最新房地產(chǎn)金融政策與最新房地產(chǎn)融資模式（房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融ABS）解讀

王傳寶教授

課程提綱

一、背景：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與城鎮(zhèn)化

二、房地產(chǎn)金融政策

1、三道紅線

2、房貸收緊、房貸利率提高（廣東地區(qū)LPR加點(diǎn)提高）

——嚴(yán)查房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市

3、地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控

——針對(duì)狂飆突進(jìn)的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，2021年5月中旬，銀保監(jiān)會(huì)祭出《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡(jiǎn)稱“23號(hào)文”)后，強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，嚴(yán)格限制了前端融資模式的發(fā)展。

——23號(hào)文+窗口指導(dǎo)后，部分信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暫停，舊改、供應(yīng)鏈金融購(gòu)房尾款類項(xiàng)目除外

4、房貸集中度管理新政

——央行

——各省加碼

5、“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)”兩集中

——22城住宅用地公告不能超過三次

——與22城GDP接近的城市，會(huì)成為房企拿地的潛在目標(biāo)

三、房地產(chǎn)主要融資模式

（一）傳統(tǒng)融資模式

1、銀行貸款

2、上市

3、發(fā)債

4、海外發(fā)債

5、地產(chǎn)信托

（二）新型融資模式

1、項(xiàng)目融資

——售后回租

——BOT融資模式

——ABS融資模式

2、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資

——房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)

——商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款(CMBS)

——信托受益權(quán)資產(chǎn)證券化

3、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融

四、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資模式分析

——房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資模式詳細(xì)做法解釋分析，結(jié)合流程、案例、圖示等等

1、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融保理

——房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融保理將房地產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)鏈條優(yōu)勢(shì)嵌入保理業(yè)務(wù)中

——主要業(yè)務(wù)形態(tài)可分為直接保理、反向保理、保理池融資以及票據(jù)保理融資等

2、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈商票融資

——房地產(chǎn)供應(yīng)鏈商票融資三大模式：銀行商票貼現(xiàn)模式、擔(dān)保公司模式、保理商模式

3、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化：供應(yīng)鏈金融ABS

——我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)模式主要為反向保理業(yè)務(wù)模式

四、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS（總包與材料供應(yīng)商應(yīng)收賬款）融資操作實(shí)務(wù)

1、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)和交易流程

（1）交易架構(gòu)

（2）產(chǎn)品要素示例

（3）交易說明

（4）交易流程示例

2、開發(fā)商通過房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品進(jìn)行融資的特征分析

3、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品申報(bào)和發(fā)行流程

五、十大房企2018年供應(yīng)鏈金融ABS案例及供應(yīng)鏈金融保理ABS解析

1、碧桂園供應(yīng)鏈金融ABS解析——融元-方正證券-一方恒融碧桂園11-34期保理資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃

2、中國(guó)恒大供應(yīng)鏈金融ABS分析（“中聯(lián)前海開源-恒大住房租賃一號(hào)第N期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”）

3、萬(wàn)科供應(yīng)鏈金融ABS分析——安證券-萬(wàn)科供應(yīng)鏈金融1-5號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券

4、富力地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融ABS分析——平安證券-一方融元-富力供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃

5、綠地集團(tuán)供應(yīng)鏈金融ABS分析——華西證券-綠城購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃

6、新城控股供應(yīng)鏈金融ABS分析——國(guó)信證券-逸錕保理供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃

7、綠城中國(guó)供應(yīng)鏈金融ABS分析——華夏資本-一方恒融-綠城供應(yīng)鏈金融【1-15】期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃

8、世茂房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融ABS分析——世茂-華能-開源住房租賃信托受益權(quán)資產(chǎn)支持證券

9、泰禾集團(tuán)供應(yīng)鏈金融ABS分析——平安-泰禾集團(tuán)購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃

10、遠(yuǎn)洋集團(tuán)長(zhǎng)供應(yīng)鏈金融ABS分析——江楚越-聯(lián)易融供應(yīng)鏈1-10期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃