宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與新時期房地產(chǎn)市場預(yù)測

王傳寶教授

時長：1天?？筛鶕?jù)客戶要求，調(diào)整課綱

第一模塊 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析與經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題解讀

一、世界經(jīng)濟(jì)新平庸與世界經(jīng)濟(jì)周期波動

1、世界經(jīng)濟(jì)新平庸

——世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇格局預(yù)測

——隨時可能發(fā)生的新金融危機(jī)

2、世界經(jīng)濟(jì)周期與新工業(yè)革命

——全球長波周期劃分（康得拉季耶夫周期）

——工業(yè)革命、技術(shù)變革與城市化

3、雪上加霜：2020年新冠疫情對世界經(jīng)濟(jì)的影響

4、世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“三低兩高”，貨幣極大寬松，降息潮來臨

5、特朗普的“亂拳”與拜登的新變化

6、“灰犀?！迸c全球大變局初顯

——警惕“灰犀牛”式大概率危機(jī)的到來

——全球大變局初顯

二、中國經(jīng)濟(jì)能否走出中等收入國家陷阱

1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析的基本框架：總需求與總供給

2、經(jīng)濟(jì)增長的決定要素

3、需求三架馬車分析

（1）消費(fèi)

——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級

——經(jīng)濟(jì)增長與消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的機(jī)制

——發(fā)展階段與消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)

——進(jìn)一步刺激內(nèi)需不易

（2）投資

（3）出口

4、供給側(cè)分析

（1）人口問題：未富先老

（2）資源環(huán)境問題

（3）科技創(chuàng)新問題：對創(chuàng)新的重要性怎么強(qiáng)調(diào)都不過分

5、防止陷入“中等收入國家陷阱”

6、“十四五”規(guī)劃建議預(yù)示中國未來深刻變革

7、經(jīng)濟(jì)增長的三大動力來源

——城鎮(zhèn)化沒有完成

——中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢

——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級

8、近年中國出現(xiàn)的幾個重要拐點(diǎn)

9、中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“四大分化”

10、對我國未來經(jīng)濟(jì)增長的基本判斷

三、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下實體經(jīng)濟(jì)、匯率、房產(chǎn)、股市等經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題

1、什么是新常態(tài)？

2、如何判斷經(jīng)濟(jì)態(tài)勢

3、實體經(jīng)濟(jì)分析

——當(dāng)前企業(yè)面臨六大問題

——當(dāng)前企業(yè)面臨的五大危機(jī)

——企業(yè)倒閉潮的四種推動力量

——全球產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)

——中國企業(yè)外遷主要影響因素分析：中美經(jīng)貿(mào)摩擦、疫情、人民幣升值

4、房地產(chǎn)、匯率、股市等熱點(diǎn)問題

——房地產(chǎn)虛火

——迷失的房價：高房價殺滅創(chuàng)富夢想（日本的自殺森林）

——人民幣貶值

——詭譎的匯率：蒙代爾不可能三角

——生病的股市：個人理性與集體非理性

5、順勢而為：從美林時鐘圖看如何投資理財

——美林時鐘圖

——順勢而為：做慈悲的和尚

——標(biāo)準(zhǔn)普爾家庭資產(chǎn)象限圖

6、長線思維

7、可以受益一生的8種投資

8、人脈就是錢脈

——馬云是善于組建關(guān)系圈的人

——做一個善于組建關(guān)系圈的人

四、疫情影響下當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與2021年經(jīng)濟(jì)前景預(yù)判

1、客觀判斷經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢

2、克強(qiáng)指數(shù)看經(jīng)濟(jì)冷暖

3、PMI指數(shù)解讀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

4、從PPI、CPI看通脹/通縮隱憂

5、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)：“六穩(wěn)”和“六?！?

6、當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)解讀：GDP、就業(yè)、消費(fèi)、投資、外貿(mào)、基建、房地產(chǎn)、資本市場等

7、謹(jǐn)防金融風(fēng)險

8、2021年經(jīng)濟(jì)前景預(yù)判

——疫情的短期影響與長期影響（如果世界疫情繼續(xù)蔓延，結(jié)果將更加復(fù)雜）

五、債務(wù)危機(jī)與金融風(fēng)險

1、全球債務(wù)飆升

2、全球貨幣寬松

3、牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線

4、警惕區(qū)域性金融風(fēng)險蔓延

5、地方政府債務(wù)風(fēng)險

6、企業(yè)債務(wù)風(fēng)險

7、部分中小銀行面臨破產(chǎn)清算威脅

8、疫情提高商業(yè)銀行不良貸款比利率

9、郭樹清：疫情加劇商業(yè)銀行資產(chǎn)劣變的速度

10、謹(jǐn)防“明斯基時刻”到來

第二模塊 新時期房地產(chǎn)市場預(yù)測

一、2020新冠疫情對房地產(chǎn)/企業(yè)的短期影響

（一）需求：購房

1、疫情對老百姓收入預(yù)期有影響：負(fù)面拖累

2、疫情增加了老百姓的購房欲望：正面影響

3、通脹預(yù)期下，購房更容易保值：正面影響

4、由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產(chǎn)，房子漲價

（二）供給：房地產(chǎn)供應(yīng)

1、地方政府財政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入

2、各地?fù)審?qiáng)人大戰(zhàn)，需要房地產(chǎn)配合

3、“兩新一重”是重大抓手。其中一個“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當(dāng)然包括房地產(chǎn)

二、5G對房地產(chǎn)業(yè)/企業(yè)的影響與應(yīng)對

1、5G時代已經(jīng)來臨

2、5G的重點(diǎn)行業(yè)應(yīng)用領(lǐng)域

——智慧交通、醫(yī)療健康、城市管理、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、智慧環(huán)保、智慧旅游、智慧金融、文體娛樂、智能電網(wǎng)、公共安全、智慧農(nóng)業(yè)、智慧家庭、倉儲物流……

3、5G對房地產(chǎn)最大的影響是智能家居，智能小區(qū)。新基建會爭奪老基建的資源。

三、中美經(jīng)貿(mào)摩擦對房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響與應(yīng)對

1、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的背景

2、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的成因

3、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的主要領(lǐng)域

4、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的近期影響

5、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的前景展望

6、中美經(jīng)貿(mào)摩擦對我國的影響與應(yīng)對

7、中美經(jīng)貿(mào)摩擦對房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響與應(yīng)對

四、新時期中國經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示長期房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)發(fā)展

1、中國經(jīng)濟(jì)長期向好的前景是光明的

2、19大后中國經(jīng)濟(jì)走向：加大改革開放

3、房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——朱镕基：房地產(chǎn)拉動了一百多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展

——地方財政壓力

——百姓財富保值

4、房價會漲還是跌？

——2017.5.12，人民日報發(fā)文：房價上漲是必然趨勢

——論經(jīng)濟(jì)體量，中國和美國最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結(jié)構(gòu)，中國向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房價的問題很復(fù)雜

——房地產(chǎn)周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融

5、人口老齡化加速影響房地產(chǎn)

——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房價的轉(zhuǎn)折點(diǎn)

6、土地制度政策變化影響房地產(chǎn)

——政府土地供給是放松還是收緊？

——政府將不再是居住用地唯一供應(yīng)者、農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”

——（2018.1）全國國土資源工作會議：推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度

——2020年3月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，明確了省級政府更大的用地自主權(quán)?！稕Q定》稱，將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)?！稕Q定》還規(guī)定，試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年，具體實施方案由試點(diǎn)省份人民政府制訂并報自然資源部備案。

7、房地產(chǎn)政策影響

——限購、限貸、限價、限售、限商，中國樓市進(jìn)入“五限時代”

——中央不斷強(qiáng)調(diào)“房住不炒”

——中央文件刪除“因城施策”

8、短期金融開始放松

——貨幣發(fā)行增速加快，國家實行積極貨幣政策

——部分支持實體經(jīng)濟(jì)的資金，經(jīng)過各種渠道，外溢到房地產(chǎn)市場

——地方財力吃緊，各地對房地產(chǎn)市場加大放行

——居民負(fù)債大幅激增，但負(fù)債絕對值遠(yuǎn)低于美國、日本

9、面對政策變化，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對

——每次限購，房地產(chǎn)企業(yè)都會受到影響

——房地產(chǎn)企業(yè)借外債的大門被關(guān)

——房地產(chǎn)企業(yè)融資難、成本提高

——“三條紅線”逼迫房地產(chǎn)企業(yè)放慢投資速度，回籠資金

——房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式

——房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新

——做好自己的事情：做好產(chǎn)品，造好房子

——未雨綢繆。系好安全帶

——做好企業(yè)管理創(chuàng)新

五、江蘇地區(qū)短期房地產(chǎn)市場分析與“十四五”時期江蘇房地產(chǎn)市場長期將平穩(wěn)發(fā)展

1、江蘇地區(qū)短期房地產(chǎn)市場分析

——供需現(xiàn)狀

——發(fā)展趨勢

2、“十四五”時期江蘇房地產(chǎn)市場長期將平穩(wěn)發(fā)展

六、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)如何轉(zhuǎn)型

1、認(rèn)清世界經(jīng)濟(jì)大勢

2、把握我國“十四五”時期及中長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢

3、把握房住不炒的大方向下產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢：機(jī)遇與挑戰(zhàn)

4、堅持主業(yè)：轉(zhuǎn)型不是轉(zhuǎn)行

5、把握5G新基建、數(shù)字經(jīng)濟(jì)大勢，認(rèn)清本行業(yè)發(fā)展趨勢，積極研判新的投資機(jī)會

6、處理好取與舍、大與強(qiáng)、特與優(yōu)、新與舊、進(jìn)與退等幾組關(guān)系

7、基業(yè)長青：做百年企業(yè)，堅持與創(chuàng)新并重

8、精準(zhǔn)識變、科學(xué)應(yīng)變、主動求變

9、轉(zhuǎn)“?！睘椤皺C(jī)”：房地產(chǎn)企業(yè)對抗疫情寒冬的“四部曲”（“四步曲”）

10、新形勢下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的案例

——案例：標(biāo)桿企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整：萬科等

——案例：全產(chǎn)業(yè)鏈之“碧桂園模式”分析

——案例：恒大成功密碼解析

七、商業(yè)銀行如何應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)新變化與新發(fā)展

1、精耕細(xì)作、比拼內(nèi)功成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)

2、房地產(chǎn)市場區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢

3、房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債水平高

4、商業(yè)銀行要識別房地產(chǎn)行業(yè)新變化與新發(fā)展

5、商業(yè)銀行要積極主動應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)新變化與新發(fā)展

6、商業(yè)銀行尤其要正確識別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險，做好風(fēng)控