房?jī)r(jià)是大家最關(guān)心的投資議題。中國(guó)房?jī)r(jià)大體有三種走勢(shì)，第一種，房?jī)r(jià)腰斬了，但是地方上不許報(bào)道，壓著；第二種，房?jī)r(jià)橫盤(pán)不動(dòng)，比如北京；第三種，搶房，比如南京。這是第一次我們經(jīng)濟(jì)學(xué)家不敢講什么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何，因?yàn)椴煌鞘兄g，甚至就是在大北京市場(chǎng)，北京城區(qū)，郊縣，以及環(huán)京市場(chǎng)完全是不同的情況。而本文要探討的一個(gè)大問(wèn)題，就是地產(chǎn)投資的下一站，是選東京還是北京。

1下一站東京

現(xiàn)在我們回答這個(gè)問(wèn)題，地產(chǎn)投資下一站，到底是東京，還是北京？

答案是，如果你在北京還沒(méi)有房，還有資格買(mǎi)房，買(mǎi)一個(gè)吧。如果你已經(jīng)有了，而且還富裕不少可以再投資，可以考慮在東京再買(mǎi)一個(gè)。

為什么？

第一，不只北京上海深圳房?jī)r(jià)這幾年在漲，全世界大城市房?jī)r(jià)都在漲，而且都在快速上漲，有產(chǎn)階級(jí)和無(wú)產(chǎn)階級(jí)的差距在不斷拉大。所以反過(guò)來(lái)，你不要以為我們一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)高就有泡沫。香港最新的樓盤(pán)一平米30萬(wàn)港元，倫敦更夸張，我們一線(xiàn)城市房租大概掏空了年輕人半個(gè)多月的工資，倫敦大概是3/4到80%。結(jié)論是，房子完全可以更貴，而且更貴也有人買(mǎi)得起。

第二，炒房還得去超大型城市。寧要大城市一張床，不要小縣城一間房，日本過(guò)去十年五年，房地產(chǎn)復(fù)蘇的，從蕭條走出來(lái)的，就一個(gè)，就是東京。

2大城市夢(mèng)

全世界大城市房?jī)r(jià)都在上漲，北京上海深圳并沒(méi)有多特殊。此外，從IMF對(duì)全球44個(gè)主要城市進(jìn)行的跟蹤研究中可以得出結(jié)論：第一，大城市房?jī)r(jià)都在穩(wěn)定上漲，除了金融危機(jī)時(shí)候短暫回落了一點(diǎn)，14年以來(lái)都在大幅快速上漲；第二，大城市漲幅都比全國(guó)平均情況要大；第三，越是發(fā)達(dá)國(guó)家，經(jīng)濟(jì)越穩(wěn)定，房?jī)r(jià)漲勢(shì)越穩(wěn)定，而發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)比較容易波動(dòng)。

有錢(qián)的人越來(lái)越有錢(qián)的，以上海為例，財(cái)富不在前0.5%的人，房?jī)r(jià)已經(jīng)不是你真正能討論的話(huà)題了，反正討論了半天，你只能承認(rèn)，能買(mǎi)得起的人還能再多買(mǎi)幾套，買(mǎi)不起的還是一套也買(mǎi)不起，而且跟著起步上車(chē)的門(mén)檻越來(lái)越高。我估計(jì)再過(guò)五年十年起碼一線(xiàn)城市中心城區(qū)的白領(lǐng)就和香港老百姓一樣平靜了，因?yàn)榇蟛糠秩撕头孔舆@個(gè)遙不可及的夢(mèng)想沒(méi)什么關(guān)系了。

3東京參考

日本房地產(chǎn)方面，據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所的統(tǒng)計(jì)顯示，首都圈1都3縣2017年度出售的新建住宅每戶(hù)均價(jià)為5921萬(wàn)日元（約合人民幣345.48萬(wàn)元）。較2016年度上漲6.9%。創(chuàng)下經(jīng)濟(jì)泡沫期1990年度（6214萬(wàn)日元，約合人民幣362.57萬(wàn)元）以來(lái)的最高水平。時(shí)隔2年再次超過(guò)上年度的價(jià)格，連續(xù)5年突破5000萬(wàn)日元大關(guān)。

此外，最近日本厚生勞動(dòng)省公布了一個(gè)大新聞！日本2017年新生人口數(shù)創(chuàng)歷史新低：94萬(wàn)！這創(chuàng)下了日本1899年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的最低值！而今年日本死亡人數(shù)估算值為134.4萬(wàn)人，這意味著日本今年人口將自然減少40.3萬(wàn)人，這也是該指標(biāo)首次超過(guò)40萬(wàn)！按照這個(gè)速度，2053年日本人口將跌破1億，到2065年，日本人口將降至8808萬(wàn)。并且屆時(shí)超過(guò)40%的人口都是老年人！

更有意思的數(shù)據(jù)是，日本國(guó)立社會(huì)保障與人口問(wèn)題研究所的調(diào)查報(bào)告：日本18至34歲女性中，有39%沒(méi)有性經(jīng)驗(yàn)；日本18至34歲的男性中，有36%是“童子身”。調(diào)查報(bào)告還顯示：18歲至34歲的女性中，有一半人沒(méi)有男朋友；在35歲至39歲的年齡段中有26%的女性和28%的男性從未有過(guò)性經(jīng)驗(yàn)。

因?yàn)楹芏嗳烁鶕?jù)中國(guó)人口統(tǒng)計(jì)說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)暴跌，一線(xiàn)城市地產(chǎn)不值得投資，那日本老齡化以后怎么樣了呢？這20年日本社會(huì)真正的變化有三個(gè)，未來(lái)也非常有可能會(huì)在中國(guó)上演。

第一，整個(gè)社會(huì)可能會(huì)逐漸進(jìn)入“低欲望社會(huì)”。也就是說(shuō)在一個(gè)奮斗不再能改變命的社會(huì)里，本來(lái)應(yīng)該作為奮斗主力的年輕人群，開(kāi)始對(duì)周?chē)囊磺袉适d趣。此時(shí)，無(wú)論物價(jià)如何降低，消費(fèi)無(wú)法得到刺激、銀行信貸利率一再調(diào)低、購(gòu)房人數(shù)總數(shù)依然逐年下降，注意只是總數(shù)。

日本的年輕人對(duì)于買(mǎi)車(chē)、奢侈品之類(lèi)的消費(fèi)被嗤之以鼻；「宅」文化盛行，一日三餐因陋就簡(jiǎn)。雖然隨著互聯(lián)網(wǎng)與物聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)，新技術(shù)新產(chǎn)品層出不窮，但是，除了一部手機(jī)，其他商品再也調(diào)動(dòng)不起年輕人購(gòu)物的興趣。

看不到年輕人買(mǎi)汽車(chē)，看不到年輕人買(mǎi)房子，LV包包沒(méi)人碰，電視機(jī)銷(xiāo)量大跌。年輕人數(shù)量逐年減少，消費(fèi)市場(chǎng)更加趨于飽和和低迷。有沒(méi)有車(chē)，有沒(méi)有房，對(duì)于許多日本的年輕人來(lái)說(shuō)，是毫無(wú)意義的話(huà)題。東京這么一大國(guó)際大都市，85%的年輕人結(jié)婚時(shí)租房子結(jié)婚，只有5%的年輕人買(mǎi)汽車(chē)，這種地域物質(zhì)的低欲望，使得銀座街頭的奢侈品變得毫無(wú)價(jià)值。

低欲望社會(huì)，不只是反應(yīng)在性問(wèn)題上，也反映在社會(huì)的各個(gè)方面：譬如日本人沒(méi)有炒房的欲望、沒(méi)有炒股的欲望、沒(méi)有結(jié)婚的欲望、沒(méi)有購(gòu)物的欲望，宅男宅女越來(lái)越多，談戀愛(ài)覺(jué)得麻煩，上超市覺(jué)得多余，一部手機(jī)便框定了自己生活的所有。我們現(xiàn)在手機(jī)外賣(mài)這么火，各種宅文化大行其道，也是說(shuō)明我們的00后開(kāi)始進(jìn)入這個(gè)階段。

第二，低欲望的年輕人，在信息自由流通的社會(huì)，選擇去大城市，選擇寧可在大城市過(guò)得很辛苦，寧可被高房租剝削，也覺(jué)得比在小城市等死強(qiáng)。日本從2005年開(kāi)始人口負(fù)增長(zhǎng)時(shí)，小城市缺乏就業(yè)機(jī)會(huì)，大量年輕人涌入大城市，小城市房屋大量空置，而大城市一房難求。這個(gè)現(xiàn)象和中國(guó)也開(kāi)始類(lèi)似。大城市稍微放開(kāi)人口政策，一夜之間哪怕你要求必須幾年內(nèi)買(mǎi)房，也會(huì)有幾十萬(wàn)上百人來(lái)落戶(hù)。

為什么？因?yàn)樾〉胤礁訅艛啵迂毟徊罹喾只?，說(shuō)白了，你想被剝削都沒(méi)有機(jī)會(huì)。所以說(shuō)，低欲望社會(huì)，是資本主義國(guó)家到一定階段的必然表現(xiàn)，因?yàn)橘Y源和資本越來(lái)越掌握在少數(shù)人手里，這些人通過(guò)聯(lián)姻、設(shè)置門(mén)檻都手段不斷鞏固自己地位，而大眾能夠得到的東西越來(lái)越少。于是，大家慢慢放棄奮斗，并對(duì)周?chē)兊寐槟静蝗省Ｎㄒ贿€有機(jī)會(huì)奮斗一把，或者喘口氣的，大概就是超級(jí)大城市。

第三，年輕人普遍開(kāi)始選擇在大城市奮斗，選擇寧可被高房租掏空，也要做自己覺(jué)得感興趣的工作，甚至都不去考慮要不要生孩子，要不要男女朋友了，所以年輕人不再是什么物價(jià)、消費(fèi)能刺激的。中國(guó)現(xiàn)在要感激50后60后這代人還熱衷炒房，還有消費(fèi)投資循環(huán)，房?jī)r(jià)再這么搞下去，有一天可能你會(huì)發(fā)現(xiàn)00后根本不在乎了。一個(gè)老板，一個(gè)公司，如果無(wú)聊，如果沒(méi)前景，如果讓員工覺(jué)得不爽，年輕人可能明天就撂挑子不干了。因?yàn)槟贻p人很清楚，不是被這個(gè)老板剝削，就是被哪個(gè)老板剝削，你一年發(fā)100萬(wàn)，他也買(mǎi)不起10平房子，他整個(gè)精神狀態(tài)就不一樣了。