文∕涂山青

“地王”上演“二重奏”？

盡管高層一再表態(tài)決不放松調(diào)控，今年上半年樓市卻出人意料的走出一波回暖行情，成交量表現(xiàn)猶如小小的“過(guò)山車(chē)”──市場(chǎng)在度過(guò)龍年春節(jié)的冰點(diǎn)后，2月下旬開(kāi)始試探性放量，至3月底釋放完一輪剛需；隨后市場(chǎng)稍稍轉(zhuǎn)向猶疑觀望，但由于受決策層由“抑通脹”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)增長(zhǎng)”的宏觀政策刺激，以及預(yù)期的房產(chǎn)稅開(kāi)征后延和央行連番下調(diào)存款準(zhǔn)備金及降息等因素的共同作用，5月中旬起，樓市銷(xiāo)售急劇放量，少數(shù)城市再度出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)和日銷(xiāo)記錄，甚至創(chuàng)造出調(diào)控以來(lái)單月成交量之最。

回暖的不僅是商品住宅市場(chǎng)，土地市場(chǎng)在沉寂許久之后再次爆出“地王”。6月18日恒大地產(chǎn)以13.22億拿下珠江新城D4-B2地塊，樓面地價(jià)高達(dá)32968元/平方米，溢價(jià)8.2億元，宣告了廣州新一代“地王”誕生。

驚訝嗎？且慢。還有更讓你驚訝的。

7月10日，北京海淀萬(wàn)柳地塊經(jīng)歷10次網(wǎng)上報(bào)價(jià)、46輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)以及300多輪對(duì)配建回購(gòu)房面積的競(jìng)爭(zhēng)，最后民企中赫置地以26.3億元的最高上限價(jià)格、配建1.64萬(wàn)平方米回購(gòu)房的條件力壓群雄。這一價(jià)格折合樓面價(jià)約4.42萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)40%。這一樓面價(jià)不僅創(chuàng)北京住宅類(lèi)地塊第一，而且還是全國(guó)第一。

前度“地王”今又來(lái)？

一邊是中央強(qiáng)調(diào)調(diào)控不動(dòng)搖，力促房?jī)r(jià)合理回歸，一邊是市場(chǎng)成交量在地方的頻頻動(dòng)搖政策底線(xiàn)和微調(diào)中迅速回暖。

這真是一個(gè)瘋狂的市場(chǎng)。

一邊是庫(kù)存高企、市場(chǎng)壓力下不斷傳來(lái)長(zhǎng)沙、杭州、溫州、南京、武漢、鄂爾多斯、包頭等地房企倒閉、老板跑路或自殺的消息，一邊是土地市場(chǎng)上演且哭且笑的悲喜劇──5月初北京還有“地王”退地，6月以來(lái)卻迎來(lái)新“地王”，且創(chuàng)地價(jià)新高……。

這真是一個(gè)混沌的市場(chǎng)。

近期土地市場(chǎng)上“地王”的頻頻問(wèn)世，似乎是對(duì)住宅市場(chǎng)成交大幅回暖的呼應(yīng)，共同在一二級(jí)市場(chǎng)上演樓市“二重奏”。

不瘋魔，不成活！說(shuō)誰(shuí)呢，房地產(chǎn)唄。當(dāng)前的行業(yè)和市場(chǎng)，除了樓市，誰(shuí)還當(dāng)?shù)蒙线@個(gè)稱(chēng)號(hào)。

“地王”再現(xiàn)說(shuō)明了什么？

透過(guò)新“地王”問(wèn)世的喧鬧，從全國(guó)范圍來(lái)看，與商品住宅市場(chǎng)成交量的“暖意融融”相比，上半年土地市場(chǎng)則“春寒料峭”，整體依然低迷，表現(xiàn)為供需雙降，但冷中有熱，出現(xiàn)較明顯的冷熱分化，即一線(xiàn)城市冷、部分二三線(xiàn)城市熱，龍頭房企和中小房企冷、部分標(biāo)桿房企熱。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，供應(yīng)方面，1－6月全國(guó)300個(gè)城市推地同比減少19%，其中住宅類(lèi)用地同比減少32%；土地出讓金收入6525.98億元，較去年同期大幅下降38%。其中上海、北京的降幅尤為明顯。上海同比急跌62.77%，收入排名也從過(guò)去兩年的冠軍下滑至第九位，而北京更是無(wú)緣榜單前十。倒是部分二線(xiàn)城市市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼。高居土地出讓金排行榜TOP10榜首的重慶同比增長(zhǎng)20.6%，增長(zhǎng)最大的是常州、南通和濟(jì)南，分別達(dá)87.96％、86.10％和78.11％。

再看拿地的房企。一線(xiàn)房企在拿地策略上，今年上半年出現(xiàn)激進(jìn)與保守的分化。其中恒大的表現(xiàn)最為搶眼。因?yàn)槠湟恢北值膬?yōu)惠低價(jià)、快速走量的市場(chǎng)策略為其贏得了較好的現(xiàn)金流，上半年在拿地方面也屬于最激進(jìn)的。荷包暖和的恒大上半年共斬獲地塊32宗，耗資近90億元。而一直穩(wěn)居地產(chǎn)龍頭的萬(wàn)科僅拿地15宗，保利8宗，中海實(shí)際獲得地塊僅4宗。更多的中小房企或是因?yàn)橘Y金及實(shí)力的原因，或是對(duì)后市信心不足，拿地更為謹(jǐn)慎，多以與其他機(jī)構(gòu)組成聯(lián)合體的形式共同參與拿地。

上半年土地成交溢價(jià)率也不高。雖然6月份以來(lái)地塊成交溢價(jià)率呈走高趨勢(shì)，但成交價(jià)格并不高，這說(shuō)明多數(shù)企業(yè)出價(jià)依然謹(jǐn)慎。中指院的報(bào)告稱(chēng)，今年上半年全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為5%，較去年同期減少13個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅類(lèi)用地平均溢價(jià)率為4%，較去年同期減少15個(gè)百分點(diǎn)。例如，即便是擠入上半年城市土地收入“排行榜”次席的武漢市，上半年70宗地塊就有62宗以底價(jià)成交。

分析了上半年土地市場(chǎng)三個(gè)方面的總體表現(xiàn)與特征，那么，我們又該如何看待廣州和北京接連刷新紀(jì)錄的新“地王”的產(chǎn)生呢？

據(jù)接近廣州恒大項(xiàng)目操作高層的人士分析，就恒大珠江新城“地王”地塊而言，既有地利又有天時(shí)還有人和的特殊因素：一是該地塊位處屬于中央國(guó)際金融商務(wù)區(qū)，是廣州市中心的絕版地段；二是該地塊是商業(yè)地塊，而商業(yè)地產(chǎn)受調(diào)控影響小，近年一直處于快速上升期，廣州優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格穩(wěn)定和銷(xiāo)售成交上漲，前景大為看好，因此倍受開(kāi)發(fā)商追捧；三是廣州珠江新城的商業(yè)價(jià)格已達(dá)到每平方米5萬(wàn)元以上，開(kāi)發(fā)商考慮到項(xiàng)目拿到手后還需再過(guò)二到三年才上市銷(xiāo)售，具有一定的升值空間；四是恒大近兩年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)健，融資渠道尚好，有現(xiàn)金流豐富的優(yōu)勢(shì)，有摘取“地王”的實(shí)力。如此看來(lái)，恒大此次摘得廣州的“地王”既有地段和商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境因素，又具有個(gè)案性質(zhì)。而北京海淀萬(wàn)柳新“地王”的產(chǎn)生，北京業(yè)內(nèi)人士也表示，海淀萬(wàn)柳地塊如此高的出讓價(jià)格并不具有標(biāo)志性意義，北京土地市場(chǎng)近期出現(xiàn)的高溢價(jià)還是個(gè)別現(xiàn)象，而且大部分是一些非住宅類(lèi)的小地塊，市場(chǎng)不必過(guò)度解讀，以免誤導(dǎo)購(gòu)房者恐慌性入市。

再放眼全國(guó)土地市場(chǎng)，無(wú)論是廣州、北京還是其他城市，都還未出現(xiàn)大幅回暖的現(xiàn)象。下一步，假如宏觀政策趨向于寬松，樓市成交繼續(xù)回暖的話(huà)，開(kāi)發(fā)商資金鏈不再緊繃，拿地的信心將會(huì)有提升，下半年土地市場(chǎng)或?qū)⒀永m(xù)6月份的升溫勢(shì)頭。但如果這一輪市場(chǎng)回暖招致調(diào)控再度收緊，市場(chǎng)回歸冷清與觀望的話(huà)，那么土地市場(chǎng)仍不能看好。開(kāi)發(fā)商須警惕的是“多情反被無(wú)情誤”。

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開(kāi)發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫(xiě)的。載《城市開(kāi)發(fā)》2012年第7期）

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專(zhuān)家。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專(zhuān)家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專(zhuān)家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線(xiàn)等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專(zhuān)家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com