2023房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與政策解讀

王傳寶教授

可根據(jù)客戶(hù)要求調(diào)整課綱

課程提綱：

一、當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)與房地產(chǎn)信貸形勢(shì)

（一）2023年最新房地產(chǎn)數(shù)據(jù)

（二）房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

（三）房貸利率現(xiàn)狀

（四）思考：為什么喚不醒房地產(chǎn)

二、2020年8月“三道紅線”調(diào)控政策以來(lái)房地產(chǎn)政策變化

（一）2021年5月前房地產(chǎn)金融政策

1、三道紅線

——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強(qiáng)對(duì)房企資金“三道紅線”管控

2、房貸收緊、房貸利率提高

——2020年12月央行發(fā)布對(duì)銀行房貸“五檔分類(lèi)”要求

——廣東地區(qū)LPR加點(diǎn)提高

——嚴(yán)查房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市

——上海、廣東限購(gòu)政策升級(jí)，對(duì)政策“打補(bǔ)丁”

3、地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控

——針對(duì)狂飆突進(jìn)的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，2021年5月中旬，銀保監(jiān)會(huì)祭出《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“23號(hào)文”)后，強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，嚴(yán)格限制了前端融資模式的發(fā)展。

——23號(hào)文+窗口指導(dǎo)后，部分信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暫停，舊改、供應(yīng)鏈金融購(gòu)房尾款類(lèi)項(xiàng)目除外

4、房貸集中度管理新政

——2021年1月9日 中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)日前發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度

——各省加碼

5、“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)”兩集中

——22城住宅用地公告不能超過(guò)三次

——與22城GDP接近的城市，會(huì)成為房企拿地的潛在目標(biāo)

（二）2021年下半年到2022年上半年房地產(chǎn)政策變化

1、2021年下半年開(kāi)始個(gè)別龍頭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

2、2021年底房地產(chǎn)政策在需求側(cè)進(jìn)行微調(diào)

3、2022年1月份人民銀行將5年期LPR下降5BP至4.6%。各城市紛紛松綁限購(gòu)限貸政策。2022年2月份，重慶、江西贛州將首套房首付比下調(diào)至20%

4、2022年3月，鄭州發(fā)布房地產(chǎn)“一攬子”政策，取消認(rèn)房又認(rèn)貸。

5、2022年4月份的政治局會(huì)議之后，金融監(jiān)管部門(mén)進(jìn)一步提高了對(duì)房地產(chǎn)需求的支持力度

6、2022年4月份央行、外匯管理局聯(lián)合印發(fā)“金融23條”，提出要因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，保持開(kāi)發(fā)貸平穩(wěn)有序投放

7、2022年5月，首套房貸利率下限調(diào)整為5年期LPR減20BP，疊加5年期LPR年內(nèi)第二次下降15BP至4.45%，最低房貸利率降至4.25%。地方政府努力降低購(gòu)房門(mén)檻

8、2022年6月，溫州發(fā)布“安居貸”、鄭州鼓勵(lì)棚改房票安置、珠海推出“一人購(gòu)房全家?guī)汀薄?

9、從上半年的房地產(chǎn)政策看，重點(diǎn)還是刺激需求，各地將“因城施策”的政策發(fā)揮到了極致，但效果不及預(yù)期，每個(gè)月的房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積及房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)仍然在不斷下滑。

（三）2022年7月份以后房地產(chǎn)政策重點(diǎn)由需求側(cè)轉(zhuǎn)向了供給側(cè)

1、2022年7月底的政治局會(huì)議明確提出房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)是“保交樓、穩(wěn)民生”，房地產(chǎn)政策重點(diǎn)由需求側(cè)轉(zhuǎn)向了供給側(cè)

2、決策層已經(jīng)認(rèn)識(shí)到當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有相當(dāng)?shù)钠毡樾?

3、2022年8月，住建部、財(cái)政部、央行通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款方式支持保交樓，初期規(guī)模2000億元。

4、2022年11月11日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布“金融16條”，證監(jiān)會(huì)調(diào)整優(yōu)化涉房企業(yè)5項(xiàng)股權(quán)融資措施，明確支持和放開(kāi)了房地產(chǎn)企業(yè)的重組上市和再融資需求。（雙十一打折。真正開(kāi)始放松調(diào)控）

5、2023年以來(lái)各地刺激房地產(chǎn)政策紛紛加碼，除了降價(jià)以外所有政策“能出盡出”

6、截止2023年2月初，部分城市首套房房貸已經(jīng)降到3.7%

（四）2022房地產(chǎn)十大政策：全面松綁，需求、供給齊發(fā)力

1、兩次降準(zhǔn)

——政策回顧：2022年4月15日，央行宣布，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，決定于2022年4月25日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。此后的11月25日，央行再次降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn)。

——政策意義：雖然2022年兩次降準(zhǔn)的主要目的是加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度，但是隨著整體資金面的寬松，必然會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。更重要的是，這對(duì)其帶來(lái)的“寬貨幣”信號(hào)意義大于一切。

2、三次下調(diào)LPR

——政策回顧：2022年，央行三次下調(diào)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的力度可謂之大。1月20日，1年期LPR為3.7%，較上月下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.6%，較上月下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。5月20日，1年期LPR維持3.70%不變，5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%。此后的8月22日，LPR第三次下調(diào)，1年期LPR為3.65%，較上月下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.3%，較上月大幅下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。

——政策意義：信貸政策的進(jìn)一步寬松有助于降低居民購(gòu)房成本，帶動(dòng)住房需求釋放。

3、“五限”松綁

——政策回顧：2022年可謂房地產(chǎn)政策松綁大年。中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1-11月，已有超300個(gè)城市和地區(qū)出臺(tái)樓市利好政策近千條，達(dá)到近5年來(lái)的峰值。縱觀2022年的政策調(diào)整，以限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商為主的“五限”政策松綁，成為主流，并經(jīng)歷了從三四線城市到二線城市再到熱點(diǎn)城市的發(fā)展方向。

——政策意義：“認(rèn)房又認(rèn)貸”被認(rèn)為是極具影響力的樓市收緊政策，如今，包括南京、杭州在內(nèi)的熱點(diǎn)城市都進(jìn)行了優(yōu)化，信號(hào)意義更加強(qiáng)烈。未來(lái)，“認(rèn)房又認(rèn)貸”中的首套房認(rèn)定有望繼續(xù)放寬。

4、“一人購(gòu)房全家?guī)汀?

——政策回顧：在2022年的政策松綁潮中，住房公積金的調(diào)整輻射面廣、動(dòng)作頻繁。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至12月21日，全年約有180個(gè)城市（含多次發(fā)布政策城市）發(fā)布公積金政策，其中有九成以上城市是對(duì)住房公積金貸款政策從降首付、提高最高貸款額度這兩方面進(jìn)行適度放松，如杭州、天津、惠州等；另外，包括武漢、中山等在內(nèi)的少數(shù)城市是優(yōu)化公積金提取、異地辦理等政策。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)30個(gè)城市發(fā)布“一人購(gòu)房全家?guī)汀闭?，包括荊州、珠海、潮州、秦皇島、贛州、滄州、信陽(yáng)、馬鞍山等城市。

——政策含義：“一人購(gòu)房全家?guī)汀闭叱雠_(tái)背后，是當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售疲軟，地方政府鼓勵(lì)民眾購(gòu)房的舉措。既有利于緩解青年人、新市民的購(gòu)房資金難題，還能提振民眾購(gòu)房熱情、增強(qiáng)市場(chǎng)信心。

5、房企再融資“開(kāi)閘”

——政策回顧：2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)文“證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)”。其中，涉及恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，這是四年來(lái)我國(guó)再次啟動(dòng)房地產(chǎn)股權(quán)融資，意味著代表股權(quán)融資的“第三支箭”正式落地。

——“三支箭”：為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，2022年國(guó)家出臺(tái)了一系列舉措，尤其是金融支持政策方面，射出了所謂的“三支箭”。

一是信貸支持之箭，

二是債券支持之箭，

三是股權(quán)支持之箭。

——政策意義：不管是配股融資還是“借殼上市”，房企再融資撕開(kāi)了一個(gè)口子，不僅僅將惠及優(yōu)質(zhì)房企，或許已經(jīng)出險(xiǎn)的房企也能從中找到一條融資破局的路徑。

6、金融支持房地產(chǎn)16條

——政策回顧：監(jiān)管層出臺(tái)16條金融新政，房地產(chǎn)迎2022年最強(qiáng)政策支持。11月份，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涵蓋了6大方面內(nèi)容，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、個(gè)人貸款、存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款、保護(hù)個(gè)人征信、延長(zhǎng)貸款集中制、住房租賃金融等共計(jì)16條措施。自該政策出臺(tái)后，信貸、債券、股權(quán)“三支箭”加速落地。截至目前，銀行授信房企金額超4萬(wàn)億元，多家房企發(fā)出定增、配股方案。

——政策點(diǎn)評(píng)：“金融支持房地產(chǎn)16條”是2022年以來(lái)力度最大、措施最為具體的新政，覆蓋房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，涵蓋了需求端和供給端，可謂全方位的金融支持。

7、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金

——政策回顧：2022年，預(yù)售資金監(jiān)管政策的調(diào)整，成為一大看點(diǎn)。11月14日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。上述通知指出，保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)的監(jiān)管額度內(nèi)資金，置換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶(hù)中確保項(xiàng)目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶(hù)中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。

——政策點(diǎn)評(píng)：從保函置換預(yù)售監(jiān)管資金可以看出，政策方向已經(jīng)從“保項(xiàng)目不保房企”轉(zhuǎn)向“保項(xiàng)目”“保優(yōu)質(zhì)房企”，將有助于扭轉(zhuǎn)房企融資困境，有效遏制企業(yè)“爆雷潮”。

8、“賣(mài)一買(mǎi)一”可退個(gè)稅

——政策回顧：為了推動(dòng)換房交易，2022年9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布“關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策”的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。從內(nèi)容看來(lái)，這一政策針對(duì)的人群是“賣(mài)一買(mǎi)一”的換房置業(yè)者，最高可以實(shí)現(xiàn)全部退還個(gè)稅。

——政策意義：該政策雖然輻射面有限，但是對(duì)于有換房需求的人來(lái)說(shuō)，卻是真正的利好，有助于降低換房成本，激活改善性住房需求。

9、二手房“帶押過(guò)戶(hù)”

——政策回顧：為了盤(pán)活二手房市場(chǎng)，2022年多個(gè)地方試行“帶押過(guò)戶(hù)”，包括昆明、濟(jì)南、南京、蘇州、福州、金華、寧波、無(wú)錫等地陸續(xù)推出了新政，深入探索二手房交易、過(guò)戶(hù)等環(huán)節(jié)的制度創(chuàng)新。

——政策意義：無(wú)論“帶押過(guò)戶(hù)”還是“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理，都是二手房交易過(guò)程中的政策優(yōu)化，都有助于縮短交易周期、提升交易效率，有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)的交易活力，促進(jìn)住房消費(fèi)。

10、北京城市更新立法

——政策回顧：繼深圳、廣州、上海之后，北京也加入城市更新立法陣營(yíng)。6月7日，北京市住建委發(fā)布《北京市城市更新條例（征求意見(jiàn)稿）》，向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。7月27日，北京市人大常委會(huì)首次審議《北京市城市更新條例（草案）》。11月25日，《北京市城市更新條例》由北京市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四十五次會(huì)議通過(guò)，自2023年3月1日起施行。這是北京首次為城市更新立法。針對(duì)城市更新中的焦點(diǎn)、難點(diǎn)、痛點(diǎn)問(wèn)題，條例進(jìn)行了積極回應(yīng)。

——政策意義：作為全國(guó)第一個(gè)減量發(fā)展的城市，北京也是第一批城市更新試點(diǎn)城市之一，對(duì)城市更新進(jìn)行立法，可有效破解城市更新中的各種難題，保障多方主體權(quán)益。

三、地產(chǎn)政策環(huán)境趨勢(shì)分析：2022年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、2023年兩會(huì)及4月、7月政治局會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)表述、房地產(chǎn)政策未來(lái)變化預(yù)測(cè)與中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展

（一）2022年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)表述、房地產(chǎn)政策未來(lái)變化預(yù)測(cè)與中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展

1、本次會(huì)議部署的重要工作中，第五點(diǎn)是“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”，其中較大篇幅聚焦于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，同時(shí)強(qiáng)調(diào)防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如“堅(jiān)決遏制增量、化解存量”。房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)廣義影響可達(dá)兩到三成，與地方政府土地財(cái)政收入息息相關(guān)，在金融體系中也具有重要地位，因此是防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的核心所在。

2、回顧2022年，盡管地方政府因城施策“松綁”房地產(chǎn)政策、央行銀保監(jiān)會(huì)推動(dòng)房貸利率較大幅度下行，但地產(chǎn)銷(xiāo)售尚未企穩(wěn)。需求端刺激乏力，背后是疫情后居民資產(chǎn)負(fù)債表惡化、預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄抬升、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)事件沖擊的共同影響。2022年11月以來(lái)，房企融資政策“三箭齊發(fā)”，相比于前期更加務(wù)實(shí)，政策更多向房地產(chǎn)企業(yè)（尤其是民營(yíng)房企）融資端傾斜。但是政策出臺(tái)到明顯見(jiàn)效需要時(shí)間，疊加疫情沖擊，11月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)繼續(xù)走弱，對(duì)地產(chǎn)鏈條的進(jìn)一步支持仍有必要。

3、在此背景下，本次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)表述更為積極有力。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，要“確?！逼椒€(wěn)發(fā)展，明顯強(qiáng)于2022年7月政治局會(huì)議的“穩(wěn)定”；在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎(chǔ)上，新增“保穩(wěn)定”，或旨在遏制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險(xiǎn)的蔓延。

4、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)：一方面，“滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企的風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”，明確了對(duì)優(yōu)質(zhì)頭部房企的支持，直指其“資產(chǎn)負(fù)債狀況”，“保主體”的信號(hào)更加明顯。另一方面，“堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的支持并不是無(wú)原則、無(wú)底線的。參照鄭州大干30天文件內(nèi)容，“搜集挪用、抽逃樓盤(pán)資金的線索……全面核查是否存在資金被抽逃挪用情況，及時(shí)將線索提交給辦案機(jī)關(guān)”。

5、尤為重要的是，會(huì)議提出“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡”。2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“探索新的發(fā)展模式”，本次會(huì)議在此基礎(chǔ)上更進(jìn)一步。參照2022年12月14日中共中央國(guó)務(wù)院印發(fā)的《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)新發(fā)展模式或是“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。未來(lái)將在擴(kuò)大保障性租賃住房供給、因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房、完善長(zhǎng)租房政策及“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”方面更進(jìn)一步。

6、“住房改善”被列為“第一內(nèi)需”。

——會(huì)議通稿在談到擴(kuò)大內(nèi)需的時(shí)候，一共列舉了三個(gè)重要的內(nèi)需（見(jiàn)上文），分別是住房改善、新能源汽車(chē)、養(yǎng)老服務(wù)。很顯然，住房改善被放在了第一位。

——?jiǎng)⒏笨偫碓俅慰隙ǚ康禺a(chǎn)是中國(guó)的“支柱產(chǎn)業(yè)”。注意，既然“住房改善”被放在了重要位置，那么對(duì)2套房的諸多限制，比如限購(gòu)、限貸（認(rèn)房認(rèn)貸）等，都可能在2023年被取消或者大幅降低門(mén)檻。相信連一線城市，也都會(huì)有相當(dāng)幅度的松動(dòng)。

7、房地產(chǎn)有新提法

——會(huì)議通稿，多次提到了房地產(chǎn)行業(yè)、住房消費(fèi)，除了

“住房改善”被列為第一內(nèi)需外，還有如下表態(tài)：要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

——2021年會(huì)議的提法：要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

——很明顯，2022年的表述更長(zhǎng)、更全面、更具體，直接提到了很多措施，比如“滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”。2022年雖然也提及了“房住不炒”，但是在靠后的位置。2021年提及“房住不炒”是在論述房地產(chǎn)段落的開(kāi)篇位置，這個(gè)微妙的變化值得關(guān)注。另外值得注意的是，最新會(huì)議通稿的兩句話——“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”、“要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為”。這意味著，大房企的命運(yùn)將全面分化。優(yōu)質(zhì)頭部房企，比如萬(wàn)科、龍湖等，是要保的；而另外一些房企，尤其是核心人物，其違法犯罪行為將被打擊。這些違法犯罪行為可能包括：行賄、騙貸、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、利益輸送等。至于他們?cè)诠镜墓蓹?quán)被清零，也在預(yù)料之中。

（二）2023年3月5日兩會(huì)房地產(chǎn)政策精神

（三）4月、7月政治局會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)政策精神

四、地產(chǎn)政策環(huán)境趨勢(shì)分析：2023年7月24日政治局會(huì)議公告關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的重大轉(zhuǎn)變與中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展

1、2020-2021房地產(chǎn)金融緊縮政策給建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的挑戰(zhàn)

——房地產(chǎn)政策收緊疊加疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣+地方財(cái)政收入困難

——“三重壓力”下，經(jīng)濟(jì)下行疊加疫情影響，倒逼房地產(chǎn)政策放松

2、2022年至今房地產(chǎn)政策的放松及建筑市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)

——2023年兩會(huì)（特別是政府工作報(bào)告）關(guān)于房地產(chǎn)與“大基建”的論述及影響

3、2023年7月24日政治局會(huì)議公告關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的重大轉(zhuǎn)變

——關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，2023年7月24日政治局會(huì)議公告提出“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，沒(méi)有再提“房住不炒”?！拔覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，是歷史上首次做出如此判斷。不提“房住不炒”的目的主要是為了更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。雖然沒(méi)有提“房住不炒”，但在地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下行周期的背景下，炒房的空間實(shí)際上越來(lái)越小。而下一步，放開(kāi)一線城市限購(gòu)政策，降低稅費(fèi)、首付和貸款利率將成為提升樓市交易活躍度的重要選項(xiàng)。

——關(guān)于城中村改造，2023.7.24政治局會(huì)議最新表述相比2023.4.28政治局會(huì)議，城中村改造前面的“特大城市”已經(jīng)去掉。這次城中村改造也許是超規(guī)模的。

——關(guān)于地方債的表述，從“嚴(yán)控隱性債務(wù)”變成了“有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”。地方政府的主要任務(wù)由嚴(yán)控隱性債務(wù)變成在有效防范化解地方債風(fēng)險(xiǎn)的前提下促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

4、2023.7.24政治局公告中的房地產(chǎn)政策開(kāi)始兌現(xiàn)了，后續(xù)政策估計(jì)也在路上了。

——2023.7.27，住建部：進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施

——2023.7.29，何立峰副總理在京召開(kāi)超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會(huì)議，以上海為藍(lán)本的城中村改造將作為刺激內(nèi)需的重要手段提速上馬。受邀參加電視電話會(huì)議的城市，將首先開(kāi)始行動(dòng)。這說(shuō)明政府下場(chǎng)維護(hù)樓市。

——關(guān)于城中村改造，由于2023.7.24政治局會(huì)議最新表述相比2023.4.28政治局會(huì)議，城中村改造前面的“特大城市”已經(jīng)去掉。因此，這次城中村改造，未來(lái)應(yīng)該不僅僅局限于特大城市，也許是超規(guī)模的。對(duì)于建筑企業(yè)的機(jī)遇是空前的。

5、思考：2023.7.24政治局公告中的房地產(chǎn)政策對(duì)基建和工程建設(shè)行業(yè)是持續(xù)性機(jī)遇，如何抓住這個(gè)機(jī)遇

6、長(zhǎng)期看，建筑行業(yè)會(huì)健康平穩(wěn)發(fā)展

——在經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”特別是提振經(jīng)濟(jì)中，基建必將扮演重要角色

——新型城鎮(zhèn)化和都市圈建設(shè)，需要基建的支持

——我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求，預(yù)示建筑行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

——盡管基建擴(kuò)張面臨財(cái)政的巨大阻力，但地方政府的主要任務(wù)由嚴(yán)控隱性債務(wù)變成在有效防范化解地方債風(fēng)險(xiǎn)的前提下促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和優(yōu)化房地產(chǎn)政策。對(duì)建筑行業(yè)是利好。

五、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)與房地產(chǎn)商機(jī)的發(fā)現(xiàn)、甄別和挖掘

（一）發(fā)現(xiàn)商機(jī)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化

1、我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)分布

——我國(guó)經(jīng)濟(jì)梯度發(fā)展

——我國(guó)經(jīng)濟(jì)四大板塊

——我國(guó)各省人均收入與人均壽命

——從東西差距到南北差距

2、我國(guó)主要區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)

——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦

——政府能力、營(yíng)商環(huán)境

——土地、資金、人口、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)

3、我國(guó)主要區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力與投資機(jī)會(huì)

——我國(guó)主要區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南

——區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力取決于人才和資金的流向

——全國(guó)首家經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換示范區(qū)：山東怎么了

——彎道超車(chē)：貴州發(fā)展大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)

——未雨綢繆：浙江數(shù)字經(jīng)濟(jì)一號(hào)工程

4、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化分析

——粵港澳大灣區(qū)建設(shè)

——長(zhǎng)三角高質(zhì)量發(fā)展

——京津冀一體化發(fā)展

——成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈

——15個(gè)中心城市：四個(gè)全球中心城市（北上廣深），11個(gè)國(guó)家中心城市

——長(zhǎng)江中游城市群、關(guān)中平原城市群、中原城市群等簡(jiǎn)要分析

（二）主要區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)

1、主要區(qū)域簡(jiǎn)要分析

——粵港澳大灣區(qū)

——長(zhǎng)三角

——京津冀

——成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈

2、粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)分析

——區(qū)位優(yōu)勢(shì)與區(qū)域空間發(fā)展格局

——區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局

——區(qū)域優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)錯(cuò)位、協(xié)調(diào)發(fā)展

——區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Γ喝丝?、科技、營(yíng)商環(huán)境、投資等

3、長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)分析

——區(qū)位優(yōu)勢(shì)與區(qū)域空間發(fā)展格局

——區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局

——區(qū)域優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)錯(cuò)位、協(xié)調(diào)發(fā)展

——區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Γ喝丝凇⒖萍?、營(yíng)商環(huán)境、投資等

4、京津冀產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)分析

——區(qū)位優(yōu)勢(shì)與區(qū)域空間發(fā)展格局

——區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局

——區(qū)域優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)錯(cuò)位、協(xié)調(diào)發(fā)展

——區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Γ喝丝?、科技、營(yíng)商環(huán)境、投資等

5、成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)分析

——區(qū)位優(yōu)勢(shì)與區(qū)域空間發(fā)展格局

——區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局

——區(qū)域優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)錯(cuò)位、協(xié)調(diào)發(fā)展

——區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Γ喝丝凇⒖萍?、營(yíng)商環(huán)境、投資等

——成都：“布局”顯成效，產(chǎn)業(yè)動(dòng)能新力量崛起

——高質(zhì)量發(fā)展：重慶經(jīng)濟(jì)新方向

（三）區(qū)域經(jīng)濟(jì)分化與銀行/房地產(chǎn)/建筑等企業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘

1、銀行/房地產(chǎn)、建筑企業(yè)的機(jī)會(huì)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)分化與房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力

2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)分化下銀行/房地產(chǎn)/建筑/建材等企業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘

3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)分化下房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘：以粵港澳大灣區(qū)為例

六、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)：新型城鎮(zhèn)化、都市圈建設(shè)、區(qū)域分化與房地產(chǎn)行業(yè)投資機(jī)會(huì)

1、城鎮(zhèn)化與城市群：全面鋪開(kāi)與多點(diǎn)開(kāi)花

——我國(guó)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間格局

——“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局

——我國(guó)主要發(fā)展軸

——我國(guó)主要城市群

2、為什么要緊盯都市圈和城市群建設(shè)

——按照世界城市化發(fā)展的“S型”規(guī)律曲線，城鎮(zhèn)化率顯示我國(guó)的城市化進(jìn)程仍處于中期，未來(lái)還存在繼續(xù)提高的空間。

——城市群和都市圈建設(shè)將帶來(lái)更多的人口流入城市，從而帶來(lái)更多的投資和消費(fèi)，提供經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)潛在動(dòng)力。

——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟(jì)的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費(fèi)需求，增強(qiáng)內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力。

——進(jìn)入都市圈范圍的區(qū)域，將享受更多的發(fā)展紅利。

——“十四五”規(guī)劃和2021年《政府工作報(bào)告》：推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群

3、十四五規(guī)劃和2021年《政府工作報(bào)告》關(guān)于城市群、都市圈建設(shè)

——推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群。優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

4、入“圈”有什么好處？

——國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)》

——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟(jì)的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費(fèi)需求，增強(qiáng)內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力。

5、不入“圈”的壞處

6、主要城市群（京津冀城市群、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)）及其銀行/房地產(chǎn)/建筑行業(yè)投資分析

——供需現(xiàn)狀研究

——短期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

——要具體研究：城鎮(zhèn)化，人口（購(gòu)買(mǎi)力），資金，產(chǎn)業(yè)，區(qū)位，發(fā)展趨勢(shì)，未來(lái)預(yù)期等

——“十四五”時(shí)期京津冀城市群、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期將平穩(wěn)發(fā)展

——人口持續(xù)流入地區(qū)和人口流出地區(qū)分化

——長(zhǎng)期看，京津冀城市群、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)區(qū)域分化

——長(zhǎng)期看，京津冀城市群、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)企業(yè)分化

7、工業(yè)化、城市化加速需要房地產(chǎn)市場(chǎng)配合

——工業(yè)化加速提高居民收入，促進(jìn)農(nóng)村人口進(jìn)城

——城市化加速提升住房需求，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

8、房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？

——2017.5.12，人民日?qǐng)?bào)發(fā)文：房?jī)r(jià)上漲是必然趨勢(shì)

——論經(jīng)濟(jì)體量，中國(guó)和美國(guó)最為相像；論土地制度，中國(guó)又是香港式的；論人口結(jié)構(gòu)，中國(guó)向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房?jī)r(jià)的問(wèn)題很復(fù)雜

——房地產(chǎn)周期：長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融

——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)

——人口老齡化加速影響房地產(chǎn)。老齡化會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)增速

——房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？看通脹、區(qū)域、投資渠道

——根源：土地財(cái)政，人地錯(cuò)配，貨幣超發(fā)

9、產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化

——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦

——政府能力、營(yíng)商環(huán)境

——土地、資金、人口、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)

——我國(guó)主要區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南

——城市賦能產(chǎn)業(yè)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力取決于人才和資金的流向，硬環(huán)境+軟環(huán)境

——房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢(shì)

10、全國(guó)各區(qū)域產(chǎn)業(yè)投資與城市房地產(chǎn)投資潛力研判

——投資不過(guò)山海關(guān)，買(mǎi)債不買(mǎi)云貴川

——一、二、三線城市產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判

——各主要城市群產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判

11、商機(jī)的發(fā)現(xiàn)、甄別與挖掘：銀行/房地產(chǎn)/建筑如何抓住新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的機(jī)遇、迎接挑戰(zhàn)、積極應(yīng)對(duì)

七、2023年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)與房地產(chǎn)政策變化預(yù)測(cè)

1、2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻

——就當(dāng)前形勢(shì)來(lái)看，一系列政策刺激下房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)小陽(yáng)春，但全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)短期難以完全扭轉(zhuǎn)，而且可能更嚴(yán)重。

——2022年全年國(guó)房景氣指數(shù)、房地產(chǎn)投資、住房銷(xiāo)售、房貸等數(shù)據(jù)不樂(lè)觀

——2023年開(kāi)年國(guó)房景氣指數(shù)、房地產(chǎn)投資、住房銷(xiāo)售、房貸等數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)

2、恢復(fù)樓市信心關(guān)鍵是調(diào)整政策思維

——面對(duì)嚴(yán)峻的形勢(shì)，中國(guó)政府2023年房地產(chǎn)政策取向出現(xiàn)重大調(diào)整。

3、疫情后中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇要求房地產(chǎn)市場(chǎng)必須健康平穩(wěn)發(fā)展

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最嚴(yán)重的時(shí)刻可能已經(jīng)過(guò)去。房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)不景氣期間，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增速與穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格同樣重要。

5、 “住房改善”被列為“第一內(nèi)需”

——?jiǎng)⒏笨偫碓俅慰隙ǚ康禺a(chǎn)是中國(guó)的“支柱產(chǎn)業(yè)”。

6、既然“住房改善”被放在了重要位置，那么對(duì)2套房的諸多限制，比如限購(gòu)、限貸（認(rèn)房認(rèn)貸）等，都可能在2023年被取消或者大幅降低門(mén)檻。相信連一線城市，也都會(huì)有相當(dāng)幅度的松動(dòng)。

7、防風(fēng)險(xiǎn)成為第一要?jiǎng)?wù)。這體現(xiàn)在去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的文件中，把今年房地產(chǎn)業(yè)的工作部署放在“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”的框架下論述，并確定今年房地產(chǎn)政策的核心目標(biāo)就是“防風(fēng)險(xiǎn)、保交樓”，而不是再?gòu)?qiáng)調(diào)用政策來(lái)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的“穩(wěn)”。住建部1月的工作會(huì)議也明確表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，要采取“慢撒氣”方式來(lái)化解，而不是突然引爆。

8、在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎(chǔ)上，新增“保穩(wěn)定”，或旨在遏制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險(xiǎn)的蔓延。

——房地產(chǎn)政策的“防風(fēng)險(xiǎn)、保交樓”要?jiǎng)?wù)，盡管是一體兩面，但更重要的著力點(diǎn)是在“保交樓”上。因?yàn)橹挥芯用褓?gòu)買(mǎi)的期房能保證交付，才能讓以期房為主體的樓市信心逐漸恢復(fù)，風(fēng)險(xiǎn)逐漸化解。否則，不僅會(huì)引發(fā)整個(gè)市場(chǎng)崩塌的危機(jī)，居民拒絕償還按揭貸款，也將引發(fā)銀行危機(jī)及金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以及購(gòu)房居民把損失責(zé)任指向政府的社會(huì)危機(jī)。

9、為了“保交樓、防風(fēng)險(xiǎn)”，房地產(chǎn)政策是“抓兩頭、帶中間”。

——“一頭”抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國(guó)企、民企改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。近期央行、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì)，提出實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專(zhuān)注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。也就是說(shuō)，全面放松優(yōu)質(zhì)房企的各種融資條件，保住建房主體，讓優(yōu)質(zhì)房企能承擔(dān)起“保交樓”的主體責(zé)任。

——“一頭”是抓出險(xiǎn)房企，一方面幫助這些房企自救，另一方面依法依規(guī)處置，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責(zé)的追責(zé)，不讓違法違規(guī)者金蟬脫殼，不讓損害群眾利益的行為蒙混過(guò)關(guān)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)融資政策的放松，并非重回以往融資模式的老路，而是通過(guò)市場(chǎng)化、法治化方式對(duì)房企優(yōu)勝劣汰，并嚴(yán)厲打擊銷(xiāo)售套取資金的犯罪行為。這是房地產(chǎn)政策首次有這樣的提法，意味著今年房企破產(chǎn)倒閉將成常態(tài)，10萬(wàn)家房企的規(guī)模將逐漸收縮。

——優(yōu)質(zhì)房企主體保住及擴(kuò)張發(fā)展，既是“保交樓”最重要的一環(huán)，也是重啟房市信心的重要一環(huán)。2023年房地產(chǎn)信心提振將是漫長(zhǎng)的路。

10、促進(jìn)房地產(chǎn)全面轉(zhuǎn)型，主要包括兩個(gè)方面。

——完善與改進(jìn)現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)。比如，2022年“保交樓”事件爆發(fā)，主要是與住房預(yù)售制度存在嚴(yán)重缺陷有關(guān)。所以，今年的政策對(duì)住房預(yù)售制度有新取向，比如要求有條件的地方進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。這意味著多年來(lái)一直受到嚴(yán)重質(zhì)疑的住房預(yù)售制度將有重大改革，一方面為現(xiàn)房銷(xiāo)售創(chuàng)造制度條件，另一方面即使繼續(xù)實(shí)行住房預(yù)售，也會(huì)建立嚴(yán)格監(jiān)管資金運(yùn)行的制度。房地產(chǎn)融資及資金運(yùn)行模式將出現(xiàn)巨大變化，并將嚴(yán)重影響房企行為方式。

——房地產(chǎn)市場(chǎng)如何向三位一體（購(gòu)買(mǎi)、租賃、保障）的市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)型。發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題。大力增加保障性租賃住房供給，扎實(shí)推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造，新開(kāi)工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類(lèi)保障性住房。比如，最近深圳推出共有產(chǎn)權(quán)住房，主要是解決當(dāng)前安居、人才房的問(wèn)題。這既可讓現(xiàn)有房地產(chǎn)利益格局不至于發(fā)生巨大變化（或房?jī)r(jià)不再持續(xù)下跌），又可適當(dāng)解決這些城市弱勢(shì)居民的基本住房需求。

——這些轉(zhuǎn)型既有房地產(chǎn)融資模式、資金管理模式、市場(chǎng)運(yùn)行模式的轉(zhuǎn)型，也有市場(chǎng)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、觀念上的轉(zhuǎn)型（強(qiáng)調(diào)建筑業(yè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)就是發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)）等。房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)型在今年將是全方位的。

11、疫情后居民資產(chǎn)負(fù)債表惡化、預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄抬升、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)事件沖擊的共同影響。政策出臺(tái)到明顯見(jiàn)效需要時(shí)間。

12、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步分化

13、短期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

14、房企進(jìn)一步分化

15、大房企的命運(yùn)將全面分化

——對(duì)優(yōu)質(zhì)頭部房企的支持

——堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為

16、2023年市場(chǎng)形勢(shì)的嚴(yán)峻，政策取向出現(xiàn)重大調(diào)整，會(huì)把房地產(chǎn)市場(chǎng)引向何方，效果如何，就目前來(lái)看，相當(dāng)不確定。

——政策肯定是利好。政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)肯定是促進(jìn)作用。具體效果多大要看市場(chǎng)反應(yīng)。

——過(guò)去20年房?jī)r(jià)只漲不跌、極度繁榮的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，中國(guó)房地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)新時(shí)代。

17、房地產(chǎn)稅：會(huì)不會(huì)是壓垮房地產(chǎn)的最后一根稻草？

18、思考：為什么喚不醒房地產(chǎn)

19、房地產(chǎn)到底什么時(shí)候能復(fù)蘇

——房地產(chǎn)是有周期的

——中國(guó)人口、生活觀念等因素

——老百姓的預(yù)期和信心

——通貨膨脹到來(lái)之日，房地產(chǎn)保值

20、房地產(chǎn)過(guò)去是、現(xiàn)在是、未來(lái)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)

八、洞察先機(jī)：對(duì)銀行房貸業(yè)務(wù)的幾點(diǎn)建議

（本章也可以調(diào)整為洞察先機(jī)：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的幾點(diǎn)建議）

1、20大后中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

——我國(guó)長(zhǎng)期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求

——基建和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐條件

——朱镕基：房地產(chǎn)拉動(dòng)了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

——地方財(cái)政壓力

——百姓財(cái)富保值

——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，廣大中產(chǎn)階層購(gòu)房需求增加

2、落實(shí)政策利好，解決面臨困難

3、堅(jiān)定信念：正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用和地位

——房地產(chǎn)不可廢棄，具有不可替代的作用

——不可過(guò)度依賴(lài)

——房住不炒

——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展

4、甄別不同區(qū)域的機(jī)會(huì)

——甄別不同區(qū)域的機(jī)會(huì)：人往何處去？錢(qián)往何處去？

——要研究區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

——各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異化將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)大分化時(shí)代的來(lái)臨

——人口流入，房?jī)r(jià)上升

——人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房?jī)r(jià)高，負(fù)擔(dān)得起高房?jī)r(jià)）

——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來(lái)看規(guī)劃）

——資源分配、調(diào)配的傾斜：地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、政府單位……

——學(xué)區(qū)房政策

——房地產(chǎn)調(diào)控政策

5、銀行和房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向三位一體（購(gòu)買(mǎi)、租賃、保障）的市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)型

6、房地產(chǎn)企業(yè)的新機(jī)會(huì)：安居房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、老舊小區(qū)改造、城市更新……（暴利時(shí)代結(jié)束，回歸正常產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)）

7、當(dāng)前形勢(shì)下做好“保交樓、防風(fēng)險(xiǎn)”

——改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。專(zhuān)注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好

8、思考：如果將來(lái)利率上行，現(xiàn)在這么低的房貸利率，房貸未來(lái)一定是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)嗎？

——為什么要控房貸占比

9、應(yīng)該怎么干?

——現(xiàn)在在哪里？

——打算去哪里？（干什么？）

——如何去那里？（怎么干？）

10、怎么干：應(yīng)對(duì)新形勢(shì)、新問(wèn)題

11、應(yīng)當(dāng)做什么

（1）發(fā)現(xiàn)新趨勢(shì)

（2）抓住新機(jī)遇

（3）迎接新挑戰(zhàn)

（4）甄別新風(fēng)險(xiǎn)——區(qū)分行業(yè)與單個(gè)企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)不同

（5）做出新應(yīng)對(duì)