導(dǎo)讀：朱耿洲博士為深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員分析了當(dāng)前最新的房地產(chǎn)融資環(huán)境政策、特點(diǎn)、市場(chǎng)走向、風(fēng)險(xiǎn)，分析了中國(guó)房地產(chǎn)融資長(zhǎng)期存在的問(wèn)題，解讀了全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，闡述了最新中國(guó)房地產(chǎn)政策要點(diǎn)，給出了關(guān)于當(dāng)前中國(guó)地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力方面的研究數(shù)據(jù)與結(jié)果，指出了2014-2016年房地產(chǎn)金融幾個(gè)特征，分享了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃的渠道和方法。

      盛夏季節(jié)，2016年6月24日，中國(guó)資本策劃研究院（CCP）院長(zhǎng)朱耿洲博士應(yīng)清華大學(xué)深圳研究生院的邀請(qǐng)，給2016清華研修班——深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的會(huì)員們進(jìn)行了一場(chǎng)專題講座，演講主題“房地產(chǎn)融資環(huán)境與融資策略”。

       朱耿洲博士重點(diǎn)分析了當(dāng)前最新的房地產(chǎn)融資環(huán)境政策、特點(diǎn)、市場(chǎng)走向、風(fēng)險(xiǎn)，分析了中國(guó)房地產(chǎn)融資長(zhǎng)期存在的問(wèn)題，解讀了全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，闡述了最新中國(guó)房地產(chǎn)政策要點(diǎn)，給出了關(guān)于當(dāng)前中國(guó)地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力方面的研究數(shù)據(jù)，指出了2014-2016年房地產(chǎn)金融幾個(gè)特征，分享了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃的渠道和方法。來(lái)自深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員單位包括萬(wàn)科深圳公司、中糧地產(chǎn)集團(tuán)、和記黃埔、金地（集團(tuán)）、鵬城房地產(chǎn)、深圳物業(yè)發(fā)展集團(tuán)、百仕達(dá)地產(chǎn)等會(huì)員企業(yè)60多位高管參加，講座氣氛熱烈。

（下圖為朱耿洲博士為清華研修班進(jìn)行“房地產(chǎn)融資環(huán)境與融資策略”專題講座）

房地產(chǎn)融資及政策環(huán)境

       朱耿洲博士首先列舉和分析了房地產(chǎn)融資及政策環(huán)境：

       今年以來(lái)，北京、上海、深圳等一線城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲，隨后帶動(dòng)部分二三線城市房?jī)r(jià)普漲，甚至出現(xiàn)了信貸資金“加杠桿”入市炒作的跡象。同時(shí)，土地市場(chǎng)上，上演了一場(chǎng)場(chǎng)“面粉貴過(guò)面包”的地王競(jìng)拍賽，眾多房企不計(jì)成本拿地的背后是寬松的融資環(huán)境。有跡象表明，現(xiàn)在銀行對(duì)于開(kāi)發(fā)貸非常慎重，只給大型知名房企貸款，中小型房企基本不考慮；對(duì)于地王類(lèi)項(xiàng)目貸款，尤其是地價(jià)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)的項(xiàng)目，也會(huì)非常謹(jǐn)慎。

       朱耿洲博士分析認(rèn)為：當(dāng)前樓市過(guò)熱 房企融資環(huán)境或收緊。

       央行2016年6月15日公布的數(shù)據(jù)顯示，5月新增人民幣貸款9855元，其中，居民中長(zhǎng)期貸款增加5281億元，占全月新增貸款的一半。而居民中長(zhǎng)期貸款主要為個(gè)人房貸。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)全部貸款的比重約20%。如果考慮到還有以其他用途申請(qǐng)的貸款變相進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這一比重可能更高。?

      央行最新數(shù)據(jù)顯示，5月人民幣貸款增加9855億元，較上月大幅反彈4299億元，同比多增847億元。貸款大幅增加的主要原因來(lái)自于樓市的火爆。5月新增貸款中，居民貸款增加5759億元，其中短期貸款增加478億元，中長(zhǎng)期貸款增加5281億元，創(chuàng)下有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的新高。居民中長(zhǎng)期貸款占到全部貸款的53.6%。而企業(yè)中長(zhǎng)期貸款占全部信貸的比例僅有18.5%，好于4月份的負(fù)增長(zhǎng)，但大幅低于前8個(gè)月。??

      朱耿洲博士指出：其實(shí)，從5月份房地產(chǎn)投資及銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)降溫跡象。??

      國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~5月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)7%，比1~4月增速下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)18.3%，增速比1~4月下降3.1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，1~5月商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)33.2%，增速比1~4月回落3.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)50.7%，增速比1~4月回落5.2個(gè)百分點(diǎn)。??

雖然一線城市在各種限購(gòu)措施不斷出臺(tái)的情況下，成交量有所下滑，但部分二線城市樓市仍是高溫難退，直接表現(xiàn)為居民中長(zhǎng)期貸款大幅增加，成為5月當(dāng)月新增人民幣貸款的主要構(gòu)成，也對(duì)新增人民幣貸款能夠大幅反彈形成強(qiáng)有力的支撐。??

       朱耿洲博士進(jìn)一步指出：防范金融風(fēng)險(xiǎn)，房企開(kāi)發(fā)貸、再融資或收緊。

       2016年6月3日，中國(guó)人民銀行上?？偛啃迹谌珖?guó)率先實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，對(duì)占上海信貸總量三分之一的房地產(chǎn)金融活動(dòng)，進(jìn)行全方位的監(jiān)測(cè)與管理。這說(shuō)明，央行對(duì)房地產(chǎn)泡沫警覺(jué)并開(kāi)始采取行動(dòng)。??

      從全國(guó)開(kāi)發(fā)貸數(shù)據(jù)上來(lái)看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，5月份單月房企獲得開(kāi)發(fā)貸1444億元，與4月份相比略微增長(zhǎng)，但與3月獲得的1755億元相比，跌幅約18%。?“大銀行對(duì)房企開(kāi)發(fā)貸一直實(shí)行的是名單制管理。相對(duì)來(lái)說(shuō)，去年到今年銀行發(fā)放開(kāi)發(fā)貸的情況還算是比較寬松。接下來(lái)，銀行對(duì)于開(kāi)發(fā)貸這一塊的風(fēng)險(xiǎn)控制可能會(huì)加強(qiáng)。尤其是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、信貸投放過(guò)多的城市，房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)很可能會(huì)出臺(tái)。”

     朱耿洲博士認(rèn)為，將存量房轉(zhuǎn)為租賃市場(chǎng)房源，可有效盤(pán)活資產(chǎn)、緩解庫(kù)存壓力。

       朱耿洲博士還解讀了2016年6月3日正式出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》），《意見(jiàn)》對(duì)加快培育和發(fā)展租賃市場(chǎng)有了更具體的規(guī)范，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)更規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展將迎來(lái)新階段。意見(jiàn)提出未來(lái)五年發(fā)展目標(biāo)，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本形成?；尽⒋俟?、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

      朱耿洲博士進(jìn)一步解讀指出：當(dāng)前我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模較大，租賃住房成為大多數(shù)流動(dòng)人口解決居住問(wèn)題的主要方式，而我國(guó)呈現(xiàn)出的“重售輕租”現(xiàn)象，使得住房租賃市場(chǎng)發(fā)展較為落后，缺乏合理的租金定價(jià)及管控體系、監(jiān)管機(jī)制也尚不健全、租賃各方權(quán)益缺乏法律依據(jù)和保障，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。此外，市場(chǎng)房源主要來(lái)自個(gè)人私房，企業(yè)或機(jī)構(gòu)占有率低，且行業(yè)無(wú)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品良莠不齊，多重問(wèn)題給租賃市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)諸多障礙，這些問(wèn)題都有待解決。

      房屋租賃業(yè)務(wù)是一項(xiàng)前期投入資金大、回報(bào)周期長(zhǎng)的微利業(yè)務(wù)，加快培育專業(yè)的房地產(chǎn)租賃機(jī)構(gòu)，有助于增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?yīng)，同時(shí)在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力較大，部分房企通過(guò)將存量房轉(zhuǎn)為租賃市場(chǎng)房源，亦是有效盤(pán)活資產(chǎn)、緩解庫(kù)存壓力的一種有效途徑。

     房地產(chǎn)融資的策略

       通過(guò)朱耿洲博士對(duì)房地產(chǎn)金融環(huán)境政策進(jìn)行了詳盡專業(yè)的分析和解讀，學(xué)員們對(duì)最新的房地產(chǎn)融資特點(diǎn)和市場(chǎng)走向、風(fēng)險(xiǎn)有了清晰的認(rèn)識(shí)，如何應(yīng)對(duì)？

      朱耿洲博士給出了專業(yè)的房地產(chǎn)融資的策略。

     朱耿洲博士主要介紹了18大后房地產(chǎn)18大特征、房地產(chǎn)36種主要融資渠道與方法，著重談及了資產(chǎn)置換融資 、實(shí)物期權(quán)融資 、承租權(quán)融資 、房地產(chǎn)節(jié)稅策劃融資等融資方法，還列舉萬(wàn)科案例進(jìn)行分析總結(jié)： “1個(gè)中心、2個(gè)基本點(diǎn)、4項(xiàng)成功法則、5大教訓(xùn)、15招融資內(nèi)功、17招融資、輕資產(chǎn)制、八爪魚(yú)戰(zhàn)略、前海公館REITs.”，等令學(xué)員眼界大開(kāi)，贊嘆不絕…...

朱耿洲博士最后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略作了精妙的總結(jié)：

1.       優(yōu)化企業(yè)融資大環(huán)境

      房企的融資方式、融資策略離不開(kāi)企業(yè)融資大環(huán)境，而對(duì)企業(yè)融資環(huán)境影響最大的是國(guó)家金融方面法律、法規(guī)和政府相關(guān)部門(mén)的規(guī)章、政策，有時(shí)政府的一項(xiàng)財(cái)政或者貨幣政策會(huì)引起金融領(lǐng)域的“地震”。所以，我們政府相關(guān)部門(mén)需要優(yōu)化房企相關(guān)融資環(huán)境，制定相關(guān)配套的金融行業(yè)規(guī)章、制度，促進(jìn)金融環(huán)境的穩(wěn)定，加強(qiáng)對(duì)金融領(lǐng)域的宏觀調(diào)控。金融環(huán)境的不確定性蘊(yùn)含了融資的風(fēng)險(xiǎn)性，所以我們房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)從宏觀上把握金融環(huán)境的發(fā)展趨勢(shì)，做好政策、法規(guī)的學(xué)習(xí)，微觀上也要制定相應(yīng)的措施，識(shí)別未來(lái)金融環(huán)境變化風(fēng)險(xiǎn)，并提前做好適應(yīng)金融環(huán)境變化的準(zhǔn)備工作，使金融環(huán)境變化帶來(lái)的損失降低到最低。

2.       實(shí)施多元化融資策略

      房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)單一，是其融資風(fēng)險(xiǎn)加大的重要原因，為了規(guī)避企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可接受范圍內(nèi)，房產(chǎn)企業(yè)因該實(shí)施多元化的融資策略。我們知道投資的多元化可以分散投資風(fēng)險(xiǎn)，人們?nèi)菀缀雎缘氖侨谫Y的多元化同樣可以分散部分可控的融資風(fēng)險(xiǎn)。資本市場(chǎng)融資方式的多元化也為多元化融資策略提供了可能條件，單一的銀行貸款融資，使企業(yè)利率風(fēng)險(xiǎn)特別突出。大型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該可以考慮上市融資，基于目前上市條件的限制，房地產(chǎn)可以通過(guò)資本運(yùn)營(yíng)、戰(zhàn)略兼并重組，買(mǎi)殼上市也是一個(gè)獲得資本市場(chǎng)股票融資的捷徑。其次，得利于金融融資工具的創(chuàng)新，房產(chǎn)企業(yè)還可以選擇房產(chǎn)信托和投資基金融資，同時(shí)利用好民間資本，盡量降低對(duì)傳統(tǒng)銀行資金的依賴。最后，房產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)結(jié)合自身特點(diǎn)，搞好與房產(chǎn)抵押、質(zhì)押等中介金融結(jié)構(gòu)的關(guān)系，利用好房產(chǎn)抵押、質(zhì)押等方式，在最關(guān)鍵時(shí)刻獲得資金的使用權(quán)。

3.強(qiáng)化企業(yè)控制融資風(fēng)險(xiǎn)能力

      處于金融環(huán)境中德房產(chǎn)企業(yè)，為了規(guī)避企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，必須要強(qiáng)化企業(yè)自身的融資風(fēng)險(xiǎn)控制能力。對(duì)于一些能帶來(lái)潛在利益的風(fēng)險(xiǎn)，管理者應(yīng)該在風(fēng)險(xiǎn)收益和潛在風(fēng)險(xiǎn)損失之間進(jìn)行權(quán)衡，努力把融資風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)的可接受范圍內(nèi)，獲得最大化的融資收益。首先，房產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，制定完善的融資風(fēng)險(xiǎn)控制框架，合理、科學(xué)的預(yù)測(cè)可能帶來(lái)的融資風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)的采取相應(yīng)的控制措施。其次，房企需要加強(qiáng)對(duì)資金的管理，突出現(xiàn)金流的重要作用，制定與戰(zhàn)略相適應(yīng)的現(xiàn)金收支計(jì)劃，對(duì)計(jì)劃內(nèi)的每筆現(xiàn)金收支進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和規(guī)劃。最后，房企應(yīng)該從整體上提高企業(yè)的盈利能力、創(chuàng)現(xiàn)能力，培育房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性和財(cái)務(wù)靈活性，最后達(dá)到增強(qiáng)企業(yè)化解融資風(fēng)險(xiǎn)的能力，以促進(jìn)房產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。（CCP）