導(dǎo)讀：朱耿洲博士為深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會員分析了當(dāng)前最新的房地產(chǎn)融資環(huán)境政策、特點、市場走向、風(fēng)險，分析了中國房地產(chǎn)融資長期存在的問題，解讀了全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)，闡述了最新中國房地產(chǎn)政策要點，給出了關(guān)于當(dāng)前中國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力方面的研究數(shù)據(jù)與結(jié)果，指出了2014-2016年房地產(chǎn)金融幾個特征，分享了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃的渠道和方法。

      盛夏季節(jié)，2016年6月24日，中國資本策劃研究院（CCP）院長朱耿洲博士應(yīng)清華大學(xué)深圳研究生院的邀請，給2016清華研修班——深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的會員們進行了一場專題講座，演講主題“房地產(chǎn)融資環(huán)境與融資策略”。

       朱耿洲博士重點分析了當(dāng)前最新的房地產(chǎn)融資環(huán)境政策、特點、市場走向、風(fēng)險，分析了中國房地產(chǎn)融資長期存在的問題，解讀了全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)，闡述了最新中國房地產(chǎn)政策要點，給出了關(guān)于當(dāng)前中國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力方面的研究數(shù)據(jù)，指出了2014-2016年房地產(chǎn)金融幾個特征，分享了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃的渠道和方法。來自深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會員單位包括萬科深圳公司、中糧地產(chǎn)集團、和記黃埔、金地（集團）、鵬城房地產(chǎn)、深圳物業(yè)發(fā)展集團、百仕達地產(chǎn)等會員企業(yè)60多位高管參加，講座氣氛熱烈。

（下圖為朱耿洲博士為清華研修班進行“房地產(chǎn)融資環(huán)境與融資策略”專題講座）

房地產(chǎn)融資及政策環(huán)境

       朱耿洲博士首先列舉和分析了房地產(chǎn)融資及政策環(huán)境：

       今年以來，北京、上海、深圳等一線城市出現(xiàn)房價暴漲，隨后帶動部分二三線城市房價普漲，甚至出現(xiàn)了信貸資金“加杠桿”入市炒作的跡象。同時，土地市場上，上演了一場場“面粉貴過面包”的地王競拍賽，眾多房企不計成本拿地的背后是寬松的融資環(huán)境。有跡象表明，現(xiàn)在銀行對于開發(fā)貸非常慎重，只給大型知名房企貸款，中小型房企基本不考慮；對于地王類項目貸款，尤其是地價遠(yuǎn)高于房價的項目，也會非常謹(jǐn)慎。

       朱耿洲博士分析認(rèn)為：當(dāng)前樓市過熱 房企融資環(huán)境或收緊。

       央行2016年6月15日公布的數(shù)據(jù)顯示，5月新增人民幣貸款9855元，其中，居民中長期貸款增加5281億元，占全月新增貸款的一半。而居民中長期貸款主要為個人房貸。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)貸款占金融機構(gòu)全部貸款的比重約20%。如果考慮到還有以其他用途申請的貸款變相進入房地產(chǎn)市場，這一比重可能更高。?

      央行最新數(shù)據(jù)顯示，5月人民幣貸款增加9855億元，較上月大幅反彈4299億元，同比多增847億元。貸款大幅增加的主要原因來自于樓市的火爆。5月新增貸款中，居民貸款增加5759億元，其中短期貸款增加478億元，中長期貸款增加5281億元，創(chuàng)下有統(tǒng)計以來的新高。居民中長期貸款占到全部貸款的53.6%。而企業(yè)中長期貸款占全部信貸的比例僅有18.5%，好于4月份的負(fù)增長，但大幅低于前8個月。??

      朱耿洲博士指出：其實，從5月份房地產(chǎn)投資及銷售數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)降溫跡象。??

      國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增長7%，比1~4月增速下降0.2個百分點。房屋新開工面積同比增長18.3%，增速比1~4月下降3.1個百分點。同時，1~5月商品房銷售面積同比增長33.2%，增速比1~4月回落3.3個百分點；商品房銷售額同比增長50.7%，增速比1~4月回落5.2個百分點。??

雖然一線城市在各種限購措施不斷出臺的情況下，成交量有所下滑，但部分二線城市樓市仍是高溫難退，直接表現(xiàn)為居民中長期貸款大幅增加，成為5月當(dāng)月新增人民幣貸款的主要構(gòu)成，也對新增人民幣貸款能夠大幅反彈形成強有力的支撐。??

       朱耿洲博士進一步指出：防范金融風(fēng)險，房企開發(fā)貸、再融資或收緊。

       2016年6月3日，中國人民銀行上?？偛啃迹谌珖氏葘嵤┓康禺a(chǎn)金融宏觀審慎管理，對占上海信貸總量三分之一的房地產(chǎn)金融活動，進行全方位的監(jiān)測與管理。這說明，央行對房地產(chǎn)泡沫警覺并開始采取行動。??

      從全國開發(fā)貸數(shù)據(jù)上來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)測算，5月份單月房企獲得開發(fā)貸1444億元，與4月份相比略微增長，但與3月獲得的1755億元相比，跌幅約18%。?“大銀行對房企開發(fā)貸一直實行的是名單制管理。相對來說，去年到今年銀行發(fā)放開發(fā)貸的情況還算是比較寬松。接下來，銀行對于開發(fā)貸這一塊的風(fēng)險控制可能會加強。尤其是房價上漲過快、信貸投放過多的城市，房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)很可能會出臺?！?

     朱耿洲博士認(rèn)為，將存量房轉(zhuǎn)為租賃市場房源，可有效盤活資產(chǎn)、緩解庫存壓力。

       朱耿洲博士還解讀了2016年6月3日正式出臺的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（下稱《意見》），《意見》對加快培育和發(fā)展租賃市場有了更具體的規(guī)范，推動住房租賃市場更規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化，住房租賃市場發(fā)展將迎來新階段。意見提出未來五年發(fā)展目標(biāo)，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成?；尽⒋俟?、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

      朱耿洲博士進一步解讀指出：當(dāng)前我國流動人口規(guī)模較大，租賃住房成為大多數(shù)流動人口解決居住問題的主要方式，而我國呈現(xiàn)出的“重售輕租”現(xiàn)象，使得住房租賃市場發(fā)展較為落后，缺乏合理的租金定價及管控體系、監(jiān)管機制也尚不健全、租賃各方權(quán)益缺乏法律依據(jù)和保障，不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。此外，市場房源主要來自個人私房，企業(yè)或機構(gòu)占有率低，且行業(yè)無標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品良莠不齊，多重問題給租賃市場發(fā)展帶來諸多障礙，這些問題都有待解決。

      房屋租賃業(yè)務(wù)是一項前期投入資金大、回報周期長的微利業(yè)務(wù)，加快培育專業(yè)的房地產(chǎn)租賃機構(gòu)，有助于增強產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?yīng)，同時在當(dāng)前房地產(chǎn)市場庫存壓力較大，部分房企通過將存量房轉(zhuǎn)為租賃市場房源，亦是有效盤活資產(chǎn)、緩解庫存壓力的一種有效途徑。

     房地產(chǎn)融資的策略

       通過朱耿洲博士對房地產(chǎn)金融環(huán)境政策進行了詳盡專業(yè)的分析和解讀，學(xué)員們對最新的房地產(chǎn)融資特點和市場走向、風(fēng)險有了清晰的認(rèn)識，如何應(yīng)對？

      朱耿洲博士給出了專業(yè)的房地產(chǎn)融資的策略。

     朱耿洲博士主要介紹了18大后房地產(chǎn)18大特征、房地產(chǎn)36種主要融資渠道與方法，著重談及了資產(chǎn)置換融資 、實物期權(quán)融資 、承租權(quán)融資 、房地產(chǎn)節(jié)稅策劃融資等融資方法，還列舉萬科案例進行分析總結(jié)： “1個中心、2個基本點、4項成功法則、5大教訓(xùn)、15招融資內(nèi)功、17招融資、輕資產(chǎn)制、八爪魚戰(zhàn)略、前海公館REITs.”，等令學(xué)員眼界大開，贊嘆不絕…...

朱耿洲博士最后對房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險規(guī)避策略作了精妙的總結(jié)：

1.       優(yōu)化企業(yè)融資大環(huán)境

      房企的融資方式、融資策略離不開企業(yè)融資大環(huán)境，而對企業(yè)融資環(huán)境影響最大的是國家金融方面法律、法規(guī)和政府相關(guān)部門的規(guī)章、政策，有時政府的一項財政或者貨幣政策會引起金融領(lǐng)域的“地震”。所以，我們政府相關(guān)部門需要優(yōu)化房企相關(guān)融資環(huán)境，制定相關(guān)配套的金融行業(yè)規(guī)章、制度，促進金融環(huán)境的穩(wěn)定，加強對金融領(lǐng)域的宏觀調(diào)控。金融環(huán)境的不確定性蘊含了融資的風(fēng)險性，所以我們房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)從宏觀上把握金融環(huán)境的發(fā)展趨勢，做好政策、法規(guī)的學(xué)習(xí)，微觀上也要制定相應(yīng)的措施，識別未來金融環(huán)境變化風(fēng)險，并提前做好適應(yīng)金融環(huán)境變化的準(zhǔn)備工作，使金融環(huán)境變化帶來的損失降低到最低。

2.       實施多元化融資策略

      房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)單一，是其融資風(fēng)險加大的重要原因，為了規(guī)避企業(yè)融資風(fēng)險，把風(fēng)險控制在企業(yè)可接受范圍內(nèi)，房產(chǎn)企業(yè)因該實施多元化的融資策略。我們知道投資的多元化可以分散投資風(fēng)險，人們?nèi)菀缀雎缘氖侨谫Y的多元化同樣可以分散部分可控的融資風(fēng)險。資本市場融資方式的多元化也為多元化融資策略提供了可能條件，單一的銀行貸款融資，使企業(yè)利率風(fēng)險特別突出。大型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該可以考慮上市融資，基于目前上市條件的限制，房地產(chǎn)可以通過資本運營、戰(zhàn)略兼并重組，買殼上市也是一個獲得資本市場股票融資的捷徑。其次，得利于金融融資工具的創(chuàng)新，房產(chǎn)企業(yè)還可以選擇房產(chǎn)信托和投資基金融資，同時利用好民間資本，盡量降低對傳統(tǒng)銀行資金的依賴。最后，房產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)結(jié)合自身特點，搞好與房產(chǎn)抵押、質(zhì)押等中介金融結(jié)構(gòu)的關(guān)系，利用好房產(chǎn)抵押、質(zhì)押等方式，在最關(guān)鍵時刻獲得資金的使用權(quán)。

3.強化企業(yè)控制融資風(fēng)險能力

      處于金融環(huán)境中德房產(chǎn)企業(yè)，為了規(guī)避企業(yè)融資風(fēng)險，必須要強化企業(yè)自身的融資風(fēng)險控制能力。對于一些能帶來潛在利益的風(fēng)險，管理者應(yīng)該在風(fēng)險收益和潛在風(fēng)險損失之間進行權(quán)衡，努力把融資風(fēng)險控制在企業(yè)的可接受范圍內(nèi)，獲得最大化的融資收益。首先，房產(chǎn)企業(yè)要強化風(fēng)險控制意識，制定完善的融資風(fēng)險控制框架，合理、科學(xué)的預(yù)測可能帶來的融資風(fēng)險，并及時的采取相應(yīng)的控制措施。其次，房企需要加強對資金的管理，突出現(xiàn)金流的重要作用，制定與戰(zhàn)略相適應(yīng)的現(xiàn)金收支計劃，對計劃內(nèi)的每筆現(xiàn)金收支進行科學(xué)的預(yù)測和規(guī)劃。最后，房企應(yīng)該從整體上提高企業(yè)的盈利能力、創(chuàng)現(xiàn)能力，培育房企的核心競爭力，增加企業(yè)的財務(wù)彈性和財務(wù)靈活性，最后達到增強企業(yè)化解融資風(fēng)險的能力，以促進房產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。（CCP）