“十四五”開(kāi)局與兩會(huì)后，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新

王傳寶

時(shí)長(zhǎng)：0.5-1天。可根據(jù)客戶(hù)要求，調(diào)整課綱

培訓(xùn)目標(biāo)：結(jié)合學(xué)習(xí)“十四五”規(guī)劃和2021年全國(guó)兩會(huì)精神，研讀“十四五”規(guī)劃開(kāi)局與兩會(huì)后宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新。幫助學(xué)員正確判斷，提出相關(guān)對(duì)策，進(jìn)而幫助房地產(chǎn)企業(yè)決策，更好地助推工作。講座“有趣、有理、有料、有用”，圖文并茂，通俗易懂。理論與實(shí)際相結(jié)合，學(xué)員可以在知其所以然的基礎(chǔ)上，進(jìn)而知道未來(lái)的必然。

講座提綱

一、“十四五”規(guī)劃關(guān)于新型城市化、基建、“新基建”的表述及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

1、“十四五”規(guī)劃關(guān)于基建的表述及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

2、“十四五”規(guī)劃關(guān)于新型城市化的表述及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

——完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量

——城鎮(zhèn)化率提高1個(gè)百分點(diǎn)

——放開(kāi)戶(hù)籍限制、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等

3、“十四五”規(guī)劃關(guān)于城市群、都市圈表述及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

4、“十四五”規(guī)劃關(guān)于“新基建”的表述及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

5、“十四五”時(shí)期建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機(jī)遇

——加快新型城鎮(zhèn)化和都市圈建設(shè)的機(jī)遇

——在經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”中，基建必將扮演重要角色

——繼續(xù)對(duì)關(guān)鍵領(lǐng)域進(jìn)行投資：兩新一重與建筑行業(yè)的機(jī)遇

——綠色發(fā)展、碳中和及其對(duì)建筑和房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊

二、2021年兩會(huì)（特別是政府工作報(bào)告）關(guān)于基建、城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)等的表述及影響

1、2021年兩會(huì)（特別是政府工作報(bào)告）關(guān)于基建、城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)等的表述及影響

2、積極的財(cái)政政策

3、關(guān)于“房住不炒”

4、碳中和、節(jié)能環(huán)保（綠色建筑）與基建

5、老舊小區(qū)改造、安居房與基建

6、其他相關(guān)政策表述

三、世界經(jīng)濟(jì)新周期是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境

1、疫情前世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入衰退

——當(dāng)前全球處在罕見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)低迷期

——十年一次的金融危機(jī)是否已經(jīng)到來(lái)

——會(huì)不會(huì)發(fā)生百年一遇的危機(jī)？

2、世界經(jīng)濟(jì)周期與新工業(yè)革命

——全球長(zhǎng)波周期劃分（康得拉季耶夫周期）

——工業(yè)革命、技術(shù)變革與城市化

3、大宗商品價(jià)格暴漲引發(fā)通脹擔(dān)憂

——油氣價(jià)格與世界經(jīng)濟(jì)景氣度

——鐵礦石、銅、農(nóng)產(chǎn)品等大宗商品價(jià)格暴漲

4、世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“三低兩高”，貨幣政策環(huán)境巨變，影響房地產(chǎn)投資

——俄羅斯、土耳其等國(guó)開(kāi)始加息

5、拜登上臺(tái)后的內(nèi)外政策新變化

6、“灰犀?！迸c全球大變局初顯

——警惕“灰犀?！笔酱蟾怕饰C(jī)的到來(lái)

——黑天鵝與綠天鵝

——全球大變局初顯

7、中美貿(mào)易戰(zhàn)及其對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響

8、全球同此冷暖：國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)

——對(duì)制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、進(jìn)出口、房地產(chǎn)等影響

——全球產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、價(jià)值鏈重構(gòu)，影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)

四、中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)下房地產(chǎn)發(fā)展的新宏觀背景

1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析的基本框架：總需求與總供給

2、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的決定要素

3、需求三架馬車(chē)分析

（1）消費(fèi)

（2）投資

（3）出口

4、供給側(cè)分析

（1）人口問(wèn)題：未富先老

（2）資源環(huán)境問(wèn)題

（3）科技創(chuàng)新問(wèn)題：對(duì)創(chuàng)新的重要性怎么強(qiáng)調(diào)都不過(guò)分

5、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三大動(dòng)力來(lái)源

——城鎮(zhèn)化沒(méi)有完成

——中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)

——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)

6、近年中國(guó)出現(xiàn)的幾個(gè)重要拐點(diǎn)

7、中國(guó)經(jīng)濟(jì)將現(xiàn)“四大分化”

8、中美博弈對(duì)房地產(chǎn)的可能影響：現(xiàn)在與未來(lái)

9、“十四五”規(guī)劃深刻變革及其對(duì)房地產(chǎn)的影響

10、對(duì)我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本判斷

五、從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看實(shí)體經(jīng)濟(jì)冷暖與房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)

1、客觀判斷經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

2、產(chǎn)業(yè)形勢(shì)判斷：PMI指數(shù)看經(jīng)濟(jì)冷暖

——經(jīng)濟(jì)收縮還是擴(kuò)張？是否是追加投資的好時(shí)機(jī)？

3、CPI和PPI指數(shù)看經(jīng)濟(jì)是通貨緊縮還是通貨膨脹？

——CPI和PPI指數(shù)之間的剪刀差擴(kuò)大的原因？意味著什么？

——企業(yè)負(fù)重前行：上游原料價(jià)格被暴炒大漲，但下游面對(duì)終端需求萎靡無(wú)法提價(jià)

4、2021年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)研判

5、2021年4月中央政治局會(huì)議精神簡(jiǎn)要解讀（第一次提出嚴(yán)禁學(xué)區(qū)房炒作問(wèn)題）

六、金融新周期與金融風(fēng)險(xiǎn)將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

1、十九大報(bào)告指出，要“健全金融監(jiān)管體系，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線”

2、金融新周期

3、全球債務(wù)飆升

4、警惕區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延

5、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

6、企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，部分中小銀行面臨破產(chǎn)清算威脅

7、資本管制：詭譎的人民幣匯率

8、生病的股市：個(gè)人理性與集體非理性

9、投資理財(cái)?shù)睦Щ螅哄X(qián)往何處去？

10、百姓發(fā)現(xiàn)：只有房地產(chǎn)投資最穩(wěn)妥

11、房地產(chǎn)企業(yè)資金成本提升，融資越來(lái)越難

郭樹(shù)清，灰犀牛，房地產(chǎn)

七、土地、人口與貨幣：房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)

1、工業(yè)化、城市化加速需要房地產(chǎn)市場(chǎng)配合

——工業(yè)化加速提高居民收入，促進(jìn)農(nóng)村人口進(jìn)城

——城市化加速提升住房需求，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

2、城鎮(zhèn)化與城市群：全面鋪開(kāi)與多點(diǎn)開(kāi)花

——我國(guó)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間格局

——“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局

——我國(guó)主要發(fā)展軸

——我國(guó)主要城市群

3、為什么要緊盯都市圈和城市群建設(shè)

——按照世界城市化發(fā)展的“S型”規(guī)律曲線，城鎮(zhèn)化率顯示我國(guó)的城市化進(jìn)程仍處于中期，未來(lái)還存在繼續(xù)提高的空間。

——城市群和都市圈建設(shè)將帶來(lái)更多的人口流入城市，從而帶來(lái)更多的投資和消費(fèi)，提供經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)潛在動(dòng)力。

——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟(jì)的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費(fèi)需求，增強(qiáng)內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力。

——進(jìn)入都市圈范圍的區(qū)域，將享受更多的發(fā)展紅利。

——“十四五”規(guī)劃和2021年《政府工作報(bào)告》：推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群

4、房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？

——2017.5.12，人民日?qǐng)?bào)發(fā)文：房?jī)r(jià)上漲是必然趨勢(shì)

——論經(jīng)濟(jì)體量，中國(guó)和美國(guó)最為相像；論土地制度，中國(guó)又是香港式的；論人口結(jié)構(gòu)，中國(guó)向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房?jī)r(jià)的問(wèn)題很復(fù)雜

——房地產(chǎn)周期：長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融

——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)

——人口老齡化加速影響房地產(chǎn)。老齡化會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)增速

——房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？看通脹、區(qū)域、投資渠道

——根源：土地財(cái)政，人地錯(cuò)配，貨幣超發(fā)

5、房地產(chǎn)供應(yīng)會(huì)增加：通貨膨脹預(yù)期、土地財(cái)政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的拉鋸

——貨幣發(fā)行增速加快，國(guó)家實(shí)行積極貨幣政策

——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭(zhēng)搶資產(chǎn)，房子漲價(jià)

——通脹預(yù)期下，購(gòu)房更容易保值：正面影響

——土地制度政策變化影響房地產(chǎn)

——地方財(cái)政依賴(lài)土地財(cái)政，地方政府財(cái)政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入

——部分支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，經(jīng)過(guò)各種渠道，外溢到房地產(chǎn)市場(chǎng)

——居民負(fù)債大幅激增，但負(fù)債絕對(duì)值遠(yuǎn)低于美國(guó)、日本

——各地?fù)屓舜髴?zhàn)，需要房地產(chǎn)配合

——“兩新一重”是重大抓手。其中一個(gè)“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當(dāng)然包括房地產(chǎn)

——2021年《政府工作報(bào)告》：老舊小區(qū)改造、安居房與基建

6、產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化

——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦

——政府能力、營(yíng)商環(huán)境

——土地、資金、人口、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)

——我國(guó)主要區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南

——城市賦能產(chǎn)業(yè)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力取決于人才和資金的流向，硬環(huán)境+軟環(huán)境

——房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢(shì)

7、全國(guó)各區(qū)域產(chǎn)業(yè)投資與城市房地產(chǎn)投資潛力研判

——投資不過(guò)山海關(guān)，買(mǎi)債不買(mǎi)云貴川

——一、二、三線城市產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判

——各主要城市群產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判

八、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策背景：我國(guó)房地產(chǎn)政策的變化和影響

1、基建政策變化和影響

——2018年10月31日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)國(guó)辦發(fā)〔2018〕101號(hào)文《關(guān)于保持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補(bǔ)短板力度的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出由于2018年以來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施投資增速回落較多，亟需聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域突出短板。

——主要精神：加大基建補(bǔ)短板力度，融資平臺(tái)、PPP、專(zhuān)項(xiàng)債、貸款保駕護(hù)航。

——2008年10月的基建托底，典型特征是“力度大”（4萬(wàn)億資金注入）、“落地快”（在10月的常務(wù)會(huì)議上，就核準(zhǔn)一批建設(shè)項(xiàng)目）。

——2019年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)下行期，投資不旺的情況下，基建托底是大勢(shì)所趨

2、2020年3月12日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，明確了省級(jí)政府更大的用地自主權(quán)。

——《決定》稱(chēng)，將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

——《決定》還規(guī)定，試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年，具體實(shí)施方案由試點(diǎn)省份人民政府制訂并報(bào)自然資源部備案。

3、2018年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，提出“新基建”概念。會(huì)議提出“加強(qiáng)人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。

4、應(yīng)對(duì)疫情影響，發(fā)力新基建。中共中央政治局常務(wù)委員會(huì)2020年3月4日召開(kāi)的會(huì)議中進(jìn)一步提出“要加大公共衛(wèi)生服務(wù)、應(yīng)急物資保障領(lǐng)域投入，加快5G網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度”。

5、中共中央政治局常務(wù)委員會(huì)2020年3月4日召開(kāi)的會(huì)議中進(jìn)一步提出，要選好投資項(xiàng)目，加強(qiáng)用地、用能、資金等政策配套，加快推進(jìn)國(guó)家規(guī)劃已明確的重大工程和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

6、2020年新增專(zhuān)項(xiàng)債向基建傾斜，政策性金融或成為基建的“長(zhǎng)期資金供給”

——隨著資金問(wèn)題得到緩解，同時(shí)基建項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充足，2020年建筑業(yè)弱復(fù)蘇趨勢(shì)穩(wěn)定。

7、“房住不炒”政策變化影響房地產(chǎn)業(yè)

——自2016年四季度以來(lái)，中國(guó)樓市進(jìn)入“五限時(shí)代”

——中央提出“房住不炒”

——銀行貸款、發(fā)行債券、海外融資等融資渠道被限制

——最新房地產(chǎn)政策變化影響建筑行業(yè)

8、最新房地產(chǎn)金融政策

（1）三道紅線

——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強(qiáng)對(duì)房企資金“三道紅線”管控

（2）房貸收緊、房貸利率提高

——2020年12月央行發(fā)布對(duì)銀行房貸“五檔分類(lèi)”要求

——廣東地區(qū)LPR加點(diǎn)提高

——嚴(yán)查房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市

——上海、廣東限購(gòu)政策升級(jí)，對(duì)政策“打補(bǔ)丁”

（3）地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控

——針對(duì)狂飆突進(jìn)的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，2019年5月17日，銀保監(jiān)會(huì)祭出《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“23號(hào)文”)后，強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，嚴(yán)格限制了前端融資模式的發(fā)展。

——23號(hào)文+窗口指導(dǎo)后，部分信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暫停，舊改、供應(yīng)鏈金融購(gòu)房尾款類(lèi)項(xiàng)目除外

（4）房貸集中度管理新政

——2021年1月9日中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)日前發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度

——各省加碼

（5）“2213”：“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)”兩集中

——22城住宅用地公告不能超過(guò)三次

——與22城GDP接近的城市，會(huì)成為房企拿地的潛在目標(biāo)

9、在經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”中，基建必將扮演重要角色

——以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局

——我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)需要基建提供助力

10、新型城鎮(zhèn)化和都市圈建設(shè)，需要基建的支持

11、19大后中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示建筑行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

——我國(guó)長(zhǎng)期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求

——基建和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐條件

——朱镕基：房地產(chǎn)拉動(dòng)了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

——地方財(cái)政壓力

——百姓財(cái)富保值

12、基建擴(kuò)張面臨巨大阻力，主要原因：

——財(cái)政約束。各省財(cái)政赤字太大。

——貨幣約束

——成本約束

——需求導(dǎo)向、效益為本：2021.3.29，國(guó)務(wù)院辦公廳最新通知：嚴(yán)禁以新建城際鐵路/市域（郊）鐵路名義變相建設(shè)地鐵/輕軌

九、“2213”：土地出讓兩集中政策解讀

（一）22城“兩集中”供地新政的推出

1、全國(guó)22城市一年只能出讓三次宅地，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制伸向土地供應(yīng)

2、新政覆蓋北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫等22個(gè)城市。

3、集中掛牌與集中出讓?zhuān)瑢⑷绾蝹鲗?dǎo)到樓市？“雙集中”制度對(duì)行業(yè)的影響重大，不亞于此前的三條紅線和限貸政策。

4、雙集中賣(mài)地政策，就像東北在冬天賣(mài)白菜一樣，貴不起來(lái)，不像南方的蔬菜全年常有，能隨行就市。這一政策對(duì)地方政府、對(duì)企業(yè)自上而下的壓力都很大。

（二）22城“兩集中”供地新政進(jìn)展和實(shí)施效果解讀：基于北京、杭州等城市土地出讓實(shí)踐

1、北京首批集中供地解讀

（1）反思：“陪跑團(tuán)”和“老白干”

（2）房企面臨未來(lái)更多的挑戰(zhàn)：再戰(zhàn)高標(biāo)準(zhǔn)，入圍房企需提交高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案

（3）中標(biāo)經(jīng)驗(yàn)：從北京集中土拍首日看，聯(lián)合體成為拿地主體的主要形態(tài)

（4）不能為拍地而拍地：提前算好拍地商業(yè)賬

2、杭州首批集中供地解讀

（1）杭州樓市景氣度依舊高漲：封頂?shù)囊鐑r(jià)率、刷新紀(jì)錄的高自持率

（2）土地市場(chǎng)的火熱情緒迅速傳導(dǎo)到了二手房交易市場(chǎng)

（3）集中供地的火熱程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房企的預(yù)料

3、深圳的首場(chǎng)集中供地解讀

（1）密集集中供地下，利潤(rùn)空間的壓縮逼使房企投資邏輯分化

（2）賺個(gè)流量

（3）投資邏輯

4、廣州首批集中供地解讀：集中供地的競(jìng)爭(zhēng)火力冷熱分化

——67家房企圍獵廣州首批48宗宅地：馬甲圍地、開(kāi)拍前競(jìng)價(jià)與遠(yuǎn)郊地塊流拍

（1）開(kāi)發(fā)商比較踴躍

（2）熱點(diǎn)地塊遭搶

（3）馬甲圍地

（4）六幅宅地流拍

（5）誰(shuí)是贏家

5、從7大城市集中供地來(lái)看，這場(chǎng)集中供地潮變成了一場(chǎng)“囚徒困境”

6、房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)取舍：天津和長(zhǎng)春土地市場(chǎng)遇冷

7、大買(mǎi)家：

7個(gè)城市4600億元成交金額中，央企和國(guó)企背景房企及聯(lián)合體拿地金額2050億元

（三）22城“兩集中”供地新政的反思

1、樓市“集中供地”的假象與真相

2、集中供地下房企分化加?。糊堫^房企和國(guó)企的下半場(chǎng)

（四） 22城“兩集中”供地新政之后的土拍市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)？

1、22城宅地迎來(lái)集中競(jìng)拍，房企買(mǎi)地錢(qián)從哪兒來(lái)

（1）降低融資成本，應(yīng)對(duì)房企分化

（2）

“拿地保證金融資”都是一個(gè)全新的融資概念

（3）房企區(qū)域融資負(fù)責(zé)人四處尋找短期融資之道

（4）資金調(diào)配

（5）保證金融資和前融需求開(kāi)始大幅增加

（6）前融受制

（7）找錢(qián)

2、積極研判各地土地集中出讓規(guī)則：以上海、成都為例

（1）上海首批集中供地52宗 限定溢價(jià)率不超10%

（2）上海制定新競(jìng)價(jià)規(guī)則

（3）上海設(shè)計(jì)機(jī)制，杜絕多個(gè)“馬甲”“圍標(biāo)”搶地

（4）成都新規(guī)：禁止“三條紅線”超標(biāo)的房企參與土拍

（5）杭州： 9月底前，試點(diǎn)開(kāi)展“競(jìng)地價(jià)競(jìng)品質(zhì)”的土地出讓方式

3、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)：根據(jù)每個(gè)城市的供地結(jié)構(gòu)，匹配合適的應(yīng)對(duì)策略

4、不改就等死：土地供給集中制下小房企的生存之戰(zhàn)

5、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向城市更新領(lǐng)域

（1）城市更新不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

（2）拆除重建、有機(jī)更新、綜合整治三個(gè)概念辨析

（3）案例：成都的猛追灣改造項(xiàng)目，是EPC+O模式（即設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工及運(yùn)營(yíng)維護(hù)一體化的總承包模式

（4）企業(yè)參與城市更新有五個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)：科技為力、產(chǎn)業(yè)為核、文化為魂、設(shè)計(jì)為美、運(yùn)營(yíng)為要

（五） 22城“兩集中”供地新政的應(yīng)對(duì)：“聯(lián)合體” 合作拿地，開(kāi)展項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)

1、合作已成常態(tài)，房企權(quán)益比呈下降趨勢(shì)

2、房企合作開(kāi)發(fā)中常見(jiàn)的五種模式

（1）合資成立項(xiàng)目公司獲取土地

（2）與土地持有方進(jìn)行股權(quán)合作

（3）集團(tuán)層面的戰(zhàn)略合作

（4）小股操盤(pán)

（5）代建

2、房企在合作開(kāi)發(fā)中扮演的角色

（1）項(xiàng)目的獨(dú)立操盤(pán)與聯(lián)合操盤(pán)

1）獨(dú)立操盤(pán)

2）聯(lián)合操盤(pán)

（2）項(xiàng)目的并表選擇

1）上市房企優(yōu)先并表

2）實(shí)際控制方優(yōu)先并表

3）股權(quán)一致則協(xié)商并表

3、不同類(lèi)型房企規(guī)模發(fā)展的四種模式：合作開(kāi)發(fā)對(duì)企業(yè)發(fā)展的作用及意義

（1）獨(dú)立操盤(pán)能力強(qiáng)、項(xiàng)目權(quán)益高的房企

（2）品牌能力強(qiáng)、項(xiàng)目合作較多的大型房企

（3）通過(guò)合作開(kāi)發(fā)推進(jìn)全國(guó)化擴(kuò)張的房企

（4）操盤(pán)及項(xiàng)目管理能力較強(qiáng)的房企

4、實(shí)際合作運(yùn)營(yíng)也同樣會(huì)存在一些潛在的問(wèn)題

（1）在多房企合作特別是聯(lián)合操盤(pán)的項(xiàng)目中，由于不同房企的開(kāi)發(fā)要求、測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)項(xiàng)目定位的判斷不同，甚至是企業(yè)文化存在差異。都會(huì)不可避免地提高溝通成本、降低合作效率、進(jìn)而拖延項(xiàng)目進(jìn)度，在增加財(cái)務(wù)成本的同時(shí)也平添了風(fēng)險(xiǎn)。

（2）由于合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的企業(yè)主體較多，在項(xiàng)目后期竣工交房以及物業(yè)等問(wèn)題上可能會(huì)存在的責(zé)任界定問(wèn)題，也是不容忽視的。

5、房企在參與項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)的前期，應(yīng)該盡力規(guī)避潛在的風(fēng)險(xiǎn)

（1）各合作方需要明確各自在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的職能和責(zé)任，以高效推進(jìn)項(xiàng)目的有序開(kāi)發(fā)。

（2）需要做好財(cái)務(wù)核算和工程進(jìn)度的管理。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為資金占用大、開(kāi)發(fā)流程復(fù)雜、周期較長(zhǎng)的系統(tǒng)工程，潛在的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)帶來(lái)較大的負(fù)面效果。

（3）需要建立高效的溝通和決策機(jī)制，以降低因合作開(kāi)發(fā)帶來(lái)的溝通成本。

6、案例：卓越置業(yè)未來(lái)將以合作操盤(pán)模式開(kāi)發(fā)北京4宗宅地

7、關(guān)于項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)的極簡(jiǎn)解釋

（六）22城“兩集中” 土地新政展望

1、到底缺不缺地？土地供應(yīng)會(huì)不會(huì)加大？

2、蔡繼明： 《關(guān)于取消對(duì)城市建設(shè)用地不合理限制的建議》

3、 土地供應(yīng)會(huì)加大，但地方政府會(huì)繼續(xù)采取“擠牙膏”的方式供地

4、“2213”土地出讓“兩集中”政策會(huì)繼續(xù)“打補(bǔ)丁”

5、如果房?jī)r(jià)預(yù)期控制不住，會(huì)有更多的城市采取22城類(lèi)似政策，比如西安和徐州

6、房地產(chǎn)企業(yè)“用腳投票”：多數(shù)房企開(kāi)始戰(zhàn)略收縮，投資的重心逐步向核心城市、核心地段傾斜

（七）22城“兩集中”供地新政的學(xué)習(xí)與思考

——當(dāng)前土地政策背景下，房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)如何應(yīng)對(duì)？

——深耕湖南、長(zhǎng)沙市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，開(kāi)拓22個(gè)城市及其都市圈市場(chǎng)

——研判長(zhǎng)沙等城市集中供地、準(zhǔn)備充足資金、聯(lián)合體拿地……

——與22城GDP接近、市場(chǎng)潛力接近的城市，會(huì)成為房企拿地的潛在目標(biāo)

——給國(guó)企的策略建議

十、洞察先機(jī)：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)投資的幾點(diǎn)建議

1、19大后中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

——我國(guó)長(zhǎng)期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求

——基建和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐條件

——朱镕基：房地產(chǎn)拉動(dòng)了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

——地方財(cái)政壓力

——百姓財(cái)富保值

——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，廣大中產(chǎn)階層購(gòu)房需求增加

2、直面困難：房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難

——每次限購(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)受到影響

——房地產(chǎn)企業(yè)借外債的大門(mén)被關(guān)

——房地產(chǎn)企業(yè)融資難、成本提高

——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強(qiáng)對(duì)房企資金“三道紅線”管控?！叭龡l紅線”逼迫房地產(chǎn)企業(yè)放慢投資速度，回籠資金

——房貸收緊、房貸利率提高

——2020年12月央行發(fā)布對(duì)銀行房貸“五檔分類(lèi)”要求

——廣東地區(qū)LPR加點(diǎn)提高

——嚴(yán)查房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市

——上海、廣東限購(gòu)政策升級(jí)，對(duì)政策“打補(bǔ)丁”

——地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控。2021年5月中旬，銀保監(jiān)會(huì)祭出《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》

——2021年1月9日中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度

——各省加碼

——“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)”兩集中

——2021年《政府工作報(bào)告》：房住不炒

——2020年3月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，就加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)公開(kāi)征求意見(jiàn)。通知提出，縣城新建住宅以6層為主，新建住宅最高不超過(guò)18層。

3、堅(jiān)定信念：正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用和地位

——房地產(chǎn)不可廢棄，具有不可替代的作用

——不可過(guò)度依賴(lài)

——房住不炒

——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展

4、做好自己的事情：給房地產(chǎn)企業(yè)的幾點(diǎn)建議

——正確識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)控

——房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債水平高

——房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新

——精耕細(xì)作、比拼內(nèi)功成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)

——做好自己的事情：做好產(chǎn)品，造好房子

——正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)周期

——未雨綢繆。系好安全帶

——做好企業(yè)管理創(chuàng)新

5、收益與風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡：給個(gè)人投資房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

——通脹預(yù)期下，購(gòu)房更容易保值

——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭(zhēng)搶資產(chǎn)，房子漲價(jià)

——按揭貸的風(fēng)險(xiǎn)，取決于借款人的還款能力，取決于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、就業(yè)機(jī)會(huì)賺錢(qián)能力，地區(qū)發(fā)展。

——關(guān)鍵看個(gè)人情況。首付比例大幅提升的情況下，除非發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)，一般不會(huì)不還款。

——消費(fèi)按揭貸款，用于購(gòu)房首付，會(huì)加大還款風(fēng)險(xiǎn)。

——權(quán)衡購(gòu)房的收益與風(fēng)險(xiǎn)

——房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)來(lái)？遺產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)有？

6、甄別不同區(qū)域的機(jī)會(huì)：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人投資房地產(chǎn)的建議

——甄別不同區(qū)域的機(jī)會(huì)：人往何處去？錢(qián)往何處去？

——要研究區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

——各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異化將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)大分化時(shí)代的來(lái)臨

——人口流入，房?jī)r(jià)上升

——人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房?jī)r(jià)高，負(fù)擔(dān)得起高房?jī)r(jià)）

——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來(lái)看規(guī)劃）

——資源分配、調(diào)配的傾斜：地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、政府單位……

——學(xué)區(qū)房政策

——房地產(chǎn)調(diào)控政策

十一、“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新：思維創(chuàng)新

1、人類(lèi)正在進(jìn)入信息生產(chǎn)力時(shí)代

2、互聯(lián)網(wǎng)+將改變什么

——制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、信息化跨界協(xié)同創(chuàng)新

3、信息時(shí)代三大動(dòng)力：新基礎(chǔ)設(shè)施、新要素、新結(jié)構(gòu)

——自由連接體：專(zhuān)家化—柔性化

4、互聯(lián)網(wǎng)+的新思維：政府、企業(yè)和個(gè)人如何抓住新機(jī)遇

十二、“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新：戰(zhàn)略創(chuàng)新

1、“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管理創(chuàng)新的必要性

2、新形勢(shì)下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

3、新形勢(shì)下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的案例

——案例：標(biāo)桿企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整：萬(wàn)科等

——案例：全產(chǎn)業(yè)鏈之“碧桂園模式”分析

——案例：恒大成功密碼解析

十三、“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新：工作創(chuàng)新

1、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)創(chuàng)新：毛澤東領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)與房地產(chǎn)卓越管理

2、互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代機(jī)制創(chuàng)新：創(chuàng)建良好的團(tuán)隊(duì)

——減少管理層次，實(shí)現(xiàn)組織結(jié)構(gòu)的扁平化和信息化

3、知識(shí)管理創(chuàng)新：房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的來(lái)源

4、營(yíng)銷(xiāo)模式創(chuàng)新：樹(shù)立消費(fèi)者為主導(dǎo)地位

5、企業(yè)人力資源管理創(chuàng)新

——互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代、人工智能時(shí)代80、90青年員工特征與管理

6、企業(yè)財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新

長(zhǎng)風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海！

祝大家事業(yè)順利，身體健康！