《“市場·技術(shù)·造價”三維產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計管理系統(tǒng)構(gòu)建

&房地產(chǎn)項目全過程實戰(zhàn)案例解析》

【課程背景】

產(chǎn)品研發(fā)及設(shè)計管理是房地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵，如何同時覆蓋市場、技術(shù)、造價三個維度，避免以己度人而徹底換位到客戶角度，得到即滿足客戶需求又能實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)的產(chǎn)品（商品）設(shè)計成果，至關(guān)重要！很多房企具備這種專業(yè)意識和能力的管理人才匱乏，研發(fā)設(shè)計管理的水平也參差不齊。

自命不凡的甲方，指手畫腳、甚至越俎代庖，扼殺設(shè)計師的創(chuàng)作靈性，把設(shè)計師當(dāng)成繪圖員用，我們究竟是為客戶設(shè)計房子，還是為自己設(shè)計，滿足老板臆斷的所謂市場需求。謙虛敬畏的甲方，顧茅廬、尋名師、談愿景，把設(shè)計師當(dāng)神仙請、言聽計從，設(shè)計師了解市場嗎？設(shè)計院關(guān)注成本嗎？

設(shè)計院出身的高手當(dāng)了甲方就都能管好設(shè)計嗎？甲方又是憑什么依據(jù)而提出具體的設(shè)計要求呢？

精于計算投資的老板，舍得花設(shè)計費(fèi)，卻不舍得招聘設(shè)計管理專才進(jìn)甲方，人貴！還難管！不會管！

設(shè)計成果出圖了，開盤后能賣得好嗎？Yes 或 No？或許是董事長、或許設(shè)計總監(jiān)、或許營銷總監(jiān)、或許工程部經(jīng)理、或許┅┅，最終全靠某一個人押注、拍板定案，成敗系于一人之身，在于一念之差。

所以，開發(fā)商必須要學(xué)習(xí)如何站在甲方的角度做好設(shè)計管理。

【思想介紹】

規(guī)劃設(shè)計既是工程技術(shù)，也涉及審美、人文、藝術(shù)，更有市場和成本，房企不是設(shè)計作品而是產(chǎn)品！

作為甲方的角色不是做設(shè)計、而是做設(shè)計管理，專業(yè)化的管理得到滿意的設(shè)計成果，需要理性思維，

本課程不是講如何做設(shè)計畫圖，而是培訓(xùn)甲方設(shè)計管理的崗位如何調(diào)動內(nèi)部資源（各部門及決策層）和外部資源（設(shè)計師），通過科學(xué)的過程管理，最終產(chǎn)出最佳的設(shè)計成果圖紙。

設(shè)計管理是從白紙到藍(lán)圖的智慧型服務(wù)的外包采購過程管理，從設(shè)計師的甄選、設(shè)計費(fèi)成本控制、設(shè)計合同簽約、設(shè)計成果優(yōu)劣的判斷（市場、技術(shù)、成本、時序等綜合評價），設(shè)計工作周期的控制等等，

設(shè)計管理對外更強(qiáng)調(diào)合同履約的理性管理，還需要調(diào)動設(shè)計師充分發(fā)揮積極性和創(chuàng)造力的高超管理藝術(shù)；

設(shè)計管理對內(nèi)更需要協(xié)同策劃、營銷、成本、報建、工程建設(shè)、物管、商管┅┅，滿足開發(fā)建設(shè)到交付運(yùn)管所有相關(guān)各部門及公司經(jīng)營決策層的訴求。

【課程對象】

主導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計的決策層（董事長、總經(jīng)理、副總等）

負(fù)責(zé)產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計管理的操作層（設(shè)計總監(jiān)、總建筑師、經(jīng)理、主管等）

參與設(shè)計任務(wù)書、成果評價的協(xié)作部門人員（策劃、成本、營銷、報建、工程、客服等）

【課程收益】

對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計主辦部門的人員或直接負(fù)責(zé)該業(yè)務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)，可借此課程，規(guī)范、統(tǒng)一將來的業(yè)務(wù)管理運(yùn)作流程，提升專業(yè)管理水平和設(shè)計成果的質(zhì)量；

對非研發(fā)設(shè)計管理部門的學(xué)員，可借此課程，了解、熟悉房地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)和設(shè)計管理的做法和實施程序，更好地協(xié)同主辦部門共同參與設(shè)計任務(wù)書和設(shè)計成果的評價，達(dá)成公司各部門對產(chǎn)品設(shè)計的不同訴求；

通過本課程，不僅認(rèn)同可以通過科學(xué)的過程管理實現(xiàn)結(jié)果管理的理念，同時在設(shè)計管理方面?zhèn)魇诹司唧w的、實操性的、高效的做事方法。整體提升受訓(xùn)管理者的專業(yè)素養(yǎng)和履職能力，整體提高項目運(yùn)作的科學(xué)性，降低項目風(fēng)險，打造職業(yè)化的房地產(chǎn)企業(yè)項目經(jīng)理人隊伍；

參加培訓(xùn)的公司，可以此為基礎(chǔ)，建立項目產(chǎn)品研發(fā)及設(shè)計管理的業(yè)務(wù)流程，并逐步完善企業(yè)自己的房地產(chǎn)開發(fā)管控系統(tǒng)。

……

【主講老師】

張建軍，和君咨詢合伙人，建筑學(xué)本科，工商管理碩士，注冊建筑師，注冊建造師。中國講師500強(qiáng)，常年擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及清華、廈大等房地產(chǎn)總裁班的特約培訓(xùn)講師，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理及項目操盤實戰(zhàn)型教練顧問。6 年設(shè)計院及 15年房地產(chǎn)企業(yè)實戰(zhàn)工作經(jīng)驗，曾任天津萬科公司設(shè)計部、項目事務(wù)部、工程管理部經(jīng)理；新奧集團(tuán)蚌埠置業(yè)公司常務(wù)副總經(jīng)理；歷任天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、海貿(mào)集團(tuán)執(zhí)行總裁、董事長，兼漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司董事副總經(jīng)理、上海漢鎰咨詢公司總經(jīng)理、天津漢鎰房地產(chǎn)管理咨詢公司總經(jīng)理；南開允公集團(tuán)副總裁兼南大科技園公司總經(jīng)理等職務(wù)。2010年投身管理咨詢及培訓(xùn)，在房地產(chǎn)企業(yè)全面經(jīng)營管理及項目的全程運(yùn)作，特別是組織管控、公司治理、計劃管理、成本管理及項目決策、項目策劃、設(shè)計管理、報批報建管理、工程管理、營銷及客服管理、外包管理等方面有著較為豐富的經(jīng)驗，為50余家房企提供過咨詢培訓(xùn)，完成了20余個項目策劃及實操顧問的服務(wù)。

【課程時間】

整個課程時間為2天。

本課程將按房地產(chǎn)項目產(chǎn)品研發(fā)和設(shè)計管理在開發(fā)商的企業(yè)管理系統(tǒng)中的不同維度，以及項目管理系統(tǒng)中的各階段、各分類的專業(yè)操作流程分解介紹。

其中包含大量的流程指引文件、作業(yè)指導(dǎo)文件詳解及更多的親歷實戰(zhàn)案例分享等，以及必要的互動答疑等，預(yù)計安排2天課時；若減少課堂詳解流程指引、作業(yè)指導(dǎo)等支持性文件的量和互動答疑時長，課程可精簡在1天內(nèi)完成。

【課程大綱】

《“市場·技術(shù)·造價”三維產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計管理系統(tǒng)構(gòu)建

&房地產(chǎn)項目全過程實戰(zhàn)案例解析》課程大綱

課前秀

1. 我職業(yè)生涯中3次廢掉全套施工圖的親身經(jīng)歷：

1. 設(shè)計部經(jīng)理——萬科美樹麗舍項目（基礎(chǔ)施工緊急停工，重新出全套施工圖）

2. 營銷副總——新奧新怡綠洲項目（銷售用戶型單頁付印前，重新做方案）

3. 總經(jīng)理——天津港灣中心大廈綜合體項目（28層施工到7層停工，改產(chǎn)品）

1. 案例：設(shè)計總監(jiān)給兩個立面設(shè)計方案效果圖，讓我選定一個？結(jié)果你想不到……

2. 案例：我曾經(jīng)出任產(chǎn)品設(shè)計顧問的某項目，促銷價VS全成本總結(jié)，吃驚不小……

    

1. 研發(fā)設(shè)計管理概述

1. 關(guān)于設(shè)計的理解

2. 設(shè)計質(zhì)量控制的三個維度

3. 設(shè)計管理的五個階段

4. 設(shè)計管理過程的三個關(guān)鍵點

   案例：為什么與設(shè)計院簽下5000萬的設(shè)計合同大單，甲方卻痛苦于管不了設(shè)計院。

5. 設(shè)計管理部門的三個代表

1. 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略VS研發(fā)設(shè)計管理

1. 公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀及戰(zhàn)略方向?qū)芾碣Y源配置策略的影響

   機(jī)會型開發(fā)商——單一項目公司

   專業(yè)化開發(fā)商——行業(yè)內(nèi)持續(xù)經(jīng)營

2. 公司開發(fā)業(yè)務(wù)屬性對研發(fā)設(shè)計專業(yè)能力培育的影響

   住宅地產(chǎn)綜合開發(fā)商

   商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商

   旅游地產(chǎn)開發(fā)商

   ……

3. 公司業(yè)務(wù)規(guī)模發(fā)展戰(zhàn)略對研發(fā)設(shè)計工作內(nèi)容及工作量的影響

   中小開發(fā)商——項目產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計，系列化、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品設(shè)計

   標(biāo)桿開發(fā)商——產(chǎn)品線研發(fā)設(shè)計

1. 企業(yè)組織架構(gòu)VS研發(fā)設(shè)計管理

1. 項目公司結(jié)構(gòu)

2. 二級管理架構(gòu)

3. 三級管理架構(gòu)

   案例詳解：產(chǎn)品研發(fā)部職能覆蓋項目策劃、設(shè)計管理、成本管理的價值取向

1. 研發(fā)設(shè)計管理的責(zé)權(quán)設(shè)計

1. 產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計管理主辦部門的職責(zé)、權(quán)限

   案例：某房地產(chǎn)集團(tuán)事業(yè)部及下屬公司的職責(zé)、權(quán)責(zé)設(shè)計

2. 公司內(nèi)其他協(xié)同部門在產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計決策過程中的職責(zé)、權(quán)限

3. 公司決策層責(zé)權(quán)

4. 公司以外的協(xié)作、參與主體的責(zé)權(quán)

1. 研發(fā)設(shè)計管理系統(tǒng)的組織建設(shè)

1. 產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計決策層

2. 研發(fā)設(shè)計部門的定崗定編

   崗位編制

   人員編制

3. 專業(yè)管理干部的引進(jìn)和培訓(xùn)

   設(shè)計師——設(shè)計經(jīng)理

   案例：講師分享個人職業(yè)成長的心得

1. 研發(fā)設(shè)計管理VS計劃管理

1. 項目開發(fā)計劃（7個計劃）VS研發(fā)設(shè)計管理

   詳解：如何“定量”對設(shè)計成果進(jìn)行評價（同時滿足利潤目標(biāo)+現(xiàn)金流平衡的經(jīng)營和運(yùn)營要求）

2. 項目開發(fā)進(jìn)度計劃的編制

   案例：設(shè)計階段各相關(guān)部門（成本+報批報建等）的工作協(xié)同

3. 設(shè)計工作計劃的編制和分解

   年度及月度計劃

   部門及個人計劃

   案例：某集團(tuán)產(chǎn)品研發(fā)部月度工作計劃詳解

4. 研發(fā)設(shè)計部門上報資金計劃的編制

5. 研發(fā)設(shè)計部門招聘及培訓(xùn)計劃的編制

   案例：研發(fā)部如何在年初判斷全年都在什么時間？招聘補(bǔ)充什么專業(yè)的人？

1. 研發(fā)設(shè)計管理VS成本管理

1. 目標(biāo)成本計劃的9大類成本

   案例：目標(biāo)成本計劃（三級科目+產(chǎn)品分類）模板詳解

2. 成本管理的關(guān)鍵手段——限額設(shè)計

   案例：如何通過成本計劃分解，指導(dǎo)精裝修設(shè)計及家具家電贈送

3. 成本的估、測、概、預(yù)算VS產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計管理

   案例：萬科設(shè)計階段實現(xiàn)成本管理的核心

4. 設(shè)計費(fèi)成本的控制方法

   案例：設(shè)計合同及費(fèi)用談判技巧

1. 項目拓展階段的研發(fā)設(shè)計管理——強(qiáng)排設(shè)計

1. 項目可研階段的實地踏勘和規(guī)劃設(shè)計設(shè)想

   案例：項目初判的作業(yè)指引

   案例：海南某地塊初判調(diào)研報告是如何產(chǎn)生的

   案例：項目深判的操作規(guī)范

2. 強(qiáng)排設(shè)計的組織和成果

   案例：（現(xiàn)場白板沙盤推演）強(qiáng)排設(shè)計就是這樣做的！

3. 產(chǎn)品組合方案VS地價承受能力

   案例：招商地產(chǎn)如何憑一個強(qiáng)排設(shè)計高價摘得了市中心地塊

4. 土地投標(biāo)項目開發(fā)方案設(shè)計的組織

1. 項目策劃階段的研發(fā)設(shè)計管理——概念設(shè)計

1. 競爭項目產(chǎn)品設(shè)計的市場調(diào)研

   產(chǎn)品設(shè)計

   部品標(biāo)準(zhǔn)

   案例：萬科水晶城項目前期設(shè)計部調(diào)研報告的應(yīng)用

2. 客戶定位——產(chǎn)品定位——《初步產(chǎn)品建議書》

   潛在客戶群——鎖定目標(biāo)客戶群

   客戶細(xì)分——客戶需求特征（問卷調(diào)查+交叉分析）

   案例：項目策劃報告（客戶定位）

   客戶支付能力特征——造價定位

   案例：項目策劃報告（價格定位+造價定位）

   產(chǎn)品定位——產(chǎn)品建議

   案例：項目策劃報告（產(chǎn)品定位+產(chǎn)品設(shè)計建議）

3. 概念設(shè)計組織

   設(shè)計招標(biāo)

   案例：某項目概念設(shè)計招標(biāo)邀請

   設(shè)計任務(wù)書

   案例：煙臺某項目概念設(shè)計任務(wù)書

4. 概念設(shè)計成果評審

   案例：萬科概念設(shè)計成果評審指引（市場、技術(shù)、造價三個維度）

   案例：萬科設(shè)計成果評審的組織和評審規(guī)范詳解

5. 《產(chǎn)品建議書》

   案例：產(chǎn)品建議書模板深度解析

1. 規(guī)劃方案設(shè)計階段的設(shè)計管理——方案設(shè)計

1. 規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書

   案例：萬科設(shè)計任務(wù)書樣本

2. 方案設(shè)計招標(biāo)

3. 規(guī)劃方案設(shè)計委托合同

4. 規(guī)劃方案設(shè)計深度指引

   案例：萬科作業(yè)文件詳解

5. 方案設(shè)計內(nèi)部評審

   案例：萬科方案設(shè)計評審要點

6. 方案設(shè)計外部合作方評審（或有）

   銷售代理、招商代理、物業(yè)管理、商業(yè)管理、酒店管理……等關(guān)聯(lián)合作方

7. 方案設(shè)計優(yōu)化

8. 規(guī)劃方案設(shè)計報規(guī)、單體建筑方案報建

   鏈接：報批報建管理流程簡述

   設(shè)計階段VS《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》報建流程

9. 園林景觀方案設(shè)計

   園林景觀方案設(shè)計任務(wù)書

   案例：萬科東麗湖項目實例講解

   園林景觀方案設(shè)計委托

10. 管網(wǎng)規(guī)劃方案設(shè)計

    專業(yè)管線規(guī)劃方案設(shè)計

    管網(wǎng)綜合規(guī)劃方案設(shè)計

    鏈接：政府配套資源管理流程簡述

    市政及區(qū)內(nèi)管線配套對接

11. 園林景觀與管網(wǎng)綜合規(guī)劃方案設(shè)計綜合評審

1. 項目交工標(biāo)準(zhǔn)管理

1. 交工標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計

   案例：某項目實例，標(biāo)桿房企交工標(biāo)準(zhǔn)模板講解

2. 交工標(biāo)準(zhǔn)審批

3. 批量精裝修交付產(chǎn)品的特殊操作流程

1. 項目示范區(qū)體驗（賣場、樣板間及景園配套）的設(shè)計管理

1. 關(guān)于示范區(qū)的“項目管理”

2. 示范區(qū)策劃&選址規(guī)劃

   示范區(qū)策劃的工作要點

   示范區(qū)規(guī)劃設(shè)計要點

   案例：萬科項目示范區(qū)體驗策劃的若干實例

3. 賣場空間（售樓接待部分）體驗設(shè)計

   賣場體驗設(shè)計要點

4. 樣板房策劃&設(shè)計

   樣板戶型選取要點

   樣板房類型及控制要點

   樣板房情景布置

5. 精裝樣板房工程

   精裝樣板房設(shè)計組織

   精裝樣板房材設(shè)選型選樣

   案例：以萬科水晶城的示范區(qū)操作規(guī)范

   案例：精裝修附贈家具家電項目成本管理辦法

6. 賣場、樣板間裝修方案設(shè)計委托及成果評審

7. 示范區(qū)園林景觀環(huán)境工程

   景觀設(shè)計要點

   配套體驗功能配置策劃

   案例：萬科水晶城示范區(qū)景園及管網(wǎng)預(yù)埋技巧

8. 示范區(qū)項目應(yīng)急處理案例

1. 單體建筑設(shè)計管理——擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計

1. 初步設(shè)計任務(wù)書

   案例：萬科樣本詳解

2. 施工圖設(shè)計任務(wù)書

   案例：萬科樣本詳解

3. 設(shè)計單位委托

   案例：萬科如何選擇施工圖設(shè)計院

4. 施工圖設(shè)計合同

   案例：結(jié)構(gòu)優(yōu)化及限額設(shè)計相關(guān)約定

5. 初步設(shè)計深度指引

   案例：萬科樣本詳解

6. 初步設(shè)計評審規(guī)范

   案例：萬科樣本詳解

7. 初步設(shè)計報審、報批

   鏈接：報批報建管理流程

8. 地質(zhì)勘查

   案例：作業(yè)指引

9. 施工圖出圖標(biāo)準(zhǔn)

   案例：萬科樣本詳解

10. 施工圖設(shè)計評審

    案例：萬科樣本詳解

    案例：萬科施工圖評審作業(yè)指引詳解

11. 材料設(shè)備選型選樣

12. 施工圖外部審查

1. 管網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計管理

1. 專業(yè)管線施工圖設(shè)計

2. 管網(wǎng)綜合施工圖設(shè)計

1. 園林景觀設(shè)計管理

1. 園林景觀施工圖設(shè)計任務(wù)書

   案例：萬科東麗湖項目實例講解

2. 景觀施工圖設(shè)計委托

3. 景觀施工圖評審

1. 工程建設(shè)階段的設(shè)計管理

1. 材設(shè)招采、封樣

2. 施工招投標(biāo)配合

3. 施工圖設(shè)計交底

4. 施工現(xiàn)場的設(shè)計配合服務(wù)

1. 銷售招商階段的設(shè)計管理

1. 銷售培訓(xùn)

2. 產(chǎn)權(quán)面積測量

3. 銷售資料道具配合

4. 客戶變更配合

1. 竣工交付階段的設(shè)計管理

1. 竣工驗收、備案

2. 物業(yè)管理配合

3. 商業(yè)管理配合

1. 設(shè)計階段各部門溝通協(xié)作和工作職責(zé)及接口（結(jié)合實例講解）

1. 研發(fā)設(shè)計部門

2. 成本管理部門

3. 項目拓展管理部門

4. 項目策劃管理部門

5. 報批報建管理部門

6. 營銷管理部門

7. 招標(biāo)采購管理部門

8. 工程管理部門

9. 財務(wù)管理部分

10. 綜合（計劃）管理部門

11. HR管理部門

12. 重大事項評審小組（決策機(jī)構(gòu)）