宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

王傳寶教授

時(shí)長(zhǎng)：1天?？筛鶕?jù)客戶要求，調(diào)整課綱

第一模塊 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問(wèn)題解讀

一、世界經(jīng)濟(jì)新平庸與世界經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)

1、世界經(jīng)濟(jì)新平庸

——世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇格局預(yù)測(cè)

——隨時(shí)可能發(fā)生的新金融危機(jī)

2、世界經(jīng)濟(jì)周期與新工業(yè)革命

——全球長(zhǎng)波周期劃分（康得拉季耶夫周期）

——工業(yè)革命、技術(shù)變革與城市化

3、雪上加霜：2020年新冠疫情對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響

4、世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“三低兩高”，貨幣極大寬松，降息潮來(lái)臨

5、特朗普的“亂拳”與拜登的新變化

6、“灰犀?！迸c全球大變局初顯

——警惕“灰犀牛”式大概率危機(jī)的到來(lái)

——全球大變局初顯

二、中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否走出中等收入國(guó)家陷阱

1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析的基本框架：總需求與總供給

2、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的決定要素

3、需求三架馬車(chē)分析

（1）消費(fèi)

——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)

——經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的機(jī)制

——發(fā)展階段與消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)

——進(jìn)一步刺激內(nèi)需不易

（2）投資

（3）出口

4、供給側(cè)分析

（1）人口問(wèn)題：未富先老

（2）資源環(huán)境問(wèn)題

（3）科技創(chuàng)新問(wèn)題：對(duì)創(chuàng)新的重要性怎么強(qiáng)調(diào)都不過(guò)分

5、防止陷入“中等收入國(guó)家陷阱”

6、“十四五”規(guī)劃建議預(yù)示中國(guó)未來(lái)深刻變革

7、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三大動(dòng)力來(lái)源

——城鎮(zhèn)化沒(méi)有完成

——中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)

——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)

8、近年中國(guó)出現(xiàn)的幾個(gè)重要拐點(diǎn)

9、中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“四大分化”

10、對(duì)我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本判斷

三、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下實(shí)體經(jīng)濟(jì)、匯率、房產(chǎn)、股市等經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問(wèn)題

1、什么是新常態(tài)？

2、如何判斷經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)

3、實(shí)體經(jīng)濟(jì)分析

——當(dāng)前企業(yè)面臨六大問(wèn)題

——當(dāng)前企業(yè)面臨的五大危機(jī)

——企業(yè)倒閉潮的四種推動(dòng)力量

——全球產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)

——中國(guó)企業(yè)外遷主要影響因素分析：中美經(jīng)貿(mào)摩擦、疫情、人民幣升值

4、房地產(chǎn)、匯率、股市等熱點(diǎn)問(wèn)題

——房地產(chǎn)虛火

——迷失的房?jī)r(jià)：高房?jī)r(jià)殺滅創(chuàng)富夢(mèng)想（日本的自殺森林）

——人民幣貶值

——詭譎的匯率：蒙代爾不可能三角

——生病的股市：個(gè)人理性與集體非理性

5、順勢(shì)而為：從美林時(shí)鐘圖看如何投資理財(cái)

——美林時(shí)鐘圖

——順勢(shì)而為：做慈悲的和尚

——標(biāo)準(zhǔn)普爾家庭資產(chǎn)象限圖

6、長(zhǎng)線思維

7、可以受益一生的8種投資

8、人脈就是錢(qián)脈

——馬云是善于組建關(guān)系圈的人

——做一個(gè)善于組建關(guān)系圈的人

四、疫情影響下當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與2021年經(jīng)濟(jì)前景預(yù)判

1、客觀判斷經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

2、克強(qiáng)指數(shù)看經(jīng)濟(jì)冷暖

3、PMI指數(shù)解讀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

4、從PPI、CPI看通脹/通縮隱憂

5、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)：“六穩(wěn)”和“六?！?

6、當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)解讀：GDP、就業(yè)、消費(fèi)、投資、外貿(mào)、基建、房地產(chǎn)、資本市場(chǎng)等

7、謹(jǐn)防金融風(fēng)險(xiǎn)

8、2021年經(jīng)濟(jì)前景預(yù)判

——疫情的短期影響與長(zhǎng)期影響（如果世界疫情繼續(xù)蔓延，結(jié)果將更加復(fù)雜）

五、債務(wù)危機(jī)與金融風(fēng)險(xiǎn)

1、全球債務(wù)飆升

2、全球貨幣寬松

3、牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線

4、警惕區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延

5、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

6、企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

7、部分中小銀行面臨破產(chǎn)清算威脅

8、疫情提高商業(yè)銀行不良貸款比利率

9、郭樹(shù)清：疫情加劇商業(yè)銀行資產(chǎn)劣變的速度

10、謹(jǐn)防“明斯基時(shí)刻”到來(lái)

第二模塊 新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

一、2020新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)/企業(yè)的短期影響

（一）需求：購(gòu)房

1、疫情對(duì)老百姓收入預(yù)期有影響：負(fù)面拖累

2、疫情增加了老百姓的購(gòu)房欲望：正面影響

3、通脹預(yù)期下，購(gòu)房更容易保值：正面影響

4、由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭(zhēng)搶資產(chǎn)，房子漲價(jià)

（二）供給：房地產(chǎn)供應(yīng)

1、地方政府財(cái)政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入

2、各地?fù)審?qiáng)人大戰(zhàn)，需要房地產(chǎn)配合

3、“兩新一重”是重大抓手。其中一個(gè)“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當(dāng)然包括房地產(chǎn)

二、5G對(duì)房地產(chǎn)業(yè)/企業(yè)的影響與應(yīng)對(duì)

1、5G時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨

2、5G的重點(diǎn)行業(yè)應(yīng)用領(lǐng)域

——智慧交通、醫(yī)療健康、城市管理、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、智慧環(huán)保、智慧旅游、智慧金融、文體娛樂(lè)、智能電網(wǎng)、公共安全、智慧農(nóng)業(yè)、智慧家庭、倉(cāng)儲(chǔ)物流……

3、5G對(duì)房地產(chǎn)最大的影響是智能家居，智能小區(qū)。新基建會(huì)爭(zhēng)奪老基建的資源。

三、中美經(jīng)貿(mào)摩擦對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響與應(yīng)對(duì)

1、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的背景

2、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的成因

3、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的主要領(lǐng)域

4、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的近期影響

5、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的前景展望

6、中美經(jīng)貿(mào)摩擦對(duì)我國(guó)的影響與應(yīng)對(duì)

7、中美經(jīng)貿(mào)摩擦對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響與應(yīng)對(duì)

四、新時(shí)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)將平穩(wěn)發(fā)展

1、中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的前景是光明的

2、19大后中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向：加大改革開(kāi)放

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——朱镕基：房地產(chǎn)拉動(dòng)了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

——地方財(cái)政壓力

——百姓財(cái)富保值

4、房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？

——2017.5.12，人民日?qǐng)?bào)發(fā)文：房?jī)r(jià)上漲是必然趨勢(shì)

——論經(jīng)濟(jì)體量，中國(guó)和美國(guó)最為相像；論土地制度，中國(guó)又是香港式的；論人口結(jié)構(gòu)，中國(guó)向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房?jī)r(jià)的問(wèn)題很復(fù)雜

——房地產(chǎn)周期：長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融

5、人口老齡化加速影響房地產(chǎn)

——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)

6、土地制度政策變化影響房地產(chǎn)

——政府土地供給是放松還是收緊？

——政府將不再是居住用地唯一供應(yīng)者、農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”

——（2018.1）全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議：推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度

——2020年3月12日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，明確了省級(jí)政府更大的用地自主權(quán)。《決定》稱(chēng)，將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)?！稕Q定》還規(guī)定，試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年，具體實(shí)施方案由試點(diǎn)省份人民政府制訂并報(bào)自然資源部備案。

7、房地產(chǎn)政策影響

——限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商，中國(guó)樓市進(jìn)入“五限時(shí)代”

——中央不斷強(qiáng)調(diào)“房住不炒”

——中央文件刪除“因城施策”

8、短期金融開(kāi)始放松

——貨幣發(fā)行增速加快，國(guó)家實(shí)行積極貨幣政策

——部分支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，經(jīng)過(guò)各種渠道，外溢到房地產(chǎn)市場(chǎng)

——地方財(cái)力吃緊，各地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加大放行

——居民負(fù)債大幅激增，但負(fù)債絕對(duì)值遠(yuǎn)低于美國(guó)、日本

9、面對(duì)政策變化，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)

——每次限購(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)受到影響

——房地產(chǎn)企業(yè)借外債的大門(mén)被關(guān)

——房地產(chǎn)企業(yè)融資難、成本提高

——“三條紅線”逼迫房地產(chǎn)企業(yè)放慢投資速度，回籠資金

——房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式

——房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新

——做好自己的事情：做好產(chǎn)品，造好房子

——未雨綢繆。系好安全帶

——做好企業(yè)管理創(chuàng)新

五、江蘇地區(qū)短期房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與“十四五”時(shí)期江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期將平穩(wěn)發(fā)展

1、江蘇地區(qū)短期房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

——供需現(xiàn)狀

——發(fā)展趨勢(shì)

2、“十四五”時(shí)期江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期將平穩(wěn)發(fā)展

六、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)如何轉(zhuǎn)型

1、認(rèn)清世界經(jīng)濟(jì)大勢(shì)

2、把握我國(guó)“十四五”時(shí)期及中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

3、把握房住不炒的大方向下產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：機(jī)遇與挑戰(zhàn)

4、堅(jiān)持主業(yè)：轉(zhuǎn)型不是轉(zhuǎn)行

5、把握5G新基建、數(shù)字經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，認(rèn)清本行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，積極研判新的投資機(jī)會(huì)

6、處理好取與舍、大與強(qiáng)、特與優(yōu)、新與舊、進(jìn)與退等幾組關(guān)系

7、基業(yè)長(zhǎng)青：做百年企業(yè)，堅(jiān)持與創(chuàng)新并重

8、精準(zhǔn)識(shí)變、科學(xué)應(yīng)變、主動(dòng)求變

9、轉(zhuǎn)“?！睘椤皺C(jī)”：房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)抗疫情寒冬的“四部曲”（“四步曲”）

10、新形勢(shì)下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的案例

——案例：標(biāo)桿企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整：萬(wàn)科等

——案例：全產(chǎn)業(yè)鏈之“碧桂園模式”分析

——案例：恒大成功密碼解析

七、商業(yè)銀行如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)新變化與新發(fā)展

1、精耕細(xì)作、比拼內(nèi)功成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢(shì)

3、房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債水平高

4、商業(yè)銀行要識(shí)別房地產(chǎn)行業(yè)新變化與新發(fā)展

5、商業(yè)銀行要積極主動(dòng)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)新變化與新發(fā)展

6、商業(yè)銀行尤其要正確識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)控