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講座提綱

一、新時(shí)代：十九大報(bào)告新理念

1、新時(shí)代：標(biāo)注歷史坐標(biāo)

2、新使命：推進(jìn)四個(gè)偉大

3、新思想：貢獻(xiàn)中國(guó)智慧

4、新征程：做出歷史貢獻(xiàn)

5、十九大報(bào)告發(fā)展目標(biāo)新亮點(diǎn)

6、我國(guó)社會(huì)主要矛盾新表述

7、十九大報(bào)告提出培育新增長(zhǎng)點(diǎn)、形成新動(dòng)能

二、新周期：世界經(jīng)濟(jì)新周期是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境

1、世界隨時(shí)可能發(fā)生的新金融危機(jī)

2、世界經(jīng)濟(jì)周期與新工業(yè)革命

——康德拉季耶夫周期與科技革命

——人生發(fā)財(cái)靠康波

3、美國(guó)加息攪動(dòng)世界經(jīng)濟(jì)局勢(shì)，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金成本

4、美聯(lián)儲(chǔ)縮表：全球資金回流美國(guó)，影響房地產(chǎn)企業(yè)融資

5、特朗普沖擊與特朗普減稅，各國(guó)大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，影響房地產(chǎn)投資

6、“灰犀牛”與全球大變局

三、新常態(tài)：實(shí)體經(jīng)濟(jì)困難是中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)

1、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)表明舊動(dòng)能增長(zhǎng)乏力

2、如何判斷經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)

——跟著領(lǐng)袖看態(tài)勢(shì)

——根本在于素養(yǎng)和態(tài)度

——我國(guó)古典四大文學(xué)名著中的管理密碼

3、實(shí)體經(jīng)濟(jì)步履維艱

——經(jīng)濟(jì)L型走勢(shì)：1978年-2017年中國(guó)GDP增長(zhǎng)速度

——中國(guó)工業(yè)增長(zhǎng)速度下滑

——資金脫實(shí)向虛：實(shí)體經(jīng)濟(jì)步履維艱

——外資出逃

——外儲(chǔ)減少

——當(dāng)前企業(yè)面臨六大問題

——當(dāng)前企業(yè)面臨的五大危機(jī)

——企業(yè)倒閉潮的四種推動(dòng)力量

4、企業(yè)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期生存發(fā)展策略

——緊緊抓住自己的特色優(yōu)勢(shì)不放松，避免盲目多元化

——重大投資謹(jǐn)慎決策，待探底后進(jìn)行大投資

——竭力降低各種成本

——重視內(nèi)外部合作，抱團(tuán)求生存，分工協(xié)作求發(fā)展

——未雨綢繆，尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)

四、新動(dòng)能：中國(guó)經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換預(yù)示國(guó)家不再依靠大規(guī)模房地產(chǎn)投資

1、新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的背景

——十九大報(bào)告指出，培育新增長(zhǎng)點(diǎn)、形成新動(dòng)能

——工業(yè)革命、技術(shù)變革與城市化

——第四次工業(yè)革命：工業(yè)4.0

——中國(guó)版“工業(yè)4.0”

2、什么是舊動(dòng)能

——舊動(dòng)能包括：規(guī)模速度型目標(biāo)導(dǎo)向、模仿跟蹤型主體支撐、GDP導(dǎo)向制度引領(lǐng)、傳統(tǒng)低端產(chǎn)業(yè)發(fā)展、粗放投入型要素配置

——舊動(dòng)能的特征：大目標(biāo)GDP增速、大國(guó)企外企主導(dǎo)、大規(guī)模造城運(yùn)動(dòng)或房地產(chǎn)開發(fā)、大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大規(guī)模開發(fā)區(qū)建設(shè)或工業(yè)發(fā)展、大規(guī)模要素粗放投入、大規(guī)模招商引資、大規(guī)模模仿跟蹤復(fù)制

3、什么是新動(dòng)能

——新動(dòng)能的內(nèi)容：質(zhì)量效益型目標(biāo)導(dǎo)向、創(chuàng)新型主體支撐、可持續(xù)制度引領(lǐng)、新興高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展、高級(jí)要素配置

——新動(dòng)能的表現(xiàn)形式：新制度、新要素(包括新技術(shù)、新人才、新信息、新融資、新資源)、新市場(chǎng)、新產(chǎn)業(yè)形態(tài)(包括新產(chǎn)業(yè)、新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)、新模式、新品牌)、新主體(包括新企業(yè)、新企業(yè)家、新居民、新平臺(tái)等)等

4、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)：持續(xù)通過(guò)“雙創(chuàng)”形成新動(dòng)能

——要素驅(qū)動(dòng)VS創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)：波特關(guān)于國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力的四階段劃分

——?jiǎng)?chuàng)新：新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的成功保障

5、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展遠(yuǎn)未完成新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換

——舊動(dòng)能是不是應(yīng)該不管不顧。

——新動(dòng)能是不是萬(wàn)能的

——在新動(dòng)能沒有完全起來(lái)前，不能完全否定舊動(dòng)能的作用

——房地產(chǎn)投資仍然會(huì)發(fā)揮作用

——不能將大規(guī)模投資等舊動(dòng)能當(dāng)成新動(dòng)能

五、新背景：中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)下中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的新宏觀背景

1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析的基本框架：總需求與總供給

2、需求三架馬車分析

（1）消費(fèi)

——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)

——經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的機(jī)制

——發(fā)展階段與消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)

——進(jìn)一步刺激內(nèi)需不易

（2）投資：民間投資告急

（3）出口：進(jìn)出口增速回落

3、供給側(cè)分析

（1）人口問題：未富先老

（2）資源環(huán)境問題

（3）科技創(chuàng)新問題

4、城鎮(zhèn)化沒有完成，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大量存在，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)發(fā)揮作用

5、中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，中西部房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊

6、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，廣大中產(chǎn)階層購(gòu)房需求增加

7、我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)支撐房地產(chǎn)需求

六、新風(fēng)險(xiǎn)：金融新周期與金融風(fēng)險(xiǎn)將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

1、十九大報(bào)告指出，要“健全金融監(jiān)管體系，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線”

2、金融新周期

3、全球債務(wù)飆升

4、警惕區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延

5、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

6、企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

——案例：遼寧、山東企業(yè)債務(wù)危機(jī)

——案例：浙江慈溪建行不良率飆升的教訓(xùn)

——案例：無(wú)錫銀行：農(nóng)商行盲目上市擴(kuò)張的失敗樣本

7、部分中小銀行面臨破產(chǎn)清算威脅

8、資本管制：詭譎的人民幣匯率

9、生病的股市：個(gè)人理性與集體非理性

10、投資理財(cái)?shù)睦Щ螅哄X往何處去？

11、百姓發(fā)現(xiàn)：只有房地產(chǎn)投資最穩(wěn)妥

12、房地產(chǎn)企業(yè)資金成本提升，融資越來(lái)越難

七、新預(yù)測(cè)：19大后中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展

1、：中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的前景是光明的

2、19大后中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向

3、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神

4、我國(guó)長(zhǎng)期向好支撐房地產(chǎn)需求

5、房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——朱镕基：房地產(chǎn)拉動(dòng)了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

——地方財(cái)政壓力

——百姓財(cái)富保值

八、新預(yù)測(cè)：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展

1、城鎮(zhèn)化沒有完成，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大量存在，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)發(fā)揮作用

2、中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，中西部房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊

3、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，廣大中產(chǎn)階層購(gòu)房需求增加

4、我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)支撐房地產(chǎn)需求

5、十九大提出，用“三大變革”推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)“高質(zhì)量發(fā)展”

——質(zhì)量變革。未來(lái)是城市競(jìng)爭(zhēng)，房子質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)

——2013年城市家庭戶均1套房，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)

——十九大提出，“高速增長(zhǎng)要轉(zhuǎn)向高品質(zhì)增長(zhǎng)”。提高住房品質(zhì)是全國(guó)消費(fèi)者的心聲，要引起房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視

6、十九大報(bào)告提出，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。預(yù)示房地產(chǎn)市場(chǎng)將平穩(wěn)發(fā)展。不會(huì)大起大落

7、房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？

——2017.5.12，人民日?qǐng)?bào)發(fā)文：房?jī)r(jià)上漲是必然趨勢(shì)

——論經(jīng)濟(jì)體量，中國(guó)和美國(guó)最為相像；論土地制度，中國(guó)又是香港式的；論人口結(jié)構(gòu)，中國(guó)向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房?jī)r(jià)的問題很復(fù)雜

——房地產(chǎn)周期：長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融

8、人口老齡化加速影響房地產(chǎn)

——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)

9、土地制度政策變化影響房地產(chǎn)

——政府土地供給是放松還是收緊？

——政府將不再是居住用地唯一供應(yīng)者、農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”

——全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議釋放兩大信號(hào)，呼應(yīng)的是推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度

10、短期金融收緊，影響百姓購(gòu)買力

——貨幣增速放緩，國(guó)家實(shí)行宏觀審慎貨幣政策

——加息、限貸等一系列手段，金融收緊

——居民負(fù)債大幅激增，但負(fù)債絕對(duì)值遠(yuǎn)低于美國(guó)、日本

11、房地產(chǎn)政策影響

——自2016年四季度以來(lái)，全國(guó)超55個(gè)城市已發(fā)布各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)超160次，包括限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商，中國(guó)樓市進(jìn)入“五限時(shí)代”

——部分地區(qū)放松限購(gòu)

12、房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)

——每次限購(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)受到影響

——房地產(chǎn)企業(yè)借外債的大門被關(guān)

——做好自己的事情

——做好產(chǎn)品，造好房子

——未雨綢繆。系好安全帶

長(zhǎng)風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海！

祝大家事業(yè)順利，身體健康！