)足輕重的配角。

如今“雪藏”多年的二套房需求重新受到政府“關(guān)愛(ài)的眼神”，應(yīng)該說(shuō)是“時(shí)也，運(yùn)也，命也”，惟如上述，能否發(fā)揮提振市場(chǎng)買(mǎi)氣的作用？卻是有待觀察。

畢竟以當(dāng)前房?jī)r(jià)之高企，首付比例即使降至五成，消費(fèi)者負(fù)擔(dān)仍然過(guò)重，況且整體市場(chǎng)已大不如前，在考慮房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能不足的前提下，首付五成對(duì)于驅(qū)動(dòng)“可買(mǎi)不可賣(mài)”的改善型需求來(lái)說(shuō)，并不具備明顯誘因。其次是“二套房”觸及仍處“限購(gòu)”狀態(tài)之一線城市的政策底線，倘若“限購(gòu)”不調(diào)整，改善性需求亦無(wú)法進(jìn)場(chǎng)。

一線城市限購(gòu)面臨調(diào)整

以上海為例，非本地戶(hù)籍家庭已占據(jù)其半壁江山，且以28~45歲的中青壯年為主，是相對(duì)活躍、有較強(qiáng)改善住房意愿的“目標(biāo)客戶(hù)”，但按規(guī)定只能擁有一套房，導(dǎo)致進(jìn)行置換有實(shí)質(zhì)困難（先買(mǎi)還是先賣(mài)？），這個(gè)時(shí)候該如何調(diào)整相關(guān)政策，以落實(shí)兩會(huì)精神，便考驗(yàn)上海市政府的施政智慧。

在我看來(lái)，當(dāng)兩會(huì)房地產(chǎn)政策指導(dǎo)基調(diào)由“雙向調(diào)控”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺诸?lèi)指導(dǎo)”、“因地施政”時(shí)，相當(dāng)程度上已指明方向。或許著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者厲以寧的觀點(diǎn)具一定代表性：對(duì)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)區(qū)分對(duì)待，高檔房?jī)r(jià)格由市場(chǎng)調(diào)控，政府可以收稅……；果然如此，則一線城市的“限購(gòu)”措施面臨調(diào)整，恐怕勢(shì)在必行。