文∕涂山青

樓風(fēng)憑何力，再次上青云？

成交持續(xù)回暖，價(jià)格蠢蠢欲動(dòng)。

樓市在經(jīng)歷了去年下半年至今年2月的低迷后，搭上中央降準(zhǔn)、降息和差別化調(diào)控的春風(fēng)，更有地方政策上“預(yù)調(diào)、微調(diào)”助力，再一次雄起了。

根據(jù)中國指數(shù)研究院公布的百城價(jià)格指數(shù)，1至7月，全國商品房和住宅銷售均價(jià)同比上漲 6.5%和6.8% ，漲幅比1-6月分別擴(kuò)大1.1和1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中7月，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.33%，漲幅較上月擴(kuò)大0.28個(gè)百分點(diǎn)，其中70個(gè)城市環(huán)比上漲。

在中央一再強(qiáng)調(diào)調(diào)控堅(jiān)決不放松的大背景下，近幾個(gè)月樓市為什么能夠逆市而動(dòng)？深入分析，有這么幾方面的因素：

一是中央政策層面的因素。今年以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行的巨大壓力下，高層對(duì)樓市調(diào)控力度本身也稍然發(fā)生著變化。上半年，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，接連兩次降息，貨幣政策的結(jié)構(gòu)性放松，以及對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施差別化調(diào)控在操作上的不斷明確等因素，客觀上給樓市調(diào)控松松綁。特別是連續(xù)的降準(zhǔn)和降息，把眾多開發(fā)商從懸崖邊拉了回來。

二是地方政府層面因素。先后有近40個(gè)城市打著“支持剛需”等不同旗號(hào)實(shí)行微調(diào)、預(yù)調(diào)，暗中助推樓市。例如，調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、減稅、補(bǔ)貼，戶籍放松，還有多地對(duì)公積金政策松綁等，不一而足。

三是商業(yè)銀行鼎力相幫。商業(yè)銀行本就是房地產(chǎn)利益鏈上的重要一環(huán)。樓市低迷，按捺不住的不只是開發(fā)商，還有商業(yè)銀行。這一輪的樓市“回暖”就有商業(yè)銀行的功勞。例如，從年初開始，首貸普遍回歸基準(zhǔn)利率，進(jìn)而一些地方紛紛打出“八五折”，個(gè)別地方例如廣東甚至再次出現(xiàn)“七○折”。而近來央行政策上對(duì)商業(yè)銀行存貸款浮動(dòng)利率標(biāo)準(zhǔn)的擴(kuò)大，更增加了商業(yè)銀行的操作空間。

四是需求因素。這一輪回暖行情中的購買主力是那些在去年的低迷觀望市場(chǎng)中壓抑了大半年的剛需乘勢(shì)釋放；其次是因?yàn)閾?dān)心政府為提振宏觀經(jīng)濟(jì)的需要而放松調(diào)控，讓2009年房價(jià)大幅反彈的一幕重演，因此一些改善性需求“恐慌性”入市。此外，少數(shù)地方投資客再入樓市，造成了某地或某些項(xiàng)目的熱銷局面。據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》等媒體報(bào)道，多家機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，樓市投資客再次入場(chǎng)已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，這種現(xiàn)象從今年4月份開始逐漸明顯。世聯(lián)地產(chǎn)通過對(duì)其在全國代理的600多個(gè)樓盤統(tǒng)計(jì)分析則發(fā)現(xiàn)，本輪調(diào)整以來，今年4月份樓市投資客占比為13.3%，6月份則上升至15.2%。

以上四力疊加，成就了樓市近期持續(xù)回暖的“傳奇”。

“漲聲”響起來，誰心更明白？

在這一輪回暖行情中，耐人尋味的是，曾經(jīng)的一些降價(jià)先鋒搖身一變又成了漲價(jià)的典型。例如，去年年底以近乎“賠本價(jià)”入市的龍湖時(shí)代天階，是以價(jià)換量的成功范例，該項(xiàng)目價(jià)格近來一直處于穩(wěn)步上漲中，7月份新推盤價(jià)格甚至比其初開盤價(jià)上漲了26%；位于北京昌平的融創(chuàng)長灘壹號(hào)，均價(jià)也由2月份最低點(diǎn)的16422元/平方米上漲到19643元/平方米，漲幅近20%；還有位于通州的K2百合灣的價(jià)格從4月份的18890元/平方米上漲到7月的25337元/平方米，短短三個(gè)月，漲幅高達(dá)25%。這樣的例子還有不少：中糧萬科長陽半島項(xiàng)目，5月份成交均價(jià)為14922元/平方米，而7月份均價(jià)漲到16101元/平方米；鴻坤曦望山5月份成交均價(jià)17997元/平方米（比前期下降了1000-2000元/平方米），如今價(jià)格又漲回到18747元/平方米……。

那么，這種敢于在最嚴(yán)調(diào)控的市場(chǎng)中翻手為云、覆手為雨，大玩降價(jià)復(fù)漲價(jià)“陰陽臉”的開發(fā)商到底出于何否心態(tài)呢？

以筆者的接觸與觀察，并結(jié)合多方面情況分析，開發(fā)商之所以敢于見好就漲、逆市提價(jià)，主要有以下幾種心理：

一是趁機(jī)撈一把的心理。今年樓市2月底至3月下旬在試探性回暖后，經(jīng)過4月份的短暫觀望，在剛需族爭(zhēng)搶著入市的配合下，從5月份開始，樓市博弈的優(yōu)勢(shì)明顯向開發(fā)商傾斜。杭州、南京、深圳、廈門等城市再現(xiàn)“日光盤”，北京隨之也再現(xiàn)房價(jià)一夜暴漲、托關(guān)系買房等“盛況”，千人排隊(duì)購房、拼搶樓盤的現(xiàn)象重現(xiàn)。于是乎，在追逐最大利潤的動(dòng)機(jī)驅(qū)使下，部分開發(fā)商也就順桿爬，漲起價(jià)來毫不含糊，那些銷售狀態(tài)不錯(cuò)的樓盤紛紛提價(jià)。大興保利春天里一個(gè)月內(nèi)提價(jià)3200元/平方米，朝陽北苑的北京城建N次方每平方米暴漲5500元。

二是求補(bǔ)償心理。有的開發(fā)商認(rèn)為房企在“史上最嚴(yán)調(diào)控”中壓抑久了，去年下半年一些項(xiàng)目因?yàn)榻祪r(jià)走量讓自己“吃了虧”，如今市場(chǎng)又熱了，只要項(xiàng)目好銷，還不趕緊漲價(jià)，以求對(duì)前期降價(jià)“損失”的補(bǔ)償。南京一開發(fā)商副總就曾這樣對(duì)我直言。在這樣的心理下，開發(fā)商的營銷目標(biāo)也就從幾個(gè)月前的“保銷量”變?yōu)檠巯碌摹氨＠麧櫋绷恕?/p>

三是跟風(fēng)心理。在局部熱銷的市場(chǎng)氛圍中，有的開發(fā)商是跟風(fēng)漲價(jià)。北京某樓盤的一位開發(fā)商在回答媒體采訪時(shí)直言，“大家都漲，我們就得跟風(fēng)?！闭J(rèn)為“漲”聲一片能對(duì)觀望者形成心理壓迫，趕緊出手。

四是賭漲心理。中國樓市十來年的屢屢瘋漲讓開發(fā)商產(chǎn)生了“賭漲”的心理。在他們的邏輯里，有中國龐大的需求人群作市場(chǎng)基礎(chǔ)，有城市化快速發(fā)展的大好局面，有中國人“有房才有家”根深蒂固的觀念，有地方政府撐腰，有商業(yè)銀行的暗助，房價(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌！（請(qǐng)注意：即便是在調(diào)控風(fēng)聲最緊的2011年，房價(jià)仍然是上漲的──2012年1月17日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2011年全國商品房和住宅銷售均價(jià)分別為5377 元/平方米和5011 元/平方米，同比上漲6.9%和5.7%。）所以開發(fā)商才敢打出“你可以不買房，除非你擺平丈母娘”的口號(hào)。

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫的。載《城市開發(fā)》2012年第8期）

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團(tuán)成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問∕培訓(xùn)專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com