文∕涂山青
中國的房地產(chǎn)市場真的是一個讓人看不懂的市場。就在市場被集體看衰之時，走過冷到“冰點”的春節(jié)行情之后，緊接著卻出人意料地走出一波“回暖”行情。
2月份以來，不只是北、上、廣、深四個一線城市明顯回暖，眾多二三線城市如蘇州、南京、常州、南昌、武漢、天津、西安、成都、重慶、廈門、無錫等地樓市成交量也齊齊上升，南京、上海、天津、深圳、蘇州等城市甚至是大幅回升。難怪這些年樓市“看跌派”幾乎每一次的市場預(yù)言都成了“看漲派”眼中的笑柄。
此番“回暖” 讓市場下一步的走勢多了幾分不確定性，也似乎讓部分開發(fā)商重溫2009年“先低后高，快速復(fù)蘇”的樓市舊夢。
我個人認(rèn)為，這一輪的市場“回暖”，稱之為“回暖”尚嫌樂觀。究其實，2月份來的“回暖”是基于這樣幾點利好：
一是去年壓抑了的部分剛需人群失去了對降價期待的耐心而開始釋放需求；
二是開發(fā)商渡過了難捱的“年關(guān)”難關(guān)之后，又適逢近期內(nèi)行兩降存款準(zhǔn)備金率，資金流動性趨于寬松，加之各行對首套房貸利率的調(diào)整（普遍回歸基準(zhǔn)利率），一定程度上緩解了開發(fā)商資金鏈緊張狀況，同時也對剛性購房需求提供了支持。其實下一步的樓市走勢仍不明朗，甚至可以說是前景險惡。因為畢竟，正如我在拙文《龍年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)：“蛋糕”好看不好吃》一文中分析的，眼下開發(fā)商頭上有“四把劍”懸著，哪一把落到自己頭上，都可能致命。 根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的信息，2012年2月末，全國商品房待售面積30526萬平方米，比2011年年末增加3332萬平方米。1~2月份，全國商品房銷售面積同比下降 14.0%，銷售金額下降 20.9%，其中住宅銷售額下降24.7%。創(chuàng)歷史最大跌幅。
2012年是持續(xù)調(diào)控年，這一點已無懸念。中央高層一再表示調(diào)控“絕不動搖”，近來先后有17個城市動搖的“小動作”被中央叫停，已經(jīng)表明了中央的決心。而溫總理的“房價應(yīng)該與居民收入水平相適應(yīng)”以及“房價還遠遠沒有回歸合理價位”的講話，則表明中央調(diào)控目標(biāo)決不是下降一點點就放手的，因為目前的房價收入比，大家都會測算。與溫總理的這個“相適應(yīng)”相差實在太遠。而近期又傳房產(chǎn)稅有可能全面推開。眼下開發(fā)商面臨的最大現(xiàn)實問題就是如何吐貨回籠現(xiàn)金，以防資金鏈斷裂。
所以，開發(fā)商不要被市場假象迷住眼。趕緊降價跑量，爭取主動。不要讓不但膨脹的存貨量成為壓死駱駝的最后一根稻草……
【作者簡介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會高級顧問，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等多家機構(gòu)高級顧問∕培訓(xùn)專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail： Blog：tusq@mail.ccnu.edu.cn https://tusq647.chinaceot.com
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