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姜汝祥:為什么用住宅思路做城鎮(zhèn)化項目是死路一條
2016-01-20 16472
一,住宅思維為什么做不了城鎮(zhèn)化
 
    我們大家都知道典型的住宅操作模式,簡單講,就是“快速周轉(zhuǎn)模式”,快速拿地,快速建房,快速銷售。這實際上是一種快消品的邏輯,即把“地”迅速轉(zhuǎn)化為“商品”。
    
    這一游戲的核心是兩個,第一地段,有了好地段,商品自然不怕銷售。第二是資金,好地段自然貴,所以,要有大量資金。
    
    幸運的是,這個行業(yè)開發(fā)了一種銷售模式“預(yù)售”,于是開發(fā)商可以提前拿到錢,于是住宅就成了一個相對簡單的游戲:地段,地段,還是地段!
   
    住宅的這一套邏輯,在城鎮(zhèn)化項目中幾乎完全不成立:
   
    第一,城鎮(zhèn)化項目基本沒有什么好地段,如果有,那早就被瓜分了。
 
    第二,城鎮(zhèn)化項目基本上是長期項目,一做也許就要五到十年,走快速變現(xiàn)的路是走不通的。
 
    第三,城鎮(zhèn)化項目中住宅只是一部分,而且銷售對象主要是農(nóng)民,賺不了什么錢的。
 
    第四,城鎮(zhèn)化項目少則幾千畝,多則幾萬畝,一個項目動則上百億,所以,多有錢的公司碰到城鎮(zhèn)化項目,都是窮人。
 
    第五,城鎮(zhèn)化項目的大體量,注定了其中的業(yè)態(tài)是多元化的,不僅有住宅,重要的是旅游休閑,文化娛樂,養(yǎng)生養(yǎng)老,商業(yè)與產(chǎn)業(yè)等等,而這些業(yè)態(tài)的消費主體,很大程度不是當?shù)剞r(nóng)民,而是鄰近城市的中產(chǎn)階段,問題是,你如何讓城市中產(chǎn)階段開車一兩個小時跑到這兒來?來了又如何呆得???這都是住宅項目思想中完全沒有的。
   
    第六,更關(guān)鍵的是,如何保障農(nóng)民的權(quán)益?簡單講就是城鎮(zhèn)化項目中成千上萬的農(nóng)民如何就業(yè)?讓他們進工業(yè)園?那得有多少工業(yè)園!讓他們在城鎮(zhèn)化項目中進入服務(wù)體系?有足夠的服務(wù)體系支撐這么多農(nóng)民么?又如何讓以務(wù)農(nóng)為生的農(nóng)民有足夠的服務(wù)技能?
 
     如此等等問題,都回歸到一個基本點,那就是城鎮(zhèn)化項目不再是住宅思維所能夠操作的。要命的是,今天的大部分城鎮(zhèn)化項目,又是由一大批習(xí)慣于住宅開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)公司主導(dǎo),我想,這就是今天城鎮(zhèn)化項目見不到到太多亮點的原因。
 
    當然,我們可以把這一切歸因于國家政策的滯后,的確,比起城鎮(zhèn)化對中國經(jīng)濟的作用來說,國家相關(guān)的政策是太不給力了。我們當然也可以把這一切歸罪于地方政府的不作為,問題是,要讓習(xí)慣于行政推動的政府如何作為呢?
 
 
    從戰(zhàn)略上,我想說的是,當城鎮(zhèn)化作為一種國家戰(zhàn)略的時候,任何一家公司首先要做的,首先是思想上的轉(zhuǎn)型,那就是徹底把玩住宅的那一套思路拋棄掉,認真從城鎮(zhèn)化的趨勢與屬性出發(fā),基于新的消費趨勢與新的市場手段提出新的想法,才會有贏的希望。
 
 
   城鎮(zhèn)化會不會改變中國的房地產(chǎn)公司的格局?我不知道,但我知道的是,中國最大的一批房地產(chǎn)公司,都是大批量“住宅工業(yè)化”的產(chǎn)物,更重要的,他們退縮到一二線市場,與政府聯(lián)手玩“高房價,高回報”的游戲,至少在短期內(nèi),他們沒有興趣去做什么吃力不討好的城鎮(zhèn)化項目。
 
   正是在這樣的節(jié)點,我們需要討論一個問題,那就是中小企業(yè)如何做上百億的城鎮(zhèn)化項目?我的回答是,也許電商思想與互聯(lián)網(wǎng)思維,能夠幫助我們找到一些啟發(fā),特別是其中的互聯(lián)網(wǎng)金融思想,能夠幫助我們發(fā)現(xiàn),城鎮(zhèn)化的本質(zhì)不再是一場傳統(tǒng)工業(yè)革命的重演,而是一場基于互聯(lián)網(wǎng)與電商的金融革命。





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