霧里看花花非花。

那么，這一輪的樓市回暖是真回暖還是下一步深度趨冷之前的“回光返照”？

不可否認(rèn)，樓市之所以能從去年下半年嚴(yán)重“看跌預(yù)期”下的低迷中迅速反轉(zhuǎn)回暖，與決策層對(duì)樓市調(diào)控力度的把握不無(wú)關(guān)系。也許是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重下滑的巨大壓力而面對(duì)調(diào)控“投鼠忌器”，例如，明知降準(zhǔn)、降息將有助于開(kāi)發(fā)商“放虎歸山”，但為宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要而不得不為之；到目前為止今年時(shí)間已過(guò)去大半但熱議中的房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)尚無(wú)動(dòng)靜；一些地方對(duì)樓市政策執(zhí)行上的“微調(diào)、預(yù)調(diào)”得以過(guò)關(guān)，等等。

但是，非常明確的、也是房企不應(yīng)錯(cuò)誤判斷的是，決策層對(duì)樓市調(diào)控的決心和目標(biāo)不會(huì)改變。這從決策層和監(jiān)管層近兩個(gè)月來(lái)對(duì)樓市密集“喊話”可見(jiàn)一斑。下半年若房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，樓市再出新政也就是非常必要的了。

面對(duì)這一輪的樓市“回暖”，決策層并不是束手無(wú)策，手中并非沒(méi)有底牌。例如，抓緊出臺(tái)40城市房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)后的監(jiān)管細(xì)則以封殺異地炒樓，提高二手房交易稅，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)，收緊和微調(diào)預(yù)售制度等等。7月下旬以來(lái)有關(guān)“取消商品房預(yù)售制”的風(fēng)聲鬧得業(yè)界非常緊張，8月初又有“北京將暫停審批高價(jià)房入市”的傳言四起。這些，難道都是空穴來(lái)風(fēng)？還有，7月下旬開(kāi)始，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省市貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開(kāi)展專項(xiàng)督查，難道不可以理解成這是為調(diào)控新政出臺(tái)作前期調(diào)研和政策準(zhǔn)備？

8月9日，新華社發(fā)表“新華時(shí)評(píng)”稱，面對(duì)事關(guān)重大、情況復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，“中央有決心，更有辦法；有既有的措施，更有政策儲(chǔ)備”。想必大家都能聽(tīng)出弦外之音吧？也有人認(rèn)為，近幾個(gè)月在本應(yīng)是樓市淡季時(shí)間里出現(xiàn)成交大幅上升、價(jià)格上漲，市場(chǎng)“回暖”的信號(hào)已非常充足的情形下，新的調(diào)控政策出臺(tái)已是箭在弦上。

因此，業(yè)界對(duì)當(dāng)前的行業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)至少應(yīng)有這么幾點(diǎn)清醒認(rèn)識(shí)：

一是目前房?jī)r(jià)仍處高價(jià)位，離中央的調(diào)控目標(biāo)相差太遠(yuǎn)，政策大環(huán)境仍呈高壓態(tài)勢(shì)，而且中央的調(diào)控政策和目標(biāo)未變，調(diào)控力度未減，調(diào)控措施肯定還將不斷得到強(qiáng)化，并且有可能在近期再出打擊房?jī)r(jià)上漲的新政。如果考慮到這一輪上漲給調(diào)控帶來(lái)的壓力和沖擊，為防止即將到來(lái)的“金九銀十”和元旦、春節(jié)旺季市場(chǎng)樓市過(guò)熱，8月份應(yīng)是政策的一個(gè)“窗口期”。雖然市場(chǎng)總體上還未呈過(guò)熱態(tài)勢(shì)，但成交普遍回暖和局部地區(qū)房?jī)r(jià)的持續(xù)止跌回升已引起決策層的足夠重視。

二是剛需族不可能維持持續(xù)熱銷，市場(chǎng)面支持樓市熱銷的動(dòng)力不足。因?yàn)樵谙迌r(jià)和限貸不放松、限購(gòu)趨嚴(yán)（因?yàn)?span style="font-family:Calibri;">40個(gè)城市信息聯(lián)網(wǎng)并繼續(xù)擴(kuò)展）的情況下，剛需集中釋放后的市場(chǎng)后繼需求乏力。這是專家和多數(shù)業(yè)界人士的普遍共識(shí)。

三是市場(chǎng)存量房包袱仍然沉重，總體上庫(kù)存壓力還在膨脹。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月9日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月末全國(guó)商品房待售面積3.17億平方米，比6月末增加259萬(wàn)平方米，比2011年末的27194萬(wàn)平方米增加4506萬(wàn)平方米，增幅達(dá)16.57%。還有，各地近兩年開(kāi)建但延期完工的保障房將在下半年間較大規(guī)模集中入市，再添市場(chǎng)壓力。

無(wú)論從我的個(gè)人接觸還是行業(yè)面上傳出的信息都能感覺(jué)到，市場(chǎng)“回暖”已明顯讓一些開(kāi)發(fā)商再度信心膨脹，降價(jià)動(dòng)力減小，少數(shù)地方的項(xiàng)目甚至盲目跟風(fēng)追漲，這都是非常危險(xiǎn)的。

霧里看花花非花。其實(shí)，從去年7月至今全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速呈逐月下降，以及今年1至7月份開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降24.3%的趨勢(shì)可以看出，行業(yè)整體上對(duì)調(diào)控和后市呈謹(jǐn)慎態(tài)度，調(diào)控仍處于敏感期。8月初的一個(gè)“取消商品房預(yù)售制度”傳言就令地產(chǎn)股全線大跌（雖然之后住建部出面辟謠），市場(chǎng)對(duì)出臺(tái)調(diào)控新政的恐慌心理和行業(yè)抗調(diào)的脆弱性由此可見(jiàn)。因此，在這個(gè)亂花漸欲迷人眼的當(dāng)口，需要保持客觀和理性，認(rèn)清形勢(shì)，判準(zhǔn)大勢(shì)。明智的開(kāi)發(fā)商不可頭腦發(fā)熱，市場(chǎng)不應(yīng)過(guò)度刺激百姓和決策層的神經(jīng)。開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)謹(jǐn)記調(diào)控的“達(dá)摩克利斯劍”還高懸頭頂，正視目前的庫(kù)存仍處于歷史高點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)，把好日子當(dāng)苦日子過(guò)，把困難想充分一點(diǎn)，把辦法想充足一點(diǎn)，堅(jiān)持相對(duì)靈活的營(yíng)銷手段，以消化庫(kù)存、回籠現(xiàn)金為第一目標(biāo)。牢記手中有糧，心中不慌。

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開(kāi)發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫的。載《城市開(kāi)發(fā)》2012年第8期）

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com