《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策&股權(quán)合作及項(xiàng)目管控實(shí)戰(zhàn)》

 

【課程背景】

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資——可以狹義理解為開發(fā)商“買地”、“控地”、“拿項(xiàng)目”，通過獲取土地而取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)。

無(wú)論是參與土地招拍掛，或是定向“勾地”運(yùn)作儲(chǔ)備土地，僅憑“地價(jià)”的高低，粗略匡算的大賬、靠直覺、拍腦袋決策項(xiàng)目土地獲取與否，無(wú)疑蘊(yùn)含著巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

開發(fā)商拿不到地著急，拿或不拿？什么條件下可以拿？?jī)|萬(wàn)計(jì)的資金投入，拿錯(cuò)地的后果不堪設(shè)想，甚至危及企業(yè)生命！如何在拿地之前綜合市場(chǎng)、成本、產(chǎn)品、營(yíng)銷等競(jìng)爭(zhēng)因素，結(jié)合企業(yè)自身的戰(zhàn)略、盈利目標(biāo)及投融資能力，以及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策、法律、稅務(wù)等外部環(huán)境因素，進(jìn)行全方位的分析研究和判斷，從而實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策！

針對(duì)企業(yè)以土地作價(jià)入股，引進(jìn)投資及操盤合作伙伴的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略方向，如何換位思考站在合作方的角度，挖掘并放大土地價(jià)值，科學(xué)預(yù)測(cè)項(xiàng)目的未來(lái)收益，公允達(dá)成交易的商務(wù)條件確保雙贏，同時(shí)事先約定清楚各自的管控責(zé)權(quán)，為確保合作項(xiàng)目的持續(xù)高效運(yùn)營(yíng)奠定良好基礎(chǔ)等，都需要先策劃后執(zhí)行。

【思想介紹】

項(xiàng)目獲取環(huán)節(jié)，以及以土地入股形式的股權(quán)合作交易環(huán)節(jié)，都存在巨大的不確定性，所以前期的投資分析研究工作的投入—人財(cái)物、時(shí)間和精力等，都可能變成無(wú)用功，但我們不應(yīng)患得患，失而應(yīng)該抱定“以終為始”的心態(tài)，在項(xiàng)目獲取前借鑒“策劃前置”的工作方法進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龊颓笞C。

合作談判中土地價(jià)值的認(rèn)定，不是賣方漫天要價(jià)買方坐地還錢，而是事前通過規(guī)劃強(qiáng)排設(shè)計(jì)多方案比較及成本及營(yíng)收分析，對(duì)樓面地價(jià)變化的承受能力早已了然于胸。

在靜態(tài)收益分析的同時(shí)，現(xiàn)金流分析和資金安排是項(xiàng)目獲取環(huán)節(jié)的重點(diǎn)，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃體系的深刻認(rèn)識(shí)和熟練應(yīng)用是做好項(xiàng)目決策的基礎(chǔ)。

全面、真實(shí)的可行性研究報(bào)告是操盤經(jīng)理人向投資人和股東承諾的關(guān)鍵階段性成果，項(xiàng)目融資對(duì)接環(huán)節(jié)中對(duì)方首先審視的是投資的安全，其次才是盈利！合作之初雙方需共同明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，過程中土地入股方對(duì)后續(xù)投資操盤方的監(jiān)控和支持配合，更需要高明的頂層設(shè)計(jì)作為保障。

【課程對(duì)象】

 

【課程收益】

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策業(yè)務(wù)實(shí)操的人員或直接負(fù)責(zé)該業(yè)務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)，可借此課程，規(guī)范、統(tǒng)一將來(lái)的業(yè)務(wù)管理運(yùn)作流程，提升投資分析專業(yè)水平和科學(xué)決策工作能力；

對(duì)非項(xiàng)目拓展部門的學(xué)員，可借此課程，了解、熟悉房地產(chǎn)投資分析決策管理的工作方法和實(shí)施程序，更好地協(xié)同主辦部門共同參與項(xiàng)目投資決策可行性研究分析，乃至志在必得的勾地操作模式下的前置策劃，同時(shí)滿足未來(lái)股權(quán)合作雙方的理性決策；

通過本課程，不僅認(rèn)同可以通過科學(xué)的過程管理實(shí)現(xiàn)結(jié)果管理的理念，同時(shí)在項(xiàng)目拓展方面?zhèn)魇诹司唧w的、實(shí)操性的、高效的分析決策方法。整體提升受訓(xùn)管理者的專業(yè)素養(yǎng)和履職能力，整體提高項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性，從源頭降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，打造職業(yè)化的房企及投融資機(jī)構(gòu)的經(jīng)理人隊(duì)伍；

參加培訓(xùn)的公司，可以此為基礎(chǔ)，建立項(xiàng)目投資分析決策管理的業(yè)務(wù)流程，并逐步完善企業(yè)自己的房地產(chǎn)開發(fā)管控系統(tǒng)。

……

【主講老師】

張建軍，和君咨詢合伙人，建筑學(xué)工學(xué)士，工商管理碩士，注冊(cè)建筑師，注冊(cè)建造師。中國(guó)講師500強(qiáng)，常年擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及清華、廈大等房地產(chǎn)總裁班的特約培訓(xùn)講師，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及項(xiàng)目操盤實(shí)戰(zhàn)型教練顧問。6 年設(shè)計(jì)院及 15年房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)，曾任天津萬(wàn)科公司設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目事務(wù)部、工程管理部經(jīng)理，拿地領(lǐng)導(dǎo)小組核心成員；新奧集團(tuán)蚌埠置業(yè)公司常務(wù)副總經(jīng)理；歷任天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、海貿(mào)集團(tuán)執(zhí)行總裁、董事長(zhǎng)，兼漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司董事副總經(jīng)理、上海漢鎰咨詢公司總經(jīng)理、天津漢鎰房地產(chǎn)管理咨詢公司總經(jīng)理；南開允公集團(tuán)副總裁兼南大科技園公司總經(jīng)理等職務(wù)。履職過程中參與、主持過大量的土地獲取及資產(chǎn)類重置開發(fā)項(xiàng)目的投資分析決策實(shí)戰(zhàn)。2010年投身管理咨詢、專家顧問及培訓(xùn)，在房地產(chǎn)企業(yè)全面經(jīng)營(yíng)管理及項(xiàng)目的全程運(yùn)作，特別是組織管控、公司治理、計(jì)劃管理、成本管理及項(xiàng)目決策、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、報(bào)批報(bào)建管理、工程管理、營(yíng)銷及客服管理、外包管理等方面有著較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，為50余家房企提供過咨詢培訓(xùn)，完成了20余個(gè)項(xiàng)目策劃及實(shí)操顧問的服務(wù)，接觸過大量的項(xiàng)目勾地、控地特點(diǎn)的項(xiàng)目獲取前的策劃前置及投資分析的深度可研。

【課程時(shí)間】

整個(gè)課程時(shí)間為1—2天。

 

【課程大綱】

 

《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策&股權(quán)合作及項(xiàng)目管控實(shí)戰(zhàn)》課程大綱

 

課前秀：

1、 案例：在天津萬(wàn)科及房企高管任職期間，參與拿地的2-3事

2、 故事：我的文章：股權(quán)合作（通過賣股權(quán)變相賣地）是房地產(chǎn)企業(yè)的另類營(yíng)銷

3、 分享：從項(xiàng)目全程托管的碩士論文到綠城代建的談判顧問，從總裁到非執(zhí)行董事

 

第一部分項(xiàng)目土地獲取前“可行性研究”決策模式

 

一、項(xiàng)目土地信息收集

1、 項(xiàng)目信息收集的內(nèi)容

信息內(nèi)容收集5大要點(diǎn)

土地信息表

二、項(xiàng)目初步判斷

1、 項(xiàng)目初判的目的和工作要求

2、 項(xiàng)目初判的職責(zé)界定

3、 項(xiàng)目初判工作指引和規(guī)范

（1）    踏勘及調(diào)研工作要點(diǎn)

（2）    項(xiàng)目初步收益分析

（3）    初步分析結(jié)論及初判報(bào)告

（4）    初判報(bào)告評(píng)審

案例：多個(gè)項(xiàng)目初判報(bào)告實(shí)例詳解

三、項(xiàng)目詳細(xì)分析（深判）

1、 市場(chǎng)分析

（1）    市場(chǎng)調(diào)查

（2）    競(jìng)爭(zhēng)分析

（3）    價(jià)格定位

2、 初步規(guī)劃草案設(shè)計(jì)與分析

（1）    強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)任務(wù)書

（2）    強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)組織（多方案比較）

（3）    強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)指標(biāo)成果

案例推演：現(xiàn)場(chǎng)白板草圖演示

3、 土地成本分析

（1）    目標(biāo)成本計(jì)劃科目分類

（2）    目標(biāo)成本估算方法（成本倒推法）

（3）    土地成本年回報(bào)率分析方法

4、 項(xiàng)目投資收益分析

案例：數(shù)據(jù)化投資分析模型詳解

5、 項(xiàng)目現(xiàn)金流分析

項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃體系（7個(gè)關(guān)鍵計(jì)劃）

項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏和進(jìn)度計(jì)劃分析

6、 項(xiàng)目融資方法分析

詳解：房地產(chǎn)融資的七種模式

四、項(xiàng)目投資決策可行性研究

1、 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制組織及操作規(guī)范

2、 項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容要求

案例詳解

3、 項(xiàng)目可行性報(bào)告評(píng)審

五、項(xiàng)目獲取

1、 參加招拍掛

土地投標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)方案設(shè)計(jì)的組織

六、項(xiàng)目獲取后工作

1、 取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

2、 取得《國(guó)有土地使用證》

3、 項(xiàng)目土地及項(xiàng)目事務(wù)的移交

 

第二部分項(xiàng)目土地獲取前“項(xiàng)目策劃前置”決策模式

 

一、通過一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的土地獲取模式概述

1、 勾地模式分析

2、 先經(jīng)營(yíng)策劃，后空間規(guī)劃

3、 多規(guī)合一& 用地規(guī)劃條件確定

4、 保送招拍掛（排他策略）

二、項(xiàng)目策劃——基礎(chǔ)調(diào)研（結(jié)合多個(gè)講師實(shí)操的住宅&商業(yè)地產(chǎn)案例詳解）

1、 項(xiàng)目所在城市（區(qū)域）概況分析

案例：人均GDP不同階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征及國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒

2、 項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)分析

城市經(jīng)濟(jì)總量GDP及增速比較

城市人均可支配收入及消費(fèi)性支出

城市人口情況

……

實(shí)操案例詳解

3、 項(xiàng)目所在城市（區(qū)域）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

供給分析

需求分析

供需比分析

區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析

房地產(chǎn)政策分析

實(shí)操案例詳解：住宅、商業(yè)、……

4、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及典型項(xiàng)目調(diào)查分析研究

資深業(yè)內(nèi)人士訪談

其他專題研究

實(shí)操案例詳解：農(nóng)業(yè)、溫泉、養(yǎng)老等題材……

5、 項(xiàng)目所在城市（區(qū)域）的其他市場(chǎng)分析（或有）

商業(yè)零售業(yè)市場(chǎng)發(fā)展分析

酒店業(yè)市場(chǎng)發(fā)展分析

其他相關(guān)市場(chǎng)分析

實(shí)操案例詳解：商業(yè)、商務(wù)、物流、總部基地等題材項(xiàng)目

三、項(xiàng)目策劃——本體研究（結(jié)合多個(gè)講師實(shí)操的案例詳解）

1、 項(xiàng)目所在區(qū)域城市規(guī)劃及發(fā)展分析

中遠(yuǎn)期城市規(guī)劃分析

周邊規(guī)劃實(shí)施及投資預(yù)期分析

2、 項(xiàng)目規(guī)劃條件分析

項(xiàng)目用地規(guī)劃條件

概念規(guī)劃返提規(guī)劃條件（控地、勾地）

3、 項(xiàng)目資源分析

自然資源

社會(huì)資源

4、 政府意圖及政策意圖分析

5、 開發(fā)商設(shè)想的項(xiàng)目戰(zhàn)略意圖分析

開發(fā)商的戰(zhàn)略訴求及項(xiàng)目開發(fā)策略意圖

開發(fā)商的自有資金及資本實(shí)力分析

四、項(xiàng)目策劃——項(xiàng)目定位研究（結(jié)合多個(gè)講師實(shí)操的案例詳解）

4、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析

項(xiàng)目SWOT分析

項(xiàng)目定位

5、 項(xiàng)目核心問題分析

6、 可借鑒項(xiàng)目案例分析

成功案例經(jīng)驗(yàn)

失敗案例教訓(xùn)

7、 項(xiàng)目定位差異化競(jìng)爭(zhēng)策略分析

8、 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)假設(shè)

9、 商業(yè)地產(chǎn)定位研究

商業(yè)產(chǎn)品分析及商業(yè)定位

案例：商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、規(guī)模比例、主力店等研究

商業(yè)物業(yè)開發(fā)研究

案例：租售策略、商管模式、租售模式等研究

五、項(xiàng)目策劃——客戶定位（結(jié)合多個(gè)講師實(shí)操的案例詳解）

7、 項(xiàng)目潛在客戶調(diào)查分析

案例：調(diào)查問卷設(shè)計(jì)詳解

8、 客戶定位

目標(biāo)客戶細(xì)分

目標(biāo)客群比重分析

目標(biāo)客戶鎖定

9、 客戶需求特征分析

實(shí)操案例詳解：農(nóng)業(yè)、溫泉、養(yǎng)老等題材……

六、項(xiàng)目策劃——造價(jià)定位（結(jié)合多個(gè)講師實(shí)操的案例詳解）

1、 價(jià)格定位影響因素

2、 價(jià)格定位方法

客戶支付能力特征分析

市場(chǎng)比較法分析

3、 造價(jià)定位

成本倒推法確定造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

不同類型產(chǎn)品的限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)分解

實(shí)操案例詳解：農(nóng)業(yè)、溫泉、養(yǎng)老等題材……

七、項(xiàng)目策劃——產(chǎn)品定位（結(jié)合多個(gè)講師實(shí)操的案例詳解）

4、 差異化競(jìng)爭(zhēng)策略

5、 項(xiàng)目主題暨設(shè)計(jì)主題

6、 產(chǎn)品定位&規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

項(xiàng)目初步技術(shù)指標(biāo)分析

項(xiàng)目整體規(guī)劃方案建議

項(xiàng)目產(chǎn)品組合建議

項(xiàng)目戶型配比建議

建筑單體設(shè)計(jì)建議

提升房屋舒適度及配套設(shè)施/設(shè)備的建議

項(xiàng)目園林景觀建議

項(xiàng)目配套設(shè)施建議

項(xiàng)目新技術(shù)運(yùn)用建議

       實(shí)操案例詳解：農(nóng)業(yè)、溫泉、養(yǎng)老等題材……

八、初步產(chǎn)品建議書

1、 初步產(chǎn)品建議書

2、 概念設(shè)計(jì)任務(wù)書

九、產(chǎn)品研究（概念設(shè)計(jì)）

1、 產(chǎn)品研究方法

2、 概念設(shè)計(jì)

概念設(shè)計(jì)任務(wù)書

概念設(shè)計(jì)組織

設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)

3、 產(chǎn)品研究

4、 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書

十、項(xiàng)目策劃——運(yùn)營(yíng)定位（結(jié)合多個(gè)講師實(shí)操的案例詳解）

2、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

3、 項(xiàng)目發(fā)展策略

開發(fā)節(jié)奏及進(jìn)度計(jì)劃分析

示范區(qū)、啟動(dòng)區(qū)策略

4、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算

盈利模式及經(jīng)營(yíng)收益分析

項(xiàng)目現(xiàn)金流及融資分析

5、 項(xiàng)目管理資源分析

6、 項(xiàng)目盈利模式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

7、 項(xiàng)目策劃成果

《產(chǎn)品建議書》

《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)書》

           實(shí)操案例詳解：農(nóng)業(yè)、溫泉、養(yǎng)老等題材……

 

第三部分土地入股的項(xiàng)目合作交易及持續(xù)管控

 

一、合作模式

1、 項(xiàng)目合作模式及技巧分析

2、 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓模式及技巧分析

3、 土地價(jià)值及股權(quán)對(duì)價(jià)分析

4、 合作或轉(zhuǎn)讓談判流程

二、對(duì)操盤合作方的持續(xù)管控

1、 房地產(chǎn)項(xiàng)目托管模式借鑒

（1）    前期托管

（2）    全程托管

2、 房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式借鑒

（1）    綠城全景計(jì)劃系統(tǒng)

（2）    代建合同談判技巧

 

第四部分特定戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)模式VS 組織及資源配置

 

一、企業(yè)組織架構(gòu)VS投資發(fā)展管理

1、 項(xiàng)目公司結(jié)構(gòu)

2、 二級(jí)管理架構(gòu)

3、 三級(jí)管理架構(gòu)

案例：結(jié)合不同規(guī)模管理層級(jí)企業(yè)組織架構(gòu)詳解

二、項(xiàng)目投資分析決策管理的責(zé)權(quán)設(shè)計(jì)

1、 項(xiàng)目投資決策管理主辦部門的職責(zé)、權(quán)限

2、 公司內(nèi)其他協(xié)同部門在項(xiàng)目投資決策過程中的職責(zé)、權(quán)限

3、 公司決策層責(zé)權(quán)

4、 公司以外的協(xié)作、參與主體的責(zé)權(quán)

三、項(xiàng)目投資分析決策管理系統(tǒng)的組織建設(shè)

1、 項(xiàng)目投資管理決策層

2、 項(xiàng)目投資發(fā)展部門的組建

3、 專業(yè)管理干部的能力曲線和培訓(xùn)

四、互動(dòng)交流