國家稅務(wù)總局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年全國收繳入庫的土地增值稅金額為760億元，2010年全國收繳入庫的土地增值稅金額為1350億元，上升了77%。而2011年1-9月份入庫金額則為1800億元，預(yù)測全年可達到2000億元。從這三組數(shù)據(jù)我們可以看出，稅收作為國家調(diào)控房地產(chǎn)的一個重要工具，特別是土地增值稅清算這把一直懸在房地產(chǎn)開發(fā)商頭上的一把寶劍作為稅收利器的祭出，在資金面非常不樂觀的大背景下，預(yù)征率的提升、清算的從嚴執(zhí)行以及限制核定征收等措施，對開發(fā)商現(xiàn)金流和稅負會帶來嚴重影響，進而會影響房地產(chǎn)整體價格的走勢。

 我們曾為北京某單盤過百億的高端樓盤算過一筆帳，其均價在45000元左右，成本合計不會超過15000元，目前在預(yù)征階段，交納的各項稅負約占銷售額的10%，一旦清算，僅土地增值稅就會達到銷售額的20%左右，各項稅負合計會達到銷售額的40%左右，該盤號稱單盤銷售額過百億，如以100億銷售額計，則意味著須補交30億左右的稅收。開發(fā)商的資金一般都在滾動中，帳面會有這么大額的資金留出等待交稅嗎？很難。這對開發(fā)商的現(xiàn)金流必然形成新一輪的考驗。雖然2010年開發(fā)商都賺得杯滿盆滿，但居安思危，還是值得大家認真思考的。那么，土地增值稅清算應(yīng)對指導(dǎo)思想應(yīng)是什么呢？

 對民營和外資房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅清算應(yīng)對的總體思路就是延伸價值鏈，多造“殼”，將利潤向上下游延伸（國企地產(chǎn)公司因涉及其他因素，這個思路實現(xiàn)起來有一定制肘，在些暫不討論）。

 為什么這樣說呢？房地產(chǎn)企業(yè)與其它行業(yè)相比，除了要繳納流轉(zhuǎn)稅營業(yè)稅、企業(yè)所得稅以外，還有其它行業(yè)無需繳納的土地增值稅，這也是房地產(chǎn)稅負特別重的原因之一。因此，稅務(wù)籌劃的基本設(shè)計思想就是將房地產(chǎn)行業(yè)利潤轉(zhuǎn)化為非房地產(chǎn)行業(yè)利潤，比如建筑、裝修公司、園林綠化公司、服務(wù)、貿(mào)易等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)利潤，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達到降低稅負目的。同時由于房地產(chǎn)行業(yè)不能采取核定征收企業(yè)所得稅，而其它行業(yè)則沒有強制要查帳征收的要求，分流利潤的外圍公司利用核定征收以及財政返還或財政獎勵政策也是降低整體稅負的有效措施之一。

 富力、碧桂園等公司在這方面是典型代表。從他們上市年報披露的信息中也可窺一斑。

房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃整體思想也可用上面這個圖來形象總括。要想做好稅務(wù)籌劃，那就得將簡單問題復(fù)雜化，在原有公司外圍多打造幾個“殼公司”，這些殼有的可能是有稅收優(yōu)惠政策的；有的可能是虧損的；有的可能處于低稅負地區(qū)。再利用這些殼公司與原來的核心企業(yè)發(fā)生關(guān)聯(lián)交易，利用價格的高與低進行轉(zhuǎn)讓定價，人為地創(chuàng)造出節(jié)稅空間來。否則如只在一間公司內(nèi)部做籌劃，籌劃的空間、手段、效果都會有限。更重要的是，這些“殼公司”可以起到“防火墻”的功效。因此，這些殼公司又可以稱之為“利潤調(diào)節(jié)器”、“蓄水池”。記得筆者有次在浙大一總裁班講學(xué)時，一來自溫州的小學(xué)未畢業(yè)的老板嫌筆者的說法太文芻芻，改以溫州特產(chǎn)“一次性打火機”代之。筆者認為更通俗易性，也更貼切，所以奉勸諸君，應(yīng)對的首要是，造多幾個“一次性打火機”出來。