國家稅務(wù)總局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年全國收繳入庫的土地增值稅金額為760億元，2010年全國收繳入庫的土地增值稅金額為1350億元，上升了77%。而2011年1-9月份入庫金額則為1800億元，預(yù)測全年可達(dá)到2000億元。從這三組數(shù)據(jù)我們可以看出，稅收作為國家調(diào)控房地產(chǎn)的一個(gè)重要工具，特別是土地增值稅清算這把一直懸在房地產(chǎn)開發(fā)商頭上的一把寶劍作為稅收利器的祭出，在資金面非常不樂觀的大背景下，預(yù)征率的提升、清算的從嚴(yán)執(zhí)行以及限制核定征收等措施，對開發(fā)商現(xiàn)金流和稅負(fù)會(huì)帶來嚴(yán)重影響，進(jìn)而會(huì)影響房地產(chǎn)整體價(jià)格的走勢。

 我們曾為北京某單盤過百億的高端樓盤算過一筆帳，其均價(jià)在45000元左右，成本合計(jì)不會(huì)超過15000元，目前在預(yù)征階段，交納的各項(xiàng)稅負(fù)約占銷售額的10%，一旦清算，僅土地增值稅就會(huì)達(dá)到銷售額的20%左右，各項(xiàng)稅負(fù)合計(jì)會(huì)達(dá)到銷售額的40%左右，該盤號(hào)稱單盤銷售額過百億，如以100億銷售額計(jì)，則意味著須補(bǔ)交30億左右的稅收。開發(fā)商的資金一般都在滾動(dòng)中，帳面會(huì)有這么大額的資金留出等待交稅嗎？很難。這對開發(fā)商的現(xiàn)金流必然形成新一輪的考驗(yàn)。雖然2010年開發(fā)商都賺得杯滿盆滿，但居安思危，還是值得大家認(rèn)真思考的。那么，土地增值稅清算應(yīng)對指導(dǎo)思想應(yīng)是什么呢？

 對民營和外資房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅清算應(yīng)對的總體思路就是延伸價(jià)值鏈，多造“殼”，將利潤向上下游延伸（國企地產(chǎn)公司因涉及其他因素，這個(gè)思路實(shí)現(xiàn)起來有一定制肘，在些暫不討論）。

 為什么這樣說呢？房地產(chǎn)企業(yè)與其它行業(yè)相比，除了要繳納流轉(zhuǎn)稅營業(yè)稅、企業(yè)所得稅以外，還有其它行業(yè)無需繳納的土地增值稅，這也是房地產(chǎn)稅負(fù)特別重的原因之一。因此，稅務(wù)籌劃的基本設(shè)計(jì)思想就是將房地產(chǎn)行業(yè)利潤轉(zhuǎn)化為非房地產(chǎn)行業(yè)利潤，比如建筑、裝修公司、園林綠化公司、服務(wù)、貿(mào)易等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)利潤，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達(dá)到降低稅負(fù)目的。同時(shí)由于房地產(chǎn)行業(yè)不能采取核定征收企業(yè)所得稅，而其它行業(yè)則沒有強(qiáng)制要查帳征收的要求，分流利潤的外圍公司利用核定征收以及財(cái)政返還或財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)政策也是降低整體稅負(fù)的有效措施之一。

 富力、碧桂園等公司在這方面是典型代表。從他們上市年報(bào)披露的信息中也可窺一斑。

房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃整體思想也可用上面這個(gè)圖來形象總括。要想做好稅務(wù)籌劃，那就得將簡單問題復(fù)雜化，在原有公司外圍多打造幾個(gè)“殼公司”，這些殼有的可能是有稅收優(yōu)惠政策的；有的可能是虧損的；有的可能處于低稅負(fù)地區(qū)。再利用這些殼公司與原來的核心企業(yè)發(fā)生關(guān)聯(lián)交易，利用價(jià)格的高與低進(jìn)行轉(zhuǎn)讓定價(jià)，人為地創(chuàng)造出節(jié)稅空間來。否則如只在一間公司內(nèi)部做籌劃，籌劃的空間、手段、效果都會(huì)有限。更重要的是，這些“殼公司”可以起到“防火墻”的功效。因此，這些殼公司又可以稱之為“利潤調(diào)節(jié)器”、“蓄水池”。記得筆者有次在浙大一總裁班講學(xué)時(shí)，一來自溫州的小學(xué)未畢業(yè)的老板嫌筆者的說法太文芻芻，改以溫州特產(chǎn)“一次性打火機(jī)”代之。筆者認(rèn)為更通俗易性，也更貼切，所以奉勸諸君，應(yīng)對的首要是，造多幾個(gè)“一次性打火機(jī)”出來。