2023房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢與最新房地產(chǎn)政策解讀

王傳寶教授

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課程提綱：

一、當前房地產(chǎn)形勢與房地產(chǎn)信貸形勢

（一）2023年最新房地產(chǎn)數(shù)據(jù)

（二）房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

（三）房貸利率現(xiàn)狀

（四）思考：7月之前的房地產(chǎn)松綁政策為什么效果不明顯

——中介費下降之類的政策，對購房者影響不大

二、2020年8月“三道紅線”調(diào)控政策以來房地產(chǎn)政策變化

（一）2021年5月前房地產(chǎn)金融政策

1、三道紅線

——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強對房企資金“三道紅線”管控

2、房貸收緊、房貸利率提高

——2020年12月央行發(fā)布對銀行房貸“五檔分類”要求

——廣東地區(qū)LPR加點提高

——嚴查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市

——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補丁”

3、地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控

——針對狂飆突進的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，2021年5月中旬，銀保監(jiān)會祭出《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，嚴格限制了前端融資模式的發(fā)展。

——23號文+窗口指導(dǎo)后，部分信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暫停，舊改、供應(yīng)鏈金融購房尾款類項目除外

4、房貸集中度管理新政

——2021年1月9日 中國人民銀行、銀保監(jiān)會日前發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度

——各省加碼

5、“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中

——22城住宅用地公告不能超過三次

——與22城GDP接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標

（二）2021年下半年到2022年上半年房地產(chǎn)政策變化

1、2021年下半年開始個別龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)債務(wù)風險

2、2021年底房地產(chǎn)政策在需求側(cè)進行微調(diào)

3、2022年1月份人民銀行將5年期LPR下降5BP至4.6%。各城市紛紛松綁限購限貸政策。2022年2月份，重慶、江西贛州將首套房首付比下調(diào)至20%

4、2022年3月，鄭州發(fā)布房地產(chǎn)“一攬子”政策，取消認房又認貸。

5、2022年4月份的政治局會議之后，金融監(jiān)管部門進一步提高了對房地產(chǎn)需求的支持力度

6、2022年4月份央行、外匯管理局聯(lián)合印發(fā)“金融23條”，提出要因城施策實施好差別化住房信貸政策，保持開發(fā)貸平穩(wěn)有序投放

7、2022年5月，首套房貸利率下限調(diào)整為5年期LPR減20BP，疊加5年期LPR年內(nèi)第二次下降15BP至4.45%，最低房貸利率降至4.25%。地方政府努力降低購房門檻

8、2022年6月，溫州發(fā)布“安居貸”、鄭州鼓勵棚改房票安置、珠海推出“一人購房全家?guī)汀薄?

9、從上半年的房地產(chǎn)政策看，重點還是刺激需求，各地將“因城施策”的政策發(fā)揮到了極致，但效果不及預(yù)期，每個月的房地產(chǎn)銷售面積及房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)仍然在不斷下滑。

（三）2022年7月份以后房地產(chǎn)政策重點由需求側(cè)轉(zhuǎn)向了供給側(cè)

1、2022年7月底的政治局會議明確提出房地產(chǎn)工作的重點是“保交樓、穩(wěn)民生”，房地產(chǎn)政策重點由需求側(cè)轉(zhuǎn)向了供給側(cè)

2、決策層已經(jīng)認識到當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)風險具有相當?shù)钠毡樾?

3、2022年8月，住建部、財政部、央行通過政策性銀行專項借款方式支持保交樓，初期規(guī)模2000億元。

4、2022年11月11日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布“金融16條”，證監(jiān)會調(diào)整優(yōu)化涉房企業(yè)5項股權(quán)融資措施，明確支持和放開了房地產(chǎn)企業(yè)的重組上市和再融資需求。（雙十一打折。真正開始放松調(diào)控）

5、2023年以來各地刺激房地產(chǎn)政策紛紛加碼，除了降價以外所有政策“能出盡出”

6、截止2023年2月初，部分城市首套房房貸已經(jīng)降到3.7%

（四）2022房地產(chǎn)十大政策：全面松綁，需求、供給齊發(fā)力

1、兩次降準

——政策回顧：2022年4月15日，央行宣布，為支持實體經(jīng)濟發(fā)展，促進綜合融資成本穩(wěn)中有降，決定于2022年4月25日下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.25個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構(gòu)）。此后的11月25日，央行再次降準0.25個百分點。

——政策意義：雖然2022年兩次降準的主要目的是加大對實體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)的支持力度，但是隨著整體資金面的寬松，必然會影響到房地產(chǎn)市場。更重要的是，這對其帶來的“寬貨幣”信號意義大于一切。

2、三次下調(diào)LPR

——政策回顧：2022年，央行三次下調(diào)貸款市場報價利率（LPR），刺激房地產(chǎn)市場需求的力度可謂之大。1月20日，1年期LPR為3.7%，較上月下調(diào)10個基點；5年期以上LPR為4.6%，較上月下調(diào)5個基點。5月20日，1年期LPR維持3.70%不變，5年期以上LPR下調(diào)15個基點至4.45%。此后的8月22日，LPR第三次下調(diào)，1年期LPR為3.65%，較上月下調(diào)5個基點；5年期以上LPR為4.3%，較上月大幅下調(diào)15個基點。

——政策意義：信貸政策的進一步寬松有助于降低居民購房成本，帶動住房需求釋放。

3、“五限”松綁

——政策回顧：2022年可謂房地產(chǎn)政策松綁大年。中指研究院統(tǒng)計，2022年1-11月，已有超300個城市和地區(qū)出臺樓市利好政策近千條，達到近5年來的峰值?？v觀2022年的政策調(diào)整，以限購、限貸、限價、限售、限商為主的“五限”政策松綁，成為主流，并經(jīng)歷了從三四線城市到二線城市再到熱點城市的發(fā)展方向。

——政策意義：“認房又認貸”被認為是極具影響力的樓市收緊政策，如今，包括南京、杭州在內(nèi)的熱點城市都進行了優(yōu)化，信號意義更加強烈。未來，“認房又認貸”中的首套房認定有望繼續(xù)放寬。

4、“一人購房全家?guī)汀?

——政策回顧：在2022年的政策松綁潮中，住房公積金的調(diào)整輻射面廣、動作頻繁。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至12月21日，全年約有180個城市（含多次發(fā)布政策城市）發(fā)布公積金政策，其中有九成以上城市是對住房公積金貸款政策從降首付、提高最高貸款額度這兩方面進行適度放松，如杭州、天津、惠州等；另外，包括武漢、中山等在內(nèi)的少數(shù)城市是優(yōu)化公積金提取、異地辦理等政策。據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年全國已經(jīng)有超過30個城市發(fā)布“一人購房全家?guī)汀闭撸ㄇG州、珠海、潮州、秦皇島、贛州、滄州、信陽、馬鞍山等城市。

——政策含義：“一人購房全家?guī)汀闭叱雠_背后，是當?shù)劁N售疲軟，地方政府鼓勵民眾購房的舉措。既有利于緩解青年人、新市民的購房資金難題，還能提振民眾購房熱情、增強市場信心。

5、房企再融資“開閘”

——政策回顧：2022年11月28日，證監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)文“證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問”。其中，涉及恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，這是四年來我國再次啟動房地產(chǎn)股權(quán)融資，意味著代表股權(quán)融資的“第三支箭”正式落地。

——“三支箭”：為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，2022年國家出臺了一系列舉措，尤其是金融支持政策方面，射出了所謂的“三支箭”。

一是信貸支持之箭，

二是債券支持之箭，

三是股權(quán)支持之箭。

——政策意義：不管是配股融資還是“借殼上市”，房企再融資撕開了一個口子，不僅僅將惠及優(yōu)質(zhì)房企，或許已經(jīng)出險的房企也能從中找到一條融資破局的路徑。

6、金融支持房地產(chǎn)16條

——政策回顧：監(jiān)管層出臺16條金融新政，房地產(chǎn)迎2022年最強政策支持。11月份，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涵蓋了6大方面內(nèi)容，涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸、個人貸款、存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專項借款、保護個人征信、延長貸款集中制、住房租賃金融等共計16條措施。自該政策出臺后，信貸、債券、股權(quán)“三支箭”加速落地。截至年底，銀行授信房企金額超4萬億元，多家房企發(fā)出定增、配股方案。

——政策點評：“金融支持房地產(chǎn)16條”是2022年以來力度最大、措施最為具體的新政，覆蓋房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，涵蓋了需求端和供給端，可謂全方位的金融支持。

7、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金

——政策回顧：2022年，預(yù)售資金監(jiān)管政策的調(diào)整，成為一大看點。11月14日，銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。上述通知指出，保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

——政策點評：從保函置換預(yù)售監(jiān)管資金可以看出，政策方向已經(jīng)從“保項目不保房企”轉(zhuǎn)向“保項目”“保優(yōu)質(zhì)房企”，將有助于扭轉(zhuǎn)房企融資困境，有效遏制企業(yè)“爆雷潮”。

8、“賣一買一”可退個稅

——政策回顧：為了推動換房交易，2022年9月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布“關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策”的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。從內(nèi)容看來，這一政策針對的人群是“賣一買一”的換房置業(yè)者，最高可以實現(xiàn)全部退還個稅。

——政策意義：該政策雖然輻射面有限，但是對于有換房需求的人來說，卻是真正的利好，有助于降低換房成本，激活改善性住房需求。

9、二手房“帶押過戶”

——政策回顧：為了盤活二手房市場，2022年多個地方試行“帶押過戶”，包括昆明、濟南、南京、蘇州、福州、金華、寧波、無錫等地陸續(xù)推出了新政，深入探索二手房交易、過戶等環(huán)節(jié)的制度創(chuàng)新。

——政策意義：無論“帶押過戶”還是“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理，都是二手房交易過程中的政策優(yōu)化，都有助于縮短交易周期、提升交易效率，有利于激發(fā)二手房市場的交易活力，促進住房消費。

10、北京城市更新立法

——政策回顧：繼深圳、廣州、上海之后，北京也加入城市更新立法陣營。6月7日，北京市住建委發(fā)布《北京市城市更新條例（征求意見稿）》，向社會公開征求意見。7月27日，北京市人大常委會首次審議《北京市城市更新條例（草案）》。11月25日，《北京市城市更新條例》由北京市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第四十五次會議通過，自2023年3月1日起施行。這是北京首次為城市更新立法。針對城市更新中的焦點、難點、痛點問題，條例進行了積極回應(yīng)。

——政策意義：作為全國第一個減量發(fā)展的城市，北京也是第一批城市更新試點城市之一，對城市更新進行立法，可有效破解城市更新中的各種難題，保障多方主體權(quán)益。

三、地產(chǎn)政策環(huán)境趨勢分析：2022年12月中央經(jīng)濟工作會議、2023年兩會及4月、7月政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)表述、房地產(chǎn)政策未來變化預(yù)測與中國房地產(chǎn)未來發(fā)展

（一）2022年12月中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于房地產(chǎn)表述、房地產(chǎn)政策未來變化預(yù)測與中國房地產(chǎn)未來發(fā)展

1、本次會議部署的重要工作中，第五點是“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險”，其中較大篇幅聚焦于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，同時強調(diào)防范化解地方政府債務(wù)風險，如“堅決遏制增量、化解存量”。房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈較長，對中國經(jīng)濟廣義影響可達兩到三成，與地方政府土地財政收入息息相關(guān)，在金融體系中也具有重要地位，因此是防范化解金融風險的核心所在。

2、回顧2022年，盡管地方政府因城施策“松綁”房地產(chǎn)政策、央行銀保監(jiān)會推動房貸利率較大幅度下行，但地產(chǎn)銷售尚未企穩(wěn)。需求端刺激乏力，背后是疫情后居民資產(chǎn)負債表惡化、預(yù)防性儲蓄抬升、房地產(chǎn)風險事件沖擊的共同影響。2022年11月以來，房企融資政策“三箭齊發(fā)”，相比于前期更加務(wù)實，政策更多向房地產(chǎn)企業(yè)（尤其是民營房企）融資端傾斜。但是政策出臺到明顯見效需要時間，疊加疫情沖擊，11月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)繼續(xù)走弱，對地產(chǎn)鏈條的進一步支持仍有必要。

3、在此背景下，本次會議對房地產(chǎn)的相關(guān)表述更為積極有力。對房地產(chǎn)市場，要“確?！逼椒€(wěn)發(fā)展，明顯強于2022年7月政治局會議的“穩(wěn)定”；在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎(chǔ)上，新增“保穩(wěn)定”，或旨在遏制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈風險的蔓延。

4、對房地產(chǎn)企業(yè)：一方面，“滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企的風險，改善資產(chǎn)負債狀況”，明確了對優(yōu)質(zhì)頭部房企的支持，直指其“資產(chǎn)負債狀況”，“保主體”的信號更加明顯。另一方面，“堅決依法打擊違法犯罪行為”，對房地產(chǎn)企業(yè)融資的支持并不是無原則、無底線的。參照鄭州大干30天文件內(nèi)容，“搜集挪用、抽逃樓盤資金的線索……全面核查是否存在資金被抽逃挪用情況，及時將線索提交給辦案機關(guān)”。

5、尤為重要的是，會議提出“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。2021年中央經(jīng)濟工作會議提出“探索新的發(fā)展模式”，本次會議在此基礎(chǔ)上更進一步。參照2022年12月14日中共中央國務(wù)院印發(fā)的《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》，我們認為，房地產(chǎn)新發(fā)展模式或是“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。未來將在擴大保障性租賃住房供給、因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房、完善長租房政策及“租購?fù)瑱?quán)”方面更進一步。

6、“住房改善”被列為“第一內(nèi)需”。

——會議通稿在談到擴大內(nèi)需的時候，一共列舉了三個重要的內(nèi)需（見上文），分別是住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)。很顯然，住房改善被放在了第一位。

——劉副總理再次肯定房地產(chǎn)是中國的“支柱產(chǎn)業(yè)”。注意，既然“住房改善”被放在了重要位置，那么對2套房的諸多限制，比如限購、限貸（認房認貸）等，都可能在2023年被取消或者大幅降低門檻。相信連一線城市，也都會有相當幅度的松動。

7、房地產(chǎn)有新提法

——會議通稿，多次提到了房地產(chǎn)行業(yè)、住房消費，除了

“住房改善”被列為第一內(nèi)需外，還有如下表態(tài)：要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

——2021年會議的提法：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

——很明顯，2022年的表述更長、更全面、更具體，直接提到了很多措施，比如“滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況”。2022年雖然也提及了“房住不炒”，但是在靠后的位置。2021年提及“房住不炒”是在論述房地產(chǎn)段落的開篇位置，這個微妙的變化值得關(guān)注。另外值得注意的是，最新會議通稿的兩句話——“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險”、“要堅決依法打擊違法犯罪行為”。這意味著，大房企的命運將全面分化。優(yōu)質(zhì)頭部房企，比如萬科、龍湖等，是要保的；而另外一些房企，尤其是核心人物，其違法犯罪行為將被打擊。這些違法犯罪行為可能包括：行賄、騙貸、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、利益輸送等。至于他們在公司的股權(quán)被清零，也在預(yù)料之中。

（二）2023年3月5日兩會房地產(chǎn)政策精神

（三）2023年4月、7月政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)政策精神

（四）2023年7月以來，中央和地方房地產(chǎn)政策松綁解讀

四、地產(chǎn)政策環(huán)境趨勢分析：2023年7月24日政治局會議公告關(guān)于房地產(chǎn)市場政策的重大轉(zhuǎn)變與中國房地產(chǎn)未來發(fā)展

1、2020-2021房地產(chǎn)金融緊縮政策給建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)帶來的挑戰(zhàn)

——房地產(chǎn)政策收緊疊加疫情影響，房地產(chǎn)市場不景氣+地方財政收入困難

——“三重壓力”下，經(jīng)濟下行疊加疫情影響，倒逼房地產(chǎn)政策放松

2、2022年至今房地產(chǎn)政策的放松及建筑市場、房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)

——2023年兩會（特別是政府工作報告）關(guān)于房地產(chǎn)與“大基建”的論述及影響

3、2023年7月24日政治局會議公告關(guān)于房地產(chǎn)市場政策的重大轉(zhuǎn)變

——關(guān)于房地產(chǎn)市場，2023年7月24日政治局會議公告提出“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，沒有再提“房住不炒”。“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，是歷史上首次做出如此判斷。不提“房住不炒”的目的主要是為了更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。雖然沒有提“房住不炒”，但在地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入下行周期的背景下，炒房的空間實際上越來越小。而下一步，放開一線城市限購政策，降低稅費、首付和貸款利率將成為提升樓市交易活躍度的重要選項。

——關(guān)于城中村改造，2023.7.24政治局會議最新表述相比2023.4.28政治局會議，城中村改造前面的“特大城市”已經(jīng)去掉。這次城中村改造也許是超規(guī)模的。

——關(guān)于地方債的表述，從“嚴控隱性債務(wù)”變成了“有效防范化解地方債務(wù)風險”。地方政府的主要任務(wù)由嚴控隱性債務(wù)變成在有效防范化解地方債風險的前提下促進經(jīng)濟復(fù)蘇，支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

4、2023.7.24政治局公告中的房地產(chǎn)政策開始兌現(xiàn)了，后續(xù)政策估計也在路上了。

——2023.7.27，住建部：進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施

——2023.7.29，何立峰副總理在京召開超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造工作部署電視電話會議，以上海為藍本的城中村改造將作為刺激內(nèi)需的重要手段提速上馬。受邀參加電視電話會議的城市，將首先開始行動。這說明政府下場維護樓市。

——關(guān)于城中村改造，由于2023.7.24政治局會議最新表述相比2023.4.28政治局會議，城中村改造前面的“特大城市”已經(jīng)去掉。因此，這次城中村改造，未來應(yīng)該不僅僅局限于特大城市，也許是超規(guī)模的。對于建筑企業(yè)的機遇是空前的。

——2023.8.1，央行：因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行

——8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。會議要求，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。（央行網(wǎng)站）

——央行的工作會提到：指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率！這意味著，調(diào)整存量房貸利率已經(jīng)不是商業(yè)銀行的自選題，而是必選題。

5、思考：2023.7.24政治局公告中的房地產(chǎn)政策對基建和工程建設(shè)行業(yè)是持續(xù)性機遇，如何抓住這個機遇

6、長期看，建筑行業(yè)會健康平穩(wěn)發(fā)展

——在經(jīng)濟“雙循環(huán)”特別是提振經(jīng)濟中，基建必將扮演重要角色

——新型城鎮(zhèn)化和都市圈建設(shè)，需要基建的支持

——我國經(jīng)濟長期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求，預(yù)示建筑行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

——盡管基建擴張面臨財政的巨大阻力，但地方政府的主要任務(wù)由嚴控隱性債務(wù)變成在有效防范化解地方債風險的前提下促進經(jīng)濟復(fù)蘇，支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和優(yōu)化房地產(chǎn)政策。對房地產(chǎn)、建筑行業(yè)是利好。

五、地產(chǎn)政策環(huán)境趨勢分析：2023年7月24日政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)市場判斷的重大轉(zhuǎn)變后，中央和地方房地產(chǎn)政策松綁解讀與中國房地產(chǎn)未來發(fā)展

——房地產(chǎn)政策原來是能緊盡緊，現(xiàn)在是能松盡松

（一）更好滿足剛性和改善性住房需求

1、7月24日，中共中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。要有效防范化解地方債務(wù)風險，制定實施一攬子化債方案。要加強金融監(jiān)管，穩(wěn)步推動高風險中小金融機構(gòu)改革化險。

2、7月21日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》。《意見》指出：

在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項重要舉措。要堅持穩(wěn)中求進、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造，成熟一個推進一個，實施一項做成一項，真正把好事辦好、實事辦實。要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規(guī)劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營。

（二）住房信貸支持力度加大

1、7月14日，國新辦舉行了新聞發(fā)布會，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示：盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系；提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。我們支持和鼓勵商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則，與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

2、7月27日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹召開企業(yè)座談會。倪虹強調(diào)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

3、8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局在2023年下半年工作會議中明確提出，因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

4、8月4日，國家發(fā)展改革委、財政部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局四部門聯(lián)合召開新聞發(fā)布會。在房地產(chǎn)方面，各部門也給出了最新表態(tài)，其中涉及到有序調(diào)整存量個人住房貸款利率、滿足居民剛性和改善性住房需求、支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，穩(wěn)步推進租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地、推進超大特大城市城中村改造以及防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風險等熱點問題。

5、8月15日，央行再次下調(diào)政策利率，1年期中期借貸便利（MLF）中標利率下調(diào)15個基點。

（三）各地調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策

1、8月3日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，共15條，主要內(nèi)容有：

（1）支持青年人才在鄭安居。畢業(yè)3年以內(nèi)來鄭新就業(yè)青年人才，在鄭首次購買新建商品住房并完成契稅繳納的，在享受原有青年人才購房補貼的基礎(chǔ)上，由開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）再按照100%的比例給予購房契稅補貼。

（2）實施多子女家庭購房補貼政策。符合國家生育政策生育二孩、三孩且子女未成年的家庭，在鄭購買新建商品住房并完成契稅繳納的，由開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）財政一次性給予二孩家庭2萬元、三孩家庭3萬元貨幣補貼。

（3）實施購房契稅補貼政策。在鄭購買新建商品住房并完成契稅繳納的，各開發(fā)區(qū)、各區(qū)縣（市）可依據(jù)實際情況，給予一定比例的購房契稅補貼，以貨幣形式一次性發(fā)放。

（4）做好金融信貸支持。落實新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制，結(jié)合評估情況及時調(diào)整我市新發(fā)放首套住房商業(yè)貸款利率下限。落實“認房不認貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。

（5）穩(wěn)定住房消費預(yù)期。鼓勵在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，穩(wěn)定居民消費預(yù)期。

（6）提升商品住房品質(zhì)。加大低密度、高品質(zhì)商品住宅用地供應(yīng)，推廣立體生態(tài)建筑建設(shè)，促進住房建設(shè)集約化、配套化、精細化、綠色化發(fā)展，全面提升新建商品住房品質(zhì)。

2、8月4日，南京市發(fā)布《進一步優(yōu)化政策舉措促進南京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展》，共8條，主要內(nèi)容有：

（1）對購買新建商品住房的實施補貼。鼓勵新六區(qū)繼續(xù)根據(jù)區(qū)域市場實際對在規(guī)定期限內(nèi)購買新建商品住房的，按合同價給予一定比例的購房補貼，棲霞區(qū)和雨花臺區(qū)結(jié)合轄區(qū)內(nèi)市場實際經(jīng)評估后對購買新建商品住房的實施補貼，切實減輕剛性和改善性購房負擔。

（2）建立全市統(tǒng)一的“安置房源超市”。分類整理全市各類可供安置的商品房和保障房，面向各區(qū)征收主體打造市級層面的安置房源選擇平臺，按照市場化原則引入跨區(qū)、跨街道安置機制，有效滿足被征收群眾多樣化安置需求。

（3）進一步優(yōu)化差異化供地。統(tǒng)籌考慮全市不同區(qū)位不同品質(zhì)住宅定位和需求，探索在外圍區(qū)域優(yōu)化容積率和規(guī)劃指標，引導(dǎo)企業(yè)打造差異化產(chǎn)品，滿足市場各類需求。

3、8月17日，南昌市印發(fā)《促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》，共15條，主要內(nèi)容有：

（1）實行階段性購房補貼。即日起至2023年12月31日期間在南昌地區(qū)購買新建商品房的（含非住宅，購房時間以購房合同網(wǎng)簽備案時間為準），符合享受南昌“人才10條”購房補貼條件的人員，在完成契稅繳納后，由受益財政再給予100%的契稅補貼；其他購房人員在完成契稅繳納后，由受益財政給予50%的契稅補貼。

（2）優(yōu)化土地出讓價款繳納期限。市本級土地出讓競買保證金比例繼續(xù)按最低20%比例執(zhí)行；土地出讓價款在出讓合同簽訂后1個月內(nèi)繳納50%，剩余價款繳納期限按以下標準執(zhí)行：住宅用地在簽訂出讓合同后6個月內(nèi)繳清；商住綜合用地在簽訂出讓合同后9個月內(nèi)繳清；商服用地在簽訂出讓合同后12個月內(nèi)繳清。政策有效期至2024年12月31日。

（3）支持商業(yè)庫存加快去化。合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在符合相關(guān)規(guī)劃的前提下，支持在控制性詳細規(guī)劃中適當調(diào)減商業(yè)、商務(wù)用地比例或?qū)⑸套』旌嫌玫卣{(diào)整為居住用地；對存量商業(yè)用地或可兼容商業(yè)性質(zhì)的用地，在滿足出讓合同及招商協(xié)議的前提下，可按《南昌市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈南昌市服務(wù)型公寓建設(shè)管理規(guī)定（試行）〉的通知》（洪府辦發(fā)〔2023〕49號）執(zhí)行；鼓勵和引導(dǎo)土地使用權(quán)人改變存量商業(yè)用地用途用于教育、養(yǎng)老、文化、體育等產(chǎn)業(yè)項目和租賃住房建設(shè)，促進房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整。

（4）優(yōu)化項目審批服務(wù)。在出讓合同簽訂后，即可核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；按出讓合同繳納首期土地出讓價款后，即可辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)；對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上的，辦理預(yù)售許可的最低預(yù)售形象進度條件可調(diào)整為單體工程施工至正負零；房地產(chǎn)開發(fā)項目可采取“容缺+承諾制”方式，分階段辦理建筑工程施工許可證，質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)可提前辦理。

（5）完善項目周邊配套設(shè)施。推動優(yōu)質(zhì)義務(wù)教育、醫(yī)療資源區(qū)域均衡布局，加大市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套力度，重點完善已供住宅用地相對集中區(qū)域的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，推動已規(guī)劃的教育、醫(yī)療、交通等配套設(shè)施項目提前開工、及時投入使用。凡在當?shù)刭徺I房產(chǎn)（含住宅、公寓、商業(yè)）均可按照當?shù)亓x務(wù)教育入學政策辦理入學。

（四）繼續(xù)出臺購房補貼政策

8月5日，武漢江夏區(qū)發(fā)布《關(guān)于促進創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的若干措施》，對來江夏創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)就業(yè)的碩士生及以上在江夏購買新建商品住宅的，給予每套15㎡獎勵，本科生給予每套10㎡獎勵。對區(qū)外的碩士生及以上在江夏購買新建商品住宅的，給予每套10㎡獎勵，本科生給予每套5㎡獎勵。對來江夏創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)落戶的區(qū)外科技型企業(yè)高級管理人員、高級技術(shù)人員在江夏購買新房的，每人分別給予每套10㎡、15㎡、20㎡、25㎡的獎勵。同時，江夏區(qū)鼓勵“以舊換新”，出售自有住房，在江夏區(qū)購買新建商品住宅的個人（家庭），按購買新建商品房合同成交金額的1%給予獎勵。

（五）降低公積金貸款首付比例

8月4日，鄭州市住房公積金管理中心發(fā)布《鄭州住房公積金管理中心關(guān)于住房公積金貸款有關(guān)事項的通知》。在鄭州市行政區(qū)域內(nèi)使用住房公積金貸款（含組合貸款）購買家庭首套或改善性住房時，所購住房為新建商品房的，最低首付款比例為20%，所購住房為存量商品房（二手房）的，最低首付款比例為30%。

（六）放開一線城市限購政策，降低稅費、首付和貸款利率將成為提升樓市交易活躍度的重要選項

1、北上廣深等一線城市落實了“認房不認貸”措施

——解讀：8月31日，深圳正式執(zhí)行“認房不認貸”政策，居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在深圳市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。新政出臺后，賣一買一的貸款客戶及本地無房或外地有過貸款記錄的客群可按照首套房資質(zhì)進行購房，直接降低了購房成本。當前，政策落地已有一周時間，新政釋放了部分住房需求，也使得成交開始活躍。

2、官方也降低房貸首付比率，并要求銀行降低存量貸款利率。

——認房不認貸后，官方推動降低首付比例。央行、國家金融監(jiān)管總局：對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

——9月7日，中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行率先發(fā)布了關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)操作事項的公告，對調(diào)整范圍、調(diào)整規(guī)則、申請方式及調(diào)整時間等進行了明確。

3、9月7日，樓市幾個小道消息解讀

一傳，北上廣深基本取消限購

二傳，新房備案價格機制調(diào)整

三傳，取消土地出讓七十年

四傳，融創(chuàng)有小道消息說孫宏斌上岸了，資金沒問題了。

其中一應(yīng)該不可能完全取消，但是非核心或者郊區(qū)有可能完全取消。

二應(yīng)該是大概率事件，三應(yīng)該比較難。

四應(yīng)該不是無中生有，港股融創(chuàng)這三天已經(jīng)上漲超過130%?，F(xiàn)在每天都是樓市利好消息。

4、“北上廣深基本取消限購”消息的佐證之一——9月7日晚間，南京核心區(qū)內(nèi)購房不再需要購房證明

——南京：9月8日起，玄武區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購買商品房不再需要購房證明。據(jù)南京發(fā)布，為進一步優(yōu)化購房服務(wù)流程，自9月8日起，玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購買商品房不再需要購房證明。對征收集體土地涉及住宅房屋的，鼓勵被征收人選擇房票安置，滿足被征收人多元化安置需求，縮短安置過渡周期，具體由各區(qū)制定實施細則。部分區(qū)域?qū)υ?023年8月1日—12月31日期間購置新建商品住房的給予補助，具體補助標準和條件以各區(qū)細則為準。在享受第四條補助的基礎(chǔ)上，對出售自有住房并購買90平方米以上新建商品住房的，再給予一定補助，具體補助標準和條件以各區(qū)細則為準。南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會聯(lián)合開發(fā)企業(yè)、重點經(jīng)紀機構(gòu)推出“換新購”服務(wù)，搭建“換新購”超市，超市房源不高于案場銷售最低價，通過“優(yōu)先賣、放心買”保底交易服務(wù)，縮短二手房出售和新房購買周期，加快滿足居民住房改善需求。（南京發(fā)布）

——解讀：深夜南京取消限購是不是打開的第一步？江浙滬都跟進？北上廣深核心區(qū)域會放開限購么？一步步的從外環(huán)新城向內(nèi)環(huán)釋放？還是一次性到位，直接全取消？

（七）房地產(chǎn)多箭齊發(fā)，房企融資端持續(xù)獲得政策利好

1、房地產(chǎn)四支箭：四箭齊發(fā)，房地產(chǎn)市場需要穩(wěn)定

——第一箭：銀行信貸端支持，房地產(chǎn)信貸政策來襲。

——第二箭：發(fā)債融資支持，房地產(chǎn)發(fā)行債券進行融資，銀行買單。

——第三箭：房地產(chǎn)再融資支持，上市房地產(chǎn)公司和涉房地產(chǎn)企業(yè)都可以再融資。

——第四箭：四大行向房地產(chǎn)提供擔保離岸貸款，補充現(xiàn)金流。

2、2022年以來，房地產(chǎn)金融支持政策密集落地，進入11月，“金融16條”出臺，“三支箭”不斷發(fā)揮作用，房企融資端持續(xù)獲得利好。

——繼信貸、發(fā)債、股權(quán)三支箭后，“內(nèi)保外貸”的第四支箭正式落地。此外有消息稱碧桂園、美的置業(yè)等房企也將獲得“內(nèi)保外貸”支持。

——克而瑞分析人士指出，“內(nèi)保外貸”通過增信的方式拓寬房企境外融資渠道，有利于減輕償債壓力，有利于重塑境外資本市場信心。但僅針對優(yōu)質(zhì)房企，預(yù)計實際效果有限，要獲得境外市場信心的關(guān)鍵仍然在于銷售面的回暖。

3、2023.8.27日證監(jiān)會發(fā)布公告提到，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

4、政府現(xiàn)在最應(yīng)該出臺的政策措施就是兜底保交樓。想盡一切辦法保交樓，打破市場梗阻，提振購房者信心

（八）2023年7月政治局會議后，房地產(chǎn)政策不斷松綁下，房地產(chǎn)市場形勢預(yù)判

——短期房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

——區(qū)域分化，企業(yè)分化

——長期看：謹慎樂觀，穩(wěn)健發(fā)展

六、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢：區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢與房地產(chǎn)商機的發(fā)現(xiàn)、甄別和挖掘

（一）發(fā)現(xiàn)商機：區(qū)域經(jīng)濟與區(qū)域經(jīng)濟一體化

1、我國區(qū)域經(jīng)濟分布

——我國經(jīng)濟梯度發(fā)展

——我國經(jīng)濟四大板塊

——我國各省人均收入與人均壽命

——從東西差距到南北差距

2、我國主要區(qū)域經(jīng)濟特點

——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦

——政府能力、營商環(huán)境

——土地、資金、人口、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)

3、我國主要區(qū)域經(jīng)濟潛力與投資機會

——我國主要區(qū)域經(jīng)濟潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南

——區(qū)域經(jīng)濟潛力取決于人才和資金的流向

——全國首家經(jīng)濟新舊動能轉(zhuǎn)換示范區(qū)：山東怎么了

——彎道超車：貴州發(fā)展大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)

——未雨綢繆：浙江數(shù)字經(jīng)濟一號工程

4、區(qū)域經(jīng)濟一體化分析

——粵港澳大灣區(qū)建設(shè)

——長三角高質(zhì)量發(fā)展

——京津冀一體化發(fā)展

——成渝雙城經(jīng)濟圈

——15個中心城市：四個全球中心城市（北上廣深），11個國家中心城市

——長江中游城市群、關(guān)中平原城市群、中原城市群等簡要分析

（二）主要區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢

1、主要區(qū)域簡要分析

——粵港澳大灣區(qū)

——長三角

——京津冀

——成渝雙城經(jīng)濟圈

2、粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢分析

——區(qū)位優(yōu)勢與區(qū)域空間發(fā)展格局

——區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局

——區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)錯位、協(xié)調(diào)發(fā)展

——區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Γ喝丝?、科技、營商環(huán)境、投資等

3、長三角產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢分析

——區(qū)位優(yōu)勢與區(qū)域空間發(fā)展格局

——區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局

——區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)錯位、協(xié)調(diào)發(fā)展

——區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Γ喝丝?、科技、營商環(huán)境、投資等

4、京津冀產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢分析

——區(qū)位優(yōu)勢與區(qū)域空間發(fā)展格局

——區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局

——區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)錯位、協(xié)調(diào)發(fā)展

——區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Γ喝丝?、科技、營商環(huán)境、投資等

5、成渝雙城經(jīng)濟圈產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢分析

——區(qū)位優(yōu)勢與區(qū)域空間發(fā)展格局

——區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局

——區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)錯位、協(xié)調(diào)發(fā)展

——區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Γ喝丝?、科技、營商環(huán)境、投資等

——成都：“布局”顯成效，產(chǎn)業(yè)動能新力量崛起

——高質(zhì)量發(fā)展：重慶經(jīng)濟新方向

（三）區(qū)域經(jīng)濟分化與銀行/房地產(chǎn)/建筑等企業(yè)市場機會挖掘

1、銀行/房地產(chǎn)、建筑企業(yè)的機會：區(qū)域經(jīng)濟分化與房地產(chǎn)市場潛力

2、區(qū)域經(jīng)濟分化下銀行/房地產(chǎn)/建筑/建材等企業(yè)市場機會挖掘

3、區(qū)域經(jīng)濟分化下房地產(chǎn)市場機會挖掘：以粵港澳大灣區(qū)為例

七、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢：新型城鎮(zhèn)化、都市圈建設(shè)、區(qū)域分化與房地產(chǎn)行業(yè)投資機會

1、城鎮(zhèn)化與城市群：全面鋪開與多點開花

——我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間格局

——“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局

——我國主要發(fā)展軸

——我國主要城市群

2、為什么要緊盯都市圈和城市群建設(shè)

——按照世界城市化發(fā)展的“S型”規(guī)律曲線，城鎮(zhèn)化率顯示我國的城市化進程仍處于中期，未來還存在繼續(xù)提高的空間。

——城市群和都市圈建設(shè)將帶來更多的人口流入城市，從而帶來更多的投資和消費，提供經(jīng)濟增長持續(xù)潛在動力。

——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強內(nèi)生發(fā)展動力。

——進入都市圈范圍的區(qū)域，將享受更多的發(fā)展紅利。

——“十四五”規(guī)劃和2021年《政府工作報告》：推進新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群

3、十四五規(guī)劃和2021年《政府工作報告》關(guān)于城市群、都市圈建設(shè)

——推進新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群。優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟布局，促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

4、入“圈”有什么好處？

——國家發(fā)改委《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》

——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強內(nèi)生發(fā)展動力。

5、不入“圈”的壞處

6、主要城市群（京津冀城市群、長三角、粵港澳大灣區(qū)）及其銀行/房地產(chǎn)/建筑行業(yè)投資分析

——供需現(xiàn)狀研究

——短期房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

——要具體研究：城鎮(zhèn)化，人口（購買力），資金，產(chǎn)業(yè)，區(qū)位，發(fā)展趨勢，未來預(yù)期等

——“十四五”時期京津冀城市群、長三角、粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場長期將平穩(wěn)發(fā)展

——人口持續(xù)流入地區(qū)和人口流出地區(qū)分化

——長期看，京津冀城市群、長三角、粵港澳大灣區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)區(qū)域分化

——長期看，京津冀城市群、長三角、粵港澳大灣區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)企業(yè)分化

7、工業(yè)化、城市化加速需要房地產(chǎn)市場配合

——工業(yè)化加速提高居民收入，促進農(nóng)村人口進城

——城市化加速提升住房需求，加速房地產(chǎn)市場發(fā)展

8、房價會漲還是跌？

——2017.5.12，人民日報發(fā)文：房價上漲是必然趨勢

——論經(jīng)濟體量，中國和美國最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結(jié)構(gòu)，中國向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房價的問題很復(fù)雜

——房地產(chǎn)周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融

——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房價的轉(zhuǎn)折點

——人口老齡化加速影響房地產(chǎn)。老齡化會拖累經(jīng)濟增速

——房價會漲還是跌？看通脹、區(qū)域、投資渠道

——根源：土地財政，人地錯配，貨幣超發(fā)

9、產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化

——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦

——政府能力、營商環(huán)境

——土地、資金、人口、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)

——我國主要區(qū)域經(jīng)濟潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南

——城市賦能產(chǎn)業(yè)：區(qū)域經(jīng)濟潛力取決于人才和資金的流向，硬環(huán)境+軟環(huán)境

——房地產(chǎn)市場區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢

10、全國各區(qū)域產(chǎn)業(yè)投資與城市房地產(chǎn)投資潛力研判

——投資不過山海關(guān)，買債不買云貴川

——一、二、三線城市產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判

——各主要城市群產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判

11、商機的發(fā)現(xiàn)、甄別與挖掘：銀行/房地產(chǎn)/建筑如何抓住新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的機遇、迎接挑戰(zhàn)、積極應(yīng)對

八、2023年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測與房地產(chǎn)政策變化預(yù)測

1、2023年房地產(chǎn)市場形勢嚴峻

——就當前形勢來看，一系列政策刺激下房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)一個小陽春，但全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)態(tài)勢短期難以完全扭轉(zhuǎn)，而且可能更嚴重。

——2022年全年國房景氣指數(shù)、房地產(chǎn)投資、住房銷售、房貸等數(shù)據(jù)不樂觀

——2023年開年國房景氣指數(shù)、房地產(chǎn)投資、住房銷售、房貸等數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)

2、恢復(fù)樓市信心關(guān)鍵是調(diào)整政策思維

——面對嚴峻的形勢，中國政府2023年房地產(chǎn)政策取向出現(xiàn)重大調(diào)整。

3、疫情后中國經(jīng)濟復(fù)蘇要求房地產(chǎn)市場必須健康平穩(wěn)發(fā)展

4、房地產(chǎn)市場風險最嚴重的時刻可能已經(jīng)過去。房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。經(jīng)濟不景氣期間，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增速與穩(wěn)定房地產(chǎn)價格同樣重要。

5、 “住房改善”被列為“第一內(nèi)需”

——劉副總理再次肯定房地產(chǎn)是中國的“支柱產(chǎn)業(yè)”。

6、既然“住房改善”被放在了重要位置，那么對2套房的諸多限制，比如限購、限貸（認房認貸）等，都可能在2023年被取消或者大幅降低門檻。相信連一線城市，也都會有相當幅度的松動。

7、防風險成為第一要務(wù)。這體現(xiàn)在去年底中央經(jīng)濟工作會議的文件中，把今年房地產(chǎn)業(yè)的工作部署放在“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險”的框架下論述，并確定今年房地產(chǎn)政策的核心目標就是“防風險、保交樓”，而不是再強調(diào)用政策來保證房地產(chǎn)市場的“穩(wěn)”。住建部1月的工作會議也明確表示，當前房地產(chǎn)市場存在巨大風險，要采取“慢撒氣”方式來化解，而不是突然引爆。

8、在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎(chǔ)上，新增“保穩(wěn)定”，或旨在遏制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈風險的蔓延。

——房地產(chǎn)政策的“防風險、保交樓”要務(wù)，盡管是一體兩面，但更重要的著力點是在“保交樓”上。因為只有居民購買的期房能保證交付，才能讓以期房為主體的樓市信心逐漸恢復(fù)，風險逐漸化解。否則，不僅會引發(fā)整個市場崩塌的危機，居民拒絕償還按揭貸款，也將引發(fā)銀行危機及金融市場風險，以及購房居民把損失責任指向政府的社會危機。

9、為了“保交樓、防風險”，房地產(chǎn)政策是“抓兩頭、帶中間”。

——“一頭”抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國企、民企改善資產(chǎn)負債狀況。近期央行、銀保監(jiān)會召開主要銀行信貸工作座談會，提出實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預(yù)期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表回歸安全區(qū)間。也就是說，全面放松優(yōu)質(zhì)房企的各種融資條件，保住建房主體，讓優(yōu)質(zhì)房企能承擔起“保交樓”的主體責任。

——“一頭”是抓出險房企，一方面幫助這些房企自救，另一方面依法依規(guī)處置，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責的追責，不讓違法違規(guī)者金蟬脫殼，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關(guān)。也就是說，房地產(chǎn)融資政策的放松，并非重回以往融資模式的老路，而是通過市場化、法治化方式對房企優(yōu)勝劣汰，并嚴厲打擊銷售套取資金的犯罪行為。這是房地產(chǎn)政策首次有這樣的提法，意味著今年房企破產(chǎn)倒閉將成常態(tài)，10萬家房企的規(guī)模將逐漸收縮。

——優(yōu)質(zhì)房企主體保住及擴張發(fā)展，既是“保交樓”最重要的一環(huán)，也是重啟房市信心的重要一環(huán)。2023年房地產(chǎn)信心提振將是漫長的路。

10、促進房地產(chǎn)全面轉(zhuǎn)型，主要包括兩個方面。

——完善與改進現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)。比如，2022年“保交樓”事件爆發(fā)，主要是與住房預(yù)售制度存在嚴重缺陷有關(guān)。所以，今年的政策對住房預(yù)售制度有新取向，比如要求有條件的地方進行現(xiàn)房銷售；繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險。這意味著多年來一直受到嚴重質(zhì)疑的住房預(yù)售制度將有重大改革，一方面為現(xiàn)房銷售創(chuàng)造制度條件，另一方面即使繼續(xù)實行住房預(yù)售，也會建立嚴格監(jiān)管資金運行的制度。房地產(chǎn)融資及資金運行模式將出現(xiàn)巨大變化，并將嚴重影響房企行為方式。

——房地產(chǎn)市場如何向三位一體（購買、租賃、保障）的市場長效機制轉(zhuǎn)型。發(fā)展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題。大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進棚戶區(qū)改造，新開工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類保障性住房。比如，最近深圳推出共有產(chǎn)權(quán)住房，主要是解決當前安居、人才房的問題。這既可讓現(xiàn)有房地產(chǎn)利益格局不至于發(fā)生巨大變化（或房價不再持續(xù)下跌），又可適當解決這些城市弱勢居民的基本住房需求。

——這些轉(zhuǎn)型既有房地產(chǎn)融資模式、資金管理模式、市場運行模式的轉(zhuǎn)型，也有市場發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、觀念上的轉(zhuǎn)型（強調(diào)建筑業(yè)是實體經(jīng)濟，發(fā)展房地產(chǎn)市場就是發(fā)展實體經(jīng)濟）等。房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)型在今年將是全方位的。

11、疫情后居民資產(chǎn)負債表惡化、預(yù)防性儲蓄抬升、房地產(chǎn)風險事件沖擊的共同影響。政策出臺到明顯見效需要時間。

12、2023年7月政治局會議后，房地產(chǎn)政策不斷松綁下，房地產(chǎn)市場形勢預(yù)判

——短期房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

——區(qū)域分化，企業(yè)分化

——長期看：謹慎樂觀，穩(wěn)健發(fā)展

13、房地產(chǎn)市場進一步分化

14、房企進一步分化

15、大房企的命運將全面分化

——對優(yōu)質(zhì)頭部房企的支持

——堅決依法打擊違法犯罪行為

16、2023年市場形勢的嚴峻，政策取向出現(xiàn)重大調(diào)整，會把房地產(chǎn)市場引向何方，效果如何，就目前來看，相當不確定。

——政策肯定是利好。政策對房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)肯定是促進作用。具體效果多大要看市場反應(yīng)。

——過去20年房價只漲不跌、極度繁榮的時代已經(jīng)結(jié)束，中國房地產(chǎn)將進入一個新時代。

17、房地產(chǎn)稅：會不會是壓垮房地產(chǎn)的最后一根稻草？

18、中國樓市確實發(fā)生了重大變化，主要體現(xiàn)在三個方面：

——一是供求關(guān)系，不僅僅是發(fā)生重大變化，更是發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，目前的態(tài)勢是供嚴重過于求。

——二是房屋屬性，發(fā)生了顛覆性變化，由金融屬性轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼傩?，由奢侈品屬性轉(zhuǎn)化為商品屬性。

——三是主導(dǎo)力量，發(fā)生了根本性變化，由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，消費者有了充分的議價權(quán)。投資占主導(dǎo)的態(tài)勢一去不復(fù)返，消費占主導(dǎo)將長期存在。

——經(jīng)過20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)逐步由瘋狂轉(zhuǎn)為理性，樓市發(fā)生的這些重大變化，也是健康房地產(chǎn)市場的應(yīng)有之義。

19、房地產(chǎn)到底什么時候能復(fù)蘇

——房地產(chǎn)是有周期的

——中國的房地產(chǎn)周期對應(yīng)著房地產(chǎn)調(diào)控周期

——中國人口、生活觀念等因素

——老百姓的預(yù)期和信心

——通貨膨脹到來之日，房地產(chǎn)保值

20、房地產(chǎn)過去是、現(xiàn)在是、未來仍然是支柱產(chǎn)業(yè)

21、思考：7月之前的房地產(chǎn)松綁政策為什么喚不醒房地產(chǎn)？未來的政策效果到底如何？

九、洞察先機：對房地產(chǎn)企業(yè)的幾點建議（本章也可以調(diào)整為洞察先機：對銀行房貸業(yè)務(wù)的幾點建議）

1、20大后中國經(jīng)濟走向預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

——我國長期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求

——基建和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟發(fā)展的支撐條件

——朱镕基：房地產(chǎn)拉動了一百多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展

——地方財政壓力

——百姓財富保值

——消費結(jié)構(gòu)升級，廣大中產(chǎn)階層購房需求增加

2、落實政策利好，解決面臨困難

3、堅定信念：正確認識房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中的作用和地位

——房地產(chǎn)不可廢棄，具有不可替代的作用

——不可過度依賴

——房住不炒

——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展

4、甄別不同區(qū)域的機會

——甄別不同區(qū)域的機會：人往何處去？錢往何處去？

——要研究區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

——各城市房地產(chǎn)市場的差異化將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場大分化時代的來臨

——人口流入，房價上升

——人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房價高，負擔得起高房價）

——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規(guī)劃）

——資源分配、調(diào)配的傾斜：地鐵、學校、醫(yī)院、政府單位……

——學區(qū)房政策

——房地產(chǎn)調(diào)控政策

5、銀行和房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)房地產(chǎn)市場向三位一體（購買、租賃、保障）的市場長效機制轉(zhuǎn)型

6、房地產(chǎn)企業(yè)的新機會：安居房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、老舊小區(qū)改造、城市更新……（暴利時代結(jié)束，回歸正常產(chǎn)業(yè)利潤）

7、當前形勢下做好“保交樓、防風險”

——改善資產(chǎn)負債狀況。專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好

——如何處理好恒大、碧桂園等房企存在的問題

——政府現(xiàn)在最應(yīng)該出臺的政策措施就是兜底保交樓。想盡一切辦法保交樓，打破市場梗阻，提振購房者信心

8、思考：如果將來利率上行，現(xiàn)在這么低的房貸利率，房貸未來一定是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)嗎？

——為什么要控房貸占比

9、應(yīng)該怎么干?

——現(xiàn)在在哪里？

——打算去哪里？（干什么？）

——如何去那里？（怎么干？）

10、怎么干：應(yīng)對新形勢、新問題

11、應(yīng)當做什么

（1）發(fā)現(xiàn)新趨勢

（2）抓住新機遇

（3）迎接新挑戰(zhàn)

（4）甄別新風險——區(qū)分行業(yè)與單個企業(yè)，風險不同

（5）做出新應(yīng)對