客戶：北京大學(xué)房地產(chǎn)高級(jí)研修班(游學(xué)到重慶) 地點(diǎn)：重慶市 - 重慶 時(shí)間：2013/9/21 0:00:00 “建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，放寬房地產(chǎn)融資政策，落實(shí)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，房地產(chǎn)融資至少不再難?！敝星锕?jié)剛過，9月21、21日，中國(guó)資本策劃研究院院長(zhǎng)朱耿洲博士來到山城重慶，為 “北京大學(xué)房地產(chǎn)高級(jí)研修班” 游學(xué)而來的學(xué)員系統(tǒng)講學(xué)重慶房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃的渠道與方法、房地產(chǎn)政策形勢(shì)、房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)防范等實(shí)戰(zhàn)實(shí)用的內(nèi)容，重慶周邊地區(qū)80多位房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)精英到課學(xué)習(xí)。 笑談“撤資中國(guó)，移情海外”事件 針對(duì)學(xué)員問及當(dāng)前房地產(chǎn)投資形勢(shì)時(shí)，朱耿洲博士表示：李嘉誠也在懼怕房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)而“撤資”中國(guó)了，大陸投資者抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較低，是不更要謹(jǐn)慎涉足樓市？！ 資料顯示：香港首富李嘉誠所在的長(zhǎng)實(shí)及和黃系近期撤離內(nèi)地和香港部分項(xiàng)目投資確是事實(shí)，“逃離內(nèi)地、香港入駐海外”。李嘉誠身兼長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔主席，從香港和內(nèi)地撤資，坦言“只是擔(dān)憂風(fēng)險(xiǎn)”，稱公司出于穩(wěn)健的投資考慮，不把雞蛋都放在一個(gè)籃子里，“今天賣出去，明天價(jià)格合適還可能再買回來。國(guó)內(nèi)外的投資機(jī)會(huì)同樣都在關(guān)注，只是目前到歐洲投資的機(jī)會(huì)更多”。這也證實(shí)了，李嘉誠公司確實(shí)出售了香港和內(nèi)地的一些房地產(chǎn)項(xiàng)目。歐洲雖然稍有滯后，但是房地產(chǎn)復(fù)蘇就在眼前。李嘉誠從內(nèi)地和香港撤走部分資金投資歐洲，其眼光獨(dú)到，把握商機(jī)準(zhǔn)確。 從全球經(jīng)濟(jì)上必須看到，外資從新興市場(chǎng)國(guó)家撤離，僅僅是因美國(guó)三輪量化寬松政策放出退出的信號(hào)，如果真正到了實(shí)實(shí)在在退出之時(shí)，不僅新興市場(chǎng)國(guó)家，而且歐美國(guó)家經(jīng)濟(jì)金融都將遭受重創(chuàng)。這也從一個(gè)側(cè)面提醒我們，一定要做好應(yīng)對(duì)美國(guó)量化寬松退出帶來的風(fēng)險(xiǎn)，央行應(yīng)該有充分的應(yīng)對(duì)政策工具儲(chǔ)備。因此投資者要理性看到，李嘉誠都懼怕房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)而“撤離”了，投資者是不是應(yīng)該更謹(jǐn)慎？ 解讀上層房地產(chǎn)政策 9月10日下午，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在大連2013夏季達(dá)沃斯論壇期間，就中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩、金融體系改革等經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題回答了企業(yè)家代表的提問時(shí)表示，中國(guó)還將推進(jìn)資本市場(chǎng)的多元化發(fā)展。李克強(qiáng)指出，中國(guó)整體來講間接融資比重較高，融資的渠道還不夠豐富。所以，還要繼續(xù)推進(jìn)改革。前不久已經(jīng)推出了擴(kuò)大信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)的措施，這也會(huì)繼續(xù)推進(jìn)。 　而早在2008年12月，前國(guó)務(wù)院總理溫家寶就曾指出過及國(guó)務(wù)院公布“金融30條”明確規(guī)定：要?jiǎng)?chuàng)新融資方式，通過房地產(chǎn)信托投資基金(REITs) 等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。 隨后國(guó)務(wù)院已批準(zhǔn)北京、上海、天津三城市作為試點(diǎn)城市，開展了房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）試點(diǎn)工作。央行、銀監(jiān)、證監(jiān)也都積極支持房地產(chǎn)信托投資基金(REITs) 。 而前前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在過去一年受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策很大影響；受惠于近期推出的經(jīng)濟(jì)刺激政策及金融創(chuàng)新工具，房地產(chǎn)企業(yè)可通過與信托公司合作拓寬融資渠道，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 朱耿洲博士認(rèn)為：這些工作也標(biāo)志著中國(guó)房企的轉(zhuǎn)型，一是融資渠道轉(zhuǎn)型：由過度倚靠銀行等間接融資，轉(zhuǎn)型為多渠道、直接融資；二是角色轉(zhuǎn)型：由開發(fā)商轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)基金管理人；三是上市渠道轉(zhuǎn)型：由股票上市，轉(zhuǎn)型為REITs基金上市。通過房企與信托公司的合作，以房地產(chǎn)信托基金理念開發(fā)全新的信托投資工具，專項(xiàng)用于相關(guān)房產(chǎn)項(xiàng)目的投資。 詳說房地產(chǎn)信托投資基金(REITs) 朱耿洲博士表示：房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)證券化的重要手段。 房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。 而領(lǐng)匯、泓富、越秀房地產(chǎn)信托投資基金受到市場(chǎng)熱捧，市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)大幅漲升，受此影響，國(guó)內(nèi)掀起一股巨大的REITs上市融資潮，北京、天津、大連等地的商業(yè)地產(chǎn)巨頭，紛紛將目光瞄準(zhǔn)香港、新加坡，期待再續(xù)高潮。 而隨著房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立，房地產(chǎn)融資政策有可能放寬。房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)可能伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制推出。目前，有關(guān)機(jī)構(gòu)已將房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)相關(guān)政策方案提交至主管部門。 據(jù)悉，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。而天津、上海等地2009年開始著手準(zhǔn)備REITs相關(guān)試點(diǎn)。 REITs作為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享的信托基金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，投資者擁有發(fā)行收益憑證，該基金可以匯聚民間資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資或者管理，較為規(guī)范且有穩(wěn)定利潤(rùn)來源的REITs也可以上市，是一種可進(jìn)可退的民間資金投資方式，其中最重要的是，房地產(chǎn)的一級(jí)開發(fā)、二級(jí)開發(fā)、保障房建設(shè)管理都可以通過REITs的方式進(jìn)行，將銀行從房地產(chǎn)貸款的絞索上再解救一次。 另悉，對(duì)于涉房再融資申請(qǐng)的審核工作，住建部、國(guó)土資源部將采取"專項(xiàng)核查"的方式進(jìn)行。在涉及用地和商品房的專項(xiàng)核查方面，其范圍劃定為在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)期間，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司、非房地產(chǎn)行業(yè)上市公司通過再融資募集資金投向房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)或重大資產(chǎn)重組置入房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。 并且，按照此前國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)上市申請(qǐng)、再融資、涉房資產(chǎn)注入等行為，必須以"無囤地""無囤房""無違規(guī)銷售"為前置條件。按照三部門從2009年商定的工作程序，在提交再融資申請(qǐng)后，"無囤地"審核和證明材料由國(guó)土資源部開具，"無囤房和違規(guī)銷售"的審核和證明材料由住建部開具。 截至目前，已有21家上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定了再融資計(jì)劃，總規(guī)模超過500億元人民幣。 本期由“北京大學(xué)房地產(chǎn)高級(jí)研修班”承辦 本期也是中國(guó)資本策劃研究院“融資策劃36計(jì)”知識(shí)體系全國(guó)大巡講總第554期