時長：0.5-1天

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講座提綱

一、新時代：十九大報告新理念

1、新時代：標注歷史坐標

2、新使命：推進四個偉大

3、新思想：貢獻中國智慧

4、新征程：做出歷史貢獻

5、十九大報告發(fā)展目標新亮點

6、我國社會主要矛盾新表述

7、十九大報告提出培育新增長點、形成新動能

二、新周期：世界經(jīng)濟新周期是中國經(jīng)濟的大環(huán)境

1、世界隨時可能發(fā)生的新金融危機

2、世界經(jīng)濟周期與新工業(yè)革命

——康德拉季耶夫周期與科技革命

——人生發(fā)財靠康波

3、美國加息攪動世界經(jīng)濟局勢，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金成本

4、美聯(lián)儲縮表：全球資金回流美國，影響房地產(chǎn)企業(yè)融資

5、特朗普沖擊與特朗普減稅，各國大力發(fā)展實體經(jīng)濟，影響房地產(chǎn)投資

6、“灰犀?！迸c全球大變局

三、新常態(tài)：實體經(jīng)濟困難是中國經(jīng)濟新常態(tài)

1、經(jīng)濟新常態(tài)表明舊動能增長乏力

2、如何判斷經(jīng)濟態(tài)勢

——跟著領袖看態(tài)勢

——根本在于素養(yǎng)和態(tài)度

——我國古典四大文學名著中的管理密碼

3、實體經(jīng)濟步履維艱

——經(jīng)濟L型走勢：1978年-2017年中國GDP增長速度

——中國工業(yè)增長速度下滑

——資金脫實向虛：實體經(jīng)濟步履維艱

——外資出逃

——外儲減少

——當前企業(yè)面臨六大問題

——當前企業(yè)面臨的五大危機

——企業(yè)倒閉潮的四種推動力量

4、企業(yè)在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期生存發(fā)展策略

——緊緊抓住自己的特色優(yōu)勢不放松，避免盲目多元化

——重大投資謹慎決策，待探底后進行大投資

——竭力降低各種成本

——重視內(nèi)外部合作，抱團求生存，分工協(xié)作求發(fā)展

——未雨綢繆，尋求新的增長點

四、新動能：中國經(jīng)濟新舊動能轉(zhuǎn)換預示國家不再依靠大規(guī)模房地產(chǎn)投資

1、新舊動能轉(zhuǎn)換的背景

——十九大報告指出，培育新增長點、形成新動能

——工業(yè)革命、技術(shù)變革與城市化

——第四次工業(yè)革命：工業(yè)4.0

——中國版“工業(yè)4.0”

2、什么是舊動能

——舊動能包括：規(guī)模速度型目標導向、模仿跟蹤型主體支撐、GDP導向制度引領、傳統(tǒng)低端產(chǎn)業(yè)發(fā)展、粗放投入型要素配置

——舊動能的特征：大目標GDP增速、大國企外企主導、大規(guī)模造城運動或房地產(chǎn)開發(fā)、大規(guī)?；A設施建設、大規(guī)模開發(fā)區(qū)建設或工業(yè)發(fā)展、大規(guī)模要素粗放投入、大規(guī)模招商引資、大規(guī)模模仿跟蹤復制

3、什么是新動能

——新動能的內(nèi)容：質(zhì)量效益型目標導向、創(chuàng)新型主體支撐、可持續(xù)制度引領、新興高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展、高級要素配置

——新動能的表現(xiàn)形式：新制度、新要素(包括新技術(shù)、新人才、新信息、新融資、新資源)、新市場、新產(chǎn)業(yè)形態(tài)(包括新產(chǎn)業(yè)、新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)、新模式、新品牌)、新主體(包括新企業(yè)、新企業(yè)家、新居民、新平臺等)等

4、創(chuàng)新驅(qū)動：持續(xù)通過“雙創(chuàng)”形成新動能

——要素驅(qū)動VS創(chuàng)新驅(qū)動：波特關(guān)于國家競爭力的四階段劃分

——創(chuàng)新：新舊動能轉(zhuǎn)換的成功保障

5、經(jīng)濟運行和發(fā)展遠未完成新舊動能轉(zhuǎn)換

——舊動能是不是應該不管不顧。

——新動能是不是萬能的

——在新動能沒有完全起來前，不能完全否定舊動能的作用

——房地產(chǎn)投資仍然會發(fā)揮作用

——不能將大規(guī)模投資等舊動能當成新動能

五、新背景：中國經(jīng)濟長期發(fā)展趨勢下中國房地產(chǎn)發(fā)展的新宏觀背景

1、宏觀經(jīng)濟分析的基本框架：總需求與總供給

2、需求三架馬車分析

（1）消費

——消費結(jié)構(gòu)升級

——經(jīng)濟增長與消費結(jié)構(gòu)升級的機制

——發(fā)展階段與消費需求結(jié)構(gòu)

——進一步刺激內(nèi)需不易

（2）投資：民間投資告急

（3）出口：進出口增速回落

3、供給側(cè)分析

（1）人口問題：未富先老

（2）資源環(huán)境問題

（3）科技創(chuàng)新問題

4、城鎮(zhèn)化沒有完成，房地產(chǎn)市場需求大量存在，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)發(fā)揮作用

5、中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢，中西部房地產(chǎn)市場前景廣闊

6、消費結(jié)構(gòu)升級，廣大中產(chǎn)階層購房需求增加

7、我國未來經(jīng)濟持續(xù)增長支撐房地產(chǎn)需求

六、新風險：金融新周期與金融風險將影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

1、十九大報告指出，要“健全金融監(jiān)管體系，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線”

2、金融新周期

3、全球債務飆升

4、警惕區(qū)域性金融風險蔓延

5、地方政府債務風險

6、企業(yè)債務風險

——案例：遼寧、山東企業(yè)債務危機

——案例：浙江慈溪建行不良率飆升的教訓

——案例：無錫銀行：農(nóng)商行盲目上市擴張的失敗樣本

7、部分中小銀行面臨破產(chǎn)清算威脅

8、資本管制：詭譎的人民幣匯率

9、生病的股市：個人理性與集體非理性

10、投資理財?shù)睦Щ螅哄X往何處去？

11、百姓發(fā)現(xiàn)：只有房地產(chǎn)投資最穩(wěn)妥

12、房地產(chǎn)企業(yè)資金成本提升，融資越來越難

七、新預測：19大后中國經(jīng)濟走向預示房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展

1、：中國經(jīng)濟長期向好的前景是光明的

2、19大后中國經(jīng)濟走向

3、中央經(jīng)濟工作會議精神

4、我國長期向好支撐房地產(chǎn)需求

5、房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——朱镕基：房地產(chǎn)拉動了一百多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展

——地方財政壓力

——百姓財富保值

八、新預測：我國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展

1、城鎮(zhèn)化沒有完成，房地產(chǎn)市場需求大量存在，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)發(fā)揮作用

2、中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢，中西部房地產(chǎn)市場前景廣闊

3、消費結(jié)構(gòu)升級，廣大中產(chǎn)階層購房需求增加

4、我國未來經(jīng)濟持續(xù)增長支撐房地產(chǎn)需求

5、十九大提出，用“三大變革”推動中國經(jīng)濟“高質(zhì)量發(fā)展”

——質(zhì)量變革。未來是城市競爭，房子質(zhì)量競爭

——2013年城市家庭戶均1套房，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點

——十九大提出，“高速增長要轉(zhuǎn)向高品質(zhì)增長”。提高住房品質(zhì)是全國消費者的心聲，要引起房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視

6、十九大報告提出，房子是用來住的，不是用來炒的。預示房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)發(fā)展。不會大起大落

7、房價會漲還是跌？

——2017.5.12，人民日報發(fā)文：房價上漲是必然趨勢

——論經(jīng)濟體量，中國和美國最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結(jié)構(gòu)，中國向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房價的問題很復雜

——房地產(chǎn)周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融

8、人口老齡化加速影響房地產(chǎn)

——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房價的轉(zhuǎn)折點

9、土地制度政策變化影響房地產(chǎn)

——政府土地供給是放松還是收緊？

——政府將不再是居住用地唯一供應者、農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”

——全國國土資源工作會議釋放兩大信號，呼應的是推動建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度

10、短期金融收緊，影響百姓購買力

——貨幣增速放緩，國家實行宏觀審慎貨幣政策

——加息、限貸等一系列手段，金融收緊

——居民負債大幅激增，但負債絕對值遠低于美國、日本

11、房地產(chǎn)政策影響

——自2016年四季度以來，全國超55個城市已發(fā)布各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策累計超160次，包括限購、限貸、限價、限售、限商，中國樓市進入“五限時代”

——部分地區(qū)放松限購

12、房地產(chǎn)企業(yè)的應對

——每次限購，房地產(chǎn)企業(yè)都會受到影響

——房地產(chǎn)企業(yè)借外債的大門被關(guān)

——做好自己的事情

——做好產(chǎn)品，造好房子

——未雨綢繆。系好安全帶

長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海！

祝大家事業(yè)順利，身體健康！