（接上篇）

后市依然兇險(xiǎn)，誰(shuí)哭誰(shuí)笑尚難斷言

面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)下滑的嚴(yán)峻形勢(shì)，中央確定了今年“穩(wěn)增長(zhǎng)”的宏觀經(jīng)濟(jì)思路，具體到房地產(chǎn)，實(shí)施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，實(shí)行定向?qū)捤珊筒顒e化的調(diào)控思路，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策等。這樣的調(diào)控政策思路被很多人解讀為“以穩(wěn)為主，差別對(duì)待，微調(diào)預(yù)調(diào)，有保有壓”，于是地方紛紛尋求政策操作空間。今年以來(lái)，一些地方和部分商業(yè)銀行不斷試探政策底線(xiàn)，（房?jī)r(jià)）“見(jiàn)底”論、反彈論、“松綁”論、“回暖”論紛紛擾擾，市場(chǎng)走勢(shì)迷霧重重。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從去年8月至今年6月底，全國(guó)共有30多個(gè)城市出臺(tái)樓市新政，除蕪湖、上海等少數(shù)幾個(gè)城市被叫停外，有近30個(gè)城市的微調(diào)政策得以過(guò)關(guān)。上半年的市場(chǎng)回暖，誰(shuí)能說(shuō)沒(méi)有地方暗中添柴加溫的功勞。

7月3日，媒體競(jìng)相報(bào)道機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，稱(chēng)百城住宅均價(jià)9個(gè)月來(lái)首次止跌，呈現(xiàn)微漲態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)創(chuàng)19個(gè)月新高。于是就有專(zhuān)家預(yù)言未來(lái)房?jī)r(jià)再跌的可能性接近于零。更有地產(chǎn)大佬紛紛放言，說(shuō)房?jī)r(jià)一年內(nèi)將漲10%。

而7月6日央行年內(nèi)二度降息也是一個(gè)月內(nèi)兩次降息，為樓市升溫更添了一把“火”。連番密集降息無(wú)疑刺激了開(kāi)發(fā)商躁動(dòng)的神經(jīng)，也強(qiáng)化了公眾對(duì)樓市回暖的判斷，使得調(diào)控成效和市場(chǎng)走勢(shì)多了幾分不確定性。為了化解社會(huì)的焦慮，國(guó)務(wù)院總理溫家寶7月7日在江蘇省常州調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控任務(wù)還很艱巨。必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策。溫總理還說(shuō)，經(jīng)過(guò)多年艱苦不懈的努力，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得了一定成效。值得注意的是，二季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)出現(xiàn)環(huán)比微升，6月份一些城市新建住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)信息比較混亂，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期出現(xiàn)一些變化，群眾普遍擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈。

高層意識(shí)到樓市反彈的沖動(dòng)和巨大張力，所以這次溫總理在江蘇的講話(huà)使用了新的嚴(yán)厲措辭?！按龠M(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，我今天再一次強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)，這個(gè)目標(biāo)，絕不能讓房?jī)r(jià)反彈，造成功虧一簣的局面?！比绻f(shuō)溫總理這句話(huà)還只是重新強(qiáng)調(diào)此前的房?jī)r(jià)要“合理回歸”的調(diào)控目標(biāo)的話(huà)，“要把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策”，則是高層第一次明確提出。溫總理還表示，“對(duì)涉及違規(guī)騙取購(gòu)房資格的開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和購(gòu)房個(gè)人，要嚴(yán)肅查處?！边@是首次明確提出要對(duì)包括購(gòu)房者個(gè)人在內(nèi)的三類(lèi)市場(chǎng)主體違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處。應(yīng)該說(shuō)，溫總理江蘇講話(huà)，給市場(chǎng)注入了一支清醒劑。

下一步的市場(chǎng)是聽(tīng)總理的，還是聽(tīng)總經(jīng)理的？筆者在此不便妄斷。因?yàn)榻陙?lái)，幾乎所有預(yù)言樓市下跌的專(zhuān)家最后都遭到市場(chǎng)和“看漲”派的無(wú)情嘲弄。（不知這是專(zhuān)家的悲哀還是盼房人的悲哀）但我們?nèi)绻潇o分析，不難看出，這一波市場(chǎng)回暖行情，從需求面來(lái)看，市場(chǎng)主力是那些壓抑了大半年的剛需乘勢(shì)釋放；其次是因?yàn)閾?dān)心政府提振宏觀經(jīng)濟(jì)的需要而放松調(diào)控，讓2009年房?jī)r(jià)反彈的一幕重演，一些改善性需求“恐慌性”入市。從政策和環(huán)境面來(lái)看，則主要是這樣三方面因素促成的：一是宏觀層面由于經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重下滑，決策層出于“穩(wěn)增長(zhǎng)”的戰(zhàn)略需要而實(shí)施差別化調(diào)控；二是今年以來(lái)幾番的降準(zhǔn)（準(zhǔn)備金率）和降息，將開(kāi)發(fā)商從懸崖邊拉了回來(lái)；三是地方政府微調(diào)預(yù)調(diào)行為及銀行的暗助。這一輪回暖潮假若持續(xù)下去，出現(xiàn)全國(guó)性的房?jī)r(jià)大幅反彈，調(diào)控政策勢(shì)必將再度收緊。所以我認(rèn)為，后市依然兇險(xiǎn)，不容樂(lè)觀。理由是：一，目前的市場(chǎng)表現(xiàn)和價(jià)格水平，離中央的調(diào)控目標(biāo)還很遠(yuǎn)，中央已多次表明決不讓調(diào)控半途而廢的信心，所以下半年調(diào)控政策不會(huì)動(dòng)搖。房企不應(yīng)藐視政府的調(diào)控決心；二，開(kāi)發(fā)商完全去化自去年下半年至春節(jié)期間積累的大量存量房“包袱”尚需時(shí)日，加之下半年起，近兩年建設(shè)的保障房將較大規(guī)模入市，再添市場(chǎng)壓力；三，這一輪剛需釋放完后，在調(diào)控特別是限購(gòu)、限價(jià)和限貸不放松的前提下，市場(chǎng)后續(xù)的主力需求乏力。因此，明智的開(kāi)發(fā)商不應(yīng)該對(duì)政策轉(zhuǎn)向抱有幻想，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)不要過(guò)于樂(lè)觀，下半年仍應(yīng)堅(jiān)持以?xún)r(jià)換量的市場(chǎng)主策略，把加緊推貨，加速去庫(kù)存、爭(zhēng)取多回款作為首要任務(wù)。認(rèn)清形勢(shì)，把準(zhǔn)大勢(shì)，順勢(shì)而為而不妄為，才是生存王道。

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開(kāi)發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫(xiě)的。載《城市開(kāi)發(fā)》2012年第7期）

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專(zhuān)家。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專(zhuān)家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專(zhuān)家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線(xiàn)等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專(zhuān)家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com