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張建軍:《房地產企業(yè)管理系統創(chuàng)新 & 全過程9大關鍵業(yè)務板塊管理能力提升》
2018-05-15 2804
對象
董事長,總經理,項目總
目的
面向房地產開發(fā)企業(yè),無論是專注住宅項目、商業(yè)項目或其它類地產項目的操盤,針對房地產公司的企業(yè)管理和項目管理,存在著具備共性的科學管理規(guī)律,根據二十余年對房地產開發(fā)行業(yè)的實踐、思考與總結,我們提出了“管控鏈“、“價值鏈”和“供應鏈”為三條主線的房地產企業(yè)專業(yè)操作系統。
內容

《房地產企業(yè)管理系統創(chuàng)新 & 全過程9大關鍵業(yè)務板塊管理能力提升》

 

【課程介紹】

面向房地產開發(fā)企業(yè),無論是專注住宅項目、商業(yè)項目或其它類地產項目的操盤,針對房地產公司的企業(yè)管理和項目管理,存在著具備共性的科學管理規(guī)律,根據二十余年對房地產開發(fā)行業(yè)的實踐、思考與總結,我們提出了“管控鏈“、“價值鏈”和“供應鏈”為三條主線的房地產企業(yè)專業(yè)操作系統。

其中的“管控鏈”著眼于房企的基礎管理,幾乎可以覆蓋從事住宅、商業(yè)等各類型項目的企業(yè)管理;

其中的“價值鏈“即各類型房地產項目從“獲取土地——產品交付和后期運營”的全生命周期的項目管理,商業(yè)地產項目開發(fā)的全過程管理不同于住宅項目,尤其是前期的定位策劃與招商及規(guī)劃設計之間的結合,中期的工程建設與商鋪裝修及鋪位租售業(yè)務的結合,后期工程交付與物業(yè)服務和商業(yè)管理乃至后期持續(xù)運營管理的充分結合。

其中的“供應鏈”管理著重針對房企作為投資主體,對不同類型項目可能出現的各業(yè)務外包的管控。

【課程對象】

企業(yè)的決策層(董事長、總經理、分管副總、項目總等)

具體負責地產項目開發(fā)及運營管理的操作層(總監(jiān)、部門經理、主管等)

參與地產項目開發(fā)及運營管理的各部門人員

【主講老師】

張建軍,和君咨詢合伙人,建筑學本科,工商管理碩士,注冊建筑師,注冊建造師。中國講師500強,常年擔任多家房地產企業(yè)、培訓機構及清華、廈大等房地產總裁班的特約培訓講師,房地產企業(yè)經營管理及項目操盤實戰(zhàn)型教練顧問。6 年設計院及 15年房地產企業(yè)實戰(zhàn)工作經驗,曾任天津萬科公司設計部、項目事務部、工程管理部經理;新奧集團蚌埠置業(yè)公司常務副總經理;歷任天津海貿物業(yè)發(fā)展有限公司總經理、海貿集團執(zhí)行總裁、董事長,兼漢鎰資產管理股份有限公司董事副總經理、上海漢鎰咨詢公司總經理、天津漢鎰房地產管理咨詢公司總經理;南開允公集團副總裁兼南大科技園公司總經理等職務。2010年投身管理咨詢及培訓,在房地產企業(yè)全面經營管理及項目的全程運作,特別是組織管控、公司治理、計劃管理、成本管理及項目決策、項目策劃、設計管理、報批報建管理、工程管理、營銷及客服管理、外包管理等方面有著較為豐富的經驗,為50余家房企提供過咨詢培訓,完成了20余個項目策劃及實操顧問的服務。

 

【課程大綱】

 

《房地產企業(yè)管理系統創(chuàng)新&全過程9大關鍵業(yè)務板塊管理能力提升》

課程大綱

 

課前互動:

  1. 房地產企業(yè)的“經營”VS“管理”,應該哪個更大?

  2. 房企產企業(yè)的盈利模式辨識,如何賺到錢的?

  3. 王石:萬科“建立了一個制度”,指的是什么?

 

  1. 房地產企業(yè)管理系統概述

    系統概述

    管控鏈

    價值鏈

    供應鏈

     

  2. 房地產開發(fā)項目經營&管理概述

    經營管理能力

    項目管理能力

    組織管理能力

     

  3. 房地產企業(yè)管理能力——項目管控平臺(經營&運營管理)

企業(yè)管控創(chuàng)新:開發(fā)商的四基管控系統

管控系統的四個基本點:

        1、開風商企業(yè)的資源配置(管好人)                 架構管理系統

        2、開發(fā)商企業(yè)的系統運營(管好事)                 計劃管理系統

        3、開發(fā)商企業(yè)的投入控制(管好投入)               成本管理系統

        4、開發(fā)商企業(yè)的產出控制(管好產出)               績效管理系統

  1. 創(chuàng)新計劃管理

    問題:開發(fā)商運營中普遍存在工作銜接不暢, 人員忙于奔命,效率低下,成本高企等

          問題。

          怎么解決問題?

    創(chuàng)新點1、完善項目開發(fā)計劃體系

               2、完善計劃管理機制

    要點

    計劃體系的內容:

                  項目開發(fā)進度計劃

    項目目標成本計劃

    項目資金投入計劃

    項目銷售收入計劃

    項目銷售回款計劃

    項目經營收益計劃

    項目現金流平衡計劃

             計劃的編制:

                  計劃主要節(jié)點的分層管理

                  主要節(jié)點之間標準工作周期

              計劃的分解與運行

              計劃的監(jiān)控與考核

  2. 創(chuàng)新成本管理

    問題:開發(fā)商普遍缺失成本管理系統, 各種浪費, 極大地吞噬了項目的利潤。

            怎么解決問題?

    創(chuàng)新點1、建立全程、全員成本管理系統

               2、市場倒推式的造價定位方法

       要點:

    建設前期成本控制

    目標成本與責任成本

    成本控制指導書

    建設過程成本控制

    動態(tài)成本控制

    建設后期的成本控制

    結算、決算與成本考核

 

  1. 項目管理能力——房地產開發(fā)項目全過程管控9大關鍵點

項目運營系統: 9大增值點的項目價值鏈管理

     房地產商業(yè)項目開發(fā)的九大價值增值點構成項目的價值鏈,每個點都要為項目增值。

      1. 項目決策

        問題:傳統拿地的風險在于,項目能否賺錢基本取決于房價上漲。

                   怎么解決問題?

           創(chuàng)新點: 1投資決策系統 、

                      2投資分析模型

           要點:

        項目論證管理流程

        項目初步設計分析

        項目成本估算方法

        土地的投資價值

         

      2. 項目策劃

        問題:策劃報告普遍嚴重脫離市場和成本要求。沒有可操作性。

                怎么解決問題?

            創(chuàng)新點: 四維項目策劃系統

           要點:

        項目策劃管理流程

        客戶定位(客戶細分與需求調研)

        造價定位及項目成本測算

        產品定位(項目主題及物業(yè)發(fā)展建議)

        項目運營定位;

        項目策劃任務書

        四維項目策劃

            市場需求分析

            造價標準定位

            設計技術建議

            項目運作策略

         

      3. 招商管理

        問題:很多開發(fā)商雖重視招商,但不知道如何把招商和項目策劃、設計、工程、運管等業(yè)務有效結合。

                怎么解決問題?

          創(chuàng)新點:貫穿始終的招商管理系統

           要點

        開發(fā)前期招商管理

        拿地決策階段的意向調查

        項目策劃階段的招商策略管理

        方案設計階段的招商管理

        開發(fā)中期招商管理

        施工圖設計階段的招商對接

        施工過程中的招商配合服務

        商家進場及裝修對接

        開發(fā)后期招商管理

        交付驗收階段的招商配合

        開業(yè)籌備組織

        持續(xù)運營期招商管理

        商管公司的導入

         

      4. 設計管理

        問題:很多開發(fā)商只有設計委托,沒有設計管理。

                怎么解決問題?

          創(chuàng)新點:三度設計管理 系統

           要點

        設計委托管理流程

        設計任務書

            設計評審及優(yōu)化

        設計跟蹤服務

        設計變更

         

      5. 工程管理

        問題:甲方不會作甲方,造成進度失控、 質量失控、成本失控。

                 怎么解決問題?

            創(chuàng)新點: 1、甲方工程關鍵點管理系統  2、甲方工程管理的角色 

           要點:

        甲方工程部的角色與作用

        工程管理流程

        工程管理指導書及工程管理標準

        甲方現場管理十大關鍵點

        客戶敏感質量問題的防治

        物業(yè)移交管理

        保修期內的維修管理

              

      6. 營銷管理

          問題:銷售服務不到位,是買方市場銷售的基本問題。

                怎么解決問題?

         創(chuàng)新點: 1、服務營銷系統 ,2、一站式銷售服務

         要點:

        營銷策劃管理

        案場內部管理

        銷售服務管理

        銷售價格管理

        銷售費用管理

        客戶事務管理

        銷售變更的管理

         

      7. 客戶管理

           問題:開發(fā)商普遍輕視客戶管理,既丟了財,也丟了人。

                   怎么解決問題?

           創(chuàng)新點: 1、三位一體的客戶服務系統 ,2、客戶資源管理與經營

            要點:

        客戶滿意度提升計劃

        產品服務

        銷售服務

        物業(yè)服務

        商管服務

         

      8. 商業(yè)運營管理

           問題:開發(fā)商如何組織持續(xù)的商業(yè)運營管理。

                   怎么解決問題?

           創(chuàng)新點: 1、商管等機構的外包管理 ,2、客戶資源管理與經營

            要點:

        項目前期管理外包

        項目中期外包對接

        項目開業(yè)籌備及試運營

        項目持續(xù)運營管理

         

      9. 報批報建及政府配套資源對接

           問題:開發(fā)商如何組織對外的報批報建和配套資源對接。

                   怎么解決問題?

           創(chuàng)新點: 1、視作項目管理2、建立規(guī)范化操作流程

            要點:

        項目前期五證辦理

        《建設用地規(guī)劃許可證》

        《國有土地使用證》

        《建設工程規(guī)劃許可證》

        《建設工程施工許可證》

        《預售許可證》

        項目中期配套資源對接

        自來水、排水、電力、燃氣、供熱、

        項目后期權證辦理

        竣工驗收備案、準住證

        不動產權證

 

  1. 甲方的外包管理能力——開發(fā)商的供應鏈管理

     

外包管理:開發(fā)商的供應鏈管理

問題:不會管理外包供方,不能借力賺錢是開發(fā)商普遍存在的短板。

        怎么解決問題?

   創(chuàng)新點: 供應鏈管理系統

    要點

  1. 外包管理流程

  2. 招投標管理

    招投標管理流程

    工程采購招投標

    甲供材設采購招投標

  3. 外包業(yè)務任務書

    項目策劃任務書

    設計委托任務書

    工程管理指導書

    營銷策劃任務書

  4. 外包合同

    設計類合同

    工程類合同

    營銷類合同

  5. 外包成果評審

    各類外包評審的流程

    各類外包評審的標準

各類外包成果的驗收

 

 

  1. 房地產企業(yè)管理能力——企業(yè)管控平臺(組織&人力資源)

     

企業(yè)管控創(chuàng)新:開發(fā)商的四基管控系統

管控系統的四個基本點:

        1、開風商企業(yè)的資源配置(管好人)                 架構管理系統

        2、開發(fā)商企業(yè)的系統運營(管好事)                 計劃管理系統

        3、開發(fā)商企業(yè)的投入控制(管好投入)               成本管理系統

        4、開發(fā)商企業(yè)的產出控制(管好產出)               績效管理系統

 

  1. 創(chuàng)新架構管理

    問題:開發(fā)商架構管理中普遍存在資源配置不合理,職責不清,扯皮推諉,效率低下, 管     

          理成本高企等問題。

          怎么解決這些問題?

    創(chuàng)新點 1、以專業(yè)優(yōu)化組合配置資源配置

    2、簡約、精細化架構管理系統

    要點:

    專業(yè)優(yōu)化組合

        專業(yè)設置及組合

        簡約管理架構設計

    職能工作細分

        部門職能的工作清單

        操作部門的接口

    崗位責任系統

        定崗定編

        職務說明書

    運作權限系統

         部門職責權限

         各種審批流程

     

  2. 創(chuàng)新績效管理

    問題:團隊管理中普遍存在能力與動力不 足,團隊執(zhí)行力低下, 項目不能取得預期

            利潤等問題。

            怎么解決問題?

    創(chuàng)新點1、過程與結果并重的雙重績效管理

             2、量化簡單的績效考核指標

       要點:

    項目績效考核

     項目績效考核中的二次分配

     項目績效考核指標

    骨干人員的長期激勵機制

             月度目標管理考核流程:

                  計劃考核指標的量化

    績效工資體系的建立

    多元考核主體的考核辦法

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